Wird der Abschluß eines formbedürftigen Vertrages als sicher dargestellt, kann der Abbruch der Verhandlungen durch einen Partner grundsätzlich nur dann einen Schadensersatzanspruch des anderen begründen, wenn das Verhalten des Abbrechenden einen schweren Verstoß gegen die Verpflichtung zu redlichem Verhalten bei den Vertragsverhandlungen bedeutet. Dies erfordert in der Regel die Feststellung vorsätzlichen pflichtwidrigen Verhaltens.

NJW 1996, 1885
JZ 1997, 467
DNotZ 1997, 624
LM H. 8/1996 § 276 (Fa) BGB Nr. 144  Pfeiffer
BB 1996, 1238
DB 1996, 1916
MDR 1996, 672
WM 1996, 1728
ZIP 1996, 1174 Ochsenfeld
ZMR 1996, 367
WiB 1997, 478 Paez-Maletz

Die Haftung aus c.i.c. für den Abbruch von Vertragsverhandlungen ist eine klassische Fallgruppe der c.i.c. Abzuwägen sind hier Vertragsabschlußfreiheit und das Hervorrufen schützenswertens Vertrauen auf der anderen Seite. Grundsätzlich ergibt sich aus dem Eintritt in Vertragsverhandlungen noch keine Abschlußpflicht. Vielmehr ist es Ausfluß der Privatautonomie, daß jede Partei jederzeit auch ohne triftigen Grund die Vetragsverhandlungen abbrechen darf. Die Verweigerung des Vertragssschlusses kann sich aber als vorvertragliche Pflichtverletzung darstellen. Das kann dann der Fall sein, wenn eine Partei von Anfang an ohne Abschlußwillen verhandelt oder aber in einem Zeitpunkt weiterverhandelt, in welchem sie ihren Abschlußwillen bereits aufgegeben hat. Die Pflichtverletzung liegt dann bei genauer Betrachtung nicht im Nichtabschluß des Vertrages, sondern im Verhandeln ohne Abschlußwillen, das die andere Seite zu unnötigen Vertrauensdispositionen (Verhandlungskosten, Unterlassen anderweitiger Vertragsabschlußmöglichkeiten) veranlaßt. Weiterhin kann auch im Abbruch von Vertragsverhandlungen eine Pflichtverletzung liegen, wenn besonderes Vertrauen auf das Zustandekommen eines Vertrages erweckt worden ist und der Abbruch dann ohne triftigen Grund erfolgt. Gehaftet wird dann auf den Vertrauensschaden (vgl. etwa Medicus SchuldR AT Rn. 106; Larenz SchuldR I S. 108).
Die folgende Entscheidung behandelt diese Problematik lehrbuchartig unter der besonderen Konstellation (beachte die fettgedruckten Passagen), daß der beabsichtigte, aber gescheiterte Vertrag formbedürftig gewesen wäre. Hier kann - so der BGH - nur unter besonderen Umständen ein schützenswertes Vertrauen auf den zukünftigen Abschluß bestehen, weil sich angesichts des Formerfordernisses niemand ohne weiteres darauf verlassen darf, daß ein Vertrag wirklich abgeschlossen werden wird. Der BGH zieht hier eine (treffende) Parallele zu den Anforderungen an eine arglistige Berufung auf den Formmangel.
S. auch BGH v. 22.2.2006 - XII ZR 48/03 sowie BGH v. 9.11.2012 - V ZR 182/11.

Zum Sachverhalt:

Der Kl. hatte im Erdgeschoß und Keller des Hauses B-Straße in L. Räume zum Betrieb einer Druckerei gemietet. Im Sommer 1989 erwarb der Bekl. das Grundstück. Zur besseren wirtschaftlichen Nutzung plante er, das Gebäude umzubauen, um einen Anbau zu erweitern und in Teileigentum aufzuteilen. In diesem Zusammenhang kam es im Frühjahr 1991 zu Verhandlungen zwischen den Parteien über den Verkauf der vom Kl. genutzten und weiterer Räume zum Preis von 750000 DM. Diese gaben dem Kl. Anlaß, von Ende April 1991 bis Februar 1992 Umbaumaßnahmen auszuführen. Im Oktober und Dezember 1991 kam es zu Gesprächen zwischen den Parteien wegen eines Termins zur Beurkundung des Verkaufs. Der Verkauf scheiterte schließlich daran, daß der Bekl. hierzu nur noch zum Preis von 1000000 DM bereit war. Nach Kündigung des Mietverhältnisses durch den Bekl. räumte der Kl. im Sommer 1992 das Anwesen. Gegen die Mietzinsforderung des Bekl. für den Zeitraum ab April 1992 hat er mit einem Anspruch auf Erstattung der Kosten seiner Baumaßnahmen, der Kosten für das Umsetzen und der Reparatur von Maschinen wegen Baumaßnahmen des Bekl. und im Hinblick auf diese - nach Minderung - überzahltem Mietzins in Höhe von 20150 DM aufgerechnet. Mit der Klage hat er vom Bekl. die Bezahlung eines überschießenden Betrages von 154716,34 DM verlangt. Er hat geltend gemacht, die Parteien seien sich über den Verkauf einig gewesen. Allein auf Wunsch des Bekl., der Steuernachteile befürchtet habe, habe die Beurkundung erst im Spätjahr 1991 erfolgen sollen. Seine Baumaßnahmen seien im Einverständnis mit dem Bekl. erfolgt. Aus ungerechtfertigter Bereicherung und unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen schulde dieser die Erstattung der hierdurch  entstandenen Kosten. Der Bekl. hat die Einigung über den Verkauf und sein Einverständnis mit den Arbeiten des Kl. in Abrede gestellt und widerklagend restlichen Mietzins, Nutzungsentschädigung und Erstattung von Kosten für die Beseitigung eines Teils der Umbaumaßnahmen begehrt.
Das LG hat der Klage durch Teil-Grundurteil stattgegeben. Die Berufung des Bekl. ist erfolglos geblieben. Mit der Revision erstrebt er die Abweisung der Klage. Der Kl. beantragt, die Revision des Bekl. zurückzuweisen. Die Revision des Bekl. ist vom Senat nicht angenommen worden, soweit sie sich gegen die dem Grunde nach festgestellte Berechtigung des Kl. zur Minderung der vereinbarten Miete in Höhe von insgesamt 20150 DM wendet. Im übrigen führte die Revision zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Aus den Gründen:

I. Das BerGer. hat festgestellt, die Parteien seien sich über den Vertragsschluß einig gewesen, der Bekl. sei mit den Baumaßnahmen des Kl. einverstanden gewesen und habe ihm die über die gemieteten Räume hinaus nach dem beabsichtigten Verkauf geschuldeten Räume zum Ausbau überlassen. Es meint, wenn der Bekl. wegen der Höhe des Kaufpreises noch Vorbehalte gehabt habe, hätte er den Kl. vor Aufnahme seiner Bautätigkeit auf diese hinweisen müssen. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung teilweise nicht stand.
II. 1. a) Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat jeder Vertragspartner bis zum Vertragsabschluß das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsabschluß Abstand zu nehmen. Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, erfolgt daher grundsätzlich auf eigene Gefahr (BGH, NJW-RR 1989, 627 = LM § 276 (Fa) Nr. 102 = ZIP 1989, 514 (515); Emmerich, in MünchKomm 3. Aufl., Vorb. § 275 Rdnr. 160; Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl., Vorb. § 275 Rdnr. 136). Nur wenn der Vertragsschluß nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluß gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluß später ohne triftigen Grund ablehnt (BGHZ 76, 343 (349) = NJW 1980, 1683 = LM § 276 (Fa) BGB Nr. 68a; BGH, LM § 276 (Fa) BGB Nr. 28 = WM 1969, 595 (597); NJW 1975, 1774 = LM § 276 (Fa) BGB Nr. 43 = WM 1975, 923 (925)).
Eine so begründete Verpflichtung zum Ersatz des Vertrauensschadens bedeutet indessen einen indirekten Zwang zum Vertragsabschluß. Dieser Zwang läuft dem Zweck der Formvorschrift von § 313 S. 1 BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll (Senat, BGHZ 116, 251 (257) = NJW 1992, 1037 = LM H. 6/1992 § 818 Abs. 3 BGB Nr. 35). Im Bereich nach § 313 S. 1 BGB zu beurkundender Rechtsgeschäfte löst der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren Erfolg als sicher anzunehmen war, durch einen der Verhandlungspartner daher auch dann keine Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt (Senat, WM 1982, 1436 (1437); Reinicke/Tiedtke, ZIP 1989, 1093 (1101)).
b) Die Nichtigkeitsfolge eines Verstoßes gegen die Formvorschrift von § 313 S. 1 BGB hat indessen zurückzutreten, wenn sie nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren ist, etwa weil sie die Existenz des anderen Vertragsteils gefährdet (BGHZ 12, 286 = NJW 1954, 1241 = LM § 7 HöfeO Nr. 12; BGHZ 23, 249 = NJW 1957, 787 = LM § 7 HöfeO Nr. 17) oder ihre Geltendmachung eine besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung bedeutet (BGHZ 29, 6 (10f.) =NJW 1959, 626 = LM § 313 BGB (L) Nr. 17; BGHZ 48, 396 (397ff.) = NJW 1968, 39 = LM § 313 BGB Nr. 31; BGHZ 85, 315 (318) = NJW 1983, 563 = LM § 313 BGB Nr. 96).
Von diesen Grundsätzen ist auch bei der Beantwortung der Frage auszugehen, ob ein Verhandlungspartner bei Abbruch der Verhandlungen unter dem Gesichtspunkt der culpa in contrahendo verpflichtet ist, Aufwendungen des anderen zu ersetzen. Die Verantwortlichkeit des Verhandlungspartners unterliegt daher keinen Einschränkungen im Hinblick auf die Formbedürftigkeit des abzuschließenden Vertrages, sofern die Berufung auf den Formmangel zurückzuweisen ist (BGHZ 92, 164 (175f.) = NJW 1985, 1778 = LM § 276 (Fb) BGB Nr. 31). Soweit dies daraus folgt, daß das Verhalten des in Anspruch Genommenen sich als besonders schwerwiegender Treuverstoß darstellt, kommt damit in der Regel nur eine vorsätzliche Treupflichtverletzung als Grundlage eines Schadensersatzanspruchs aus culpa in contrahendo in Betracht, wie sie im Vorspiegeln tatsächlich nicht vorhandener Abschlußbereitschaft liegt (Senat, NJW 1975, 43 = LM § 313 BGB Nr. 64/65; Soergel/Wiedemann, Vorb. § 275 BGB Rdnr. 135; Reinicke/Tiedtke,ZIP 1989, 1093 (1096)).
Dies ist bisher nicht festgestellt. Das BerGer. sieht als erwiesen an, daß der Bekl. den Abschluß eines Kaufvertrags mit dem Kl. zum Preis von 750000 DM als sicher hingestellt hat. Die weiteren Ausführungen des Urteils, der Bekl. sei verpflichtet gewesen, Vorbehalte zu offenbaren, lassen nicht erkennen, ob die Feststellung getroffen ist, der Bekl. habe schon vor Ende Dezember 1991 derartige Vorbehalte gehabt, oder ob sie dahin zu verstehen sind, daß der Bekl. verpflichtet war, etwaige Vorbehalte dem Kl. zu offenbaren. Zur Unklarheit des Berufungsurteils trägt insoweit bei, daß der Kl. arglistiges Verhalten des Bekl. nicht behauptet und sich dessen Vortrag auch nicht zu eigen gemacht hat, zum Abschluß des Vertrages zum Preis von 750000 DM tatsächlich nicht bereit gewesen zu sein. Die Aufhebung des angefochtenen Urteils gibt den Parteien insoweit Gelegenheit zu weiterem Vortrag.
c) Dem Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Bereitschaft, einen Vertrag zu bestimmten Bedingungen, insbesondere zu einem bestimmten Preis, abzuschließen, ist nach Treu und Glauben der Fall gleichzustellen, daß ein Verhandlungspartner zwar zunächst eine solche, von ihm geäußerte, Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (vgl. BGH, LM § 313 BGB Nr. 80, Bl. 5/6; Soergel/Wiedemann, Vorb. § 275 BGBRdnrn. 135f.; Reinicke/Tiedtke, ZIP 1989, 1093 (1096)). Dies gilt insbesondere dann, wenn sich der potentielle Verkäufer bereits mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt hatte. In allen solchen Fällen wird durch die Äußerung einer endgültigen Abschlußbereitschaft zu bestimmten Bedingungen dem Verhandlungspartner der Eindruck einer besonderen Verhandlungslage vermittelt, der ihn der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen aussetzt. Diese besondere Gefährdungslage begründet eine gesteigerte Vertrauensbeziehung, die den Verhandelnden zu erhöhter Rücksichtnahme auf die Interessen seines Partners verpflichtet. Aus ihr folgt gleichermaßen die Verpflichtung, den Partner vor einem Irrtum über den (Fort-)Bestand einer geäußerten, tatsächlich aber nicht (mehr) vorhandenen endgültigen Abschlußbereitschaft zu bestimmten Bedingungen zu bewahren.
Gegen eine solche Aufklärungspflicht kann der Bekl. hier verstoßen haben. Er hat in anderem Zusammenhang geltend gemacht, im Spätjahr 1991 habe sich gezeigt, daß die mit 1500000 DM kalkulierten Kosten seines Um- und Ausbauvorhabens nicht hinreichen, sondern tatsächlich etwa 3000000 DM betragen würden. Deshalb habe er seine anfängliche Kalkulation nicht einhalten können. Damit aber war nach seinem Vorbringen seit diesem Zeitpunkt die Grundlage der Annahme des Kl. entfallen, der Vertrag zwischen den Parteien werde zustande kommen. Die nach den vorangegangenen Verhandlungen vom Kl. als sicher anzunehmende Abschlußbereitschaft des Bekl. war spätestens jetzt nicht mehr gegeben. Die eingetretene Ungewißheit blieb dem Kl. verborgen, während der Bekl. sie kannte. Sein vorangegangenes Verhalten und seine Kenntnis von den laufenden Arbeiten des Kl. verpflicheten ihn deshalb, den Kl. unverzüglich von der Änderung seiner Preisvorstellung zu unterrichten, um diesem Gelegenheit zu geben, von weiteren Investitionen in den Um- und Ausbau der ihm überlassenen Räume Abstand zu nehmen. Auch insoweit fehlt es an Vortrag, der eine exakte zeitliche Bestimmung und Zuordnung des Aufwands ermöglicht.
2. Entgegen der Ansicht der Revision ist der Anspruch des Kl. auf Schadensersatz nicht unter dem Gesichtspunkt mitwirkenden Verschuldens gemindert, soweit er auf Aufwendungen beruht, die der Kl. gemacht hat, bevor er von der Änderung des Preisverlangens des Bekl. erfuhr. Da der Aufwand des Kl. im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages nur zu ersetzen ist, wenn der Bekl. dessen Abschluß trotz seiner Vorbehalte als sicher hingestellt und damit arglistig gehandelt hat, hätte ein allenfalls als fahrlässig zu bewertendes Mitverschulden des Kl. gegenüber dem vorsätzlichen Verhalten des Bekl. zurückzutreten (BGHZ 98, 148 (158f.) = NJW 1986, 2941 = LM § 31 BGB Nr. 29).
An einer Verantwortlichkeit des Bekl. fehlt es dagegen hinsichtlich der Aufwendungen, die der Kl. gemacht hat, nachdem er nicht mehr sicher sein konnte, daß es zum Abschluß des Vertrages über das zu bildende Teileigentum kommen werde. Investitionen, die er gemacht hat, nachdem der Bekl. die Erhöhung seines Kaufpreisverlangens offenbart hatte, sind daher nicht zu ersetzen. Sie beruhen nicht auf Vertrauen in das Zustandekommen des Vertrages, sondern auf bloßer Spekulation. Auch insoweit fehlt es an der notwendigen Aufgliederung des vom Kl. behaupteten Aufwands.
3. Soweit die Aufwendungen des Kl. nicht unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen zu ersetzen sind, schließt dies eine Erstattungspflicht des Bekl. jedoch nicht ohne weiteres aus. Soweit die Arbeiten des Kl. zum Ausbau der Räume sonst vom Bekl. vorzunehmen gewesen wären, kann der Bekl. ihre Kosten dem Kl. nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zu ersetzen haben.
4. Das Berufungsurteil gibt weiter Anlaß, darauf hinzuweisen, daß Ersatzansprüche des Kl. wegen Schäden an seinen Maschinen, die auf Bauarbeiten des Bekl. beruhen, von der Ersatzpflicht für seine Aufwendungen und einer Bereicherung des Bekl. unabhängig sind. Schließlich wird das BerGer. auf eine Darlegung des Kl. hinzuwirken haben, welche oder welcher Teil der geltend gemachten Forderungen durch die Aufrechnung mit den Mietzinsansprüchen des Bekl. erfüllt ist, §§ 396 I, 366 II BGB.