Schon seit jeher gibt es zwischen Kauf und Werkvertragsrecht einerseits und dem Mietrecht andererseits an vielen Stellen im Gesetz Unterschiede. Dies hat seine Ursache darin, dass die Rechtsgebiete von ihrem Wesen her verschieden sind: Während es beim Kauf und Werkvertragsrecht um die Verschaffung bzw. Herstellung einer Sache geht, hat das Mietrecht die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit zum Gegenstand. Anders als das Kauf und Werkvertragsrecht, die beide nur einen einmaligen Leistungsaustausch zum Gegenstand haben, ist das Mietrecht außerdem ein Dauerschuldverhältnis, bei dem sich die Vertragsbeziehungen der beiden Vertragspartner von vornherein regelmäßig über einen längeren Zeitraum erstrecken. Wegen dieser Wesensunterschiede ist eine vollständige Angleichung der mietrechtlichen Vorschriften an das Kauf- und Werkvertragsrecht nicht sinnvoll. Denn sie wird den Besonderheiten des Mietrechts nicht gerecht.
Besonderheiten gibt es zum Beispiel bei den Gewährleistungsvorschriften. Hier kann der Mieter anders als im Kauf- und Werkvertragsrecht bei unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen die Miete nicht mindern. Diese Einschränkung stellt im Interesse eines möglichst störungsfreien Ablaufs des Mietverhältnisses eine sinnvolle Begrenzung der Mängelhaftung dar, um Streitigkeiten über belanglose Kleinigkeiten zu verhindern. Anders ist es jedoch, wenn der Vermieter bestimmte Eigenschaften der Mietsache ausdrücklich zugesichert hat. Hier kommt es nach geltendem Recht nicht darauf an, ob die Gebrauchsbeeinträchtigung erheblich ist oder nicht. Auch dabei muss es aus Sicht der Bundesregierung in Zukunft bleiben. Es wäre nicht einzusehen, dass der Vermieter von jeder Haftung befreit wäre, obwohl er bestimmte Eigenschaften der Mietsache gerade ausdrücklich zugesichert hat. Deshalb hat auch das Mietrechtsreformgesetz zugunsten der Mieter an der uneingeschränkten besonderen Haftung für zugesicherte Eigenschaften festgehalten. Ferner hält die Bundesregierung im Interesse des Mieterschutzes auch die besondere Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel unabhängig vom Verschulden nach wie vor für richtig. Sachgerecht ist schließlich der Gewährleistungsausschluss bei vorbehaltloser Annahme der Mietsache in Kenntnis des Mangels, denn hier ist der Mieter nicht schutzwürdig, so dass insofern eine Anpassung ebenfalls nicht in Betracht kommt.
Gleiches gilt für die Regelungen über die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Im Zuge der Mietrechtsreform wurden die bisherigen Einzeltatbestände erst kürzlich in zwei Vorschriften zusammengefasst (§§ 543, 569 BGB – neu). Würden diese Vorschriften nun wieder „auseinandergerissen“, so würde darunter die verbesserte Verständlichkeit erheblich leiden, zumal ihnen gerade in der Wohnraummiete eine große Bedeutung zukommt.
Im Interesse der Rechtsvereinheitlichung ist jedoch eine Anpassung auf jeden Fall dort sinnvoll und erforderlich, wo es um im Zuge der Schuldrechtsmodernisierung geänderte oder neue Begrifflichkeiten geht. Die Bundesregierung spricht sich daher dafür aus, in der neuen Vorschrift des § 536 Abs. 1 BGB das Wort „Fehler“ durch das Wort „Mangel“ zu ersetzen. Außerdem ist aus ihrer Sicht der bisherige „Schadensersatz wegen Nichterfüllung“ im Sinne der neuen Terminologie als „Schadensersatz“ zu bezeichnen. Im Übrigen wird die Bundesregierung hier noch genau prüfen, ob und in welchem Umfang das Mietrecht insoweit weiter angepasst werden muss.