BGH NJW 2000, 951

1. Ist eine als solche nicht beurkundungsbedürftige Vereinbarung von einem Grundstücksgeschäft abhängig, dieses aber nicht von ihr (einseitige Abhängigkeit), bleibt sie von dem Formgebot des § 313 BGB frei.
2. Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen Zinsen, die aus einem Kaufpreis zu zahlen sind, kann auf einen Zeitpunkt abstellen, der weder für die Fälligkeit des Kaufpreises noch für den Eintritt des Schuldnerverzugs maßgeblich ist. 

In dem tatsächlich relativ komplizierten Sachverhalt geht es in der Hauptsache um die Frage der Erstreckung des Formerfordernisses des § 313 BGB (notarielle Beurkundung von Grundstücksgeschäften) auf Nebenabreden. Erstreckt sich nämlich ein solches Formerfordernis im Einzelfall auf die Nebenabrede, so führt deren Nichtbeurkundung nicht nur zur Nichtigkeit der Nebenabrede, sondern über § 139 BGB im Zweifel auf das gesamte Geschäft. Der BGH wiederholt und bestätigt hier die ständige Rechtsprechung, daß sich das Formerfordernis des § 313 BGB auf Nebenabreden erstreckt, wenn diese mit dem nach § 313 BGB formbedürftigen Geschäft eine rechtliche Einheit bilden. Eine rechtliche Einheit bilden die Verträge nach der Rechtsprechung, wenn sie dem Willen der Parteien gemäß derart voneinander abhängen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Dies gilt auch bei nur einseitiger Abhängigkeit, d.h. wenn zwar das formbedürftige Geschäft von dem nicht formbedürftigen Geschäft abhängen soll, nicht aber umgekehrt. Im vorliegenden Fall war die Problematik aber genau umgekehrt: Das formbedürftige Grundstücksgeschäft hing nicht vom Bestand der Nebenabrede (Verpflichtung zur Bestellung eines Vorkaufsrechts an anderen Grundstücken) ab, weil die Parteien dieses auch ohne das Vorkaufsrecht vorgenommen hätten. Wohl aber hing die Bestellung des Vorkaufsrechts vom Bestand des Grundstückskaufvertrags ab, weil dieses nur durch diesen wirtschaftlich sinnvoll war. In diesem Fall erstreckt sich, wie der BGH lehrbuchartig und zutreffend darlegt, das Formerfordernis nicht auf die Nebenabrede.

Mit Vertrag vom 7. 6. 1992 kaufte der Kl. von den Bekl. das im Grundbuch von H. Blatt 1269 eingetragene Grundstück Flurstück 19/78 und 19/79 sowie die im Blatt 1263 eingetragenen Grundstücke Flurstück 19/80 und 19/81. Der Kaufpreis von 1 600 000 DM sollte nach Vorliegen der zur Umschreibung erforderlichen behördlichen Erklärungen (ohne Unbedenklichkeitshescheinigung des Finanzamts) sowie Eintragung der Auflassungsvormerkung, nicht jedoch vor dem 30. 12. 1992, auf das Anderkonto des beurkundenden Notars entrichtet werden. Wegen des Kaufpreises sowie 12% Zinsen daraus ab Eintragung der Auflassungsvormerkung unterwarf sich der Kl. der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Der Vertrag war unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Kl. eine baurechtliche Genehmigung für seinen Gewerbebetrieb oder einen positiven Bauvorbescheid erhalte. Mit weiterer Urkunde des Notars vom gleichen Tage verpflichtete sich der Bekl. zu 1, dem Kl. ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zu bestellen, falls er - der Bekl. - das in Blatt 4857 eingetragene, damals seiner Mutter gehörende Grundstück Flurstück 19/54 zu Alleineigentum erwerbe. Der Kl. beabsichtigte, auf den gekauften Grundstücken eine Selbstbedienungs-Autowaschanlage, einen Selbstbedienungs-Markt mit "Shop" und Imbissstand zu betreiben sowie einen Bürotrakt zu errichten. Dies verschwieg er den Bekl. und legte ihnen stattdessen im Urkundstermin eine Skizze vor, die lediglich die Errichtung einer Waschanlage vorsah. Der Bauantrag des Kl. vom 16. 7. 1992, der die beabsichtigte umfassende Nutzung zum Gegenstand hatte, sah unter anderem eine Ausfahrt über das Grundstück Flurstück 19/54 zu einem öffentlichen Weg (A.-Weg) vor. Auf Anliegerwidersprüche hin änderte der Kl. seine Planung dahin ab, dass die Zu- und Abfahrt nur noch zu der an die Kaufgrundstücke angrenzenden S.-Chaussee erfolgen sollte. Der geänderte Plan fand die grundsätzliche Zustimmung des Bauausschusses. Auf einen neuerlichen Widerspruch hin sah der Kl. indessen von der Weiterverfolgung seines Antrags ab, eine behördliche Entscheidung ist nicht ergangen. Die Bekl. setzten dem Kl. unter Ablehnungsandrohung wiederholt Frist zur Erfüllung der Käuferpflichten und verlangten mit Schreiben vom 1. 7. 1993 Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Wegen Zinsforderungen für die Zeit vom 31. 12. 1992 bis 30. 6. 1993 über insgesamt 96000 DM erwirkten sie die Anordnung der Zwangsversteigerung des Grundbesitzes des Kl. Das LG hat der Vollstreckungsgegenklage stattgegeben und auf die Widerklage des Bekl. zu 1 festgestellt, dass dem Kl. kein Recht auf Bestellung eines Vorkaufsrechts zustehe. Das OLG hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Der Senat hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das BerGer. zurückverwiesen (Senat, NJW 1996, 2792 = LM H. 11/1996 § 313 BGB Nr. 144 = WM 1996, 1735). Dieses hat die Berufung erneut zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgten die Bekl. den Antrag auf Abweisung der Vollstreckungsgegenklage fort. Die Revision hatte Erfolg und führte zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung an das BerGer.

Aus den Gründen:

I. 1. Nach der Rechtsprechung bedarf ein Vertrag, der als solcher dem Formgebot des § 313 S. 1 BGB nicht unterliegt, dann der notariellen Beurkundung, wenn er mit einem Grundstücksgeschäft im Sinne dieser Vorschrift eine rechtliche Einheit bildet. Zutreffend geht das Berufungsurteil davon aus, dass in diesem Falle die zwischen den Teilen des einheitlichen Geschäfts bestehende Abhängigkeit urkundlichen Ausdruck finden muss (BGHZ 104, 18 = NJW 1988, 17871 = LM § 305 BGB Nr. 45), wobei es, wie auch sonst, genügt, dass das Gewollte sich andeutungsweise (BGHZ 63, 359 [362] = NJW 1975, 536 = LM § 313 BGB Nr. 67; BGHZ 74, 116 [119] = NJW 1979, 1350 = LM § 313 BGB Nr. 84; BGHZ 87, 150 [154] = NJW 1983, 1610 = LM § 312 BGB Nr. 99 L) im Beurkundeten wiederfindet. Eine rechtliche Einheit bilden die Verträge nach der Rechtsprechung, wenn sie dem Willen der Parteien gemäß derart voneinander abhängen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen (BGHZ 76, 43 [48 f.] = NJW 1980, 829 = LM § 313 BGB Nr. 87; BGHZ 78, 346 [349] = NJW 1981, 274 = LM § 313 BGB, Nr. 89 L; Senat, NJW 1987, 1069 =LM § 313 BGB Nr. 113 = BGHR BGB § 313 S. 1, Einheitlichkeitswille 1). Dies setzt, worauf das BerGer. im Ansatz zutreffend abstellt, nicht voraus, dass die Abhängigkeit der Verträge wechselseitig ist. Auch bei einseitiger Abhängigkeit stehen und fallen beide Geschäftsteile mit dem Vertrag, von dem der andere abhängt. Andererseits ist ein solches Abhängigkeitsverhältnis kein hinreichender Grund, das für den einen Vertrag geltende Formgebot auf den anderen auszudehnen. Dies verkennt das BerGer., das meint, die einseitige Abhängigkeit "eines jeden" der Geschäfte könne genügen. Maßgeblich ist, ob die mit dem Normzweck verbundenen Funktionen des § 313 S. 1 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) die Erstreckung des Formgebots auf das verbundene Geschäft erfordern. In der Literatur wird dies überwiegend für den Fall bejaht, dass der Abschluss des Grundstücksvertrags von der weiteren, an sich nicht formbedürftigen Vereinbarung abhängt (Kanzteiter, in: MünchKomm., 3. Aufl., § 313 Rdnr. 52; Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl. [1999], § 313 Rdnr. 32; Soergel/ Wolf, BGB, 12. Aufl., § 313 Rdnr. 68; i. Erg. ebenso StaudingerlWufka, BGB, 13. Bearb. [19951, § 313 Rdnr. 160; diff.: Korte, Hdb. der Beurkundung von Grundstücksgeschäften, 1990, S. 87ff., 95 f.). Überwiegend abgelehnt wird das Urkundserfordernis für den umgekehrten Fall, nämlich der einseitigen Abhängigkeit der weiteren Abrede vom Grundstücksgeschäft (wie zuvor; ferner Sigle/Maurer, NJW 1994, 2657 [2660]; vermittelnd Kanzleiter, in: MünchKomm, § 313 Rdnr. 52 der darauf abstellt, ob das weitere Geschäft wegen des "in Aussicht genommenen" Grundstücksvertrags abgeschlossen wurde). Der Senat hat wiederholt auf die des Grundstücksvertrags als maßgebliches Kriterium für die Formbedürftigkeit des gesamten Geschäfts hingewiesen (Senat, LM § 313 BGB Nr. 3; BGHZ 89, 41 [43] = NJW 1984, 973; Senat, NJW 1986, 1983 = LM Vorb. § 145 BGB Nrn. 17, 18; Senat, NJW-RR 1993, 1421; nicht anders Senat, NJW 1983, 565 = LM § 313 BGB Nr. 95, wo die Abhängigkeit des Verkaufsangebots von der Sicherungsabrede offenbar war). Zu dem umgekehrten Fall, der einseitigen Abhängigkeit der weiteren Vereinbarung vom Grundstücksgeschäft, hat er nicht ausdrücklich Stellung genommen. Die Feststellungen des BerGer. (dazu nachfolgend Abschn. 2) geben Anlass, dies nachzuholen. Die einseitige Abhängigkeit des weiteren Geschäfts vom Grundstücksvertrag genügt nicht, eine rechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begründen. In diesem Falle liegen aus der Sicht des für das Beurkundungserfordernis maßgebenden Grundstücksvertrags jeweils eigenständige Regelungen vor. Ein hinreichender Grund, die weitere Vereinbarung zum Gegenstand der notariellen Aufklärung, der Beratung und des Urkundsbeweises zu machen, besteht deshalb nicht. Die aus der Sicht des abhängigen Geschäfts bestehende Vertragseinheit vermag ein Beurkundungserfordernis nicht zu begründen, da dieses selbst dem Formgebot nicht unterliegt. Aus der, gelegentlich als abweichend verstandenen (Palandt/Heinrichs, § 313 Rdnr. 32), Entscheidung des VII. Zivilsenats vom 11. 5. 1995 (NJW 1995, 2547 = LM H. 10/1995 § 196 BGB Nr. 66) ergibt sich nichts anderes. Der VII. Senat hat es zur Ablehnung der Beurkundungsbedürftigkeit eines Nebenvertrags - Zusage einer Abstandssumme - nicht genügen lassen, dass der Kaufvertrag unbedingt abgeschlossen war. Die von der Vorinstanz festgestellte Abhängigkeit der Abstandsabrede vom Kauf gab ihm aber nicht Anlass, zur Formbedürftigkeit abschließend Stellung zu nehmen. Er hat vielmehr dem BerGer. die Prüfung aufgegeben, oh die beiden Verträge miteinander stehen und fallen sollten, was nicht voraussetzt, dass der Kauf im Rechtssinne durch die zusätzliche Abrede bedingt war.
2. Die Feststellungen des BerGer. gehen über die Abhängigkeit der Verpflichtung zur Bestellung des Vorkaufsrechts vom Grundstückskaufvertrag nicht hinaus. Der weiter festgestellte Umstand, dass sich zwei von drei Beteiligten vor Abschluss des Kaufs darüber einig waren, dass die rückwärtige Ausfahrt zum A.-Weg gesichert werden sollte, reicht nicht aus, die rechtlich maßgebliche Abhängigkeit des Kaufs zu begründen. Ein rechtlicher Zusammenhang geht über den tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Zusammenhang der Geschäfte hinaus. Hierzu würde es, wofür keine Anhaltspunkte bestehen, nicht einmal genügen, wenn das Vorkaufsrecht Anlass zum Grundstückskauf gegeben oder, wozu Feststellungen fehlen, es diesen erst ermöglicht hätte. Zudem rügt die Revision zu Recht, dass das Berufungsurteil dem Umstand, dass es nicht abzusehen war, wann der Bekl. zu 1 (durch Erbgang) Eigentümer des Grundstücks Flurstück 19/54 werden würde, nicht Rechnung trägt und, was die Zugangsbefugnis zum A.-Weg angeht, die rechtlichen Verhältnisse verkennt. Offensichtlich irrtümlich meint das BerGer., die Flurstücke 19/61 und 19/53, für die ein Wegerecht zu Lasten des für das Vorkaufsrecht beanspruchten Grundstücks eingetragen war, seien nicht Gegenstand des Kaufvertrags gewesen. Ausweislich des Grundbuchs waren sie zum Kaufgrundstück Flurstück 19/81 vereinigt worden. Das künftige Vorkaufsrecht konnte mithin nur ein schon bestehendes Recht, über das Flurstück 19/54 zum A.-Weg zu gelangen, verstärken, war aber nicht erforderlich, dieses erst zu begründen. Ein weiteres, vom BerGer. nicht gewürdigtes, Indiz für die Unabhängigkeit des Grundstückskaufs ist schließlich die alsbaldige Bereitschaft des Kl., wegen der Nachbarwidersprüche von seinen ursprünglichen Plänen abzurücken und die Ausfahrt aus dem geplanten Selbstbedienungsmarkt ausschließlich auf die Kaufgrundstücke zu verlegen.
3. Damit war die Abhängigkeitsabrede nur als Teil der selbst nach § 313 S. 1 BGB formbedürftigen Verpflichtung zur Bestellung des Vorkaufsrechts beurkundungsbedürftig. Das Unterbleiben ihrer Beurkundung berührt die Formwirksamkeit des Kaufs nicht.
II. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da die Voraussetzungen des Anspruchs, aus dem die Bekl. vollstrecken, im Tatsächlichen noch der Klärung bedürfen. Die Sache war deshalb zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das BerGer. zurückzuverweisen, wobei der Senat von der Möglichkeit des § 565 I 2 ZPO Gebrauch macht. Für das weitere Verfahren besteht Anlass zu folgenden Hinweisen:
1. Die Klage ist nicht schon deshalb begründet, weil die Bekl. durch das Setzen der Nachfrist gem. § 326 BGB die Kaufpreisforderung (gegebenenfalls) zum Erlöschen gebracht und Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangt haben. Die Bekl. vollstrecken nämlich, wie sie im Rechtsstreit vortragen, einen Schadensersatzanspruch wegen Verzugs des Kl. mit der Begleichung der Kaufpreisforderung. Dieser wird durch den Umstand, dass den Bekl. nachträglich ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung erwachsen ist, nicht berührt (Senat, NJW 1975, 1740 = LM § 286 BGB Nr. 10 = WM 1975, 948; NJW 1994, 2480 = LM H. 10/1994 § 271 BGB Nr. 7; NJW 1997, 1231 = LM H. 6/1997 § 254 [Da] BGB Nr. 67 = WM 1997, 977). Diesen stünde es allerdings frei, den eingetretenen Verzugsschaden in die Berechnung des Nichterfüllungsschadens einzubeziehen (Senat, NJW 1997, 1231 = LM H. 6/1997 § 254 [Da] BGB Nr. 67). Hiervon haben die Bekl. indessen keinen Gebrauch gemacht, zuletzt vielmehr, wie sie in anderem Zusammenhang bemerkt haben, im Hinblick auf die Vermögenslage des Kl. davon abgesehen, einen weitergehenden Nichterfüllungsschaden aufzuschlüsseln. Die wiederholten Fristsetzungen der Bekl. werden dem BerGer. allerdings Anlass zur Prüfung geben müssen, ob deren Erfüllungsanspruch bereits vor dem 30. 6. 1993 gem. § 326 I 2 Halbs. 2 BGB erloschen ist. In diesem Falle hätte der Schuldnerverzug ein vorzeitiges Ende gefunden.
2. Die Klage kann auch nicht darauf gestützt werden, dass die Unterwerfungserklärung einen Anspruch auf Fälligkeitszinsen zum Gegenstand hätte, der mit der Kaufpreisforderung erloschen wäre (Senat, NJW 1997, 1231 = LM H. 6/1997 § 254 [Da] BGB Nr. 67; NJW 2000,71). Der Kl. legt eine solche Behauptung der Vollstreckungsgegenklage nicht zugrunde (§§ 767, 253 ZPO), geht vielmehr von einem übereinstimmenden Verständnis der Parteien aus, wonach Gegenstand des angegriffenen Titels der Anspruch auf Ersatz pauschalierter Verzugszinsen ist. Dies ist mit dem Inhalt der Unterwerfungserklärung vereinbar, die auf keinen der in Frage kommenden Entstehungsgründe der Zinsforderung, Fälligkeit des Kaufpreises oder Verzug, abstellt. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung begründet keinen Verzug i. S. des § 284 BGB, ebenso wenig vermochte sie nach den Vertragsbedingungen die Fälligkeit herbeizuführen. Diese trat nicht vor dem 30. 12. 1992 und im Übrigen auch nur dann ein, wenn bei Eintragung der Auflassungsvormerkung auch die zum Eigentumswechsel erforderlichen behördlichen Erklärungen vorlagen.
3. Der Klage kann schließlich nicht zum Erfolg verhelfen, dass danach die Unterwerfungserklärung über den sachlich-rechtlichen Anspruch, dem sie dient, hinausgeht. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH ist es rechtlich unbedenklich und entspricht es einem praktischen Bedürfnis, den in der Unterwerfungserklärung vollstreckbar gestellten Anspruch weiter zu fassen als die zugrunde liegende Forderung (Senat, NJW 1996, 2165 = LM H. 8/1996 § 33 ZPO Nr. 23; NJW 1997, 2887 = LM H. 10/1997 § 767 ZPO Nr. 100). In den entschiedenen Fällen ging es zwar nicht, wie hier, um das Auseinanderfallen des Enstehungszeitpunktes des zu vollstreckenden Anspruchs (Eintritt des Schuldnerverzugs) und des Zeitpunkts, auf den die Unterwerfungserklärung abstellt (Eintrag der Auflassungsvormerkung). Die Unsicherheiten über die Höhe des wirklichen Anspruchs (u.a. Ausgleichsrechnung nach Vorlage einer geprüften Abschlussbilanz), die in den entschiedenen Fällen keinen Anlass gaben, die Titelqualität der auf pauschale Summen lautenden Unterwerfungserklärungen in Frage zu stellen, übertrafen aber deutlich die Schwierigkeiten, die mit der Feststellung des Verzugseintritts im Regelfalle verbunden sind. Er ist vergleichsweise einfach nach § 284 1 BGB zu bestimmen. Etwaigen Einwendungen des Kl. gegen den Zeitpunkt, ab dem die Bekl. den Zinsanspruch berechnen, wird das BerGer. allerdings im weiteren Verfahren nachgehen müssen.