|
RICHTLINIE 94/47/EG DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES
RATES vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte
Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an
Immobilien
DAS EUROPÄISCHE PARLAMENT UND DER RAT DER EUROPÄISCHEN UNION
- gestützt auf den Vertrag zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft,
insbesondere auf Artikel 100a,
auf Vorschlag der Kommission
(1),
nach Stellungnahme des Wirtschafts- und Sozialausschusses
(2),
gemäß dem Verfahren des Artikels 189B des Vertrages
(3),
in Erwägung nachstehender Gründe:
1. Die Unterschiede
zwischen den einzelstaatlichen Rechtsvorschriften für Verträge über den
Erwerb eines Teilzeitnutzungsrechts an einer oder mehreren Immobilien sind
geeignet, das ordnungsgemässe Funktionieren des Binnenmarktes zu behindern
sowie Wettbewerbsverzerrungen und eine Abschottung der einzelstaatlichen
Märkte zu bewirken.
2. Zweck der vorliegenden Richtlinie ist es, eine
minimale Grundlage an gemeinsamen Vorschriften auf diesem Gebiet zu
schaffen, die das ordnungsgemässe Funktionieren des Binnenmarktes und damit
auch den Schutz der Erwerber gewährleisten. Es genügt, wenn diese
Vorschriften nur bestimmte Aspekte der Vertragsabschlüsse, nämlich die
Information über die Vertragsinhalte und die Einzelheiten der Übermittlung
dieser Information sowie die Verfahren und Einzelheiten des
Rücktrittsrechts betreffen. Das geeignete Instrument zur Verwirklichung des
angestrebten Ziels ist eine Richtlinie; die vorliegende Richtlinie beachtet
somit das Subsidiaritätsprinzip.
3. Die Rechtsnatur der Rechte, die
Gegenstand der unter diese Richtlinie fallenden Verträge sind, ist in den
Mitgliedstaaten sehr unterschiedlich. Daher muß in zusammenfassender Weise
auf diese unterschiedlichen Rechtsvorschriften Bezug genommen und eine
ausreichend weit gefasste Definition dieser Verträge vorgesehen werden,
ohne daß dies eine Harmonisierung der Rechtsnatur der fraglichen Rechte auf
Gemeinschaftsebene voraussetzt.
4. Diese Richtlinie soll weder regeln,
inwieweit Verträge über die Teilzeitnutzung einer oder mehrerer Immobilien
in den Mitgliedstaaten geschlossen werden können, noch die Rechtsgrundlagen
dieser Verträge festlegen.
5. In der Praxis unterscheiden sich Verträge
über den Erwerb eines Teilzeitnutzungsrechts an einer oder mehreren
Immobilien von Mietverträgen. Dieser Unterschied wird unter anderem in der
Zahlungsweise deutlich.
6. Es zeigt sich auf dem Markt, daß auch
Hotels, Ferienanlagen und vergleichbare Wohnanlagen für Touristen von
Vertragsabschlüssen wie denen, die diese Richtlinie erforderlich gemacht
haben, betroffen sind.
7. Es ist wichtig, irreführende oder
unvollständige Angaben bei der Information, die speziell den Verkauf von
Teilzeitnutzungsrechten an einer oder mehreren Immobilien betrifft, zu
unterbinden. Diese Information muß durch ein zusätzliches Schriftstück
ergänzt werden, das jedem Interessenten auf Wunsch zur Verfügung gestellt
werden muß. Die in dem ergänzenden Schriftstück enthaltenen Informationen
müssen Bestandteil des Vertrages über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten
an einer oder mehreren Immobilien sein.
8. Zur Gewährleistung eines
hohen Schutzes für den Erwerber und angesichts der besonderen Merkmale von
Systemen zur Teilzeitnutzung von Immobilien muß der Vertrag über den Erwerb
von Teilzeitnutzungsrechten an einer oder mehreren Immobilien betimmte
Mindestangaben enthalten.
9. Um den Erwerber in diesem Bereich wirksam
zu schützen, sind die von den Verkäufern gegenüber den Erwerbern
einzuhaltenden Mindestverpflichtungen genau festzulegen.
10. Der
Vertrag über den Erwerb eines Teilzeitnutzungsrechts an einer oder mehreren
Immobilien muß in der oder einer zu den Amtssprachen der Gemeinschaft
zählenden Sprache des Mitgliedstaats, in dem der Erwerber seinen Wohnsitz
hat, oder des Mitgliedstaats, dessen Staatsangehöriger er ist, abgefasst
sein. Der Mitgliedstaat, in dem der Erwerber seinen Wohnsitz hat, kann
jedoch vorschreiben, daß der Vertrag in seiner oder seinen zu den
Amtssprachen der Gemeinschaft zählenden Sprache(n) abgefasst ist. Es
ist eine beglaubigte Übersetzung des Vertrages vorzusehen, damit die
Formvorschriften des Mitgliedstaats, in dem die Immobilie belegen ist,
erfüllt werden können.
11. Um dem Erwerber die Möglichkeit zu geben,
die sich aus geschlossenen Verträgen ergebenden Verpflichtungen und die
damit zusammenhängenden Rechte besser zu beurteilen, ist ihm eine Frist
einzuräumen, innerhalb deren er ohne Angabe von Gründen vom Vertrag
zurücktreten kann, wobei die Tatsache berücksichtigt werden muß, daß die
Immobilie vielfach in einem anderen Staat belegen ist und einem anderen
Recht als dem des Staates des Erwerbers unterliegt.
12. Forderungen des
Verkäufers nach Anzahlungen vor Ablauf der Frist, innerhalb deren der
Erwerber ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten kann, können den
Schutz des Erwerbers mindern. Anzahlungen vor Ablauf der genannten Frist
sind folglich zu verbieten.
13. Bei Rücktritt von einem Vertrag über
den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an einer oder mehreren Immobilien,
deren Kaufpreis vollständig oder teilweise durch einen Kredit abgedeckt ist,
der dem Erwerber vom Verkäufer oder einem Dritten aufgrund einer
Vereinbarung zwischen diesem und dem Verkäufer gewährt wird, ist es
angezeigt, daß der Kreditvertrag entschädigungsfrei aufgelöst wird.
14.
In einigen Fällen besteht die Gefahr, daß dem Verbraucher der in dieser
Richtlinie vorgesehene Schutz vorenthalten wird, indem das Recht eines
Drittlandes als das auf den Vertrag anwendbare Recht bestimmt wird. Daher
sind Bestimmungen vorzusehen, die dieser Gefahr vorbeugen.
15. Es
obliegt den Mitgliedstaaten, Maßnahmen zu erlassen, die darauf abzielen, die
Erfüllung der Verpflichtungen des Verkäufers zu gewährleisten - HABEN
FOLGENDE RICHTLINIE ERLASSEN:
Artikel 1
Gegenstand dieser
Richtlinie ist die Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der
Mitgliedstaaten zum Schutz der Erwerber hinsichtlich bestimmter Aspekte von
Verträgen, die unmittelbar oder mittelbar den Erwerb von
Teilzeitnutzungsrechten an einer oder mehreren Immobilien
("time-sharing") betreffen.
Diese Richtlinie betrifft nur
folgende Aspekte der Bestimmungen über Vertragsabschlüsse:
-
Information über die Vertragsinhalte und Einzelheiten der Übermittlung
dieser Information;
- Verfahren und Einzelheiten des
Rücktrittsrechts.
Unter Einhaltung der allgemeinen Bestimmungen des
Vertrages behalten die Mitgliedstaaten die Zuständigkeit für die übrigen
Aspekte, unter anderem die Festlegung der Rechtsnatur der Rechte, die
Gegenstand der von dieser Richtlinie betroffenen Verträge sind.
Artikel 2
Im Sinne dieser Richtlinie bezeichnet der Ausdruck -
"Vertrag über den unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb von
Teilzeitnutzungsrechten an einer oder mehreren Immobilien", im
folgenden "Vertrag" genannt, einen Vertrag oder eine Gruppe von
Verträgen mit einer Mindestlaufzeit von drei Jahren, durch den (die)
unmittelbar oder mittelbar gegen Zahlung eines bestimmten Gesamtpreises ein
dringliches Recht oder ein sonstiges Nutzungsrecht an einer oder mehreren
Immobilien für einen bestimmten oder einen zu bestimmenden Zeitraum des
Jahres, der nicht weniger als eine Woche betragen darf, begründet oder
übertragen wird oder eine entsprechende Übertragungsverpflichtung begründet
wird;
- "Immobilie" das Wohngebäude als Ganzes oder den Teil
eines Wohngebäudes, auf das/den sich das im Vertrag vorgesehene Recht
erstreckt;
- "Verkäufer" jede natürliche oder juristische
Person, die im Rahmen ihrer Berufsausübung durch die unter diese Richtlinie
fallenden Vertragsabschlüsse das im Vertrag vorgesehene Recht begründet,
überträgt oder zu übertragen sich verpflichtet;
- "Erwerber"
jede natürliche Person, der das im Vertrag vorgesehene Recht übertragen wird
oder zu deren Gunsten es begründet wird und die bei den unter diese
Richtlinie fallenden Vertragsabschlüssen für einen Zweck handelt, der als
ausserhalb ihrer Berufsausübung liegend betrachtet werden kann.
Artikel 3
(1) Die Mitgliedstaaten sehen in ihren
Rechtsvorschriften Maßnahmen vor, denen zufolge der Verkäufer verpflichtet
ist, jedem Interessenten, der Informationen über die Immobilie(n)
wünscht, ein Schriftstück auszuhändigen, das ausser einer allgemeinen
Beschreibung dieser Immobilie(n) zumindest kurze, genaue Angaben über
die im Anhang unter den Buchstaben a) bis g), i) und l)
aufgeführten Punkte sowie einen Hinweis darüber enthält, wie weitere
Informationen zu erhalten sind.
(2) Die Mitgliedstaaten sehen in
ihren Rechtsvorschriften vor, daß alle Angaben nach Absatz 1, die in dem in
Absatz 1 genannten Schriftstück enthalten sein müssen, Bestandteil des
Vertrages sind.
Ohne ausdrückliche Vereinbarung der Vertragsparteien
dürfen Änderungen der in dem Schriftstück nach Absatz 1 enthaltenen Angaben
nur aufgrund von Umständen vorgenommen werden, auf die der Verkäufer keinen
Einfluß hat.
Änderungen dieser Angaben müssen dem Erwerber vor Abschluß
des Vertrages mitgeteilt werden. In dem Vertrag muß ausdrücklich auf diese
Änderungen hingewiesen werden.
(3) In jeder Werbung für die
betreffende Immobilie ist anzugeben, daß das in Absatz 1 genannte
Schriftstück erhältlich ist und wo es angefordert werden kann.
Artikel 4
Die Mitgliedstaaten sehen in ihren Rechtsvorschriften
vor,
- daß der Vertrag, der der Schriftform bedarf, mindestens die im
Anhang genannten Angaben enthalten muß,
- daß der Vertrag und das in
Artikel 3 Absatz 1 genannte Schriftstück nach Wahl des Erwerbers in der
oder einer zu den Amtssprachen der Gemeinschaft zählenden Sprache des
Mitgliedstaats, in dem der Erwerber seinen Wohnsitz hat, oder des
Mitgliedstaats, dessen Staatsangehöriger er ist, abgefasst sein müssen. Der
Mitgliedstaat, in dem der Erwerber seinen Wohnsitz hat, kann jedoch
vorschreiben, daß der Vertrag auf jeden Fall zumindest in seiner oder seinen
zu den Amtsprachen der Gemeinschaft zählenden Sprache(n) abgefasst
ist; und - daß der Verkäufer dem Erwerber eine beglaubigte Übersetzung des
Vertrages in der oder einer zu den Amtssprachen der Gemeinschaft zählenden
Sprache des Mitgliedstaats aushändigen muß, in dem die Immobilie belegen
ist.
Artikel 5
Die Mitgliedstaaten sehen in ihren
Rechtsvorschriften folgendes vor:
1. Der Erwerber hat neben den
Möglichkeiten, die ihm aufgrund der nationalen Rechtsvorschriften zur
Vertragsungültigkeit offenstehen, folgende Rechte:
- Er kann innerhalb
von 10 Tagen nach Unterzeichnung des Vertrages durch beide Parteien oder
nach Unterzeichnung eines verbindlichen Vorvertrags durch beide Parteien
ohne Angabe von Gründen von dem Vertrag zurücktreten. Ist der zehnte Tag
ein Sonn- oder Feiertag, wird die Frist bis zum folgenden ersten Arbeitstag
verlängert.
- Er kann innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung
des Vertrages durch beide Parteien oder nach Unterzeichnung eines
verbindlichen Vorvertrags durch beide Parteien von dem Vertrag
zurücktreten, wenn der Vertrag zu diesem Zeitpunkt nicht die unter den
Buchstaben a), b), c), d) Nummern 1 und 2, h),
i), k), l) und m) des Anhangs genannten Angaben enthält.
Werden die genannten Angaben innerhalb von drei Monaten vorgelegt, so
verfügt der Erwerber von diesem Zeitpunkt an gerechnet über die unter dem
ersten Gedankenstrich genannte Rücktrittsfrist.
- Macht der Erwerber
von seinem Rücktrittsrecht binnen der unter dem zweiten Gedankenstrich
vorgesehenen Frist von drei Monaten keinen Gebrauch und enthält der Vertrag
nicht die unter den Buchstaben a), b), c) d) Nummern 1
und 2, h), i), k), l) und m) des Anhangs genannten
Angaben, so verfügt der Erwerber vom Tag nach Ablauf der Frist an gerechnet
über die unter dem ersten Gedankenstrich genannte Rücktrittsfrist.
2.
Will der Erwerber die Rechte gemäß Nummer 1 wahrnehmen, so teilt er dies
entsprechend den im Vertrag gemäß Buchstabe l) des Anhangs dargelegten
Modalitäten vor Fristablauf, und so, daß dies entsprechend den nationalen
Rechtsvorschriften nachgewiesen werden kann, der Person mit, deren Name und
Anschrift zu diesem Zweck im Vertrag angegeben sind. Die Frist gilt als
gewahrt, wenn die Mitteilung, sofern sie schriftlich erfolgt, vor
Fristablauf abgesandt wird.
3. Macht der Erwerber von dem Recht gemäß
Nummer 1 erster Gedankenstrich Gebrauch, so ist er gegebenenfalls nur zur
Erstattung der Kosten verpflichtet, die nach den einzelstaatlichen
Rechtsvorschriften aufgrund des Vertragsabschlusses und des Rücktritts vom
Vertrag anfallen und die durch Rechtshandlungen entstanden sind, die
unbedingt vor Ablauf des in Nummer 1 erster Gedankenstrich genannten
Zeitraums vorgenommen werden müssen. Diese Kosten müssen im Vertrag
ausdrücklich genannt sein.
4. Macht der Erwerber von dem
Rücktrittsrecht gemäß Nummer 1 zweiter Gedankenstrich Gebrauch, so ist er
zu keiner Erstattung verpflichtet.
Artikel 6
Die Mitgliedstaaten
sehen in ihren Rechtsvorschriften vor, daß vom Erwerber vor Ablauf der in
Artikel 5 Nummer 1 erster Gedankenstrich genannten Rücktrittsfrist keinerlei
Anzahlungen geleistet werden dürfen.
Artikel 7
Die
Mitgliedstaaten sehen in ihren Rechtsvorschriften folgendes vor:
- Wenn
der Preis vollständig oder zum Teil durch einen vom Verkäufer gewährten
Kredit finanziert wird oder - wenn der Preis vollständig oder zum Teil
durch einen Kredit finanziert wird, der dem Erwerber von einem Dritten
aufgrund einer Vereinbarung zwischen dem Dritten und dem Verkäufer gewährt
wird,
wird der Kreditvertrag entschädigungsfrei aufgelöst, falls der
Erwerber von seinem Recht auf Rücktritt von dem Vertrag gemäß Artikel 5
Gebrauch macht.
Die näheren Bestimmungen für die Auflösung des
Kreditvertrags werden von den Mitgliedstaaten festgelegt.
Artikel 8
Die Mitgliedstaaten sehen in ihren Rechtsvorschriften vor, daß eine
Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber auf die Wahrnehmung der ihm
aufgrund dieser Richtlinie eingeräumten Rechte verzichtet oder wonach der
Verkäufer von den ihm aus dieser Richtlinie erwachsenden Verpflichtungen
entbunden wird, den Erwerber nach den Bedingungen ihrer innerstaatlichen
Rechtsvorschriften nicht bindet.
Artikel 9
Die Mitgliedstaaten
ergreifen die erforderlichen Maßnahmen, damit dem Erwerber unabhängig von
dem jeweils anwendbaren Recht der durch diese Richtlinie gewährte Schutz
nicht vorenthalten wird, wenn die Immobilie in dem Hoheitsgebiet eines
Mitgliedstaats belegen ist.
Artikel 10
Die Mitgliedstaaten
regeln die Folgen der Nichtbeachtung der Bestimmungen dieser
Richtlinie.
Artikel 11
Diese Richtlinie lässt das Recht der
Mitgliedstaaten unberührt, unbeschadet der ihnen aus dem Vertrag
erwachsenden Verpflichtungen vorteilhaftere Vorschriften zum Schutz des
Erwerbers in dem unter die Richtlinie fallenden Bereich zu erlassen oder
beizubehalten.
Artikel 12
(1) Die Mitgliedstaaten erlassen
die erforderlichen Rechts- und Verwaltungsvorschriften, um dieser
Richtlinie spätestens 30 Monate nach ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt
der Europäischen Gemeinschaften nachzukommen. Sie setzen die Kommission
unverzueglich davon in Kenntnis.
Wenn die Mitgliedstaaten Vorschriften
nach Absatz 1 erlassen, nehmen sie in den Vorschriften selbst oder durch
einen Hinweis bei der amtlichen Veröffentlichung auf diese Richtlinie Bezug.
Die Mitgliedstaaten regeln die Einzelheiten der Bezugnahme.
(2)
Die Mitgliedstaaten teilen der Kommission den Wortlaut der innerstaatlichen
Rechtsvorschriften mit, die sie auf dem unter diese Richtlinie fallenden
Gebiet erlassen.
Artikel 13
Diese Richtlinie ist an die
Mitgliedstaaten gerichtet.
Geschehen zu Straßburg am 26. Oktober
1994.
Im Namen des Europäischen Parlaments Der Präsident K. HÄNSCHIm
Namen des Rates Der Präsident J. EEKHOFF
ANHANG
Mindestangaben, die nach Artikel 4 in dem Vertrag enthalten sein
müssen
a) Name und Wohnsitz der Vertragsparteien mit genauer
Angabe der Rechtsstellung des Verkäufers zum Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses sowie Name und Wohnsitz des Eigentümers;
b)
genaue Angabe der Art des im Vertrag vorgesehenen Rechts sowie eine Klausel
mit Angabe der Bedingungen für die Ausübung dieses Rechts im Hoheitsgebiet
der Mitgliedstaaten, in denen die Immobilie(n) belegen ist
(sind), und mit der Angabe, ob diese Bedingungen erfüllt sind oder
welche Bedingungen gegebenenfalls noch zu erfüllen sind;
c)
genaue Beschreibung der Immobilie und ihrer Belegenheit, sofern sich das
Recht auf eine bestimmte Immobilie bezieht;
d) bei einer im Bau
befindlichen Immobilie 1. Angaben über den Stand der Bauarbeiten,
2.
Angabe einer angemessenen Schätzung der Frist für die Fertigstellung der
Immobilie,
3. wenn es sich um eine bestimmte Immobilie handelt, das
Aktenzeichen der Baugenehmigung sowie Name und vollständige Anschrift der
zuständigen Behörde(n),
4. Angaben über den Stand der Arbeiten an
den gemeinsamen Dienstleistungen, die zur Nutzung der Immobilie
erforderlich sind (Gas-, Strom-, Wasser- und Telefonanschluß),
5.
Garantien für die ordnungsgemässe Fertigstellung der Immobilie und für die
Rückzahlung aller getätigten Zahlungen für den Fall, daß die Immobilie
nicht fertiggestellt wird, sowie gegebenenfalls Angabe der
Durchführungsbestimmungen für diese Garantien;
e) Angabe der
gemeinsamen Dienstleistungen (Licht, Wasser, Instandhaltung,
Müllabfuhr), die dem Erwerber zur Verfügung stehen oder zur Verfügung
stehen werden, sowie ihrer Nutzungsbedingungen;
f) Angabe der
gemeinsamen Einrichtungen wie Schwimmbad, Sauna usw., zu denen der Erwerber
gegebenenfalls Zugang hat oder erhalten wird, sowie gegebenenfalls der
Zugangsbedingungen;
g) Grundsätze, nach denen Instandhaltung und
Instandsetzung sowie Verwaltung und Betriebsführung der Immobilie erfolgen;
h) genaue Angabe des Zeitraums, innerhalb dessen das im Vertrag
vorgesehene Recht ausgeuebt werden kann, sowie gegebenenfalls die
Geltungsdauer der vertraglich vereinbarten Regelung; Angabe des Zeitpunkts,
ab dem der Erwerber das im Vertrag vorgesehene Recht in Anspruch nehmen
kann;
i) Angaben zum Preis, den der Erwerber für die Ausübung des
im Vertrag vorgesehenen Rechts zu entrichten hat; eine Schätzung des
Betrages, den der Erwerber für die Nutzung der gemeinsamen Einrichtungen
und der gemeinsamen Dienstleistungen zu zahlen hat; die Berechnungsgrundlage
der Kosten für die Nutzung der jeweiligen Immobilie durch den Erwerber, der
gesetzlichen Kosten (Steuern, Abgaben) sowie der zusätzlichen
Verwaltungskosten (für Betriebsführung, Instandhaltung und
Instandsetzung);
j) eine Klausel, nach der der Erwerb mit
keinen anderen als den im Vertrag angegebenen Kosten, Lasten oder
Verpflichtungen verbunden ist;
k) Angaben darüber, ob eine
Beteiligung an einer Regelung über den Umtausch und/oder die
Weiterveräusserung des im Vertrag vorgesehenen Rechts möglich ist, sowie
Angabe der etwaigen Kosten, falls der Umtausch und/oder die
Weiterveräusserung vom Verkäufer oder einem von ihm im Vertrag bezeichneten
Dritten übernommen werden;
l) Informationen zum Recht auf
Rücktritt vom Vertrag und Angabe der Person, der ein etwaiger Rücktritt
mitzuteilen ist, sowie der Bedingungen für die Mitteilung; genaue Angaben zu
Art und Höhe der Unkosten, die der Erwerber nach Artikel 5 Nummer 3 dieser
Richtlinie erstatten muß, falls er von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch
macht; gegebenenfalls Angaben zu den näheren Bestimmungen für die Auflösung
des mit dem Vertrag verbundenen Kreditvertrags, falls vom ersteren
zurückgetreten wird;
m) Zeitpunkt und Ort der Unterzeichnung des
Vertrages durch jede Vertragspartei. |