Mietvertrag mit einem Miterben, keine Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft

BGH, Urteil vom 11. 9. 2002 - XII ZR 187/00

Fundstelle:

NJW 2002, 3389
bestätigt durch BGH v. 17.10.2006 - VIII ZB 94/05
zur Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft s. NJW 2001, 1056.

Amtl. Leitsätze:

1. Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zu Stande kommen.
2. Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall.

Zum Sachverhalt:

Die Kl. verlangt Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen. Der Bekl. mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. 6. 1991 Gewerberäume an. Der Vertrag wurde von K für die Vermieter unterzeichnet. In dem Vertragsformular ist als Vermieter „die Erbengemeinschaft S vertreten durch K“ aufgeführt. Das Mietverhältnis war bis 31. 5. 1993 befristet. § 2 Ib des Mietvertrags enthielt eine Verlängerungsoption, wonach dem Bekl. das Recht eingeräumt wurde, das Mietverhältnis dreimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Der Bekl. vermietete die Räume an die B-Laden GmbH & Co KG weiter. Mit Schreiben vom 13. 3. 1992 kündigte die Erbengemeinschaft S das Mietverhältnis fristlos mit der Behauptung, dass der Bekl. die Vertragsurkunde abredewidrig verändert habe. Gleichwohl wurde das Mietverhältnis weiterhin durchgeführt. In der Folgezeit veräußerte die Erbengemeinschaft das Grundstück an den Kaufmann B, der als Eigentümer eingetragen wurde. Dieser verkaufte das Grundstück im Mai 1997 an die Kl., für die eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, und traf mit ihr am 10. 9. 1997 folgende Vereinbarung: „Vollmacht und Abtretungserklärung … Hiermit trete ich meine sämtlichen Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis über das Objekt J. 26 in P. mit Herrn O an die Firma K-Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH ab und bevollmächtige diese, im eigenen Namen für eigene Rechnung sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis einschließlich Kündigungen außergerichtlich und gerichtlich wahrzunehmen“. Die Kl. kündigte unter dem 16. 12. 1997 das Mietverhältnis unter Hinweis auf die ihr vom Eigentümer erteilte Vollmacht und auf die Abtretung fristlos, hilfsweise zum 30. 6. 1998. Am 1. 2. 1999 wurde die Kl. als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 8. 3. 1999 kündigte die Kl. erneut fristlos.

Die auf sofortige, hilfsweise zum 30. 6. 1998 erfolgende, Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume gerichtete Klage hat das LG abgewiesen. Mit ihrer Berufung hat die Kl. ihren Räumungsanspruch - zeitlich modifiziert - weiter verfolgt und im Wege der Klageerweiterung beantragt festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Bekl. auf Grund der fristlosen Kündigung vom 16. 12. 1997 seit dem 1. 1. 1998 nicht mehr bestehe, hilfsweise, dass das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Bekl. auf Grund der fristgerechten Kündigung vom 16. 12. 1997 seit dem 1. 7. 1998 nicht mehr bestehe, weiter hilfsweise, dass das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Bekl. auf Grund der fristlosen Kündigung vom 8. 3. 1999 seit dem 10. 3. 1999 nicht mehr bestehe.

Die Berufung blieb ohne Erfolg. Die Revision der Kl. hatte Erfolg.

Aus den Gründen:

Entgegen der Auffassung des OLG hat die Kündigung der Kl. vom 16. 12. 1997 das Mietverhältnis zum 30. 6. 1998 beendet.

I. Das OLG hat im Wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag sei mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft S wirksam zu Stande gekommen, auch wenn nicht alle Mitglieder namentlich aufgeführt worden seien. Für die Vermieterseite habe K als Vertreter der Erbengemeinschaft die Vertragsurkunde unterzeichnet. Das Mietverhältnis sei nach den vertraglichen Vereinbarungen bis zum 31. 5. 1993 befristet gewesen. Die Vertragsurkunde habe den Anforderungen des § 566 BGB a.F. entsprochen. Für die Wahrung der Schriftform sei es nicht erforderlich gewesen, die einzelnen Erben in der Vertragsurkunde aufzuführen. Vielmehr habe es ausgereicht, dass die Vertragsparteien - etwa durch eine Nachfrage bei dem Nachlassgericht - bestimmbar gewesen seien. Das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigungen beendet worden. Die fristlosen Kündigungen vom 13. 3. 1992 und 16. 12. 1997 seien unwirksam, da die Kl. nicht bewiesen habe, dass die Vertragsurkunde von dem Bekl. inhaltlich verändert worden sei. Eine ordentliche Kündigung sei auf Grund der in § 2b des Mietvertrags vereinbarten Verlängerungsoption und der damit weiterhin bestehenden Befristung des Mietverhältnisses nicht möglich gewesen. Die Kl. sei zudem vor ihrem Eigentumserwerb nicht berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen. Erst mit dem Grundstückserwerb am 1. 2. 1999 sei die Kl.gem. § 571 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters eingetreten. Auch der Fall, dass dem Grundstückserwerber das Kündigungsrecht vom Vermieter isoliert abgetreten oder eine Ermächtigung zu seiner Ausübung erteilt werde, liege hier nicht vor. Denn das Kündigungsrecht sollte vorliegend nicht isoliert abgetreten werden, vielmehr sollte die Kl. bereits vor dem Erwerb des Eigentums in das Vertragsverhältnis insgesamt eintreten. Eine Umdeutung in eine bloße Ermächtigung zur Kündigung scheide aus, weil sie nicht dem hypothetischen Willen der Parteien entspreche. Der Hilfsantrag sei unbegründet, da auch die Kündigung vom 8. 3. 1999 aus diesem Grund unwirksam sei. Der Mietvertrag sei auch nicht sittenwidrig gewesen. Eine Sittenwidrigkeit könne nicht festgestellt werden, da die Kl. weder konkrete Vergleichsmieten noch den ortsüblichen Mietzins vorgetragen habe.

II. Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Zu Recht geht das BerGer. allerdings davon aus, dass der Mietvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den Miterben zu Stande gekommen ist. Dies folgt daraus, dass die Erbengemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig ist (vgl. BGH, NJW 1989, 2133 [2134] = LM § 62 ZPO Nr. 16). Vereinzelt wird zwar die Ansicht vertreten, dass der Erbengemeinschaft die Rechtsfähigkeit unter Aberkennung der Rechtssubjektsqualität zuzuerkennen sei (vgl. Gierke, Deutsches PrivatR, 1895, Bd. I, S. 682) bzw. dass ihr eine Teilrechtsfähigkeit (vgl. Grunewald, AcP 197 [1997], 305 [306f.]) oder eine Vollrechtsfähigkeit zukomme (vgl. Flume, Die Personengesellschaft, Bd. I, 1977, S. 59 Fußn. 48). Eine weitere Auffassung (K. Schmidt, NJW 1985, 2785 [2788f.]) sieht nur die unternehmenstragende Erbengemeinschaft als rechtsfähig an. Die Rechtsprechung (vgl. BGH, NJW 1989, 2133 [2134] = LM § 62 ZPO Nr. 16; BGHZ 30, 391 [397] = NJW 1959, 2114 = LM § 27 HGB Nr. 2) und die überwiegende Meinung in der Literatur (vgl. Staudinger/Werner, BGB, 13. Bearb. [1996], § 2032 Rdnrn. 4, 5; Staudinger/Bork, 100 Jahre BGB, 1998, S. 181ff., 195; Dütz, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 2032 Rdnr. 12; Ulmer, AcP 198 [1998], 113 [124ff.]) vertreten indes den Standpunkt, dass die Erbengemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist. Dies wird damit begründet, dass es sich bei der Erbengemeinschaft nicht um ein eigenständiges Rechtssubjekt handelt, sondern um eine gesamthänderisch verbundene Personenmehrheit, der mit dem Nachlass ein Sondervermögen zugeordnet ist.

Aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft durch die Entscheidung des II. Zivilsenats (NJW 2001, 1056 = LM H. 5/2001 § 50 ZPO Nr. 52) ergibt sich für die Erbengemeinschaft keine andere Rechtsstellung. Die Rechtsfähigkeit und damit auch die Parteifähigkeit jeglicher Gesamthand, etwa in der Form einer Innengesellschaft oder der Erbengemeinschaft, ist damit nicht anerkannt worden (Armbrüster, GE 2001, 821 [823]; a.A. Grunewald, AcP 197 [1997], 305 [306f.]). Die Entscheidung des II. Zivilsenats lässt sich zudem nicht auf die Erbengemeinschaft übertragen, da sie allein den besonderen Bedürfnissen des Rechtsverkehrs im Bereich des Gesellschaftsrechts Rechnung getragen hat. Die Rechtsstellung der Erbengemeinschaft ist auch nicht mit der BGB-Gesellschaft vergleichbar. In beiden Fällen ist zwar ein gesamthänderisch gebundenes Sondervermögen vorhanden. Die Erbengemeinschaft ist jedoch dadurch gekennzeichnet, dass sie anders als die BGB-Gesellschaft nicht rechtsgeschäftlich, sondern gesetzlich begründet wird. Sie ist zudem keine werbende Gemeinschaft, da sie - im Gegensatz zur BGB-Gesellschaft - nicht auf Dauer angelegt, sondern auf Auseinandersetzung gerichtet ist (vgl. Staudinger/Bork, S. 186).

Weiterhin ist die Handlungsorganisation bei der Personengesellschaft und der Erbengemeinschaft unterschiedlich ausgeprägt. Im Bereich des Gesellschaftsrechts regelt ein Gesellschaftsvertrag in Verbindung mit den gesetzlichen Bestimmungen die Rechte und Pflichten der auf Dauer angelegten Außengesellschaft, insbesondere Geschäftsführung und Vertretung. Demgegenüber besitzt die auf Auseinandersetzung angelegte Erbengemeinschaft keine Elemente, die ihre Handlungsorganisation prägen. Dies betrifft vor allem das Fehlen eines auf Dauer angelegten Handlungszwecks und der darauf gerichteten Personenverbindung (vgl. Ulmer, AcP 198 [1998], 113 [126f.]). Die Erbengemeinschaft kann daher nicht als Personenverbindung angesehen werden, die als solche zur Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt oder zumindest geeignet ist. Charakteristisch für eine Außengesellschaft als Vertragspartei ist jedoch, dass sie als Außengesellschaft an dem Rechtsverkehr teilnimmt und in diesem Rahmen auch Rechte und Pflichten begründet (vgl. NJW 2001, 1056 = LM H. 5/2001 § 50 ZPO Nr. 52; Krämer, NZM 2002, 465 [466f.]).

Dem steht die Entscheidung des BGH (NJW 1995, 2551 [2552] = LM H. 11/1995 § 675 BGB Nr. 220) nicht entgegen. Zwar heißt es dort, das BerGer. habe prüfen müssen, ob nicht der Erbengemeinschaft als solcher Schadensersatzansprüche gegen den Bekl. zustehen könnten. Damit ist aber entgegen der Ansicht von Grunewald (vgl. AcP 197 [1997], 305 [313ff.]) nicht die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft anerkannt, sondern nur bejaht worden, dass ein etwaiger Schadensersatzanspruch dem (der Testamentsvollstreckung unterliegenden) Nachlass und nicht dem Eigenvermögen der einzelnen Erben zugerechnet werden kann.

2. Dem BerGer. ist auch zuzustimmen, dass bei Vertragsschluss eine hinreichend bestimmte Einigung der Parteien über die Identität der Vermieterseite vorlag. Die Auslegung eines Vertrags ist grundsätzlich Sache des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer Acht gelassen wurde (vgl. BGH, NJW 1995, 45 [46]). Die von dem BerGer. vorgenommene Auslegung, dass der Begriff der Erbengemeinschaft von den Vertragsparteien als Kurzbezeichnung für die Erben als handelnde Rechtssubjekte verstanden wurde, ist nicht zu beanstanden. Die Vertragsparteien waren sich jedenfalls darüber einig, dass der Vertrag mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zu Stande kommen sollte, unbeschadet der Frage, ob und welche Gedanken der Bekl. sich über die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft gemacht hat. Dies ergibt sich daraus, dass ein Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft als Rechtssubjekt nicht zu Stande kommen konnte. Daher konnte sich die Einigung hinsichtlich der Vertragsparteien nur auf die Miterben erstrecken, die Mitglieder der Erbengemeinschaft waren. Diese waren auch bestimmbar, weil sie durch Ermittlungen - etwa durch Anfragen bei dem Nachlassgericht - ausfindig gemacht werden konnten. Die Vertragsparteien haben des Weiteren zu erkennen gegeben, dass sie den Vertrag als abgeschlossen betrachten, da sie den Mietvertrag in Vollzug gesetzt haben (vgl. Senat, NJW 2000, 354 [356] = LM H. 3/2000 § 566 BGB Nr. 38).

3. Zu Recht geht das BerGer. auch davon aus, dass eine Sittenwidrigkeit des Mietvertrags - wie die Revision in der mündlichen Verhandlung nicht mehr gerügt hat - nicht vorliegt.

4. Die Revision wendet sich zudem ohne Erfolg gegen die Auffassung des BerGer., das Mietverhältnis sei durch die fristlosen Kündigungen vom 13. 3. 1992 und 16. 12. 1997 nicht beendet worden. Das BerGer. hat die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigungen darauf gestützt, dass die Kl. nicht bewiesen habe, dass der Mietvertrag von dem Bekl. abredewidrig abgeändert worden ist. Die von der Revision gegen die Beweiswürdigung des BerGer. erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet.

5. Der Revision ist indes darin zu folgen, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 16. 12. 1997 zum 30. 6. 1998 beendet worden ist. Das Mietverhältnis war nach § 566 S. 2 BGB a.F. ordentlich kündbar, da der Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach. Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben (vgl. BGHZ 142, 158 [161] = NJW 1999, 2591 = LM H. 3/2000 § 566 BGB Nr. 36; Senat, NJW 2000, 354 [356] = LM H. 3/2000 § 566 BGB Nr. 38). Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau zu bezeichnen, da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis unter anderem dient (vgl. BGHZ 139, 123 [130] = NJW 1998, 2664 = LM H. 12/1998 § 564 BGB Nr. 11), nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung des Vermieters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für einen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 566 BGB a.F. vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Bedeutung, wer als Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat, da er nur dann nach § 571 BGB a.F. in das Mietverhältnis eintritt, wenn der Vermieter und der Grundstückseigentümer identisch sind.
Diesen Anforderungen genügt die bei Vertragsschluss gefertigte Vertragsurkunde nicht. Darin ist als Vermieterin lediglich die Erbengemeinschaft S aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, da der Mietvertrag mit den einzelnen Erben zu Stande gekommen ist. Aus der Vertragsurkunde war damit für die Kl. als Erwerberin des Mietobjekts nicht zu ersehen, wer Vertragspartei des Mietvertrags geworden ist, da die Erben nicht namentlich genannt waren. Nach der Rechtsprechung des Senats dürfen zwar auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände zur Auslegung herangezogen werden, ob der wesentliche Vertragsinhalt beurkundet ist. Dies betrifft etwa die Ermittlung der genauen Lage der Mieträume. Der Senat hat jedoch auch in diesen Fällen gefordert, dass sich aus der Vertragsurkunde selbst die hinreichende Bezeichnung der Größe und Lage der Mieträume im Gebäude ergeben muss (vgl. Senat, NJW 1999, 3257 [3258] = LM H. 3/2000 § 566 BGB Nr. 37; NJW 2000, 354 [356] = LM H. 3/2000 § 566 BGB Nr. 38). In Anwendung dieser Grundsätze ist es daher erforderlich, dass die Vertragsparteien aus der Urkunde bestimmbar sind. Anhaltspunkte, die eine solche Bestimmbarkeit der Vertragsparteien zulassen, sind indes aus der Urkunde nicht ersichtlich. Die fehlende Bestimmbarkeit ergibt sich schon daraus, dass aus der Urkunde nicht hervorgeht, ob mit der „Erbengemeinschaft S“ die Erben nach einem Erblasser S oder Erben mit dem Namen S gemeint waren. Auf Grund dieser unpräzisen Bezeichnung ist für einen Erwerber des Mietobjekts aus der Vertragsurkunde nicht zu ersehen, wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer ist. Aus der Vertragsurkunde ist auch nicht die Anschrift des Erblassers bzw. der Erben ersichtlich. Für einen Erwerber besteht damit keine Möglichkeit, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln.
Im Übrigen ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, dass sämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet ein Vertreter - wie hier - den Mietvertrag, muss das Vertretungsverhältnis in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (vgl. BGHZ 125, 175 [179] = NJW 1994, 1649 = LM H. 9/1994 § 126 BGB Nr. 22; OLG Rostock, NJW-RR 2001, 514 [515]; Heile, in: Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 758). Ob darüber hinaus weitere Anforderungen - etwa die Angabe der Art und des Grunds des Vertretungsverhältnisses - in der Vertragsurkunde erfüllt sein müssen, kann dahinstehen, da das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. bereits wegen der ungenauen Bezeichnung der Vertragsparteien nicht gewahrt war. Aus dem gleichen Grund kann auch dahinstehen, ob die Unterschrift des K dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach.

6. Die Revision rügt auch zu Recht, dass die Kl. zur Ausübung des Kündigungsrechts befugt war. Zwar war die Kl. im Zeitpunkt der Kündigung am 16. 12. 1997 noch nicht Eigentümerin, so dass die Voraussetzungen des § 571 BGB a.F. nicht vorlagen. Der Eigentümer und Vermieter hatte sie aber ermächtigt, im eigenen Namen die Rechte der Vermieterin geltend zu machen sowie zu kündigen. Eine solche Ermächtigung ist wirksam (Senat, NJW 1998, 896 [897] = LM H. 6/1998 § 185 BGB Nr. 43). Dem steht nicht entgegen, dass der Vermieter „alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag“ auf die Kl. übertragen hat. Zwar ist die Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag mangels Zustimmung des Mieters nicht wirksam geworden (BGH, NJW 1996, 3147 [3148] = LM H. 12/1996 § 1 AnfG Nr. 6 m.w. Nachw.). Dies bedeutet aber nicht, dass die Unwirksamkeit der Übertragung der Pflichten gem. § 139 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge hat. Der Vereinbarung ist der Wille der Vertragsparteien zu entnehmen, die Erwerberin und Kl. solle mit Vertragsschluss jedenfalls insoweit in die Rechtsstellung des Vermieters eintreten, als dies ohne Zustimmung des Mieters möglich ist. Dies traf auf die Ermächtigung zur Kündigung zu.
In der Ermächtigung des Erwerbers zur Kündigung ist, worauf die Revision zutreffend hinweist, keine Umgehung des § 571 BGB a.F. zu sehen. Die Bestimmung soll den Mieter davor schützen, im Falle der Veräußerung des Mietobjekts dem Herausgabeanspruch des Erwerbers ausgesetzt zu sein (BGHZ 48, 244 [247] = NJW 1967, 2258 = LM § 571 BGB Nr. 12). Diese Gefahr besteht hier nicht. Der Mieter kann sich dem Erwerber gegenüber, der vor seiner Eintragung im Grundbuch als Eigentümer die Rechte des Vermieters geltend macht, seinerseits auf seine Rechte als Mieter in vollem Umfang stützen.
7. Auf den Feststellungsantrag der Kl. hin war daher festzustellen, dass das Mietverhältnis seit dem 1. 7. 1998 nicht mehr besteht, da die Kündigung vom 16. 12. 1997 das Mietverhältnis nach § 565 II 1 Nr. 3 BGB a.F. zum 30. 6. 1998 beendet hat.