Begründung
Der Bundesrat teilt die Auffassung, dass künftig bei Immobiliarkrediten die Regelungen über die verbundenen Geschäfte in bestimmten Fällen Anwendung finden sollten. Nach dem bis 31. Dezember 2001 geltenden Recht war dies ausgeschlossen. Auch nach dem seit 1. Januar 2002 geltenden Recht ist gemäß § 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB die Anwendbarkeit der §§ 358 und 359 BGB auf Immobiliarkredite ausgeschlossen. Lediglich soweit infolge der neuesten Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteil vom 9. April 2002, XI ZR 91/99) auf Immobiliarkredite die Vorschriften über das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften Anwendung finden, könnten die Vorschriften der §§ 358 und 359 BGB möglicherweise unmittelbar zur Anwendung kommen, was allerdings keineswegs das Ziel des Gesetzes zur Reform des Schuldrechts war, da der Gesetzgeber bei Erlass dieses Gesetzes davon ausging, dass die Vorschriften über die Haustürgeschäfte bei Immobiliarkrediten wegen § 491 Abs. 3 Nr. 1 und § 312a BGB nicht anwendbar sind.

Eine umfassende Anwendung der Vorschriften über verbundene Geschäfte hätte allerdings zur Folge, dass wegen der damit auf die Banken zukommenden erheblichen Risiken sich die Bedingungen für Immobiliarkredite – auch und gerade zum Nachteil der Verbraucher – erheblich verschlechtern würden. Dies hätte auch erhebliche negative Auswirkungen auf die Bauwirtschaft.

Eine Anwendbarkeit der Vorschriften ist nur in einem begrenzten Bereich gerechtfertigt, weil der Verbraucher – anders als beim Konsumentenkredit – beim Kauf einer Immobilie und deren Finanzierung im Regelfall klar zwischen den beiden Vertragsverhältnissen unterscheiden kann. Voraussetzung eines verbundenen Geschäftes bei Immobiliarkrediten muss deshalb sein, dass der Kreditgeber seine Rolle verlassen hat und gleichsam im Einverständnis mit dem Veräußerer als Partei des zierenden Immobiliengeschäfts in Erscheinung tritt. Nur dann erscheint es gerechtfertigt, Veräußerer und Kreditgeber als Einheit im Sinne der verbundenen Geschäfte zu behandeln. Die auf Seite 88 oben des Berichts des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages (Bundestagsdrucksache 14/9266) vorgenommene generelle Abgrenzung erscheint im Allgemeinen durchaus zutreffend.

Ein verbundenes Geschäft kann angenommen werden, wenn der Darlehensgeber sich das Erwerbsinteresse des Verkäufers ganz oder teilweise zu Eigen macht, wenn er bei Planung, Werbung und Durchführung des Projektes Funktionen des Veräußerers übernimmt oder wenn er einseitig den Verkäufer begünstigt.

Die im Gesetzestext vorgesehene Formulierung ist dagegen aus drei Gründen ungeeignet. Die aufgeführten Beispielsfälle sind unbehelflich, weil sie keinen maßstabbildenden Charakter haben. Dies ergibt sich daraus, dass im Übrigen nicht etwa nur vergleichbare sondern überhaupt sonstige Fälle erfasst werden. Der erste Beispielfall eines Rates des Kreditgebers zum Erwerb der Immobilie ist zu weitgehend. Er erfasst zu Unrecht auch Fälle, in denen zwischen dem Verkäufer der Immobilie und dem Kreditgeber keinerlei Beziehungen bestehen. Dies schließt natürlich nicht aus, dass in solchen Fällen gegen die Bank Ansprüche aus positiver Forderungsverletzung oder Verschulden bei Vertragsschluss bestehen. Der weitere Beispielsfall ist jedenfalls zu unpräzise: Die geforderte wirtschaftliche Prüfung müsste unter den Gesichtspunkten des Erfolgs für den Verbraucher vorgenommen und im Übrigen positiv abgeschlossen worden sein (vgl. BGH NJW 1992, S. 2560, 1562). Beides bringt die Formulierung nicht zum Ausdruck.