BGHZ 136, 102
NJW 1997, 2813
ZIP 1997, 1594
MDR 1997, 921
WM 1997, 2005
DB 1997, 2320
LM § 306 BGB Nr. 13 Sonnenschein
1. Die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln
wegen eines Sachmangels sind grundsätzlich erst anwendbar, wenn die
Mietsache übergeben worden ist (Bestätigung von BGHZ 85, 267
(270) = NJW 1983, 446 = LM § 535 BGB Nr. 79). Das gilt auch in Fällen
anfänglicher objektiver Unmöglichkeit (Abgrenzung von BGHZ 93,
142 (144) = NJW 1984, 1025 = LM § 306 BGB Nr. 8).
2. Hat der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen
unrichtige Angaben über die Beschaffenheit der Mietsache gemacht,
schließen die Gewährleistungsregeln des Mietrechts Schadensersatzansprüche
des Mieters aus culpa in contrahendo aus, wenn der Vermieter lediglich
fahrlässig gehandelt hat. Gegen den mit Arglist handelnden Vermieter
kann der Mieter dagegen aus culpa in contrahendo Ersatz des - nicht auf
das Erfüllungsinteresse beschränkten - Vertrauensschadens geltend
machen (Fortführung von BGH, NJW 1980, 777 (780) = LM § 537 BGB
Nr. 26).
Die Kl. macht gegen den Bekl. aus abgetretenem
Recht Ansprüche aus einem Untermietvertrag geltend, den der Zedent
als Untermieter mit dem Bekl. abgeschlossen hat. Vermietet waren gewerbliche
Räume in der Innenstadt von M. zum Betrieb eines thailändischen
Spezialitätenrestaurants. Die Stadt M. hat die Erteilung der Gaststättenkonzession
verweigert mit der Begründung, es stünden nicht genügend
Kfz-Stellplätze zur Verfügung. Daraufhin hat der Bekl. zum 1.
7. 1988 die Gasträume anderweitig vermietet. Die Kl. begehrt mit der
Klage die Rückzahlung der geleisteten Kaution von 60000 DM. Außerdem
macht sie als Schadensersatz 298809,17 DM (zuzüglich Zinsen) geltend.
Sie behauptet, zur Vorbereitung der Eröffnung des Lokals seien Aufwendungen
in dieser Höhe angefallen. Nachdem die Konzession nicht erteilt worden
sei, seien sie nutzlos geworden.
Das LG hat den Bekl. verurteilt, an die Kl. 69850
DM (zuzüglich Zinsen) zu zahlen. Im übrigen hat es die Klage
abgewiesen. Das BerGer. hat die Berufung der Kl. gegen dieses Urteil zurückgewiesen.
Die Anschlußberufung des Bekl. hat es zurückgewiesen, soweit
der Bekl. vom LG verurteilt worden ist, die Kaution (zuzüglich Zinsen)
zurückzuzahlen. Im übrigen hat es unter Abänderung des erstinstanzlichen
Urteils die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision der Kl.,
mit der sie ihren Zahlungsanspruch weiter verfolgt, soweit der Klage nicht
stattgegeben worden ist. Soweit das BerGer. zum Nachteil der Kl. entschieden
hat, führte die Revision zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und
zur Zurückverweisung der Sache an das BerGer.
Aus den Gründen:
1. Das BerGer. führt aus, der Kl. stehe zwar
dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung nach
§ 538 I BGB zu. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme stehe
fest, daß bei den Vertragsverhandlungen über die notwendigen
Stellplätze gesprochen worden sei und daß der Bekl. gesagt habe,
er könne sie zur Verfügung stellen. Der Bekl. habe die Gebrauchsüberlassung
einer genehmigungsfähigen Gaststätte einschließlich der
erforderlichen Stellplätze geschuldet. Da die Konzessionserteilung
an dem Fehlen der Stellplätze gescheitert sei, liege ein anfänglicher
Mangel der Mietsache vor. Was den Bekl. veranlaßt habe, unrichtige
Angaben über die vorhandenen Stellplätze zu machen, sei ohne
Bedeutung, weil § 538 I BGB dem Vermieter eine verschuldensunabhängige
Garantiehaftung auferlege für Mängel, die schon bei Abschluß
des Mietvertrages vorlägen. Schadensersatzansprüche der Kl. seien
auch nicht nach § 539 BGB ausgeschlossen. Unstreitig habe der Rechtsvorgänger
der Kl. bei Abschluß des Vertrages nicht gewußt, daß
Stellplätze nicht in ausreichender Menge zur Verfügung stünden.
Daß er sich auf die Angaben des Bekl. verlassen und keine eigene
Nachforschungen angestellt habe, rechtfertige es nicht, ihm grob fahrlässiges
Verhalten i.S. des § 539 S. 2 BGB vorzuwerfen. Gleichwohl stehe der
Kl. kein Schadensersatzanspruch zu.
Bei den von der Kl. geltend gemachten Schadenspositionen
(Reisekosten, Architektenhonorare und Ausgaben für die Ausstattung
des Lokals) handele es sich nämlich ausschließlich um solche
Aufwendungen, die auch entstanden wären, wenn der Vertrag ordnungsgemäß
erfüllt worden wäre. Diese Aufwendungen seien nutzlos geworden,
weil die erforderliche Konzession nicht erteilt worden sei. Nutzlose Aufwendungen
könnten nach der Rechtsprechung des BGH im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs
wegen Nichterfüllung zwar regelmäßig geltend gemacht werden,
weil eine Rentabilitätsvermutung dafür spreche, daß der
enttäuschte Vertragspartner seine Aufwendungen durch Vorteile aus
der vereinbarten Gegenleistung wieder erwirtschaftet hätte. Diese
Rentabilitätsvermutung sei aber widerlegbar. Im vorliegenden Fall
sei sie widerlegt, weil die Beweisaufnahme ergeben hatte, daß das
von dem Rechtsvorgänger der Kl. geplante Lokal die Investitionen nicht
erwirtschaftet, sondern notwendigerweise zu weiteren Verlusten geführt
hätte.
2. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Anspruch
auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach § 538 I BGB dem
Grunde nach besteht. Jedenfalls sind die Ausführungen des BerGer.
zum Ersatz nutzlos gewordener Aufwendungen im Rahmen eines solchen Anspruchs
revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Sie entsprechen der ständigen
Rechtsprechung des BGH (BGHZ 99, 182 (198f., insb. 200f.) = NJW 1987, 831
= LM § 157 (Ga) BGB Nr. 33 m. Nachw.; Senatsurteil BGHZ 123, 96 (99f.)
= NJW 1993, 2527 = LM H. 2/1994 § 249 (A) BGB Nr. 100). Dennoch kann
das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Für den mit der Klage geltend
gemachten Schadensersatzanspruch kommt nämlich eine andere, vom BerGer.
nicht erörterte Anspruchsgrundlage in Betracht.
a) Das BerGer. hat festgestellt, daß bei
den Vertragsverhandlungen die Frage der Stellplätze eine wichtige
Rolle gespielt, daß der Bekl. erklärt hat, er könne die
für die Konzessionserteilung notwendigen Stellplätze zur Verfügung
stellen und daß der Rechtsvorgänger der Kl. sich im Vertrauen
darauf zum Abschluß des Mietvertrages entschlossen hat. Es hat offengelassen,
ob die Behauptung der Kl. zutrifft, der Bekl. habe diese objektiv unrichtige
Angabe wider besseres Wissen gemacht. Für die Revisionsinstanz ist
deshalb von einem arglistigen und damit schuldhaften Verhalten des Bekl.
auszugehen.
b) Wirkt jemand bei Vertragsverhandlungen pflichtwidrig
und schuldhaft durch unzutreffende Informationen auf die Willensbildung
seines Vertragspartners ein und kommt es deshalb zum Abschluß eines
wirksamen, aber für den Vertragspartner nachteiligen Vertrages, so
verpflichtet dieses Verhalten regelmäßig zum Schadensersatz
nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (culpa
in contrahendo). Zu ersetzen ist der Vertrauensschaden - das negative Interesse
(BGHZ 114, 87 (94) = NJW 1991, 1819 = LM H. 1/1992 § 276 (Fb) BGB
Nr. 57) -, der nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch nutzlose
Aufwendungen umfaßt (BGHZ 99, 182 (201) = NJW 1987, 831 = LM §
157 (Gz) BGB Nr. 33 m. Nachw.). Der wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen
zu ersetzende Schaden ist nicht durch das Erfüllungsinteresse begrenzt
(BGHZ 69, 53 (56) = NJW 1977, 1536 = LM § 276 (Fc) BGB Nr. 5 m. Nachw.).
c) Allerdings sind die Gewährleistungsansprüche
des Mietrechts (§§ 537f. . BGB) gegenüber den allgemeinen
Regeln zum Verschulden beim Vertragsschluß Sondervorschriften. Sie
schließen deshalb im Regelfall Schadensersatzansprüche aus Verschulden
beim Vertragsschluß aus, wenn diese Schadensersatzansprüche
- wie im vorliegenden Fall - darauf gestützt werden, daß der
Vermieter bei den Vertragsverhandlungen unrichtige Angaben über die
Beschaffenheit der Mietsache gemacht hat (BGH, NJW 1980, 777 (780) = LM
§ 537 BGB Nr. 26 m. Nachw.). Der Ausschluß solcher Schadensersatzansprüche
durch die Gewährleistungsbestimmungen des Mietrechts gilt jedoch nicht
ohne Einschränkung. Er gilt insbesondere dann nicht, wenn es nicht
zu der Übergabe der vermieteten Räume gekommen ist.
In der zitierten Entscheidung des BGH vom 28.
11. 1979 (NJW 1980, 777 (780) = LM § 537 BGB Nr. 26) wird ausgeführt,
die Gewährleistungsregeln des Mietrechts schlössen Ansprüche
aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen jedenfalls dann aus, wenn die
Mietsache übergeben worden sei. Diese Einschränkung hängt
damit zusammen, daß nach ständiger Rechtsprechung des BGH die
Regeln des Mietrechts zur Haftung für Sachmängel (anders als
die Regeln zur Haftung für Rechtsmängel: vgl. BGH, NJW 1961,
917 = LM § 541 BGB Nr. 3; LM § 541 BGB Nr. 4 = ZMR 1962, 175;
NJW 1991, 3277 = LM H. 2/1992 § 325 BGB Nr. 27) nur anwendbar sind,
wenn die Mietsache dem Mieter übergeben worden ist, während es
für die Zeit vor der Übergabe bei den allgemeinen Regeln des
Schuldrechts über Leistungsstörungen verbleibt (zuletzt BGHZ
85, 267 (270) = NJW 1983, 446 = LM § 535 BGB Nr. 79 m. Nachw.). Soweit
die Gewährleistungsansprüche des Mietrechts nicht eingreifen,
können sie nicht an die Stelle der allgemeinen Regeln des Schuldrechts
treten und diese verdrängen.
Im vorliegenden Fall ist unstreitig der Mietvertrag
endgültig gescheitert, bevor die Gaststätte übergeben worden
ist; zu einer Übergabe der Gaststätte ist es deshalb nicht mehr
gekommen. Daraus folgt, daß Ansprüche aus culpa in contrahendo
nicht ausgeschlossen sind.
In Literatur und Rechtsprechung wird allerdings
einem Urteil des V. Zivilsenats (BGHZ 93, 142 (144f.) = NJW 1984, 1025
= LM § 306 BGB Nr. 8) entnommen, der BGH habe die Rechtsprechung,
daß die mietrechtlichen Gewährleistungsbestimmungen erst nach
der Übergabe anzuwenden seien, zumindest für den Fall anfänglicher
objektiver Unmöglichkeit aufgegeben (so z.B. Bub/Treier/Kraemer, Hdb.
der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. III, B, Rdnr. 1205; Palandt/Putzo,
BGB, 56. Aufl., § 537 Rdnr. 6; vgl. auch - beiläufig - BGHZ 99,
54 (57) = NJW 1987, 948 = LM § 566 BGB Nr. 27). In dem zitierten Urteil
vom 5. 7. 1991 zur Rechtsmängelhaftung (NJW 1991, 3277 = LM H. 2/1992
§ 325 BGB Nr. 27) hat der BGH offen gelassen, ob im Anschluß
an die in BGHZ 93, 142 = NJW 1984, 1025 = LM § 306 BGB Nr. 8 angestellten
Erwägungen § 538 BGB "schlechthin" Vorrang haben solle vor den
allgemeinen Regeln des Schuldrechts über Leistungsstörungen.
Der Senat vermag sich dieser Interpretation der
Entscheidung BGHZ 93, 142 = NJW 1984, 1025 = LM § 306 BGB Nr. 8 nicht
anzuschließen. An der gefestigten Rechtsprechung des BGH, daß
die Anwendung der mietrechtlichen Gewährleistungsbestimmungen die
Übergabe der Mietsache voraussetzt, ist grundsätzlich festzuhalten.
Diese Rechtsprechung kann sich auf den eindeutigen Wortlaut des §
537 BGB stützen, auf den auch § 538 I BGB verweist. Ob es in
besonderen, von dem typischen Bild des Mietvertrags abweichenden Fallgestaltungen
(etwa bei der Vermietung erst noch herzustellender Sachen - der sog. Vermietung
auf dem Reißbrett) gerechtfertigt sein kann, Ausnahmen von dieser
Regel zuzulassen, braucht hier nicht untersucht zu werden.
Entgegen den zitierten Literaturstellen stellt
die Entscheidung des V. Zivilsenats (BGHZ 93, 142 = NJW 1984, 1025 = LM
§ 306 BGB Nr. 8) die bisherige Rechtsprechung hierzu nicht in Frage.
Diese Entscheidung befaßt sich nicht damit, von welchem Zeitpunkt
an die mietrechtlichen Gewährleistungsbestimmungen anwendbar sind.
Dementsprechend hat der V. Zivilsenat die bisherige Rechtsprechung des
BGH zu Gewährleistungsansprüchen auch nicht erörtert. Es
war zu entscheiden, ob ein Pachtvertrag, aus dem der Bekl. gegenüber
einem Anspruch auf Einwilligung in die Grundbuchberichtigung Rechte herleiten
wollte, wegen anfänglicher objektiver Unmöglichkeit nach §
306 BGB nichtig war. Der V. Zivilsenat hat in einem Hinweis für das
weitere Verfahren ausgeführt, § 306 BGB sei nicht anwendbar.
Nach herrschender Meinung finde § 306 BGB keine Anwendung, wenn der
Schuldner eine besondere Garantie für die Möglichkeit der Leistung
übernommen habe. Die gleiche Wirkung müsse eine gesetzliche Garantiehaftung
haben, wie sie in § 538 I BGB vorgesehen sei. Dabei könne es
nicht darauf ankommen, ob die Miet- bzw. Pachtsache übergeben worden
sei. Man könne nämlich nicht annehmen, daß der Vertrag
bis zur Übergabe der Sache nach § 306 BGB unwirksam sei und mit
der Übergabe wirksam werde.
Diese Ausführungen zu § 306 BGB können
nicht als Argument herangezogen werden für die Annahme, § 538
I BGB oder gar alle mietrechtlichen Gewährleistungsbestimmungen seien
entgegen der bisherigen Rechtsprechung regelmäßig oder zumindest
in Fällen anfänglicher objektiver Unmöglichkeit schon vor
der Übergabe anwendbar. Die Entscheidung sagt nichts darüber
aus, von welchem Zeitpunkt an § 538 I BGB anzuwenden ist. Sie benutzt
lediglich den Umstand, daß § 538 I BGB (jedenfalls) nach erfolgter
Übergabe eine Garantiehaftung anordnet, als Argument dafür, daß
der Vertrag auch nicht vor der Übergabe wegen objektiver anfänglicher
Unmöglichkeit unwirksam sein kann, weil sonst nicht zu erklären
wäre, daß mit der Übergabe mietvertragliche Gewährleistungsansprüche
entstehen. Sowohl dieses Ergebnis als auch seine Begründung sind ohne
Schwierigkeit vereinbar mit der ständigen Rechtsprechung, auf diesen
wirksamen Vertrag seien bis zur Übergabe die allgemeinen Regeln des
Schuldrechts und nicht die Gewährleistungsbestimmungen des Mietrechts
anwendbar. Dementsprechend bleibt es dabei, daß im vorliegenden Fall
Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo schon deshalb nicht
ausgeschlossen sind, weil es nicht zur Übergabe der Mietsache gekommen
ist.
4. Daß hier Schadensersatzansprüche
aus culpa in contrahendo nicht durch die Gewährleistungsregeln verdrängt
werden, kommt noch aus einem weiteren Grund in Betracht. Es ist bereits
ausgeführt, daß mangels gegenteiliger Feststellungen des BerGer.
in der Revisionsinstanz von dem Vertrag der Kl. auszugehen ist, der Bekl.
habe bei den Vertragsverhandlungen bewußt wahrheitswidrig erklärt,
er könne die für die Konzessionserteilung notwendigen Stellplätze
zur Verfügung stellen. Insofern kommt ein arglistiges Verhalten des
Bekl. in Betracht. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH wird im Kaufrecht
ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens beim Vertragsschluß
auch dann, wenn er auf unrichtige Angaben des Verkäufers über
die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes gestützt ist, durch die Sachmängelgewährleistung
nur ausgeschlossen, wenn die unrichtigen Angaben auf einem fahrlässigen
Verhalten des Verkäufers beruhen. Gegen den mit Arglist handelnden
Verkäufer kann der Käufer dagegen neben den Gewährleistungsansprüchen
des Kaufrechts uneingeschränkt auch Ersatz des Vertrauensschadens
nach den Regeln des Verschuldens beim Vertragsschluß geltend machen
(zuletzt BGH, NJW-RR 1990, 970 = LM § 459 BGB Nr. 100; ebenso schon
BGHZ 60, 319 = NJW 1973, 1234 = LM § 459 BGB Nr. 33).
Für das Mietrecht gilt nichts anderes. In
dem Urteil vom 28. 11. 1979 (NJW 1980, 777 = LM § 537 BGB Nr. 26),
in dem der BGH entschieden hat, daß auch im Mietrecht wegen unrichtiger
Angaben des Vermieters über die Beschaffenheit der Mietsache regelmäßig
keine Ansprüche aus Verschulden beim Vertragsschluß geltend
gemacht werden können, weil solche Ansprüche durch die Regeln
über die Sachgewährleistung (§§ 537f. . BGB) ausgeschlossen
werden, hat in erster Linie darauf abgestellt, daß insofern die Interessenlage
zwischen Vermieter und Mieter mit der Interessenlage zwischen Verkäufer
und Käufer vergleichbar sei und daß deshalb die von der Rechtsprechung
für das Kaufrecht entwickelten Grundsätze für das Mietrecht
zu übernehmen seien. Der damals zu entscheidende Fall gab keine Veranlassung,
sich ausdrücklich mit den Rechtsfolgen eines arglistigen Verhaltens
des Vermieters zu befassen. Dennoch legt die Entscheidung den Schluß
nahe, daß die Haftung des Vermieters aus Verschulden bei Vertragsschluß
für ein arglistiges Verhalten - wie im Kaufvertragsrecht - bestehen
bleiben muß. In der Entscheidung heißt es ausdrücklich,
daß nach den für das Kaufrecht entwickelten Grundsätzen,
die auch für das Mietrecht heranzuziehen seien, die Haftung des Verkäufers
für fahrlässig falsche Angaben ausgeschlossen werde. Außerdem
stellt die Entscheidung darauf ab, daß nach § 539 S. 2
BGBi.V. mit § 460 S. 2 BGB der Vermieter für einen Mangel, der
dem Mieter bei Abschluß des Vertrages infolge grober Fahrlässigkeit
unbekannt geblieben ist, dann haftet, wenn er den Fehler arglistig verschwiegen
hat, nicht dagegen, wenn er diesbezüglich nur fahrlässig falsche
Angaben gemacht hat. Die darin liegende Beschränkung der Haftung des
Vermieters würde unterlaufen, wenn in einem solchen Falle der nur
fahrlässig handelnde Vermieter zwar nicht nach Gewährleistungsrecht,
wohl aber nach den Grundsätzen des Verschuldens beim Vertragsschluß
haften würde. Handelt der Vermieter arglistig, entfällt dieses
Argument, weil dann die Gewährleistungsansprüche des Mieters
auch bestehen bleiben, wenn er den Mangel infolge grober Fahrlässigkeit
nicht erkannt hat.
Es besteht kein Anlaß, gegenüber dem
arglistig handelnden Vermieter - anders als gegenüber dem arglistig
handelnden Verkäufer - Ansprüche aus Verschulden beim Vertragsschluß
auszuschließen, die, wie auch der vorliegende Fall zeigt, neben den
Gewährleistungsansprüchen eine eigenständige Bedeutung haben
(ebenso Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., Vorb. § 537 Rdnr. 20).
5. Der Senat ist nicht in der Lage, in der Sache
abschließend zu entscheiden (§ 565 III ZPO). Die Sache muß
an das BerGer. zurückverwiesen werden, damit das BerGer. die tatsächlichen
Feststellungen nachholen kann, die für die Beurteilung eines Schadensersatzanspruches
aus Verschulden beim Vertragsschluß erforderlich sind.