Zu § 196 – Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück

Nach § 196 RE gilt eine Verjährungsfrist von zehn Jahren für Ansprüche auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück. Mit der Zehnjahresfrist soll insbesondere den Besonderheiten von Verträgen Rechnung getragen werden, die Grundstücke und/oder Rechte an Grundstücken zum Inhalt haben.

Diese bestehen darin, dass die Durchsetzbarkeit von Ansprüchen, die sich auf Grundstücksrechte beziehen, nicht allein von dem Willen und dem Handlungsspielraum der Parteien abhängen. Der Leistungserfolg, der zur Erfüllung führt, ist jedenfalls nicht ausschließlich von der Leistungshandlung des Schuldners abhängig, und zwar insbesondere deshalb, weil Veränderungen von Rechten an Grundstücken der Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Hier können Zeitverzögerungen von erheblicher Dauer eintreten, die den Gläubiger nicht dazu zwingen sollen, voreilig gegen den Schuldner vorzugehen, der selbst leistungsbereit ist und auch alles zur Erfüllung Erforderliche getan hat. So kann insbesondere beim Kauf eines noch nicht vermessenen Grundstücks eine erhebliche Zeit verstreichen, bis das Grundstück vermessen und das Vermessungsergebnis in das Kataster eingetragen worden ist. Verzögerungen können sich auch im Zusammenhang mit der vom Finanzamt zu erteilenden Unbedenklichkeitsbescheinigung ergeben, wenn der Käufer über die Höhe der Grunderwerbssteuer mit dem zuständigen Finanzamt streitet und deshalb die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht erteilt wird. Hinzu kommen oft Verzögerungen, die sich aus der Belastung der Gerichte ergeben.

Ein weiterer Anwendungsfall ist die „stehengelassene“ Grundschuld. Ist zur Sicherung eines Darlehens zu Gunsten des Kreditinstituts eine Grundschuld eingetragen, wird mit der Tilgung des Darlehens in der Regel der Rückgewähranspruch hinsichtlich der Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag fällig. In der Praxis verzichtet der Sicherungsgeber oftmals darauf, seinen Übertragungs-, Verzichts- oder Aufhebungsanspruch geltend zu machen. Der Grund liegt regelmäßig darin, dass das Pfandrecht für einen erneuten Kreditbedarf verwendet und dann unmittelbar auf den neuen Kreditgeber übertragen werden kann. Dies spart die Kosten einer Abtretung. Mit der zehnjährigen Verjährungsfrist hat der Sicherungsgeber eine ausreichende Zeitspanne zur Verfügung, innerhalb der er sich entscheiden kann, ob er eine vorsorglich „stehengelassene“ Grundschuld letztlich doch zurückfordert.