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Aufrechnung gegen Rückzahlung einer Mietkaution
mit verjährter Schadensersatzforderung des Vermieters, kurze Verjährung nach
§ 548 Abs. 1 BGB; Erfordernis einer unverjährten Aufrechnungslage (§ 215
BGB); Ersetzungsbefugnis zwischen Naturalrestitution und Geldersatz (§ 249
Abs. 2 BGB)
BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 184/23 - LG
Nürnberg-Fürth
Fundstelle:
NJW-RR 2024, 751
JuS 2024, 1073
(Mäsch)
Amtl. Leitsatz:
Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag
getroffene Barkautionsabrede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass
die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses
im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger
Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gemäß §§ 535, 280
Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung befriedigen zu
können, nicht an einer fehlenden Ausübung der ihm nach § 249 Abs. 2 Satz 1
BGB zustehenden Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.
Zentrale Probleme:
Eine Entscheidung aus dem Mietrecht, aber zu
Grundlagenfragen, die über den Fall hinaus von Bedeutung sind:
Ein Mieter
macht die Rückzahlung seiner Mietkaution geltend, der Vermieter möchte mit
(gem. § 548 Abs. 1 BGB nach sechs Monaten) verjährten Forderungen wegen
Beschädigung der Mietsache aufrechnen. Da der Vermieter nach § 249 Abs. 2
BGB Schadensersatz in Geld verlangen kann, liegen die
Aufrechnungsvoraussetzungen des § 387 BGB (Gegenseitigkeit und
Gleichartigkeit der Forderungen) vor. Der Aufrechnung mit einer
einredebehafteten Forderung steht allerdings § 390 BGB entgegen. Hier kommt
jetzt die Ausnahmevorschrift des § 215 BGB ins Spiel. Danach ist eine
Aufrechnung auch mit einer verjährten Forderung möglich, wenn sich beide
Forderungen einmal unverjährt gegenübergestanden sind, d.h. eine
Aufrechnungslage bestand.
Das besondere Problem ist dabei aber, dass die
Schadensersatzforderung des Vermieters zunächst nur in Form von
Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) bestand, also nicht gleichartig war
(s. dazu Senatsurteil vom 28. Februar 2018 - VIII
ZR 157/17, BGHZ 218, 22). Gleichartig wurde sie erst durch die Ausübung
der Ersetzungsbefugnis des Vermieters, Schadensersatz in Geld zu verlangen.
Das aber hatte der Vermieter erst nach der Verjährung der Forderung
ausgeübt, so dass sich bei genauer Betrachtung die Forderungen eben in
dieser Form nie unverjährt aufrechenbar gegenüberstanden.
Der BGH löst
dieses Problem durch eine Auslegung der Barkautionsabrede und überkommt so
die dogmatischen Hürden, die man möglicherweise auch mit einer
teleologischen Auslegung von § 215 BGB hätte lösen können, denn schließlch
dürfte bei Sachbeschädigungen in der Praxis die Geltendmachung von
Geldersatz nach § 249 Abs. 2 BGB die Regel und gerade nicht die Ausnahme
sein, was er Senat ja auch als zentrales Argument anführt (s.
Rn. 36).
©sl 2024
Tatbestand:
1 Die Klägerin war bis zum 8. November 2019 Mieterin
einer Wohnung in E. . Sie verlangt von dem im Wege der Erbfolge in das
Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetretenen Beklagten die Rückzahlung
der von ihr gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung bei Mietbeginn
geleisteten Barkaution.
2 Der spätere Prozessbevollmächtigte des
Beklagten rechnete mit Schreiben vom 20. Mai 2020 über die Mietkaution ab.
Dabei bezifferte er diese einschließlich Zinsen auf 785,51 € und rechnete
mit nach seiner Behauptung bestehenden Gegenforderungen wegen Beschädigung
der Mietsache in Höhe von 1.175 € auf. Die Klägerin hat Ansprüche des
Beklagten in Abrede gestellt und die Verjährungseinrede erhoben.
3
Der Beklagte hat vorgetragen, er habe bereits mit Schreiben vom 26. Februar
2020 über die Kaution abgerechnet und mit den von ihm behaupteten
Gegenansprüchen die Aufrechnung erklärt. Der Zugang dieses Schreibens bei
der Klägerin ist indes streitig geblieben.
4 Das Amtsgericht hat der
auf Zahlung von 785,51 € nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Die
hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben.
5 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der
Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
6 Die Revision hat Erfolg.
I.
7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung -
soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen
ausgeführt:
8 Das Amtsgericht habe zu Recht eine wirksame Aufrechnung
des Beklagten verneint und der Klage auf Rückzahlung der Kaution
stattgegeben.
9 Gemäß § 390 BGB könne eine Forderung, der eine
Einrede entgegenstehe, nicht aufgerechnet werden. Hiervon mache § 215 BGB
eine Ausnahme für den Fall, dass eine zwischenzeitlich verjährte Forderung
in dem Zeitpunkt, in dem erstmals habe aufgerechnet werden können, noch
nicht verjährt gewesen sei. Diese Ausnahme greife allerdings vorliegend
nicht ein.
10 Zwar genüge nach dem Wortlaut des § 215 BGB die
Möglichkeit der Aufrechnung in unverjährter Zeit. Voraussetzung einer
Aufrechnung sei jedoch, dass eine Aufrechnungslage bestehe, was nach § 387
BGB die Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen
voraussetze.
11 An der erforderlichen Gleichartigkeit mangele es,
wenn sich - wie hier - eine Geldforderung (Rückzahlung einer Barkaution) und
ein Anspruch auf Naturalrestitution nach § 280 Abs. 1 BGB beziehungsweise §
823 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 249 Abs. 1 BGB (Schadensersatz wegen
Beschädigung der Mietsache) gegenüberstünden. Zwar könne der Gläubiger eines
Schadensersatzanspruchs wegen Beschädigung einer Sache nach § 249 Abs. 2
Satz 1 BGB statt der Herstellung des schadensfreien Zustands "in natura" den
dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Allerdings wandele sich der
Anspruch - auch wenn in der Praxis seitens des Vermieters bei Beschädigungen
der Mietsache regelmäßig Ersatz in Geld gefordert werde - erst durch
Ausübung der Ersetzungsbefugnis in einen Geldanspruch um. Da der Zugang des
Abrechnungsschreibens vom 26. Februar 2020 nicht nachweisbar sei, seien die
Schadensersatzansprüche erstmals nach Ablauf der Verjährungsfrist geltend
gemacht worden.
12 Für die Anwendung von § 215 BGB genüge auch nicht,
dass innerhalb unverjährter Zeit die Möglichkeit bestanden habe, die
Ersetzungsbefugnis - wie dies in der Praxis bei der Kautionsabrechnung
regelmäßig der Fall sein werde - zusammen mit der Aufrechnungserklärung
auszuüben. Ein derartig weites Verständnis würde die kurze Verjährungsfrist
des § 548 BGB unterlaufen, deren Zweck darin bestehe, mit der Beendigung
eines Gebrauchsüberlassungsverhältnisses verbundene Ansprüche einer
beschleunigten Klärung zuzuführen.
13 Dass die Verjährung nach § 215
BGB ausnahmsweise unbeachtlich sei, habe seinen Grund darin, dass derjenige,
dessen Forderung der kürzeren Verjährungsfrist unterliege, in seinem
Vertrauen auf die Aufrechnungslage geschützt werden und nicht zu einer
Durchsetzung seiner Forderung gedrängt werden solle.
14 Diese
Interessenlage sei mit derjenigen des Vermieters, der erst nach Ablauf der
Verjährungsfrist mit Schadensersatzansprüchen an den Mieter herantrete,
nicht vergleichbar. In diesem Fall bestehe keine einem "Stillhalteabkommen"
vergleichbare Situation, vielmehr dürfe der Mieter nach Ablauf der
Verjährungsfrist darauf vertrauen, nicht mehr wegen Veränderungen oder
Verschlechterungen der Mietsache in Anspruch genommen zu werden. Der
Vermieter habe andererseits bereits vor seiner Inanspruchnahme auf
Rückzahlung der Kaution Veranlassung, mit seinen Ansprüchen hervorzutreten,
da er zur Abrechnung der Kaution verpflichtet sei.
15 Die Kammer
folge - wie bereits das Amtsgericht - insoweit der Ansicht des
Kammergerichts (Beschluss vom 8. Dezember 2019 - 8 U 104/17).
Höchstrichterlich sei die Frage noch nicht entschieden.
II.
16
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
17 Mit
der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin
auf Rückzahlung der bei Mietbeginn geleisteten Barkaution nicht bejaht
werden. Der Wirksamkeit der vom Beklagten mit Schreiben vom 20.
Mai 2020 gegenüber der Klägerin erklärten Aufrechnung mit den von ihm
behaupteten Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache (§§
535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1, § 249 BGB) steht die von der
Klägerin erhobene Einrede der Verjährung gemäß § 215 Alt. 1 BGB nicht
entgegen.
18 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das
Berufungsgericht angenommen, dass der Vermieter jedenfalls aus der
der Hingabe der Mietkaution zu Grunde liegenden Sicherungsabrede
verpflichtet ist, eine vom Mieter gezahlte Barkaution (§ 551 BGB) nach
Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist
zurückzuzahlen, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr
benötigt (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW
2006, 1422 Rn. 8). Dies ist der Fall, wenn feststeht, dass dem
Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, wegen derer er sich aus der
Sicherheit befriedigen kann (BGH, Urteile vom 20. Juli 2016 - VIII
ZR 263/14, NJW 2016, 3231 Rn. 12; vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ
141, 160, 162). Denn die Kaution dient der Sicherung der Ansprüche
des Vermieters; dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf
einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den
Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können (vgl. Senatsurteil
vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 unter I b
bb; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, BGHZ
101, 244, 251), und zwar auch hinsichtlich solcher Forderungen,
deren Existenz zwischen den Mietvertragsparteien streitig ist
(Senatsurteile vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 25
ff.; vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, NJW-RR 2021, 15 Rn. 47).
19 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des
Berufungsgerichts, die von dem Beklagten mit Schreiben vom 20. Mai 2020
erklärte Aufrechnung mit von ihm behaupteten Schadensersatzansprüchen wegen
Beschädigung der Mietsache nach §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs.
1 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 28. Februar
2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 9, 18 f., 30) - zu deren
Voraussetzungen das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat und
deren Bestehen daher revisionsrechtlich zu unterstellen ist - habe nicht
gemäß § 389 BGB zum Erlöschen des geltend
gemachten Kautionsrückzahlungsanspruchs der Klägerin geführt, weil sie gemäß
§ 390 BGB unwirksam sei.
20 a) Nach der Vorschrift des § 390
BGB kann eine Forderung, der eine Einrede entgegensteht, nicht aufgerechnet
werden. Zu den Einreden gehören sämtliche Leistungsverweigerungsrechte des
bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2000 - II ZR 75/99,
NJW 2001, 287 unter 3) und damit auch die Einrede der Verjährung
(§ 214 Abs. 1 BGB).
21 b) Zutreffend hat das
Berufungsgericht zu Grunde gelegt, dass für die vorliegend vom Beklagten
geltend gemachten Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache
die Vorschrift des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB eine gegenüber der in § 195 BGB
normierten regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren verkürzte
Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, die gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2
BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache
zurückerhält. Die Annahme des Berufungsgerichts, dass diese kurze
Verjährungsfrist vorliegend im Zeitpunkt der - einzig unstreitigen -
Aufrechnungserklärung des Vermieters vom 20. Mai 2020 bereits abgelaufen
war, lässt Rechtsfehler nicht erkennen und wird auch von der Revision nicht
angegriffen.
22 c) Das Berufungsgericht hat ebenfalls noch zutreffend
gesehen, dass § 215 Alt. 1 BGB eine Ausnahmevorschrift zu § 390 BGB
enthält. Es hat dabei jedoch außer Betracht gelassen, dass die von
den Parteien im Mietvertrag getroffene Barkautionsabrede - unabhängig davon,
ob es sich bei ihr um eine vom Vermieter gestellte Allgemeine
Geschäftsbedingung oder um eine Individualvereinbarung handelt, wozu das
Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat - dahingehend
auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Beklagten, sich nach Beendigung des
Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger
Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung
befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der
Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.
23
aa) Gemäß § 215 Alt. 1 BGB schließt die Verjährung die Aufrechnung
nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in
dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Dies setzt das Bestehen einer
Aufrechnungslage im Sinne des § 387 BGB vor Verjährungseintritt voraus
(BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 40/05, NJW 2006, 2773 Rn. 9;
vgl. auch BGH, Beschluss [Großer Senat für Zivilsachen] vom 20. Juni 1951 -
GSZ 1/51, BGHZ 2, 300, 304 f.; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB, Neubearb.
2019, § 215 Rn. 5; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 17. Aufl., § 215 Rn. 1 f.;
BT-Drucks. 14/6040, S. 122). Eine Aufrechnungslage ist gegeben, wenn
die in § 387 BGB normierten Tatbestandsmerkmale Gegenseitigkeit,
Gleichartigkeit, Durchsetzbarkeit der Aktivforderung des Aufrechnenden und
Erfüllbarkeit der Passivforderung des Aufrechnungsgegners erfüllt sind
(st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 19. November 2013 - II ZR
18/12, NJW 2014, 624 Rn. 11 mwN).
24 (1) Das Berufungsgericht
hat zu Recht die Gleichartigkeit zwischen dem Anspruch der klagenden
Mieterin auf Rückzahlung der Barkaution als Geldforderung (vgl.
Senatsurteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 17)
und dem (zunächst) auf Naturalrestitution durch den Schädiger (§
249 Abs. 1 BGB) gerichteten Anspruch des beklagten Vermieters auf
Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache verneint (vgl.
hierzu KG, Beschluss vom 2. Dezember 2019 - 8 U 104/17, juris Rn. 11; AG
Ludwigsburg, WuM 2022, 606, 608; LG Berlin, ZMR 2024, 207 f.;
BeckOGK-BGB/Bach, Stand: 1. März 2024, § 215 Rn. 5). Denn die nach §
249 Abs. 1 BGB geschuldete Naturalrestitution durch den Schädiger ist nicht
auf eine Geldzahlung, sondern auf die Wiederherstellung des Zustands
gerichtet, der bestünde, wenn das schädigende Ereignis nicht eingetreten
wäre.
25 (2) Ebenfalls noch rechtsfehlerfrei ist die Annahme
des Berufungsgerichts, eine Aufrechnungslage im Sinne des § 387 BGB habe
auch im Hinblick auf den auf Geldersatz gerichteten Schadensersatzanspruch
gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB, welcher gegenüber dem Anspruch auf
Rückzahlung der Barkaution gleichartig ist, in unverjährter Zeit nicht
bestanden (vgl. auch KG, Beschluss vom 2. Dezember 2019 - 8 U 104/17, aaO
Rn. 13; AG Ludwigsburg, aaO; LG Berlin, aaO; BeckOGK-BGB/Bach, aaO).
26 Zwar kann der Gläubiger eines Schadensersatzanspruchs wegen
Beschädigung einer Sache nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB statt der
Naturalrestitution durch den Schädiger den dazu erforderlichen Geldbetrag
verlangen (vgl. BGH, Urteile vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17,
BGHZ 218, 22 Rn. 26; vom 27. Juni 2018 - XII ZR 79/17, NJW-RR 2018, 1103 Rn.
21). Der Anspruch auf Geldersatz - als besondere Ausprägung des
einheitlichen Schadensersatzanspruchs auf Vermögensausgleich (vgl.
BGH, Urteile vom 9. Dezember 2016 - V ZR 124/16, NJW-RR 2017, 527 Rn. 30;
vom 26. Februar 1991 - XI ZR 331/89, WM 1991, 1002 unter II 2 a; vom 8.
Februar 1952 - V ZR 122/50, BGHZ 5, 105, 109; RGZ 126, 401, 403; 71, 212,
214; Staudinger/Höpfner, BGB, Neubearb. 2021, § 249 Rn. 1;
BeckOGK-BGB/Brand, Stand: 1. März 2022, § 249 Rn. 57 f., 112 f., 115;
Erman/Ebert, BGB, 17. Aufl., § 249 Rn. 2 f.) - setzt jedoch
voraus, dass der Gläubiger die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt. Es
werden nicht von vornherein mehrere Leistungen geschuldet, sondern der
Gläubiger ist nur berechtigt, an die Stelle der einen geschuldeten Leistung
(hier: Naturalrestitution durch den Schädiger) eine andere Leistung (hier:
Geldersatz) mit der Folge zu setzen, dass fortan nur diese letztere
Erfüllung ist (BGH, Urteile vom 29. Januar 2019 - VI ZR 481/17, NJW
2019, 1669 Rn. 21; vom 8. Februar 1952 - V ZR 122/50, BGHZ 5, 105, 109;
MünchKommBGB/Oetker, 9. Aufl., § 249 Rn. 358). Die
Ersetzungsbefugnis ist eine Willenserklärung (BGH, Urteil vom 29.
Januar 2019 - VI ZR 481/17, aaO), zu deren Wirksam keit es des
Zugangs beim Schuldner bedarf (§ 130 Abs. 1 BGB).
27 Da das
Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen
festgestellt hat, dass ein Zugang des Abrechnungsschreibens vom 26. Februar
2020 bei der Klägerin nicht bewiesen ist, hat der Beklagte als Gläubiger der
von ihm behaupteten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung
der Mietsache die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis erst mit dem
Abrechnungsschreiben vom 20. Mai 2020 und damit nicht innerhalb der
Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ausgeübt.
28 bb) Dies
steht vorliegend einer Anwendung der Vorschrift des § 215 Alt. 1 BGB jedoch
nicht entgegen (vgl. zu der Thematik auch LG Lübeck, Urteil vom 28.
März 2024 - 14 S 117/22, juris Rn. 56 ff.; Streyl, WuM 2024, 241, 247
ff.; Zehelein, NZM 2022, 937 ff.).
29 Unter Berücksichtigung
der beiderseitigen Interessenlage, welche einer im Wohnraummietverhältnis
getroffenen Barkautionsabrede typischerweise - und mangels festgestellter
oder sonst ersichtlicher Besonderheiten auch hier - zu Grunde liegt, ist
diese regelmäßig dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des
Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen
der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen
Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht
an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit
scheitern soll.
30 (1) Die beiderseitige Interessenlage der
Vertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses ist hinsichtlich der
Barkaution im Ausgangspunkt dadurch gekennzeichnet, dass diese - wie bereits
unter II 1 ausgeführt - der Sicherung der Ansprüche des Vermieters dient.
Der Vermieter soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache
Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen
können (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981,
976 unter I b bb; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII
ARZ 2/87, BGHZ 101, 244, 251). Ihm steht dabei eine sich an das Ende des
Mietverhältnisses anschließende angemessene Überlegungs- und
Abrechnungsfrist zu (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 -
VIII ARZ 2/87, aaO S. 250; BGH, Urteile vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97,
NJW 1999, 1857 unter 1; vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422
Rn. 9; vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 Rn. 12; vom 24.
Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NZM 2019, 754 Rn. 20). Die Länge dieser Frist
bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls; diese können so beschaffen
sein, dass auch mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem
Mieter zumutbar sein können (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli
1987 - VIII ARZ 2/87, aaO S. 250 f.; Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII
ZR 71/05, aaO Rn. 10; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99).
31 Für den
Fall, dass der Vermieter Ansprüche wegen Veränderungen oder
Verschlechterungen der Mietsache geltend machen will, kann daher die
Abrechnungsfrist in ein Spannungsverhältnis zu der kurzen Verjährungsfrist
des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB geraten, die eine "möglichst schnelle" Klärung
über bestehende - auch deliktische - Ansprüche bewirken soll (BT-Drucks.
14/4553, S. 45; Senatsurteil vom 8. November 2017 - VIII ZR 13/17, NJW 2017,
3707 Rn. 29 mwN).
32 Der Senat hat allerdings bereits entschieden,
dass der Vermieter von Wohnraum nicht schon deshalb gehindert ist, mit
verjährten Schadensersatzansprüchen wegen Veränderungen oder
Verschlechterungen der vermieteten Sache gegen den Anspruch auf Rückzahlung
der Kaution aufzurechnen, weil er die vom Mieter gestellte Kaution nicht
innerhalb von sechs Monaten seit Beendigung des Mietvertrages abgerechnet
hat (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, aaO
S. 252). Hierdurch ist klargestellt, dass die kurze Verjährungsfrist des §
548 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zwangsläufig gegenüber der
Kautionsabrechnungsfrist vorrangig ist.
33 Auch in der Fallgestaltung
des § 215 Alt. 1 BGB lässt der Gesetzgeber die Verjährungseinrede aufgrund
einer Interessenabwägung zurückstehen. Dieser Regelung - beziehungsweise der
bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom
26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) am 1. Januar 2002 geltenden
Vorgängerregelung des § 390 Satz 2 BGB -, nach welcher eine Aufrechnung
trotz Verjährung der Gegenforderung des Aufrechnenden möglich ist, liegt
die Wertung des Gesetzgebers zu Grunde, dass ein Schuldner, dem ein
Gegenanspruch zusteht, kraft dessen er die Inanspruchnahme durch den
Gläubiger erfolgreich abwehren kann, sich als hinreichend gesichert ansehen
darf und durch die Verjährungsregeln nicht zur frühzeitigen
Durchsetzung seiner Forderung im Wege der Aufrechnung oder Klageerhebung
gedrängt werden soll (vgl. BGH, Urteile vom 5. November 2015 - VII
ZR 144/14, NJW 2016, 52 Rn. 11; vom 16. Juni 1967 - V ZR 122/64, BGHZ 48,
116, 117 [zu § 390 Satz 2 BGB aF]; vgl. auch Mugdan, Die gesamten
Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 2, S. 560 f., Band 1, S. 843;
vgl. hierzu und zur Kritik auch BeckOGK-BGB/Bach, Stand: 1. März 2024, § 215
BGB Rn. 6 ff.; MünchKommBGB/Grothe, 9. Aufl., § 215 BGB Rn. 1 f.; Bydlinski,
AcP 196 [1996], 276, 293 ff.). Dabei wurde insbesondere bei einer in kurzer
Frist verjährenden Forderung, der eine in längerer Frist verjährende
Gegenforderung gegenübersteht, der Verlust der Aufrechnungsmöglichkeit als
unbillig angesehen (vgl. Mugdan, aaO).
34 (2) Im Hinblick auf den
Sinn der Kautionsabrede, dem Vermieter eine Befriedigung durch Aufrechnung
zu ermöglichen, widerspräche es den beiderseitigen Interessen der Parteien
eines Wohnraummietvertrages, wenn die Anwendung der Ausnahmevorschrift des §
215 Alt. 1 BGB alleine daran scheitern würde, dass der Vermieter in
unverjährter Zeit die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis nicht ausgeübt hat.
Hierdurch würde der Ersetzungsbefugnis eine Stellung eingeräumt, die
ihr die Parteien jedenfalls im Wohnraummietverhältnis bei vereinbarter
Barkautionsabrede regelmäßig nicht zukommen lassen wollen.
35 (a) Die Ersetzungsbefugnis dient dem Interesse des Geschädigten.
Sie soll den Geschädigten davon befreien, die Sache zur Schadensbeseitigung
dem Schädiger anzuvertrauen, und dem Geschädigten die Möglichkeit eröffnen,
die Schadensbeseitigung in eigener Regie durchzuführen (BGH,
Urteile vom 29. Oktober 1974 - VI ZR 42/73, BGHZ 63, 182, 184; vom 18. März
2014 - VI ZR 10/13, NJW 2014, 2874 Rn. 29; vom 12. Februar 2019 - VI ZR
141/18, NJW 2019, 2538 Rn. 24). Ihre Ausübung ist demzufolge für den
Geschädigten nicht an bestimmte formelle Hürden geknüpft; sie bedarf
insbesondere keiner Angabe von Gründen oder näherer Absprachen mit dem
Schädiger (BGH, Urteile vom 27. Juni 2018 - XII ZR 79/17, NJW-RR
2018, 1103 Rn. 22; vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn.
27; vom 18. März 2014 - VI ZR 10/13, aaO Rn. 30). Auch eine Bezifferung des
beanspruchten Geldbetrages ist hierfür nicht erforderlich
(MünchKommBGB/Oetker, 9. Aufl., § 249 Rn. 358).
36
(b) Jedenfalls im Wohnraummietverhältnis ist es - wie das
Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen
festgestellt hat - der Regelfall, dass der Vermieter bei der Beschädigung
der Mietsache durch den Mieter seine Ersetzungsbefugnis ausübt.
Dies entspricht dem Interesse des Vermieters, nach Beendigung des
Mietverhältnisses eine Schadensbeseitigung in eigener Regie vorzunehmen, um
deren möglichst zeitnahe und fachgerechte Durchführung - mit dem Ziel einer
möglichst nahtlosen Weitervermietung oder sonstigen Weiternutzung der Räume
- zu gewährleisten.
37 Die - nach der geschilderten
Interessenlage typischerweise zu erwartende - Ausübung der
Ersetzungsbefugnis erfolgt nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des
Berufungsgerichts in der Regel - zulässigerweise und konkludent
(vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2019 - VI ZR 481/17, NJW 2019, 1669 Rn. 21
mwN) - bei der Kautionsabrechnung "zusammen mit der
Aufrechnungserklärung". Mit dem Zugang der
Aufrechnungserklärung bei dem Mieter (vgl. zum Zeitpunkt des Zugangs BGH,
Urteil vom 8. November 2011 - XI ZR 341/10, NJW 2012, 445 Rn. 10, 17) ist
der dem Vermieter zustehende Schadensersatzanspruch in Geld zu erfüllen und
wird damit die für eine Aufrechnungslage nach § 387 BGB erforderliche
Gleichartigkeit zu dem Kautionsrückzahlungsanspruch geschaffen.
38
(c) Die Verneinung der Anwendbarkeit des § 215 Alt. 1 BGB für das Verhältnis
zwischen dem Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution und dem (verjährten)
Anspruch auf Schadensersatz in Geld wegen Beschädigung der Mietsache allein
deshalb, weil der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis nach § 249
Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat, würde
den Vermieter, dem für die Abrechnung der Mietkaution eine angemessene und
nicht notwendigerweise auf die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz
1 BGB beschränkte Frist zur Verfügung steht, zwingen, gegebenenfalls bereits
vor Ablauf dieser Abrechnungsfrist gesondert seine Ersetzungsbefugnis
auszuüben. Dies ließe außer Betracht, dass die Interessenlage, deren Schutz
§ 215 Alt. 1 BGB dienen soll, gerade im Hinblick auf den Sinn der von den
Parteien vereinbarten Barkaution auch ohne Ausübung der Ersetzungsbefugnis
gegeben ist. Vor allem würde nicht berücksichtigt, dass der Mieter an einer
isolierten Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist
des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB regelmäßig kein Interesse hat.
39 (aa) Der Vermieter, dessen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der
Mietsache zunächst auf Naturalrestitution im Sinne des § 249 Abs. 1 BGB
gerichtet ist und sich erst durch Ausübung der Ersetzungsbefugnis in einen
Geldersatzanspruch umwandelt, sieht sich dennoch durch die Barkaution, die
gerade dazu dient, ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses die leichte
Befriedigung seiner Ansprüche zu ermöglichen, als hinreichend gesichert an,
weil die Ausübung der Ersetzungsbefugnis ohne weitere Voraussetzungen und
konkludent im Rahmen der ohnehin vorzunehmenden Abrechnung möglich ist.
40 Umgekehrt ist auch dem Mieter regelmäßig bewusst, dass der Vermieter
von der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der
Mietsache zunächst deshalb absieht, weil er sich ohne Weiteres durch
Aufrechnung und die damit zugleich und typischerweise ausgeübte
Ersetzungsbefugnis aus dem ihm gerade zu diesem Zweck gestellten
Kautionsguthaben befriedigen kann.
41 (bb) Die - für die
Anwendbarkeit des § 215 Alt. 1 BGB in Verbindung mit § 387 BGB ausreichende
- isolierte Erklärung des Vermieters innerhalb der Verjährungsfrist des §
548 Abs. 1 Satz 1 BGB, er übe - möglicherweise auch nur vorsorglich - die
ihm zustehende Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB aus, bringt
dem Mieter in der geschilderten Konstellation keine ersichtlichen Vorteile,
weil er bis zu der Abrechnung des Vermieters über das Kautionsguthaben
ohnehin nicht weiß, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe sich dieser
auf Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache beruft.
Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, besteht demnach kein
berechtigtes Vertrauen des Mieters, nach Ablauf der Verjährungsfrist nicht
mehr - im Wege der Aufrechnung - wegen Veränderungen oder Verschlechterungen
der Mietsache in Anspruch genommen zu werden, solange der Vermieter noch
keine Abrechnung erteilt hat.
42 d) Das Berufungsurteil beruht auf
dem vorgenannten Rechtsfehler (§ 545 Abs. 1 ZPO). Hätte das Berufungsgericht
die gebotene beiderseits interessengerechte Auslegung vorgenommen, hätte es
die Berufung gegen das der Klage stattgebende Urteil nicht ohne
Feststellungen zum Bestehen der zur Aufrechnung gestellten
Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache zurückgewiesen.
Im Zeitpunkt des Zugangs des Abrechnungsschreibens vom 20. Mai 2020 bei der
Klägerin waren die übrigen Voraussetzungen einer Aufrechnungslage erfüllt,
da der Beklagte mit diesem Schreiben konkludent die ihm zustehende
Ersetzungsbefugnis im Rahmen des § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeübt und
damit die Gleichartigkeit der in Rede stehenden gegenseitigen Ansprüche
begründet hat (siehe oben unter II 2 c bb
43 (2) (b)). Der Anspruch
der Klägerin auf Rückzahlung der Barkaution war zumindest erfüllbar und der
behauptete Anspruch des Beklagten auf Schadensersatz wegen Beschädigung der
Mietsache fällig.
III.
44 Nach alledem kann das angegriffene
Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben
(§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist zur neuen
Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen dazu
treffen kann, ob die vom Beklagten behaupteten Schadensersatzansprüche gemäß
§§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB bestehen.
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