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Eigentümer-Besitzer-Verhältnis: Bauen auf fremden Grund als (nützliche) Verwendung,
Aufgabe des "engen Verwendungsbegriffs" (Änderung der Rspr.);
Sperrwirkung des EBV zugunsten des gutgläubigen unverklagten Besitzers und
Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB
BGH, Urteil vom 14. März 2025 - V ZR 153/23 - OLG
Brandenburg
Fundstelle:
noch nicht bekannt
für
BGHZ vorgesehen
Amtl. Leitsätze:
§ 90 Abs. 1 ZVG
Ein Beschluss, mit dem ein im
Zwangsversteigerungsverfahren erteilter Zuschlag aufgehoben wird, ist der
materiellen Rechtskraft fähig. Als rechtsgestaltender Hoheitsakt entfaltet
der Aufhebungsbeschluss ebenso wie der Zuschlagsbeschluss Wirkung gegenüber
jedermann.
§ 996 BGB
a) Verwendungen sind alle
Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, auch wenn sie die
Sache grundlegend verändern; die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden
Grundstück kann deshalb auch dann eine (nützliche) Verwendung im Sinne von §
996 BGB sein, wenn damit eine Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks
verbunden ist (teilweise Aufgabe von Senat, Urteil
vom 26. Februar 1964 - V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 160 f.).
b) Für die
Nützlichkeit einer Verwendung im Sinne von § 996 BGB ist allein die
objektive Verkehrswerterhöhung der Sache maßgeblich, nicht jedoch der
subjektive Wert für den Eigentümer. Der Verwendungsersatzanspruch des
Besitzers ist allerdings auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten begrenzt.
§ 1004 Abs. 1 Satz 1, § 993 Abs. 1 Halbs. 2 BGB
Ein Anspruch des
Eigentümers aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Beseitigung des Resultats der
Verwendungen (hier: Wohnhaus) gegen den gutgläubigen und unverklagten
Besitzer ist ausgeschlossen.
Zentrale Probleme:
Der BGH gibt endlich den sog. "engen Verwendungsbegriff"
in § 996 BGB auf (s. dazu BGHZ 47, 157). Dazu
musste es erst zu einem Fall kommen, der mehrfach durch die Fach- und
Tagespresse ging (s. z.B.
hier): Der Kläger war seit 1993 als Eigentümer eines Grundstücks im
Grundbuch eingetragen. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwarb die Bekl.
zu 1 das Grundstück per Zuschlag und wurde als Eigentümerin in das Grundbuch
eingetragen. Zusammen mit dem Bekl. zu 2, ihrem Ehemann, ließ sie ein auf
dem Grundstück befindliches Wochenendhaus abreißen und ein neues Wohnhaus
errichten, das die Beklagten seit 2012 bewohnen. Zur Sicherung der für den
Hausbau aufgenommenen Kredite wurde das Grundstück mit einer Grundschuld
über 280.000 € nebst Zinsen belastet. Der Zuschlagsbeschluss wurde 2014
auf Betreiben des Klägers, der erst nach dem Zuschlag Kenntnis von der
Zwangsversteigerung erlangt hatte, rechtskräftig aufgehoben. Der Kläger
verlangt von der Bekl. zu 1 Grundbuchberichtigung und von beiden Beklagten
Räumung und Herausgabe des Grundstücks, Beseitigung des Hauses, Zahlung von
Nutzungsersatz und Löschung der Grundschuld. Die Bekl. machen dagegen ein
Zurückbehaltungsrecht wegen eines Verwendungsersatzanspruchs (§ 996 BGB) auf
das Grundstück durch den Hausbau geltend.
Der Senat stellt zunächst
fest, dass der Kl. durch die rechtskräftige Aufhebung des
Zuschlagsbeschlusses rückwirkend Eigentümer des Grundstücks geblieben ist
(Rn. 3 - 10). Damit ist die Ausgangslage klargestellt: Es besteht ein
Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) nach §§ 987 ff. Dem
Grundbuchberichtigungsanspruch des Kl. aus § 894 BGB kann daher gem. § 273
II ein Verwendungsersatzanspruch aus § 996 entgegengehalten werden. Dazu
müsste es sich bei dem Hausbau aber um eine Verwendung i.S.v. §§ 994 ff BGB
handeln. In Betracht kommt hier allein eine nützliche Verwendung i.S.v. §
996. Bislang hatte der BGH hier einen engen Begriff der Verwendung
zugrungegelegt, wonach der Bau auf fremden Grund keine Verwendung sein
könne. Verwendungen seien eben nur solche Vermögensaufwendungen, die der
Sache zugutekommen sollen, ohne sie grundlegend zu verändern. Weiter hatte
der BGH denkbare Bereicherungsansprüche bei Bauen auf fremden Grund (§ 951,
812 I Alt.2) wegen des abschließenden Charakters der §§ 987 ff
ausgeschlossen (BGHZ 41, 157).
Damit blieb demjenigen, der (gutgläubig) auf fremden Grund gebaut hat nur
das i.d.R. wertlose Wegnahmerecht aus § 997. In
BGHZ 41, 157 hatte der BGH das noch
durch § 242 abgefedert, weil dort aus öffentlich-rechtlichen Gründen das
Wegnahmerecht ausgeschlossen war.
Das gibt der Senat jetzt auf (s. ab
Rn. 15): "Verwendungen sind danach alle
Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, auch wenn sie die
Sache grundlegend verändern; die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden
Grundstück kann deshalb auch dann eine (nützliche) Verwendung im Sinne von §
996 BGB sein, wenn damit eine Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks
verbunden ist" (Rn. 21). Diese Änderung der Rspr.
begründet der Senat sehr sorgfältig (und lesenswert!), auch unter dem Aspekt
der generellen Anforderungen an einen Wechsel einer ständigen Rspr. unter
dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes (zu einem entschuldbaren
Rechtsirrtum bei Änderung der Rspr. s. etwa BGHZ
174, 255).
Daran schließen sich zwei Folgefragen:
(1)
Nach § 996 BGB sind nützliche Verwendungen des gutgläubigen und unverklagten
Besitzers nur zu ersetzen, soweit "der Wert der Sache durch sie noch zu der
Zeit erhöht ist, zu welcher der Eigentümer die Sache wiedererlangt. Hier
hatte wohl der Eigentümwer vorgetragen, dass für ihn selbst das Haus keinen
Wert darstelle und damit auf eine subjektive Bereicherung abgestellt, wie
sie auch bei § 818 III BGB Anwendung findet. Das macht der Senat nicht mit
und stellt allein auf eine objektive Werterhöhung ab, die allerdings nach
oben durch die Aufwendungen selbst, d.h. die Baukosten, gedeckelt ist (Rn.
33 ff). Das ist deshalb zutreffend, weil es ja um den Ersatz von
Aufwendungen des Besitzers und nicht um eine evtl. darüber hinausgehende
Bereicherung des Eigentümers geht.
(2) Weiter stellt sich die Frage
des Verhältnisses zu § 1004 (s. Rn. 44 ff). Danach könnte
der Eigentümer ja eigentlich doch Abbruch des Hauses verlangen. Der BGH
sieht hier aber - vollkommen zu Recht - eine Sperrwirkung des EBV zugunsten
des gutgläubigen und unverklagten Besitzers gem. § 993 I Hs. 2. Zwar handelt
es sich bei § 1004 BGB nicht um einen Schadensersatzanspruch, jedoch kommt
er wirtschaftlich einem Schadensersatzanspruch so nahe, dass er teleologisch
vom Ausschluss des § 993 I Hs. 2 erfasst sein muss, um nicht zu
widersprüchlichen Ergebnissen zu kommen.
Einen Anspruch auf Löschung
der Grundschuld verneint der Senat ebenfalls: Anspruchsgrundlage wäre hier §
816 I (Verfügung eines Nichtberechtigten). Allerdings hat nicht die Bekl.
die Grundschuld erlangt, sondern die Bank. Die Bekl. hat lediglich eine
Sicherung für das ihre gewährte Baudarlehen erlangt.
©sl 2025
Tatbestand:
1 Der Kläger war seit 1993 als Eigentümer eines
Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Ab dem Jahr 2008 wurde ohne sein
Wissen die Zwangsversteigerung in das Grundstück betrieben. Durch Beschluss
vom 21. April 2010 erhielt die Beklagte zu 1 den Zuschlag für das Grundstück
und wurde im August 2010
als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.
Anschließend wurde das Grundstück zur Sicherung eines von der
Beklagten zu 1 und dem Beklagten zu 2, ihrem Ehemann, aufgenommenen
Darlehens mit einer im Oktober 2011 eingetragenen Grundschuld über 280.000 €
nebst Zinsen belastet. Die Beklagten ließen das auf dem Grundstück
befindliche Wochenendhaus abreißen und ein neues Wohnhaus errichten,
das beide seit dem 1. August 2012 bewohnen. Durch Beschluss vom 11. März
2014 wurde der Zuschlagsbeschluss auf die Beschwerde des
Klägers, der zwischenzeitlich Kenntnis von der Zwangsversteigerung erlangt
hatte, aufgehoben. Die von der Beklagten zu 1 hiergegen
erhobene Anhörungsrüge sowie eine Verfassungsbeschwerde hatten keinen
Erfolg.
2 Mit der Klage nimmt der Kläger - soweit noch von Interesse
- die Beklagte zu 1 auf Grundbuchberichtigung und
beide Beklagten auf Beseitigung des Wohnhauses, Räumung und Herausgabe des
Grundstücks, Löschung der Grundschuld (hilfsweise: Wertersatz) und
Zahlung von Nutzungsersatz für die Zeit vom 1. August 2012
bis 31. Dezember 2014 in Höhe von 6.041,67 € nebst Zinsen in Anspruch. Die
Beklagten beantragen die Klageabweisung und berufen sich hilfsweise auf ein
Zurückbehaltungsrecht wegen eines Wertersatzanspruchs für das von
ihnen errichtete Haus, den sie auf 500.000 € beziffern und der sich
aus der Werterhöhung des Grundstücks ergeben soll. Das
Landgericht hat der Klage nur in Bezug auf die Grundbuchberichtigung und den
Nutzungsersatz stattgegeben; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die
Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht die Beklagten zusätzlich zur
Beseitigung des Wohnhauses, Räumung und Herausgabe des Grundstücks und
Löschung der Grundschuld verurteilt. Die Berufung der Beklagten hat es
zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren
Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf
(vollständige) Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
3 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter
anderem in NJW 2023, 2646 veröffentlicht ist, meint, der Kläger habe gegen
die Beklagte zu 1 einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB.
Der Kläger habe sein nach § 891 BGB zu vermutendes Eigentum an dem
Grundstück nicht durch den im Zwangsversteigerungsverfahren erteilten
Zuschlag verloren, weil mit dem Aufhebungsbeschluss die Wirkungen des
Zuschlags rückwirkend entfallen seien. Da der Aufhebungsbeschluss
rechtskräftig sei, komme es nicht darauf an, ob er inhaltlich oder
verfahrensrechtlich fehlerhaft sei. Die Beklagte zu 1 könne sich nicht auf
ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Wertersatzanspruchs für das errichtete
Haus berufen. Die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage, ob
es sich bei den Aufwendungen für einen Hausbau um Verwendungen auf
das Grundstück im Sinne der §§ 994 ff. BGB handele, könne offenbleiben. Denn
es fehle jedenfalls an der Nützlichkeit der Verwendungen im Sinne des § 996
BGB. Dem Kläger verbleibe keine Werterhöhung, da er die Beseitigung des
Hauses verlange. Der Eigentümer könne einen Verwendungsersatzanspruch durch
Geltendmachung eines Beseitigungsanspruchs abwehren und den Besitzer auf
sein Wegnahmerecht nach § 997 BGB verweisen. Der Anspruch auf Beseitigung
des Wohnhauses ergebe sich aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB; das Eigentum des
Klägers an dem Grundstück werde durch das von den Beklagten als Störern
errichtete Haus rechtswidrig beeinträchtigt. Als Eigentümer könne der Kläger
gemäß §§ 1004, 985 BGB auch Räumung und Herausgabe des Grundstücks
verlangen. Der Anspruch auf Löschung der Grundschuld folge aus § 812 Abs. 1
Satz 1 Alt. 2 BGB, da die Beklagten ohne Rechtsgrund die Sicherung ihres
Darlehens erlangt hätten. Schließlich stehe dem Kläger gegen die Beklagten
der Anspruch auf Nutzungsersatz aus § 988, § 990 Abs. 1 Satz 2, § 987 BGB
zu.
II.
4 Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung in
wesentlichen Punkten nicht stand.
5 1. Im Ausgangspunkt zu Recht
bejaht das Berufungsgericht allerdings einen gegen die Beklagte zu 1
gerichteten Grundbuchberichtigungsanspruch. Das Grundbuch ist i.S.d.
§ 894 BGB unrichtig, weil es nicht den Kläger, sondern die Beklagte zu 1 als
Eigentümerin des Grundstücks ausweist.
6 a) Da die
Eigentümerstellung des Klägers zum Zeitpunkt der Zuschlagserteilung im Jahr
2010 gemäß § 891 Abs. 1 BGB zu vermuten ist und die Beklagten diese
Vermutung nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts
nicht widerlegt haben, kommt es darauf an, ob der Kläger sein Eigentum durch
den im Zwangsversteigerungsverfahren erteilten Zuschlag verloren hat. Dies
ist nicht der Fall. Zwar führt der Zuschlag gemäß § 90 Abs. 1 ZVG zu
einem originären Eigentumserwerb des Erstehers, hier der Beklagten zu 1.
Wird der Zuschlagsbeschluss aber im Beschwerdewege (hier: aufgrund einer
sog. Nichtigkeitsbeschwerde nach § 569 Abs. 1 Satz 3 ZPO) rechtskräftig
aufgehoben, verliert der Ersteher das Eigentum rückwirkend zum Zeitpunkt des
Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses wieder an den Schuldner, hier den
Kläger; dessen Eigentum lebt wieder auf (vgl. Senat, Urteil vom 5. März 2010
- V ZR 106/09, BGHZ 184, 358 Rn. 7).
7 b) Dabei kommt es, wie
das Berufungsgericht zutreffend erkennt, wegen der Rechtskraft des
Aufhebungsbeschlusses nicht auf dessen Rechtmäßigkeit an. Ein
Beschluss, mit dem ein im Zwangsversteigerungsverfahren erteilter Zuschlag
aufgehoben wird, ist - ebenso wie ein Urteil - der materiellen
Rechtskraft fähig. Für den Zuschlagsbeschluss entspricht dies der ständigen
höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. Senat, Beschluss vom 1. Oktober
2009 - V ZB 37/09, NJW-RR 2010, 232 Rn. 8; BGH, Urteil vom 15. Mai 1986 - IX
ZR 2/85, NJW-RR 1986, 1115, 1116). Für den Aufhebungsbeschluss als „actus
contrarius“ des Zuschlagsbeschlusses kann nichts anderes gelten. Die
Revision rügt daher zu Unrecht, das Berufungsgericht sei verfahrenswidrig
dem Vortrag der Beklagten zu 1 nicht nachgegangen, wonach kein Grund für die
Aufhebung des Zuschlags bestanden habe. Unerheblich ist auch der Einwand,
das Beschwerdegericht habe den Anspruch der Beklagten zu 1 auf Gewährung
rechtlichen Gehörs verletzt. Entsprechende Einwendungen können bzw. konnten
nur im Zusammenhang mit insoweit eröffneten Rechtsmitteln bzw.
Rechtsbehelfen gegen den Aufhebungsbeschluss geltend gemacht werden. Fehlt
es an entsprechenden Rechtsschutzmöglichkeiten oder sind diese ausgeschöpft,
erwächst die Aufhebung des Zuschlags in Rechtskraft. An die rechtskräftige
Entscheidung ist das Gericht auch dann gebunden, wenn sie in einem
nachfolgenden Rechtsstreit eine Vorfrage darstellt (vgl. nur Senat, Urteil
vom 17. Februar 2023 - V ZR 212/21, NJW 2023, 2281 Rn. 11). So liegt es
hier. Die Beklagte zu 1 hat nach den Feststellungen des Berufungsgerichts
gegen den Aufhebungsbeschluss erfolglos eine Anhörungsrüge gemäß § 321a ZPO
erhoben; ihre Verfassungsbeschwerde hat das Bundesverfassungsgericht nicht
zur Entscheidung angenommen.
8 c) Als rechtsgestaltender
Hoheitsakt entfaltet der Aufhebungsbeschluss ebenso wie der
Zuschlagsbeschluss Wirkung gegenüber jedermann und damit auch gegenüber der
Beklagten zu 1 (für den Zuschlagsbeschluss Senat, Urteil vom 8.
November 2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 24; Beschluss vom 5. März 2020
- V ZB 20/19, ZfIR 2020, 635 Rn. 26). Seine rechtlichen Wirkungen - das
Entfallen des Eigentums des Erstehers und das Wiederaufleben des Eigentums
des Schuldners - beschränken sich nicht, wie die Beklagte zu 1 meint,
auf die an dem Beschwerdeverfahren Beteiligten oder gar nur auf den
Beschwerdeführer und die gemäß § 99 Abs. 1 ZVG als Beschwerdegegner
hinzugezogenen Personen. Die für Urteile im Zivilprozess geltenden
subjektiven Grenzen der Rechtskraft (vgl. § 325 Abs. 1 ZPO) können nicht auf
Zuschlagsaufhebungsbeschlüsse übertragen werden. Denn anders als die
Parteien in einem Zivilprozess stehen sich die Beteiligten im
Zwangsversteigerungsverfahren nicht in einem kontradiktorischen Verhältnis
mit widerstreitenden Interessen gegenüber (vgl. Senat, Beschluss vom 25.
Januar 2007 - V ZB 125/05, BGHZ 170, 378 Rn. 7). Entgegen der Ansicht der
Revision kommt es daher auch insoweit nicht darauf an, ob bzw. in welchem
Umfang die Beklagte zu 1 an dem Beschwerdeverfahren beteiligt worden ist.
9 d) Die von der Beklagten zu 1 zu den Rechtsfolgen einer unterbliebenen
Zustellung einer Klageschrift gezogene Parallele trägt nicht. Dass ein in
einem Zivilprozess ergangenes Urteil keine Wirkungen gegen einen Beklagten
entfaltet, dem die Klageschrift nicht ordnungsgemäß zugestellt worden ist,
beruht darauf, dass eine gerichtliche Entscheidung in einem Zivilprozess
nicht außerhalb eines Prozessrechtsverhältnisses ergehen kann (vgl. Senat,
Urteil vom 27. November 2020 - V ZR 67/20, NJW-RR 2021, 464 Rn. 11). Hier
geht es jedoch nicht um ein kontradiktorisches Verfahren, sondern um das
anders ausgestaltete Zuschlagsbeschwerdeverfahren.
10 e) Sonstige
Gründe, die gegen die Wirksamkeit des Aufhebungsbeschlusses sprechen
könnten, sind nicht ersichtlich. Dahinstehen kann, ob die Grundsätze, die
der Senat zu der Versteigerung eines schuldnerfremden Grundstücks
aufgestellt hat, bei der Aufhebung des Zuschlags entsprechend
herangezogen werden können. Nach der Rechtsprechung des Senats erwirbt der
Ersteher trotz Zuschlags kein Eigentum an dem versteigerten schuldnerfremden
Grundstück, wenn ein verständiger Eigentümer nach dem Inhalt der
veröffentlichten Terminsbestimmung seine Betroffenheit nicht erkennen und
deshalb auch bei Beachtung gehöriger Sorgfalt seine Rechte nicht wahren
konnte (vgl. Senat, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31
Rn. 22 ff.). Hiervon unterscheidet sich der hier zur Entscheidung stehende
Fall bereits deshalb maßgeblich, weil die Beklagte zu 1 nach ihrem eigenen
Vortrag jedenfalls von dem laufenden Zuschlagsbeschwerdeverfahren wusste;
danach war ihr unter anderem der Nichtabhilfe- und Vorlagebeschluss des
Amtsgerichts zugegangen.
11 2. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die
Verneinung eines Zurückbehaltungsrechts der Beklagten zu 1
wegen eines Wertersatzanspruchs nach § 996 BGB für das
errichtete Haus.
12 a) Dem Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894
BGB kann - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - gemäß § 273 Abs. 2 BGB
ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Verwendungsersatzanspruchs aus § 996
BGB entgegengehalten werden. Denn Buchpositionen können
(herauszugebender) Gegenstand im Sinne der Vorschrift sein, und Verwendungen
auf das Grundstück gelten als solche auf das Eigentum. Dass
der Verwendungsersatzanspruch nach § 1001 Satz 1 BGB erst mit
Wiedererlangung der Sache oder Genehmigung der Verwendungen fällig wird, ist
unschädlich (vgl. Senat, Urteil vom 5. Oktober 1979 - V ZR 71/78,
BGHZ 75, 288, 293; Urteil vom 22. Januar 1964 - V ZR 25/62, BGHZ 41, 30, 33
ff. mwN).
13 b) Während der Errichtung des Wohnhauses bestand
die für einen Anspruch aus § 996 BGB erforderliche Vindikationslage (sog.
Eigentümer-Besitzer-Verhältnis). Der Kläger war Eigentümer des
Grundstücks, da sein Eigentum mit der Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses
rückwirkend wiederaufgelebt ist. Mit dem Verlust des Eigentums der Beklagten
zu 1 haben beide Beklagten rückwirkend ihr Recht zum Besitz verloren
und waren deshalb von Anfang an unrechtmäßige Besitzer. Dass die
Vindikationslage erst rückwirkend entstanden ist, steht der Anwendung der §§
987 ff. BGB nicht entgegen (vgl. Senat, Urteil vom 5. März 2010 - V ZR
106/09, BGHZ 184, 358 Rn. 9 mwN).
14 c) Infolgedessen kommt es für
das Bestehen des Zurückbehaltungsrechts entscheidend darauf an, ob ein
Verwendungsersatzanspruch aus § 996 BGB schlüssig vorgetragen worden ist.
Für andere als notwendige Verwendungen - nach der amtlichen
Überschrift des Gesetzes: „nützliche Verwendungen“ - kann der Besitzer gemäß
§ 996 BGB Ersatz nur insoweit verlangen, als sie vor dem Eintritt der
Rechtshängigkeit und vor dem Beginn der in § 990 BGB bestimmten Haftung
gemacht werden und der Wert der Sache durch sie noch zu der Zeit erhöht ist,
zu welcher der Eigentümer die Sache wiedererlangt. Damit stellt
sich zunächst die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage, ob die
Aufwendungen für die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden
Grundstück auch dann Verwendungen im Sinne von § 996 BGB sein können, wenn
der Bau das Grundstück grundlegend verändert (vgl. nachfolgend Rn.
16 ff.). Dies kann nicht - wie das Berufungsgericht meint - mit der
Begründung offenbleiben, eine Verwendung sei bei der gebotenen subjektiven
Betrachtung hier jedenfalls nicht nützlich, weil der Kläger die Beseitigung
des Hauses verlange. Wie noch zu zeigen sein wird, kommt es für die
Nützlichkeit einer Verwendung auf die objektive Verkehrswerterhöhung durch
die Verwendung an (vgl. unten Rn. 36 ff.); einen Beseitigungsanspruch hat
der Eigentümer in dieser Fallkonstellation nicht (vgl. unten Rn. 49 ff.).
15 aa) Nach der bisherigen Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs liegt § 996 BGB ein sogenannter enger Verwendungsbegriff
zugrunde.
16 (1) Verwendungen sind danach nur solche
Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, ohne sie
grundlegend zu verändern; die Maßnahmen müssten darauf abzielen, den Bestand
der Sache als solcher zu erhalten oder wiederherzustellen oder deren Zustand
zu verbessern. Hierunter könne zwar auch die Errichtung eines
Bauwerks fallen, zum Beispiel die Errichtung eines Deichs auf einem durch
Hochwasser gefährdeten Grundstück, der Bau einer Stützmauer auf einem
abschüssigen Grundstück oder der Bau eines Stalls bzw. Kesselhauses auf
einem landwirtschaftlich bzw. industriell genutzten Grundstück (vgl. Senat,
Urteil vom 10. Juli 1953 - V ZR 22/52, BGHZ 10, 171, 177 f., zu § 547 BGB
aF; Urteil vom 26. Februar 1964 - V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 160 f., zu §
996 BGB, sog. Grindelhochhaus-Fall; Urteil vom 14. Juni 2002 - V ZR
79/01, NJW 2002, 3478, 3479, zu § 347 Satz 2 BGB aF). Auch den Wiederaufbau
eines im Krieg beschädigten oder zerstörten Gebäudes ordnet die bisherige
Rechtsprechung als Verwendung ein, wenn damit die Verwendbarkeit des
Grundstücks für den vorherigen Zweck wiederhergestellt wird (vgl. BGH,
Urteil vom 20. Mai 1964 - VIII ZR 56/63, BGHZ 41, 341, 345 f., zu §§ 994 ff.
BGB; Urteil vom 13. Juli 1967 - VII ZR 128/65, WM 1967, 1147, 1148, zu § 547
BGB aF). Anderes soll dagegen gelten, wenn auf einem bisher unbebauten
Grundstück ein Wohnhaus, eine Lagerhalle oder ein Fabrikgebäude errichtet
wird; dann werde das Grundstück nicht in seinem Bestand verbessert, sondern
dessen Zustand verändert, weil es fortan für einen anderen Zweck genutzt
werde (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 1953 - V ZR 22/52, aaO; Urteil vom
26. Februar 1964 - V ZR 105/61, aaO). Ebenfalls keine Verwendung liege vor,
wenn im Garten eines Wohngrundstücks ein Holzhaus errichtet und damit die
Benutzungsart des Gartens geändert werde (vgl. BGH, Urteil vom 8. Januar
1969 - VIII ZR 7/67, WM 1969, 295 f., zu §§ 994 ff. und § 601 Abs. 2 Satz 1
BGB). Eine Zweckänderung liege ferner auch dann vor, wenn ein Grundstück,
auf dem früher in zwei Einzelhäusern ein Altersheim betrieben worden sei,
mit einem Teil eines achtstöckigen Wohnblocks bebaut werde (vgl. Senat,
Urteil vom 26. Februar 1964 - V ZR 105/61, aaO).
17 (2) Zur
Begründung hat der Senat unter anderem auf den Sprachgebrauch verwiesen;
zudem würde bei einer anderen Betrachtung „der Anwendungsbereich der §§ 994
ff. BGB in einer Weise erweitert, die ersichtlich nicht mehr dem Zweck der
gesetzlichen Regelung entspräche und für die auch kein
vernünftiges wirtschaftliches Bedürfnis bestünde“ (Senat, Urteil vom 26.
Februar 1964 - V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 161; zum Sprachgebrauch vgl. auch
Senat, Urteil vom 10. Juli 1953 - V ZR 22/52, BGHZ 10, 171, 178). Im
Ergebnis soll der Eigentümer vor den unter Umständen erheblichen
finanziellen Lasten einer Ersatzpflicht geschützt werden; seiner
Dispositionsbefugnis wird gegenüber den Interessen des Besitzers der Vorrang
eingeräumt.
18 (3) Zunächst hatte die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs für den Eigentümer allerdings keine wirtschaftlichen
Vorteile; denn dem Besitzer wurde statt des Verwendungsersatzanspruchs ein
Anspruch auf Ersatz der Verkehrswerterhöhung aus § 951 Abs. 1, §§ 812 ff.
BGB zugesprochen (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 1953 - V ZR 22/52, BGHZ
10, 171, 179 f.). Dies änderte sich erst mit der am 26. Februar 1964
getroffenen Entscheidung (V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 162 f.).
Darin erkannte der Senat unter Aufgabe der vorangegangenen
Rechtsprechung die §§ 994 ff. BGB als eine erschöpfende Sonderregelung für
den Ersatz von Verwendungen an, die eine Anwendung des allgemeinen
Bereicherungsrechts - also sowohl der §§ 812 ff. als auch des § 951 Abs. 1
BGB - ausschließt. Das gelte auch dann, wenn keine „Verwendung“ im Sinne der
§§ 994 ff. BGB vorliege. Damit sollten unbillige Ergebnisse bei
mangelndem guten Glauben des Besitzers vermieden werden (näher Senat, Urteil
vom 26. Februar 1964 - V ZR 105/61, aaO). Dem (redlichen wie unredlichen)
Besitzer verblieb damit nur das Wegnahmerecht aus § 997 BGB. Durfte der
Besitzer hiervon aus Rechtsgründen - in dem entschiedenen Fall bestand wegen
der Wohnungsknappheit ein Abbruchverbot - keinen Gebrauch machen, stand ihm
gemäß § 242 BGB eine Entschädigung zu, für deren Höhe insbesondere der Wert
des Wegnahmerechts, aber auch sämtliche Umstände des Falles zu
berücksichtigen waren (vgl. Senat, Urteil vom 26. Februar 1964 - V ZR
105/61, aaO 158 f., 162 ff.). Dies erwies sich allerdings nicht selten als
wertlos, wenn die Abbruchkosten den Wert der wegzunehmenden Baumaterialien
überstiegen (vgl. das nachfolgende Urteil des Senats vom 5. Dezember 1969 -
V ZR 24/67, NJW 1970, 754; Klauser, NJW 1965, 513).
19 bb) Die
Instanzgerichte sind der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum engen
Verwendungsbegriff - soweit ersichtlich - einhellig gefolgt (vgl. OLG Hamm,
NJW-RR 1997, 847, 848; OLG Rostock, NJOZ 2008, 1941, 1946 f.;
OLG Brandenburg, BeckRS 2009, 1225; OLG Stuttgart, DNotZ 2021, 283 Rn. 49
f.). In Teilen des älteren Schrifttums hat der enge Verwendungsbegriff noch
vereinzelt Zustimmung gefunden, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass
dem Besitzer Bereicherungsansprüche zugestanden werden (vgl. etwa
RGRK/Pikart, BGB, 12. Aufl., § 994 Rn. 26, 28; Pinger, Funktion und
dogmatische Einordnung des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses, 1973, S. 101;
Eichler, JuS 1965, 479, 480; Huber, JuS 1970, 515, 519; anders nur Waltjen,
AcP 175 [1975], 109, 135 ff., die auch einen Bereicherungsanspruch ablehnt).
20 cc) Die heute einhellige Auffassung in der Literatur ordnet
die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück stets als
Verwendung ein. Verwendungen sind danach alle Vermögensaufwendungen, die der
Sache zugutekommen sollen, also auch solche, die sie grundlegend verändern
(sogenannter weiter Verwendungsbegriff).
Der enge Verwendungsbegriff führe zu einer einseitigen Bevorzugung des
Eigentümers, weil er auch für erhebliche Vorteile keinen Ersatz leisten
müsse, und zwar unabhängig davon, ob er sie für sich nutze. Für den
redlichen Besitzer bedeute der enge Verwendungsbegriff dagegen eine
außerordentliche Härte, weil ihm nur das regelmäßig wirtschaftlich wertlose
Wegnahmerecht verbleibe. Schließlich entstünden nach dem engen
Verwendungsbegriff Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen bloß verbessernden
und grundlegend verändernden Maßnahmen (vgl. nur
BeckOGK/Spohnheimer, BGB [1.11.2024], § 994 Rn. 36.2 f.; BeckOK
BGB/Fritzsche [1.5.2024], § 994 Rn. 18; Erman/Ebbing, BGB, 17. Aufl., § 994
Rn. 5, 11; Grüneberg/Herrler, BGB, 84. Aufl., § 994 Rn. 4; MüKoBGB/Raff, 9.
Aufl., § 994 Rn. 20; Staudinger/Thole, BGB [2023], Vorb. zu §§ 994-1003 Rn.
44; Verse, Verwendungen im Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, 1999, S. 165;
Repnow, JR 2024, 111, 113). Zum Schutz des Eigentümers wird
allerdings teilweise ein subjektives Verständnis der Nützlichkeit vertreten
(näher dazu Rn. 35).
21 d) Ob diese Kritik
an der Rechtsprechung berechtigt ist, hat der Senat zuletzt in zwei
Entscheidungen aus den Jahren 2013 und 2014 ausdrücklich offengelassen (vgl.
Senat, Urteil vom 15. März 2013 - V ZR 201/11, NJW-RR 2013, 1318 Rn. 21;
Urteil vom 19. September 2014 - V ZR 269/13, NJW 2015, 229 Rn. 16).
Er schließt sich nunmehr der einhelligen Meinung in der Literatur an
und gibt den engen Verwendungsbegriff auf. Verwendungen sind danach alle
Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, auch wenn sie die
Sache grundlegend verändern; die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden
Grundstück kann deshalb auch dann eine (nützliche) Verwendung im Sinne von §
996 BGB sein, wenn damit eine Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks
verbunden ist. Einer Vorlage an den Großen Senat nach § 132 Abs.
2 GVG bedarf es nicht. Soweit der VIII. Zivilsenat - der damaligen
Rechtsprechung des V. Zivilsenats folgend - den engen Verwendungsbegriff in
seinem Urteil vom 8. Januar 1969 (VIII ZR 7/67, WM 1969, 295 f.) im
Zusammenhang mit der Vorschrift des § 601 Abs. 2 Satz 1 BGB in
entscheidungserheblicher Weise zugrunde gelegt hat, haben sowohl der VIII.
Zivilsenat als auch der nunmehr für Streitigkeiten über Leihe zuständige
XII. Zivilsenat mitgeteilt, daran nicht festzuhalten; in der Rechtsprechung
anderer Zivilsenate war die Begrenzung des Verwendungsbegriffs nicht
entscheidungserheblich.
22 aa) Im Ausgangspunkt sind der Änderung
einer gefestigten Rechtsprechung allerdings Grenzen gesetzt. Nach ständiger
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt dies für die Auslegung älterer
Gesetzesbestimmungen, die - wie hier - im Laufe der Zeit durch eine
gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung ausgeformt worden sind. In
solchen Fällen treten die Rechtswerte der Rechtssicherheit und des
Vertrauensschutzes in den Vordergrund und verlangen im Allgemeinen ein
Festhalten an der einmal eingeschlagenen Rechtsentwicklung.
Ein Abgehen von der Kontinuität der Rechtsprechung kann nur ausnahmsweise
hingenommen werden, wenn deutlich überwiegende oder sogar schlechthin
zwingende Gründe dafür sprechen (vgl. BGH, Beschluss vom 4. Oktober
1982 - GSZ 1/82, BGHZ 85, 64; Senat, Vorlagebeschluss vom 13. März 2020 - V
ZR 33/19, ZfIR 2020, 501 Rn. 31).
23 Diese Voraussetzungen für ein
Abgehen von der Kontinuität dieser Rechtsprechung liegen vor. Wie
noch zu zeigen sein wird, sprechen die weitaus überwiegenden Argumente für
einen weiten Verwendungsbegriff, wie er der heute allgemeinen Auffassung in
der Literatur entspricht. Der Vertrauensschutz steht deshalb nicht
entgegen, weil es sich bei dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis um ein
gesetzliches Schuldverhältnis handelt, dessen Entstehen ohnehin nicht
der Disposition der Parteien unterliegt. Soweit die §§ 994 ff. BGB über
ihren direkten Anwendungsbereich hinaus aufgrund gesetzlicher Verweisungen
gelten, sind die Auswirkungen der Rechtsprechungsänderung schon deshalb
begrenzt, weil derartige Verweisungen inzwischen in wesentlichen Bereichen
eingeschränkt bzw. durch andere Regelungen ersetzt worden sind; das gilt
sowohl für den Rücktritt vom Vertrag (§ 347 Satz 2 BGB aF; § 347 Abs. 2 Satz
2 BGB) als auch für Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache (§ 547 BGB
aF; § 539 Abs. 1 BGB).
24 bb) Die Errichtung eines Gebäudes
ist vom möglichen Wortsinn einer Verwendung erfasst. Dem Wortlaut
des § 996 BGB, speziell dem Begriff der Verwendung, lassen sich keine
Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass Maßnahmen, die zu einer grundlegenden
Veränderung der Sache (im Sinne einer Änderung der Zweckbestimmung) führen,
nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift fallen. Der Begriff
„Verwendung“ wird im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht legaldefiniert.
Einigkeit besteht nur darüber, dass es sich um einen Unterfall der
„Aufwendungen“ (freiwillige Vermögensopfer) handelt, nämlich sachbezogene
Aufwendungen (vgl. etwa Staudinger/Thole, BGB [2023], Vorb. zu §§
994-1003 Rn. 31 mwN). Ein engeres Begriffsverständnis kann auch
nicht mit dem allgemeinen Sprachgebrauch begründet werden; denn der Ausdruck
„Verwendungen vornehmen“ kommt - anders als das Wort „verwenden“ im Sinne
von benutzen, gebrauchen oder anwenden - außerhalb der juristischen
Fachsprache nicht vor (so etwa Westermann/Gursky/Eickmann,
Sachenrecht, 8. Aufl., § 32 Rn. 4; Kindl, JA 1996, 201, 202; anders noch
Senat, Urteil vom 10. Juli 1953 - V ZR 22/52, BGHZ 10, 171, 178; Urteil vom
26. Februar 1964 - V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 161). Ohnehin dürfte die
Bebauung von der Zweckbestimmung eines bebaubaren Grundstücks umfasst sein.
25 cc) Soweit andere Vorschriften den Begriff der Verwendungen
enthalten, ergeben sich daraus keine Anhaltspunkte für einen Ausschluss
grundlegender Veränderungen. Insbesondere § 2381 BGB lässt sich nur
entnehmen, dass der Begriff der Verwendungen enger als derjenige der
Aufwendungen ist (vgl. Michalski in Festschrift Gitter, 1995, S. 577, 626;
Verse, Verwendungen im Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, 1999, S. 65 Fn. 46
mwN; Haas, AcP 176 [1976], 1, 14; aA Waltjen, AcP 175 [1975], 109, 135 f.).
26 dd) Die historische Auslegung spricht eher für einen weiten
Verwendungsbegriff. Aus den Gesetzgebungsmaterialien zum
Bürgerlichen Gesetzbuch ergibt sich, dass die Verfasser unter Verwendungen
auf die Sache solche Geschäfte verstanden haben, deren wirtschaftlicher
Erfolg dem dinglich Berechtigten in irgendeiner Weise zugutekommt. Von einer
Definition im Gesetz haben sie in der Erwartung, dass „der Sinn des
Ausdrucks auch ohne Begriffsbestimmung in der Rechtsanwendung nicht verkannt
werden wird“, abgesehen (Motive III S. 411). Der Begriff der Verwendungen
sei der bisherigen Theorie und Praxis „völlig geläufig“; es sei nicht zu
besorgen, dass der Mangel einer Legaldefinition zu „irrigen Auffassungen“
führen werde (Motive III S. 31). Der Bau auf fremdem Boden wird in den
Gesetzgebungsmaterialien zudem mehrfach als Beispiel für eine Verwendung
genannt (vgl. Motive II S. 394: „Errichtung eines Gebäudes“; Protokolle
III S. 353, 356: „Bau auf dem Grundstück“, „Bebauung der Grundstücke“,
„Niederreißen von Gebäuden“). Auch das Reichsgericht hat Verwendungen als
Vermögensaufwendungen, die einer bestimmten Sache zugutekommen sollen,
definiert (vgl. RGZ 152, 100, 101 f.) und z.B. die Umgestaltung einer
„Spritfabrik“ in eine Schrauben- und Mutternfabrik als (notwendige)
Verwendung eingestuft (vgl. RGZ 139, 353, 356 f.).
27 ee)
Insbesondere der mit den §§ 994 ff. BGB verfolgte Zweck spricht für den
weiten Verwendungsbegriff.
28 (1) Die §§ 994 ff. BGB dienen
weder allein dem Schutz des Eigentümers vor einer aufgedrängten Bereicherung
noch allein dem Schutz des redlichen, unverklagten Besitzers vor einem
ersatzlosen Verlust seiner Aufwendungen. Dies zeigt sich daran,
dass die Vorschriften teilweise zugunsten des Eigentümers und teilweise
zugunsten des Besitzers von den allgemeinen Vorschriften (§§ 677 ff., 812
ff. BGB) abweichen (näher dazu etwa Raff, Die gewöhnlichen Erhaltungskosten,
2017, S. 64; Verse, Verwendungen im Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, 1999, S.
44 ff.). Mit den §§ 994 ff. BGB soll ein gerechter Ausgleich der
widerstreitenden Interessen von Eigentümer und Besitzer herbeigeführt werden
(vgl. BeckOGK/Spohnheimer, BGB [1.11.2024], § 994 Rn. 5;
Erman/Ebbing, BGB, 17. Aufl., Vorb. vor § 994 Rn. 2; Soergel/Stadler, BGB,
13. Aufl., Vor § 994 Rn. 3 f.; Staudinger/Thole, BGB [2023], Vorb. zu §§ 994
- 1003 Rn. 7).
29 (2) Der Eigentümer wird durch eine
Ersatzpflicht, die im Falle des § 996 BGB nur bei einer Verkehrswerterhöhung
eintritt (vgl. dazu näher Rn. 36 ff.) nicht in seinem
Vermögen, sondern nur in seiner Dispositionsbefugnis beeinträchtigt. Diese
wird in den §§ 994 ff. BGB nicht absolut geschützt, sondern gerade
eingeschränkt. Der Eigentümer kann zwar zu einer Änderung der
Zweckbestimmung oder, falls er den Verwendungsersatzanspruch nicht aus
seinem übrigen Vermögen begleichen kann, zum Verkauf der Sache gezwungen
werden. Dies ist aber im Gesetz angelegt. Denn ausweislich der §§ 989 f.
(kein Schadensersatzanspruch gegen den gutgläubigen und unverklagten
Besitzer für den Untergang der Sache), § 1000 (Zurückbehaltungsrecht des
Besitzers bis zur Befriedigung des Verwendungsersatzanspruchs), § 1001 Satz
2 (Befreiung von dem Verwendungsersatzanspruch durch Rückgabe der Sache) und
§ 1003 BGB (Recht des Besitzers zur Befriedigung aus der Sache) ist der
Verlust der Sache in bestimmten Konstellationen sogar gesetzlich vorgesehen.
Zudem wird der Eigentümer über die Begrenzung des Anspruchsumfangs geschützt
(näher Rn. 40). Er kann sich auch durch Rückgabe der Sache von dem Anspruch
befreien (vgl. § 1001 Satz 2 BGB).
30 (3) Demgegenüber
verbliebe dem gutgläubigen und unverklagten Besitzer nach dem engen
Verwendungsbegriff nur das regelmäßig wirtschaftlich wertlose Wegnahmerecht
aus § 997 BGB. Ein Ausgleichsanspruch aus § 242 BGB wird nur in
wenigen Ausnahmefällen überhaupt in Betracht kommen und selbst
dann wirtschaftlich nicht annähernd einem Verwendungsersatzanspruch
entsprechen (vgl. dazu oben Rn. 18). Dies steht im Widerspruch dazu,
dass der gutgläubige und unverklagte (Eigen-)Besitzer darauf vertraut und
vertrauen darf, dass er mit der Sache - wie ein Eigentümer - nach Belieben
verfahren kann (§ 903 Satz 1 BGB). Er kann sich naturgemäß keine Gedanken
darüber machen, ob er das Grundstück zu einem anderen Zweck nutzt als der
wahre Eigentümer. Infolgedessen hinge das Bestehen des Ersatzanspruchs davon
ab, ob der Besitzer das Grundstück zufällig zu demselben Zweck nutzen möchte
wie der wahre Eigentümer.
31 (4) Diese Härte für den
Besitzer ist von dem Zweck der §§ 994 ff. BGB, einen angemessenen
Interessenausgleich zwischen Eigentümer und Besitzer herzustellen, nicht
gedeckt. Für einen weiten Verwendungsbegriff besteht deshalb auch ein
vernünftiges wirtschaftliches Bedürfnis (anders noch Senat, Urteil
vom 26. Februar 1964 - V ZR 105/61, BGHZ
41, 157, 160). Auch hier wären die Beklagten als redliche und
unverklagte Besitzer auf die Ausübung des - wegen der zu erwartenden Höhe
der Abrisskosten wohl wirtschaftlich wertlosen - Wegnahmerechts beschränkt,
während der Kläger für den Wertzuwachs seines Grundstücks keinen Ersatz
leisten müsste.
32 ff) Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen
führt der enge Verwendungsbegriff zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten
und damit zu Rechtsunsicherheit. Denn es fehlen geeignete Kriterien dafür,
wann noch eine erhaltende oder verbessernde und wann bereits eine
grundlegend verändernde Aufwendung vorliegt. So kann auch im vorliegenden
Fall die Frage aufgeworfen werden, ob das Grundstück mit dem Abriss des
Wochenendhauses und der Errichtung des Wohnhauses grundlegend verändert
wurde, obwohl das Grundstück weiterhin dem privaten Wohnen dient, oder ob
sich der Zweck durch das Maß der Nutzung geändert hat (Einfamilienhaus statt
Wochenendhaus). Der enge Verwendungsbegriff erweist sich damit als wenig
praktikabel. Zudem überzeugt es nicht, die umfassende Sanierung eines
bestehenden Hauses (Verwendung) anders zu behandeln als den Abriss und
Neubau (keine Verwendung). Bei einer kostenträchtigen Sanierung versagt
selbst der mit dem engen Verwendungsbegriff bezweckte Schutz des Eigentümers
vor einer finanziellen Überforderung.
33 e)
Auch die Nützlichkeit der von den Beklagten getätigten Verwendungen kann mit
der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht verneint werden.
Wie die Nützlichkeit einer Verwendung im Sinne von § 996 BGB zu bestimmen
ist, ist allerdings - womit sich das Berufungsgericht nicht auseinandersetzt
- ebenso wie der Verwendungsbegriff umstritten.
34 aa) Nach teilweise
vertretener Ansicht ist für die Nützlichkeit allein die objektive
Verkehrswerterhöhung durch die Verwendung maßgeblich. Der Wortlaut
von § 996 BGB stelle anders als § 997 Abs. 2 BGB nur auf die Werterhöhung
der Sache und nicht auf den Nutzen für eine bestimmte Person ab. Ein
objektives Verständnis der Nützlichkeit führe zu einem angemessenen
Interessenausgleich und gewährleiste die nötige Rechtssicherheit
(vgl. BeckOGK/Spohnheimer, BGB [1.11.2024], § 996 Rn. 14 ff.;
Jauernig/Berger, BGB, 19. Aufl., § 996 Rn. 2; MüKoBGB/Raff, 9. Aufl., § 996
Rn. 6 ff.; NK-BGB/Schanbacher, 5. Aufl., § 996 Rn. 5; RGRK/Pikart, BGB, 12.
Aufl., § 996 Rn. 1; Soergel/Stadler, BGB, 13. Aufl., § 996 Rn. 1 f.;
Staudinger/Thole, BGB [2023], § 996 Rn. 11 ff.).
35 bb) Die
Gegenauffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, stellt auf die
Werterhöhung für den Eigentümer ab. Verwendungen seien nur insoweit
ersatzfähig, als sie für den Eigentümer aufgrund seiner konkreten
Interessenlage einen Wert hätten (vgl. BeckOK BGB/Fritzsche [1.5.2024], §
996 Rn. 11; Erman/Ebbing, BGB, 17. Aufl., § 996 Rn. 6; Grüneberg/Herrler,
BGB, 84. Aufl., § 996 Rn. 2, § 951 Rn. 21; Klauser, NJW 1965, 513, 516;
Roth, JuS 1997, 1087, 1089; JuS 2003, 937, 942). Dies wird allerdings
teilweise dahingehend eingeschränkt, dass der Eigentümer auch insoweit
Verwendungsersatz schulde, als er die geschaffene objektive Wertsteigerung
zumutbarerweise realisieren könne (vgl. Verse, Verwendungen im
Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, 1999, S. 162 ff.; Wieling/Finkenauer,
Sachenrecht, 6. Aufl., § 12 Rn. 62 f.; Haas, AcP 176 [1976], 1, 25 ff.;
Kindl, JA 1996, 201, 202 f.; Klocke, JR 2015, 455, 458). Einig sind sich die
Vertreter der Gegenauffassung darin, dass die Ersatzpflicht des
Eigentümers wie bei einer aufgedrängten Bereicherung begrenzt werden müsse.
36 cc) Der Senat entscheidet die bislang höchstrichterlich nicht
geklärte Frage dahin, dass für die Nützlichkeit einer Verwendung im Sinne
von § 996 BGB allein die objektive Verkehrswerterhöhung der Sache maßgeblich
ist, nicht jedoch der subjektive Wert für den Eigentümer. Der
Verwendungsersatzanspruch des Besitzers ist allerdings auf die von ihm
tatsächlich aufgewendeten Kosten begrenzt. Diese Grundsätze gelten auch bei
der Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück.
37 (1)
Der Wortlaut des § 996 BGB spricht eindeutig für ein objektives Verständnis
der Nützlichkeit, insbesondere im systematischen Vergleich mit § 994 und §
997 Abs. 2 BGB. Denn § 996 BGB stellt allein auf die Werterhöhung der Sache
ab. Anhaltspunkte für eine Begrenzung auf den subjektiven Wert für
den Eigentümer ergeben sich daraus nicht. Auch die Notwendigkeit
einer Verwendung im Sinne von § 994 BGB beurteilt sich der ständigen
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zufolge nach einem objektiven Maßstab
(vgl. nur Senat, Urteil vom 14. Juni 2002 - V ZR 79/01, NJW 2002,
3478, 3479 mwN), obwohl auch notwendige Verwendungen dem Eigentümer,
zumindest im Einzelfall, unwillkommen sein können. Demgegenüber enthält §
997 Abs. 2 BGB ausdrücklich ein subjektives Element, indem auf den Nutzen
für den Besitzer abgestellt wird. Auch der Verweis auf die Vorschriften über
die Geschäftsführung ohne Auftrag in § 994 Abs. 2 BGB führt zu einer
Berücksichtigung der Interessen des Eigentümers (vgl. zum Umfang der
Verweisung etwa BGH, Urteil vom 14. Dezember 1954 - I ZR 134/53, NJW 1955,
340, 341; Staudinger/Thole, BGB [2023], § 994 Rn. 44 ff. mwN).
38(2)
Die Gesetzesverfasser haben den Begriff „Wert“ ebenfalls im Sinne von
gemeinem Wert bzw. Verkehrswert verstanden. Sie waren sich im
Klaren darüber, dass der heutige § 996 BGB den Eigentümer auch zum Ersatz
solcher werterhöhenden Verwendungen zwingen würde, die für diesen ohne
Interesse sind (vgl. Motive III S. 30; Protokolle III S. 351;
BeckOGK/Spohnheimer, BGB [1.11.2024], § 996 Rn. 14.1; Staudinger/Thole,
BGB [2023], § 996 Rn. 14 mwN). Ein umfassender Schutz des Eigentümers vor
einer aufgedrängten Bereicherung war nicht beabsichtigt (vgl. Motive III S.
413; siehe hierzu auch Verse, Verwendungen im
Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, 1999, S. 39). Gegen eine Anwendung der
Grundsätze der aufgedrängten Bereicherung, hinter denen sich ohnehin keine
einheitliche Theorie verbirgt (vgl. etwa Staudinger/C. Heinze, BGB [2020], §
951 Rn. 50), spricht zudem, dass die in den zweiten Entwurf des Bürgerlichen
Gesetzbuchs aufgenommene, dem römischen Recht entlehnte Differenzierung
zwischen gut- und bösgläubigem Besitzer und notwendigen und nützlichen
Verwendungen gerade eine Modifizierung des bereicherungsrechtlichen ersten
Entwurfs darstellt (vgl. Motive III S. 411; Verse, aaO, S. 40). Diese
Differenzierung ist dem Bereicherungsrecht fremd; zudem enthält § 996 BGB -
abgesehen davon, dass auf den Zeitpunkt der Wiedererlangung abgestellt wird
- keine dem § 818 Abs. 3 BGB entsprechende Regelung, die im
Bereicherungsrecht als Anknüpfungspunkt für die Grundsätze der aufgedrängten
Bereicherung dienen soll (vgl. etwa BeckOGK/Schermaier, BGB [1.9.2024], §
951 Rn. 40; MüKoBGB/Füller, 9. Aufl. § 951 Rn. 35). Die Regelungen der §§
994 ff. BGB betrachten die Verwendungen - im Gegensatz zum
Bereicherungsrecht - grundsätzlich nicht unter dem Blickwinkel des dem
Sacheigentümer verschafften Vorteils; diesem kommt nur im Rahmen des § 996
BGB eine zusätzliche anspruchsbegrenzende Funktion zu. Vielmehr geht es
darum, welches Vermögensopfer der Besitzer zum Zwecke der Durchführung einer
Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahme auf sich genommen hat. Es handelt
sich also nicht um einen Bereicherungsausgleich, sondern um eine
Verlustabwälzung auf den Eigentümer (vgl. Senat, Urteil vom 24. November
1995 - V ZR 88/95, BGHZ 131, 220, 223; Urteil vom 14. Juni 2002 - V ZR
79/01, NJW 2002, 3478, 3479; Urteil vom 15. März 2013 - V ZR 201/11, NJW-RR
2013, 1318 Rn. 22).
39 (3) Zudem führt nur ein objektives Verständnis
der Nützlichkeit zu dem bezweckten angemessenen Interessenausgleich zwischen
Eigentümer und redlichem, unverklagtem Besitzer (vgl. Rn. 28).
40 (a)
Der Eigentümer wird hinreichend geschützt, weil seine
Ersatzpflicht nach § 996 BGB in mehrfacher Hinsicht begrenzt ist. Er muss
maximal die Aufwendungen des Besitzers ersetzen (vgl. Senat, Urteil
vom 5. Oktober 1979 - V ZR 71/78, BGHZ 75, 288, 295 mwN), begrenzt wiederum
auf die dadurch eingetretene Werterhöhung. Für diese ist der Zeitpunkt der
Wiedererlangung durch den Eigentümer maßgeblich; ein zwischenzeitlicher
Wertverlust geht also zulasten des Besitzers. Für den Eigentümer führt ein
objektives Verständnis der Nützlichkeit insgesamt gesehen nicht zu einer
Vermögenseinbuße. Beeinträchtigt wird allein seine Dispositionsbefugnis
(vgl. Rn. 29).
41 (b) Demgegenüber würde ein subjektives Verständnis
der Nützlichkeit für den Besitzer zu einer unter Umständen erheblichen
Vermögenseinbuße führen. Der gutgläubige und unverklagte (Eigen-)Besitzer
darf aber - wie bereits erörtert (Rn. 30) - davon ausgehen, dass er mit der
Sache (als deren vermeintlicher Eigentümer) nach Belieben verfahren kann, da
er eine etwaige Zweckbestimmung des wahren Eigentümers nicht kennen kann.
42 (c) Schließlich sorgt nur ein objektives Verständnis der Nützlichkeit
für die nötige Rechtssicherheit. Bei einer subjektiven Auslegung käme es auf
die zukünftigen Vermögensdispositionen und Nutzungsentscheidungen des
Eigentümers an, die sich nicht mit genügender Sicherheit vorhersagen lassen
(vgl. Staudinger/C. Heinze, BGB [2020], § 951 Rn. 52). Für den
beweisbelasteten Besitzer wäre es regelmäßig schwierig oder gar unmöglich,
einen - ggf. im Wege der sekundären Darlegungslast zu fordernden - Vortrag
des Eigentümers zu widerlegen. Die Lösung über einen latenten Anspruch, der
erst durch spätere Verwertungsakte entstünde, wäre mit erheblichen
praktischen Schwierigkeiten verbunden (vgl. Staudinger/C. Heinze, aaO).
43 dd) Nach diesen Maßstäben ist ein Anspruch der Beklagten
gemäß § 996 BGB auf Ersatz nützlicher Verwendungen schlüssig dargelegt.
Mangels abweichender Feststellungen des Berufungsgerichts ist für
das Revisionsverfahren zu unterstellen, dass der Verkehrswert des
Grundstücks durch den Hausbau um 500.000 € erhöht ist. Der Anspruch ist
allerdings auf die Aufwendungen der Beklagten begrenzt (vgl. Rn. 40);
insoweit ist zugunsten der Beklagten davon auszugehen, dass sie das gesamte
an sie ausgezahlte Darlehen (280.000 €) für die baulichen Investitionen auf
dem Grundstück verwandt haben. Die Aufwendungen wurden jedenfalls
größtenteils vor dem nach § 996 BGB maßgeblichen Zeitpunkt der
Bösgläubigkeit der Beklagten gemacht. Denn das Gebäude war am 1. August 2012
jedenfalls so weit errichtet, dass es von den Beklagten bewohnt
werden konnte; der Beschluss, mit dem der Zuschlag aufgehoben wurde, datiert
vom 11. März 2014, die Beklagten behaupten in der Revision eine
Kenntnisnahme am 2. April 2014.
44 f)
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann der Kläger den
Verwendungsersatzanspruch der Beklagten zu 1 aus § 996 BGB auch nicht
dadurch abwehren, dass er von ihr (und dem Beklagten zu 2) gemäß § 1004 Abs.
1 Satz 1 BGB die Beseitigung des Wohnhauses verlangt. Die
Werterhöhung des Grundstücks und damit die Nützlichkeit der Verwendung
entfällt nicht wegen des Beseitigungsverlangens des Klägers.
45 aa)
Richtig ist allerdings, dass das von den Beklagten errichtete
Wohnhaus das Eigentum des Klägers an dem Grundstück beeinträchtigt.
Auch bei einer bereits abgeschlossenen Einwirkung auf die Sache liegt eine
Beeinträchtigung im Sinne von § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn der die
Rechte des Grundstückseigentümers beeinträchtigende Zustand - wie hier -
aufrechterhalten wird (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 21. Dezember
1956 - V ZR 110/56, BGHZ 23, 61, 63 mwN). Die Beeinträchtigung des Eigentums
entfällt auch nicht deswegen, weil der Kläger gemäß § 946, § 94 Abs. 1 Satz
1 BGB Eigentümer des Wohnhauses geworden ist (st. Rspr., vgl. etwa Senat,
Urteil vom 24. Januar 2003 - V ZR 175/02, NJW-RR 2003, 953, 954; Urteil vom
4. Februar 2005 - V ZR 142/04, NJW 2005, 1366, 1367).
46 bb) Ob es
neben den Regelungen der §§ 987 ff. BGB einen Anspruch auf Beseitigung des
Resultats von Verwendungen des Besitzers gibt, ist jedoch umstritten.
47 (1) Nach einer Ansicht, der auch das Berufungsgericht folgt,
besteht ein Vorrang des Beseitigungsanspruchs. Der Eigentümer könne einen
Verwendungsersatzanspruch aus §§ 994 ff. BGB dadurch abwehren, dass er von
dem Besitzer gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB - auf dessen Kosten - die
Beseitigung der Verwendungen verlange. Zur Begründung wird auf den
Schutz der Dispositionsbefugnis des Eigentümers verwiesen (vgl. OLG Celle,
MDR 1954, 294, 295; BeckOK BGB/Fritzsche [1.5.2024], § 994 Rn. 18, § 996 Rn.
11; Grüneberg/ Herrler, BGB, 84. Aufl., Vorb. v. § 987 Rn. 15;
NK-BGB/Schanbacher, 5. Aufl., § 993 Rn. 15; Soergel/Mühl, BGB, 12. Aufl.
1990, § 994 Rn. 2; Wolff, Der Bau auf fremdem Boden, 1900, S. 66;
Hoeren/Hilderink, JuS 1999, 668, 670; Huber, JuS 1970, 515, 519; Kümmerle,
JR 2013, 47 f.).
48 (2) Die Gegenauffassung lehnt eine
Beseitigungspflicht (nur) des redlichen, unverklagten Besitzers aus § 1004
Abs. 1 Satz 1 BGB ab. Sie sieht einen Wertungswiderspruch darin,
dass dieser für ein von ihm grob fahrlässig in Brand gesetztes Haus des
Eigentümers gemäß §§ 989 f. BGB keinen Schadensersatz leisten, das Haus also
nicht wiederaufbauen, ein von ihm selbst errichtetes Haus aber gemäß § 1004
Abs. 1 Satz 1 BGB auf eigene Kosten wieder abreißen müsse. Das
Haftungsprivileg des § 993 Abs. 1 Halbs. 2 BGB bzw. die differenzierte
Verwendungsersatzregelung in den §§ 994 ff. BGB dürften nicht unterlaufen
werden (vgl. BeckOGK/Spohnheimer, BGB [1.11.2024], § 993 Rn. 20, §
1004 Rn. 111.3; Erman/Buck-Heeb, BGB, 17. Aufl., § 818 Rn. 20g;
MüKoBGB/Raff, 9. Aufl., § 1004 Rn. 238, § 996 Rn. 19; Staudinger/Thole, BGB
[2023], § 996 Rn. 18 f., § 1004 Rn. 141; Repnow, JR 2024, 111, 114 f.;
Spohnheimer, NJW 2023, 2653; Baur, AcP 160 [1961], 465, 491 ff.; Wolf, JZ
1966, 467, 472). Von einem unredlichen oder verklagten Besitzer könne der
Eigentümer dagegen gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB die Beseitigung verlangen
(so etwa Wolf, aaO).
49 cc) Der Senat entscheidet die Frage dahin,
dass ein Anspruch des Eigentümers aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Beseitigung des
Resultats der Verwendungen gegen den gutgläubigen und unverklagten Besitzer
ausgeschlossen ist.
50 (1) Das Verhältnis von
Beseitigungs- und Verwendungsersatzanspruch ist zwar gesetzlich nicht
ausdrücklich geregelt. § 993 Abs. 1 Halbs. 2 BGB lässt sich aber im
Zusammenspiel mit § 989 BGB entnehmen, dass der gutgläubige und nicht
verklagte Besitzer als besonders schutzwürdig angesehen wird, weil er
nicht zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet ist. Ein Rückgriff auf
die allgemeinen Vorschriften ist ausgeschlossen. Diese Wertung muss im
Hinblick auf einen Anspruch des Eigentümers nach § 1004 Abs. 1 BGB auf
Beseitigung des Resultats der Verwendungen eines gutgläubigen und nicht
verklagten Besitzers beachtet werden. Auch wenn § 1004 Abs. 1 BGB
kein Schadensersatzanspruch ist, ist er im wirtschaftlichen Ergebnis hiermit
vergleichbar. Er nähert sich dem Umfang nach diesem an und verlangt dem
Besitzer ein ähnliches Opfer ab (vgl. Senat, Urteil vom 18. April
1997 - V ZR 28/96, BGHZ 135, 235, 239; Beschluss vom 4. Februar 2005 - V ZR
142/04, NJW 2005, 1366, 1368; siehe auch Köbl,
Das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis im Anspruchssystem des BGB, 1971, S.
302: schadensersatzähnliche Haftung). Im Übrigen wäre es ein
Wertungswiderspruch, wenn der redliche und unverklagte Besitzer zwar keinen
Ersatz für den Abriss eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes (hier:
Wochenendhaus) leisten, aber ein von ihm selbst errichtetes Gebäude auf
eigene Kosten abreißen müsste.
51 (2) Entgegen der Ansicht
des Klägers folgt nichts anderes daraus, dass die nebeneinander gegebenen
Ansprüche aus § 985 und § 1004 BGB zusammen das Eigentum und die damit
verbundene Sachherrschaft in umfassender Weise schützen sollen (vgl. Senat,
Urteil vom 17. September 1954 - V ZR 35/54, LM Nr. 14 zu § 1004 BGB; Urteil
vom 4. Februar 2005 - V ZR 142/04, NJW 2005, 1366, 1367; Urteil vom 23. März
2023 - V ZR 67/22, BGHZ 236, 369 Rn. 33 jeweils mwN). Denn die Regelungen in
den §§ 987 ff. und insbesondere in § 993 Abs. 1 Halbs. 2 BGB enthalten
eigenständige und vorrangige Wertungen, denen zugunsten eines gutgläubigen
und nicht verklagten Besitzers durch den Ausschluss eines Anspruchs auf
Beseitigung des Ergebnisses der Verwendungen aus § 1004 BGB Geltung zu
verschaffen ist (zu dem Klageantrag auf Räumung und Herausgabe des
Grundstücks aus §§ 1004, 985 BGB vgl. Rn. 54). Aus demselben Grund ist die
Rechtsprechung zum Verhältnis des Beseitigungsanspruchs aus § 1004 Abs. 1
Satz 1 BGB zu dem - hier ausgeschlossenen (vgl. oben Rn. 18) -
Entschädigungsanspruch aus § 951 Abs. 1 Satz 1, § 812 BGB (vgl. BGH, Urteil
vom 17. Februar 1965 - VIII ZR 69/63, WM 1965, 652, 653; Urteil vom 27.
April 1966 - VIII ZR 148/64, WM 1966, 765, 766) auf das Verhältnis
von Beseitigungsanspruch und Verwendungsersatzanspruch aus §§ 994 ff.
BGB nicht übertragbar.
52 g) Entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichts kann der Kläger den Verwendungsersatzanspruch der
Beklagten zu 1 aus § 996 BGB nicht dadurch abwehren, dass er sie auf das
Wegnahmerecht aus § 997 BGB verweist. Diese Vorschrift begründet
keine Wegnahmepflicht des Besitzers. Zudem kann es nicht im
Belieben des Eigentümers stehen, die Verwendungsersatzansprüche des
Besitzers aus §§ 994 ff. BGB durch Verweis auf das - regelmäßig
wirtschaftlich wertlose (vgl. oben Rn. 18 sowie Verse, Verwendungen im
Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, 1999, S. 2) - Wegnahmerecht leerlaufen zu
lassen. Die Rechtsprechung zum Verhältnis des - hier ausgeschlossenen -
Entschädigungsanspruchs aus § 951 Abs. 1 Satz 1, § 812 BGB zum Wegnahmerecht
aus § 997 BGB (vgl. dazu Senat, Urteil vom 21. Dezember 1956 - V ZR 110/56,
BGHZ 23, 61, 64 f.) ist wegen der vorrangigen Wertungen der §§ 994 ff. BGB
auch insoweit nicht übertragbar.
53 3. Rechtsfehlerhaft ist auch die
Verurteilung beider Beklagten zu der Beseitigung des Wohnhauses. Wie
ausgeführt (vgl. Rn. 49 ff.), scheidet ein entsprechender Anspruch des
Klägers aus § 1004 Abs. 1 BGB aus.
54 4. Zu beanstanden ist ferner
die uneingeschränkte Verurteilung beider Beklagten zur Räumung und
Herausgabe des Grundstücks. Allerdings geht das Berufungsgericht
ohne Rechtsfehler davon aus, dass ein entsprechender Anspruch des Klägers
nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB (Räumung) und § 985 BGB (Herausgabe)
entstanden ist. Jedoch kann auch hinsichtlich dieser Ansprüche das
von
beiden Beklagten geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht wegen eines
Wertersatzanspruchs für das errichtete Haus nicht mit der von dem
Berufungsgericht gegebenen - wie bereits gezeigt rechtsfehlerhaften -
Begründung verneint werden. Insoweit verhält es sich im Ergebnis
genauso wie bei der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegen den
Anspruch aus § 894 BGB (vgl. oben Rn. 12).
55 5. Auf
Rechtsfehlern beruht schließlich die Verurteilung beider Beklagten zur
Löschung der Grundschuld.
56 a) In Bezug auf die Beklagte zu
1 kommt die von dem Berufungsgericht als Anspruchsgrundlage herangezogene
Vorschrift des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bereits deshalb nicht in
Betracht, weil § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB als
spezielle Eingriffskondiktion der allgemeinen Eingriffskondiktion als lex
specialis vorgeht (vgl. etwa BeckOK BGB/Wendehorst [1.8.2024], §
816 Rn. 2 f. mwN). Die im Grundbuch eingetragene Beklagte zu 1 hat
als Nichtberechtigte dem Kläger gegenüber wirksam über das Grundstück
verfügt, da die Bank der Beklagten die Grundschuld nach § 892 Abs. 1 Satz 1
BGB gutgläubig erworben hat. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass die
Bank zum maßgeblichen Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrags (§ 892
Abs. 2 BGB) von der Anfechtbarkeit des Zuschlagsbeschlusses wusste.
Die Grundschuldbestellung erfolgte mehr als ein Jahr vor der Einlegung der
Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss durch den Kläger im November 2012.
57 b) Aber auch nach § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB, der durch die
Sonderregelung der §§ 987 ff. BGB nicht ausgeschlossen ist (st.
Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 20. Oktober 1952 - IV ZR 44/52, NJW 1953,
58, 59; Urteil vom 11. Januar 1971 - VIII ZR 261/69, BGHZ 55, 176, 178 f.),
kann der Kläger von der Beklagten zu 1 nicht Beseitigung der
Belastung, also Löschung der Grundschuld verlangen (vgl. BGH,
Urteil vom 13. Dezember 2000 - IV ZR 239/99, NJW 2001, 1069; zu § 812 Abs. 1
Satz 1 BGB vgl. Senat, Urteil vom 26. Oktober 1990 - V ZR 22/89, BGHZ 112,
376, 380 f.). Denn „durch die Verfügung“ hat die Beklagte zu 1 nur
die Sicherung ihres Darlehens und nicht die Grundschuld selbst erlangt
(vgl. etwa Bergmann, Die nichtberechtigte fiduziarische Belastung fremder
Sachen, 2020, S. 44; Fritsche, NJ 2002, 479, 480). Inhaberin der
Grundschuld ist nämlich die Bank der Beklagten. Der Hinweis des
Klägers auf das Urteil des Senats vom 15. März 2002 (V ZR 396/00, BGHZ 150,
187, 192 ff.) veranlasst keine abweichende Beurteilung, weil es in dieser
Entscheidung um die hier nicht einschlägige Rückabwicklung eines
Kaufvertrages ging.
58 c) Ein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 989
f. BGB scheidet bereits deswegen aus, weil die Beklagte zu 1 zum Zeitpunkt
der Bestellung und Eintragung der Grundschuld im Jahr 2011 (noch) gutgläubig
und unverklagt war (vgl. Rn. 43, zur Einordnung der dinglichen Belastung
eines Grundstücks als Verschlechterung - und nicht als Nutzung im Sinne von
§ 988 BGB - vgl. Senat, Urteil vom 29. April 1964 - V ZR 119/63, WM 1964,
677, 678 f.). Ein Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB ist wegen der
vorrangigen und abschließenden Wertungen der §§ 987 ff. BGB ausgeschlossen
(vgl. BGH, Urteil vom 13. Dezember 2000 - IV ZR 239/99, NJW 2001, 1069 mwN).
59 d) Gegen den Beklagten zu 2 besteht ebenfalls kein Anspruch auf
Löschung der Grundschuld. § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet als
Anspruchsgrundlage schon deshalb aus, weil nur die Beklagte zu 1 als
eingetragene Eigentümerin über das Grundstück verfügt hat. Im Übrigen gelten
die Ausführungen zu einem Anspruch gegen die Beklagte zu 1 entsprechend.
60 e) Entgegen der von dem Prozessbevollmächtigten des Klägers in dem -
nach der mündlichen Verhandlung vor dem Senat eingereichten - Schriftsatz
vom 13. Februar 2025 vertretenen Auffassung führt die Lösung des Senats -
Verwendungsersatzanspruch einerseits, aber kein Anspruch auf Löschung
der Grundschuld andererseits - nicht in der Gesamtschau zu einem
wirtschaftlich untragbaren Ergebnis. Richtig ist zwar, dass der Kläger
Verwendungsersatzansprüche der Beklagten nicht unter Hinweis auf die
Grundschuld abwehren kann. Das ändert aber nichts daran, dass die Beklagten
gegenüber der Bank zur Rückzahlung des durch die Grundschuld gesicherten
Darlehens verpflichtet bleiben. Dem Kläger steht es vor diesem Hintergrund
offen, die Grundschuld abzulösen. Entgegen seiner schriftsätzlich geäußerten
Ansicht bedarf es dafür nicht seiner vorherigen Eintragung als Eigentümer in
das Grundbuch, da er Eigentümer des Grundstücks und das Grundbuch unrichtig
ist. Mit der Ablösung würde zwar nicht die Forderung der Bank auf den Kläger
übergehen; die Bank könnte die persönliche Forderung jedoch nicht mehr gegen
die Beklagten geltend machen (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 1988 - V ZR
308/86, BGHZ 105, 154, 157 f.). Träte die Bank vor diesem Hintergrund die
Forderung - soweit sie noch besteht - gegen die Beklagten an den Kläger ab,
könnte der Kläger dem Verwendungsersatzanspruch der Beklagten diesen
Anspruch oder andernfalls einen entstehenden Bereicherungsanspruch
entgegenhalten.
III.
61 1. Das Berufungsurteil ist im Umfang
der Anfechtung insgesamt aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und an das
Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), weil weitere
Feststellungen zu treffen sind.
62 a) In Bezug auf die Klageanträge
betreffend die Grundbuchberichtigung und die Räumung und Herausgabe des
Grundstücks bejaht das Berufungsgericht zwar rechtsfehlerfrei die
Voraussetzungen der §§ 894, 985 und 1004 Abs. 1 BGB. Zu beanstanden ist
insoweit (nur) die Versagung des Zurückbehaltungsrechts der Beklagten.
Hierauf kann die Aufhebung aber nicht beschränkt werden. Dies würde
voraussetzen, dass das Zurückbehaltungsrecht in tatsächlicher
und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt
werden könnte und eine Widerspruchsgefahr nicht bestünde (vgl. BGH, Urteil
vom 2. Juni 1966 - VII ZR 162/64, BGHZ 45, 287, 289). Eine solche
Widerspruchsgefahr ist aber deshalb gegeben, weil das nicht rechtskräftig
festgestellte Eigentum des Klägers Vorfrage sowohl für die Ansprüche aus den
§§ 894, 985 und 1004 Abs. 1 BGB als auch für die das Zurückbehaltungsrecht
begründenden Ansprüche der Beklagten ist. Die Bindung des Berufungsgerichts
nach § 563 Abs. 2 ZPO an die rechtliche Beurteilung des Senats beseitigt die
Widerspruchsgefahr nicht, weil sie voraussetzt, dass die tatsächlichen
Feststellungen gleichbleiben (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juni 2017 - IX ZR
204/15, NJW-RR 2017, 1020 Rn. 11 mwN). Auch die Anträge auf Beseitigung des
Wohnhauses und auf Löschung der Grundschuld sind (nur) wegen der insgesamt
bestehenden Widerspruchsgefahr nicht im Sinne von § 563 Abs. 3 ZPO
abweisungsreif; der auch in anderem Zusammenhang relevante gute Glaube der
Beklagten steht nämlich ebenso wenig wie das Eigentum des Klägers
rechtskräftig fest.
63 b) Die Verurteilung zur Zahlung von
Nutzungsersatz kann schon wegen Widerspruchsgefahr nicht aufrechterhalten
werden; der Anspruch auf Nutzungsersatz setzt ebenso wie die Ansprüche aus
den §§ 894, 985 und 1004 Abs. 1 BGB das nicht rechtskräftig festgestellte
Eigentum des Klägers voraus.
64 2. Für das weitere Verfahren weist
der Senat auf Folgendes hin:
65 a) Zur Ermittlung der Höhe des
Verwendungsersatzanspruchs aus § 996 BGB wird das Berufungsgericht dem
Vortrag der Beklagten zur verwendungsbedingten Verkehrswerterhöhung (500.000
€) und der Höhe der Aufwendungen für den Hausbau (280.000 €), durch die der
Anspruch begrenzt ist, nachzugehen haben. Es hat hierzu bislang - von seinem
Rechtsstandpunkt aus folgerichtig -keine Feststellungen getroffen. Insoweit
wird es zu beachten haben, dass die Anforderungen an die Darlegung der von
den Beklagten getätigten Aufwendungen nicht überspannt werden dürfen und
unter den Voraussetzungen des § 287 Abs. 2 ZPO auch eine Schätzung in
Betracht kommt. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Verkehrswerterhöhung ist die
Wiedererlangung des Grundstücks durch den Kläger bzw. der Eintritt des
Annahmeverzugs nach §§ 293 ff. BGB (vgl. Staudin-ger/Thole, BGB [2023], §
996 Rn. 6). Der ermittelte Wert ist mit dem hypothetischen Wert, den das
Grundstück ohne die Verwendungen zum maßgeblichen Zeitpunkt gehabt hätte, zu
vergleichen (vgl. Staudinger/Thole, aaO, Rn. 9). Zudem müssen die Beklagten
zum Zeitpunkt der Aufwendungen gutgläubig (und unverklagt) gewesen sein.
Aufwendungen nach Zustellung des Aufhebungsbeschlusses bzw.
Kenntniserlangung davon (nach dem Vortrag der Beklagten am 2. April 2014)
sind also nicht ersatzfähig; insoweit ist den Beklagten ggf. Gelegenheit zu
ergänzendem Vortrag zu geben.
66 b) Sollte sich der Hauptantrag auf
Löschung der Grundschuld wegen gleichbleibender tatsächlicher Feststellungen
weiterhin als unbegründet erweisen, werden insoweit die auf Leistung von
Wertersatz gerichteten Hilfsanträge zu prüfen sein, mit denen sich das
Berufungsgericht bislang - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht
beschäftigt hat. Dabei wird insbesondere zu klären sein, was die Beklagten
durch die Belastung des Grundstücks mit der Grundschuld erlangt haben, und -
für den Fall, dass die Herausgabe unmöglich sein sollte (§ 818 Abs. 2 BGB) -
wie der Wertersatz zu berechnen ist (vgl. hierzu im Rahmen eines Anspruchs
nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB Senat, Urteil vom 26. Oktober 1990 - V ZR
22/89, BGHZ 112, 376, 380 f.; für einen Anspruch aus § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB
offengelassen von BGH, Urteil vom 13. Dezember 2000 - IV ZR 239/99, NJW
2001, 1069; vgl. zum Streitstand und anderen Berechnungsmöglichkeiten etwa
MüKoBGB/Schwab, 9. Aufl., § 818 Rn. 70 ff.; Bodenbenner,
Bereicherungsrechtliche Rückabwicklung nach Belastung des rechtsgrundlos
erlangten Gegenstandes mit einem Kreditsicherungsrecht, 2002, S. 195, 198;
Canaris, NJW 1991, 2513; Repnow, JR 2024, 111, 116).
67 c) Die
Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger könne von den Beklagten
Nutzungsersatz in Höhe von 6.041,67 € gemäß §§ 988, 990 Abs. 1 Satz 2, § 987
BGB nebst Zinsen für den Zeitraum vom 1. August 2012 bis einschließlich 31.
Dezember 2014 verlangen, ist auf der Grundlage der bislang
getroffenen Feststellungen rechtsfehlerfrei. Da rückwirkend ab dem 1. August
2012 (Einzug der Beklagten) zwischen den Parteien ein
Eigentümer-Besitzer-Verhältnis im Sinne der §§ 987 ff. BGB besteht (vgl. Rn.
13), kann der Kläger ab diesem Zeitpunkt Nutzungsersatz verlangen. Vor
Erlangung der Kenntnis von dem Aufhebungsbeschluss ergibt sich dies aus §
988 BGB, weil der rechtsgrundlose Besitzerwerb dem unentgeltlichen
gleichsteht (vgl. BGH, Urteil vom 8. Oktober 1953 - III ZR 310/51, BGHZ 10,
350, 357; Senat, Urteil vom 5. März 2010 - V ZR 106/09, BGHZ 184, 358 Rn.
21). Nach Kenntniserlangung haften die Beklagten nach § 990 Abs. 1 Satz 2, §
987 BGB auf Nutzungsersatz.
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