Einfluß der
Geltendmachung des "großen Schadensersatzes" und der Arglistanfechtung des
geschlossenen Vertrages auf den Provisionsanspruch des Maklers
BGH v. 9.7.2009 - III ZR
104/08
Fundstelle:
NJW 2009, 2810
Amtl. Leitsatz:
Der Provisionsanspruch des Maklers
bleibt unberührt, wenn sein Kunde wegen des von ihm nachgewiesenen oder
vermittelten Kaufvertrags den Verkäufer wegen arglistig verschwiegener
Mängel auf den „großen Schadensersatz“ i.S. des § 463 BGB in der bis zum 31.
12. 2001 geltenden Fassung in Anspruch nimmt (Abgrenzung zu Senat, NJW 2001,
966 = NZM 2001, 247 = NZBau 2001, 260).
Zentrale Probleme:
Eine sehr lehrreiche Entscheidung zum
Maklerrecht. Sie betrifft noch die Geltendmachung des "großen
Schadensersatzes" unter § 463 BGB a.F., die Problematik ist aber bei
Geltendmachung des Schadensersatzes "statt der ganzen Leistung" nach §§ 447
Nr. 2, 280 I, III, 281 bzw. § 311a II BGB identisch:
Der Makler verdient seinen Provisionsanspruch nach § 652 I BGB mit
Zustandekommen des vermittelten Hauptvertrages (zum Kausalitätserfordernis
s. BGH v. 6.7.2006
- III ZR 379/04).
Beim Vertragsabschluß unter einer aufschiebenden Bedingung kann die
Vergütung erst mit Bedingungseintritt verlangt werden, § 652 I S. 2. Auf
dessen Erfüllung kommt es dabei nicht an. Alle Umstände, die einen wirksamen
Abschluß des Hauptvertrags verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam
erscheinen lassen (Formnichtigkeit, Gesetzwidrigkeit, Sittenwidrigkeit,
Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung, auch nicht erfüllte
Genehmigungserfordernisse z.B. nach § 1643 I, 1821 I Nr. 4) schließen eine
Provisionspflicht damit aus. Ein nachträglicher Wegfall der
Leistungspflichten berührt den Provisionsanspruch nur dann, wenn der Vertrag
wegen einer im Vertragsschluß selbst (und nicht seiner Erfüllung) liegenden
Unvollkommenheit beseitigt wird. Das ist etwa bei Ausübung eines
(unbedingten) vertraglichen Rücktrittsrechts der Fall. Dagegen lassen
Umstände, die ohne eine im Vertragsschluß selbst liegende Unvollkommenheit
lediglich den Vertrag oder die daraus resultierenden Leistungspflichten
beseitigen (wie Unmöglichkeit, Kündigung, Rücktritt wegen Leistungsstörungen
oder einverständliche Vertragsaufhebung) den Provisionsanspruch regelmäßig
unberührt. Hier liegt die Fehlerquelle nicht im Vertragsschluß, sondern in
seiner Durchführung und damit außerhalb des Verantwortungsbereichs
des Maklers. In
BGH NJW
2001, 966 hat der BGH allerdings in einem Fall der Wandelung (heute:
Rücktritt) zu Recht ausgeführt, daß auch in einem solchen Fall der
Provisionsanspruch wegfällt, wenn der Kunde den Hauptvertrag ebensogut hätte
nach § 123 BGB anfechten können und damit nach § 124 I BGB ex tunc-
Nichtigkeit hätte herbeiführen können. Dann ist es nämlich aus der Sicht des
Maklers zufällig, mit welchem Mittel (Anfechtung oder - heute - Rücktritt)
die Unwirksamkeit des Vertrages herbeigeführt wird. Das aber ist bei
Geltendmachung des "großen Schadensersatzes" (heute: Schadensersatz statt
der ganzen Leistung) nicht der Fall. Hier liquidiert der Kunde nämlich auch
den entgangenen Gewinn aus dem Hauptvertrag, realisiert also dessen
wirtschaftlichen Erfolg. Der aber gebührt ihm eben gegenüber dem Makler nur
um den Preis der Maklerprovision.
©sl 2009
Tatbestand:
Die Kl. begehrt von dem Bekl. als Rechtsnachfolger der ursprünglich
verklagten T und M-GbR die Zahlung einer der Höhe nach am 7. 11. 2001
gesondert vereinbarten Provision von 177929,57 Euro für ihre
Maklertätigkeit. Die GbR schloss im Dezember 2001 mit der Verkäuferin einen
von der Kl. vermittelten Kaufvertrag über eine Gewerbeimmobilie, die an das
Staatliche Umweltamt vermietet war, zu einem Kaufpreis von 11,6 Mio. DM.
Nach dem Vertrag waren Besitz- und Gefahrübergang nach Kaufpreiszahlung zum
1. 3. 2002 vorgesehen. Dazu kam es indes nicht, weil die GbR der Verkäuferin
anlastete, sie habe sie nicht über Beanstandungen des Staatlichen Amts für
Arbeitsschutz hinsichtlich der Beleuchtungsstärke an den überprüften
Arbeitsplätzen der Mieterin und über das Eindringen von Wasser in die
Tiefgarage informiert. Sie lehnte deshalb mit Schreiben vom 8. 3. 2002 die
Annahme des Grundbesitzes und die Zahlung des Kaufpreises ab und verlangte
gem. § 463 BGB (in der bis zum 31. 12. 2001 geltenden Fassung) Ersatz ihres
Nichterfüllungsschadens. Ihre gegen die Verkäuferin gerichtete Klage, mit
der sie zuletzt entgangenen Gewinn von 1476568,15 Euro sowie die
Freistellung von Säumniszuschlägen des Finanzamts und der
Provisionsforderung der Kl. begehrte, hatte keinen Erfolg, weil das BerGer.
Gewährleistungsansprüche vor Gefahrübergang verneinte und weil die
Verkäuferin es nicht endgültig abgelehnt habe, die - behebbaren - Mängel zu
beseitigen. Der GbR sei die Kaufpreiszahlung zuzumuten gewesen, weil ein
arglistiges Verschweigen von Mängeln nicht festzustellen sei. Die
Nichtzulassungsbeschwerde der GbR gegen diese Entscheidung wurde
zurückgewiesen. Im anhängigen Rechtsstreit begründet die GbR den Wegfall der
Provisionspflicht damit, dass der Kaufvertrag wegen seiner Anfechtbarkeit
von Anfang an einer Unvollkommenheit gelitten habe und daran auch
gescheitert sei. Dass sie gegen die Verkäuferin einen auf das positive
Interesse gerichteten Schadensersatzanspruch geltend gemacht habe, führe zu
keiner anderen Beurteilung. Das LG hat die auf Provisionszahlung gerichtete
Klage abgewiesen, weil die Verkäuferin die GbR bei Abschluss des Vertrags
arglistig getäuscht habe. Das BerGer. hat demgegenüber der Klage bis auf
eine Zinszuvielforderung entsprochen, weil der Kaufvertrag weder angefochten
noch rückabgewickelt worden sei, sondern weil die GbR an Stelle der
Vertragserfüllung Schadensersatz - gerichtet auf das positive Interesse -
begehrt habe, den sie bei einer Wandelung oder Anfechtung des Vertrags nicht
hätte verlangen können. Die vom Senat zugelassene Revision hatte keinen
Erfolg. Aus den Gründen:
[6]1. Das BerGer. geht davon aus, dass zwischen der Kl. und der GbR ein
provisionspflichtiger Maklervertrag zu Stande gekommen und der im Dezember
2001 geschlossene Kaufvertrag zwischen der GbR und der Verkäuferin auf die
Tätigkeit der Kl. zurückzuführen ist. Dass sich hieraus (zunächst) eine
Provisionspflicht der GbR ergab, wird auch von der Revision nicht in Abrede
gestellt.
[7]2. Der Umstand, dass der Kaufvertrag tatsächlich nicht durchgeführt wurde
- nach Ablehnung der Annahme des Kaufgegenstands durch die GbR trat die
Verkäuferin nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung vom Vertrag zurück -,
berührt den Provisionsanspruch der Kl. nicht.
[8]a) Nach der ständiger Rechtsprechung des BGH ist für das Entstehen des
Provisionsanspruchs nach § 652 I BGB lediglich das Zustandekommen des
Hauptvertrags in Folge des Nachweises oder der Vermittlung erforderlich,
nicht aber - wie nach § 87a I 1 HGB beim Handelsvertreter - die Ausführung
des Geschäfts. Dem entspricht es, dass Umstände, die lediglich die
Leistungspflicht aus dem wirksam zu Stande gekommenen Vertrag beseitigen -
wie einverständliche Aufhebung des Vertrags, nachträgliche Unmöglichkeit,
Kündigung oder Rücktritt -, die Provisionspflicht unberührt lassen (vgl.
BGH, NJW-RR 1993, 248 [249]; Senat, NJW 1997, 1583;
NJW 2001, 966 [967] = NZM 2001, 247 = NZBau 2001, 260; NJW-RR 2005, 1506
= NZM 2005, 711; NJW-RR 2001, 562 = NJW 2001, 1936 L). Insoweit wird
lediglich für ein im Hauptvertrag ausbedungenes zeitlich befristetes und an
keine Voraussetzung gebundenes Rücktrittsrecht eine Ausnahme gemacht, weil
in einem solchen Fall eine echte vertragliche Bindung - ähnlich wie bei
einem Vertragsschluss unter einer aufschiebenden Bedingung - erst in dem
Zeitpunkt begründet wird, in dem der Rücktrittsberechtigte sein
Rücktrittsrecht nicht mehr ausüben kann (vgl. Senat, NJW 1997, 1583). Zu
den die Provisionspflicht nicht berührenden Umständen gehört regelmäßig auch
das bis zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz geltende Recht der Wandelung
des Kaufvertrags nach § 462 BGB a.F. (vgl. Senat,
NJW 2001, 966 = NZM 2001, 247). Für das Verlangen nach dem „großen
Schadensersatz“ i.S. des § 463 BGB a.F., das dem Käufer gegenüber der
Wandelung noch weitergehende Rechte gegen den Verkäufer verschafft, nämlich
die mit dem Abschluss des Kaufvertrags verbundenen wirtschaftlichen
Erwartungen in der Gestalt des positiven Interesses schadensersatzrechtlich
abdeckt, kann nichts anderes gelten.
[9]b) Demgegenüber schließen Umstände, die einen wirksamen Abschluss des
Kaufvertrags verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen
lassen, die Entstehung eines Provisionsanspruchs aus (vgl. BGH, NJW-RR
1993, 248; Senat, NJW 1997, 1583). Dies ist insbesondere der Fall, wenn
der Hauptvertrag formnichtig, gesetz- oder sittenwidrig oder wegen Irrtums
oder arglistiger Täuschung mit Wirkung ex tunc angefochten ist (vgl.
Senat, NJW 2001, 966 = NZM 2001, 247 = NZBau
2001, 260; NJW-RR 2005, 1506 = NZM 2005, 711).
[10]Eine Anfechtung des Kaufvertrags ist indes nicht vorgenommen worden.
Die GbR hat nämlich mit Rücksicht auf die aus ihrer Sicht günstigeren
Rechtsfolgen an Stelle der alternativ möglichen Anfechtung wegen arglistiger
Täuschung den großen Schadensersatz nach § 463 BGB a.F. verlangt.
[11]c) Ungeachtet der im Ansatz klaren Unterscheidung zwischen Umständen,
die der Wirksamkeit des Hauptvertrags entgegenstehen oder - in Folge einer
Anfechtungserklärung - rückwirkend seine Nichtigkeit herbeiführen, und
solchen Umständen, die nur die Leistungspflicht aus einem wirksamen Vertrag
verändern oder beseitigen, hat der Senat für eine bestimmte
Fallkonstellation auch der Rückgängigmachung des Kaufvertrags durch
Wandelung die Wirkung beigemessen, dass der Provisionsanspruch des Maklers
entfällt. Er hat nämlich in einem Fall, in dem der Verkäufer einen Mangel
arglistig verschwiegen und der Käufer mit Erfolg gegen diesen
Wandelungsklage erhoben hatte, befunden, es sei hier zu beachten, dass wegen
desselben Mangels ein Anfechtungsrecht neben den kaufrechtlichen
Gewährleistungsvorschriften bestehe und der Vollzug der Wandelung daher
zugleich das aus derselben Fehlerquelle stammende, alternative Recht des
Käufers, den Kaufvertrag ex tunc zu beseitigen, realisiere (vgl.
Senat, NJW 2001, 966 = NZM 2001, 247 = NZBau
2001, 260; zu einer ähnlichen Fallkonstellation, bei der vor dem Hintergrund
behaupteten arglistigen Verhaltens während der Anhängigkeit des
Rechtsstreits im Berufungsverfahren eine notarielle Vergleichsvereinbarung
über einen „Wandelungsvertrag mit Auflassung“ geschlossen wurde, vgl. Senat,
NJW 2005, 3778 [3779] = NZM 2005, 955). Der Käufer habe bei einem solchen
Sachverhalt die freie Wahl zwischen dem Verlangen nach einer Gewährleistung
und der Anfechtung des Kaufvertrags. Wofür er sich entscheide, sei aus der
Sicht des Maklers rein zufällig. Deswegen dürfe hiervon nicht das Bestehen
seines Provisionsanspruchs abhängig gemacht werden. Für die Maklervergütung
sei vielmehr allein maßgebend, dass der Hauptvertrag wegen des Makels der
Anfechtbarkeit von Anfang an, an einer Unvollkommenheit leide und daran
wirtschaftlich auch scheitere. Voraussetzung für diese Gleichbehandlung von
Gewährleistung und Vertragsanfechtung sei, dass der Käufer seine
Gewährleistungsrechte innerhalb der einjährigen Anfechtungsfrist des § 124 I
BGB geltend gemacht habe (vgl. Senat, NJW 2001,
966 = NZM 2001, 247 = NZBau 2001, 260).
[12]d) Wie das BerGer. zutreffend entschieden hat, kann sich der Bekl. auf
diese Rechtsprechung nicht beziehen.
[13]aa) Dabei kann offen bleiben, ob es hier nicht bereits an der
erfolgreichen Durchsetzung eines kaufrechtlichen Gewährleistungsrechts durch
die GbR fehlt, das die Grundlage dafür bieten könnte, ein ihr möglicherweise
alternativ zustehendes Anfechtungsrecht zu realisieren. Zwar mag man
hiergegen einwenden, der Vorprozess zwischen den Vertragsparteien des
Kaufvertrags entfalte für die in diesem Verfahren zu treffende Entscheidung
keinerlei Bindungswirkung. Da es aber für die Frage der Provisionspflicht
darauf ankommt, ob der Hauptvertrag wegen einer bestimmten, durch Arglist
verursachten Unvollkommenheit nicht zur Durchführung gelangt, könnte es
schon von Bedeutung sein, welches Ergebnis der Prozess zwischen den Parteien
des Hauptvertrags hat. Danach wurden hier Gewährleistungsansprüche der GbR
gerade verneint; die Nichtdurchführung des Kaufvertrags beruhte, von der
tatsächlichen Weigerung der GbR abgesehen, den Kaufgegenstand zu übernehmen
und den Kaufpreis zu zahlen, auf dem Rücktritt der Verkäuferin, der den
Provisionsanspruch der Kl. unberührt ließ.
[14]bb) Entscheidend ist, dass hier eine Fallkonstellation vorliegt, in
der der GbR nicht im Sinne einer rechtlichen Beliebigkeit die freie Wahl
zustand, wie sie gegen die Verkäuferin vorging. Hätte sie allein die
Wandelung des Kaufvertrags begehrt, hätte sich für sie wie für die
Verkäuferin dieselbe Rechtsfolge ergeben, wenn ihr Vorwurf zutraf, die
Verkäuferin hätte ihr arglistig oder - etwa im Sinne eines Anspruchs wegen
Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen, der bis zum Gefahrübergang hätte
geltend gemacht werden können (vgl. BGH, WM 1982, 960 [961] = BeckRS
2009, 14591) - wenigstens fahrlässig einen ihr bekannten Mangel der
Kaufsache verschwiegen: Im praktischen Ergebnis wäre die Abstandnahme vom
Vertrag wegen eines von Anfang an bestehenden Mangels die Folge sowohl einer
Wandelung als auch einer Anfechtung oder eines Schadensersatzanspruchs wegen
Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen gewesen.
[15]Demgegenüber verfolgte die GbR gegen die Verkäuferin ein Ziel, das
sie von vornherein nicht erreichen konnte, wenn sie die Anfechtung erklärt
oder einen Schadensersatzanspruch in der Richtung geltend gemacht hätte, so
gestellt werden zu wollen, als sei der Kaufvertrag nicht geschlossen worden.
Zwar stand ihr auch insoweit die freie Wahl zu, welches Ziel sie verfolgte.
Da sie aber Wert darauf legte, für den entgangenen Gewinn entschädigt zu
werden, der sich aus einer Durchführung des Kaufvertrags ergab, durfte sie
dem Kaufvertrag nicht gleichzeitig durch Anfechtung jede Wirksamkeit nehmen.
Wegen dieser unterschiedlichen Rechtsfolgen ist es daher auch nicht möglich,
die Anfechtung gegenüber dem Schadensersatzanspruch aus § 463 BGB a.F. als
„alternative“ Möglichkeit anzusehen, sich vom Kaufvertrag zu lösen. Während
die Käuferin bei einer Anfechtung keinen Nutzen aus dem Kaufvertrag ziehen
kann und darum auch dem Makler gegenüber nicht provisionspflichtig ist,
kommen ihr bei einer Realisierung ihrer Ansprüche aus § 463 BGB a.F. die
wirtschaftlichen Vorteile aus dem Kaufvertrag, wenn auch in abgewandelter
Form, zugute.
[16]Da die GbR nicht innerhalb der Frist des § 124 I BGB Abstand von der
Verfolgung ihres positiven Interesses genommen hat, um den Kaufvertrag
anzufechten, kann sie dessen Unwirksamkeit jetzt nicht mehr herbeiführen.
Dass der Kaufvertrag während der Jahresfrist des § 124 I BGB anfechtbar
gewesen sein mag, berührt den Provisionsanspruch der Kl. mangels Ausübung
dieses Rechts nicht (vgl. Staudinger/Reuter, BGB, Neubearb. 2003, §§ 652,
653 Rdnr. 95; Roth, in: MünchKomm, 5. Aufl. [2009], § 652 Rdnr. 164). Es ist
auch weder ersichtlich noch vorgetragen, dass sich die GbR darum bemüht
hätte, im Wege eines Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei den
Vertragsverhandlungen von der Verkäuferin so gestellt werden zu wollen, als
hätte sie den Kaufvertrag nicht geschlossen. |