Voraussetzungen eines
konkludenten Vertragsschlusses; keine Umdeutung eines unwirksamen
Mieterhöhungsverlangens in ein Angebot auf Abschluß eines Änderungsvertrags;
Voraussetzungen der Verwirkung; Kondiktionsausschluß nach § 814; kein
Wegfall der Bereicherung nach § 818 III BGB durch Unterlassen einer
einseitigen Mieterhöhung
BGH, Urteil vom 20. Juli
2005 - VIII ZR 199/04
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
Hat sich der Vermieter im Mietvertrag
eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an
die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage
dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein
einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom
Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer
Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten
Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der
Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni
2005 - VIII ZR 182/04, zur Veröffentlichung bestimmt).
Zentrale Probleme:
Die Entscheidung behandelt grundsätzliche Fragen der
Rechtsgeschäftslehre sowie des Bereicherungsrechts. Insbesondere die
Ausführungen zum konkludenten Vertragsschluß, zur Umdeutung sowie zur
Verwirkung sind für sehr lehrreich.
©sl 2005
Tatbestand:
Die Klägerin und ihr im Laufe des Rechtsstreits verstorbener und von ihr
allein beerbter Ehemann, der ursprüngliche Kläger zu 2, mieteten aufgrund
Vertrages vom 22. August 1987 eine Wohnung im Haus der Beklagten. Unter § 3
Ziffer 4 enthält der Mietvertrag folgende Regelung:
"Für sonstige Mietzinserhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften und
Fristen. Die Vermieter behalten sich vor, die Miete alle 2 Jahre zu prüfen
u. evtl. neu festzulegen."
Die Miete betrug zunächst 585 DM zuzüglich 52 DM für eine mitvermietete
Garage, insgesamt 637 DM. Von Januar 1999 bis September 1999 zahlten die
Kläger aufgrund vorangegangener Neufestlegungen der Miete durch die Beklagte
eine erhöhte Miete in Höhe von 870 DM zuzüglich 65 DM für die Garage,
insgesamt 935 DM. Im Juni 1999 forderte die Beklagte die Mieter auf, ab dem
1. Oktober 1999 eine Miete in Höhe von 1015 DM (945 DM zuzüglich 70 DM für
die Garagenmiete) zu zahlen. Im September 2001 verlangte die Beklagte für
die Zeit ab 1. Januar 2002 eine Miete von 551 € (510 € zuzüglich 41 €
Garagenmiete). Die Schreiben haben folgenden Wortlaut:
"Ihre letzte Mieterhöhung war zum
1.1.1996. Nach dem Mietspiegel vom November 1998 werde ich die Mieten
neu festlegen. (...)".
"Ihr letzter Mietaufschlag war zum 1.10.1999. Der neuen Mieterhöhung
liegt der Mietspiegel 2000 zu Grunde. Ab 1.1.2002 ist der EURO
alleiniges Zahlungsmittel (...). Ich bitte Sie, Ihren bestehenden
Bankauftrag zum 1.1.2002 entsprechend zu ändern."
Die Klägerin und ihr Ehemann zahlten die
jeweils geforderte Miete. Mit ihrer Klage haben sie - neben weiteren
Ansprüchen, über die bisher noch nicht entschieden ist - von der Beklagten
für den Zeitraum von Januar 1999 bis Juli 2003 Rückzahlung der über die
ursprünglich vereinbarte Miete von 637 DM hinaus gezahlten Miete, insgesamt
10.870,43 €, nebst Zinsen verlangt.
Das Amtsgericht hat der Klage durch Teilurteil in Höhe von 10.870,41 € nebst
Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der
Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht, dessen
Entscheidung in WuM 2004, 481 ff. veröffentlicht ist, hat ausgeführt:
Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung zu, weil die
Beklagte die Miete insoweit ohne Rechtsgrund erhalten habe. Das im
Mietvertrag vereinbarte einseitige Mieterhöhungsrecht der Beklagten verstoße
gegen § 10 Abs. 1 MHG und sei unwirksam. Eine wirksame
Mieterhöhungsvereinbarung liege nicht vor. Zwar könne eine Mieterhöhung auch
stillschweigend vereinbart werden. Die Schreiben der Beklagten enthielten
aber kein Angebot zum Abschluß einer Änderungsvereinbarung. Für die
Auslegung einer Erklärung des Vermieters als Angebot könne es ausreichen,
wenn er zum Ausdruck bringe, daß er eine Mieterhöhung wünsche. Werde dagegen
die Miete "angepaßt" oder "festgelegt" oder werde der Mieter zur Zahlung
einer erhöhten Miete aufgefordert, könne hierin kein Antrag im Sinne des §
145 BGB gesehen werden. Im vorliegenden Fall gelte dies schon deshalb, weil
die Beklagte selbst der Meinung sei, sie könne die Miete aufgrund der
mietvertraglichen Vereinbarung einseitig festlegen. Die Ausübung eines
einseitigen Erhöhungsrechts könne nicht in ein Angebot zum Abschluß eines
Erhöhungsvertrags umgedeutet werden. Auch stelle die Zahlung durch die
Kläger selbst kein Angebot auf Änderung des Mietvertrages dar, das die
Beklagte stillschweigend angenommen habe. Zwar komme es nicht darauf an, ob
die Kläger ein solches Angebot hätten abgeben wollen. Die Beklagte habe aber
die Zahlung nicht als Angebot zur Vertragsänderung verstehen dürfen; wer als
Vermieter den Mieter auffordere, eine erhöhte Miete zu bezahlen, werde bei
erfolgter Zahlung davon ausgehen, daß der Mieter auf die Rechtmäßigkeit des
einseitigen Erhöhungsverlangens vertraue. Eine weitergehende Bedeutung sei
der Zahlung nicht beizumessen.
II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß sie
zurückzuweisen ist (§ 561 ZPO). Zu Recht hat das Berufungsgericht einen
Anspruch der Klägerin und ihres inzwischen verstorbenen und von ihr allein
beerbten (§ 1922 BGB) Ehemannes auf Rückzahlung der überzahlten Miete bejaht
(§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB). Sie haben die aufgrund der
Mieterhöhungsschreiben der Beklagten gezahlte Miete, soweit sie die
ursprünglich vereinbarte Miete übersteigt, ohne rechtlichen Grund geleistet.
1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht
davon ausgegangen, daß die in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene
Regelung, die der Beklagten ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung einräumt,
gemäß § 10 Abs. 1 MHG (vgl. nunmehr § 557 BGB) unwirksam ist. Nach dieser
Bestimmung sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den
Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG abweichen, unwirksam, es sei denn, daß der
Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um
einen bestimmten Betrag zugestimmt hat. § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthält
eine zu Lasten des Mieters von § 2 MHG abweichende Vereinbarung. Danach
bedarf es zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete der Zustimmung des Mieters; nach der im Mietvertrag
enthaltenen Bestimmung ist es dem Vermieter dagegen vorbehalten, die Miete
alle zwei Jahre zu prüfen "und eventuell neu festzulegen".
2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht wirksame
Mieterhöhungsvereinbarungen zwischen den Parteien verneint. Entgegen der
Auffassung der Revision sind Mieterhöhungsvereinbarungen durch die
vorbehaltlose Zahlung der von der Beklagten nach Mietvertragsabschluß
mehrfach einseitig neu festgesetzten Miete nicht zustande gekommen.
a) Die Auslegung von Willenserklärungen ist dem Tatrichter vorbehalten und
vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüfbar. Sie bindet das
Revisionsgericht nur dann nicht, wenn sie unter Verletzung der gesetzlichen
Auslegungsregeln und der aus ihnen entwickelten allgemeinen
Auslegungsgrundsätze vorgenommen worden ist, wenn sie gegen Denkgesetze oder
allgemeine Erfahrungssätze verstößt oder wenn der Tatrichter den
unterbreiteten Sachverhalt nicht erschöpfend gewürdigt hat (st.Rspr.; vgl.
Senatsurteile vom 29. September 1999 - VIII ZR 232/98, NJW-RR 2000, 273
unter II 1 und vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199 unter
II 1).
b) Solche Rechtsfehler liegen hier nicht vor. Das Berufungsgericht hat zu
Recht angenommen, daß nach den vorliegenden Umständen die vorbehaltlose
Zahlung des von der Beklagten einseitig verlangten Mieterhöhungsbetrages
nach dem objektiven Empfängerhorizont schon deshalb nicht als
stillschweigende Zustimmung der Mieter zu einer Mieterhöhung angesehen
werden kann, weil die einseitige Neufestlegung der Miete durch die Beklagte
kein Angebot auf Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung darstellte.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, daß die Schreiben der Beklagten nicht
als Angebot zum Abschluß einer Änderungsvereinbarung zu werten sind, weil in
ihnen - aufgrund des in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltenen
Erhöhungsrechts des Vermieters (vgl. oben 1.) - die Miete einseitig
festgelegt wurde. Dies läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Aus der Sicht
eines verständigen Mieters hat die Beklagte durch ihre Schreiben, in denen
sie die zukünftig zu zahlende Miete festlegte, erkennbar auf der Grundlage
der - unwirksamen - vertraglichen Regelung ihr einseitiges Bestimmungsrecht
ausüben wollen. Hierin lag daher, vom Empfängerhorizont der Mieter
ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Es war
für sie bereits nicht ersichtlich, daß es ihnen frei stand, der Mieterhöhung
zuzustimmen oder es auf ein etwaiges Mieterhöhungsverfahren ankommen zu
lassen. Die Rechtslage mußte sich ihnen vielmehr so darstellen, als seien
sie schon aufgrund der einseitigen Erklärung der Beklagten zur Zahlung
verpflichtet. Deshalb durfte die Beklagte auch der Zahlung der erhöhten
Miete keine Erklärungsbedeutung beimessen, wie das Berufungsgericht in
Übereinstimmung mit der ganz herrschenden Ansicht in Rechtsprechung und
Schrifttum rechtsfehlerfrei angenommen hat (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1986,
166, 168; OLG Hamburg WuM 1986, 82; LG Hamburg WuM 1989, 580; LG München I
WuM 1992, 490; LG Aachen WuM 1995, 545; LG Mannheim WuM 2000, 308; LG
Bautzen WuM 2002, 497; LG Berlin GE 2003, 807; Emmerich/Sonnenschein, Miete,
8. Aufl., § 557 Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 422;
Staudinger/Weitemeyer, BGB (2003), § 557 Rdnr. 33 f.; MünchKommBGB/Artz, 4.
Aufl., § 557 Rdnr. 39; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz,
Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 123; Soergel/Heintzmann, BGB, 12.
Aufl., § 10 MHG Rdnr. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl.,
§ 557 Rdnr. 22 f.).
Insoweit liegt der Fall anders als in dem dem Senatsurteil vom 29. Juni 2005
(VIII ZR 182/04, zur Veröffentlichung bestimmt) zugrundeliegenden
Sachverhalt. Dort war dem Schreiben des Vermieters, in dem er - wie bereits
mehrfach in der Vergangenheit - eine erhöhte Miete begehrte, das Verlangen
nach einer Mieterhöhung zu entnehmen; dem hatte der Mieter konkludent
zugestimmt, indem er die erhöhte Miete - wie schon in den zurückliegenden
Jahren -über einen Zeitraum von mehr als neun Jahren hinweg gezahlt hatte (§
10 Abs. 1, 2. Halbsatz MHG; §§ 133, 157 BGB).
Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht schöpfe den Prozeßstoff nicht
aus und verletze anerkannte Auslegungsgrundsätze, insbesondere den Grundsatz
beiderseits interessengerechter Vertragsauslegung, greift nicht durch. In
einer auf eine unwirksame vertragliche Vereinbarung gestützten einseitigen
Mieterhöhungserklärung liegt nicht ohne weiteres zugleich das Angebot des
Vermieters, sich auf die geforderte höhere Miete zu einigen.
Soweit der Senat (Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, NJW-RR 2004,
877 unter II 2 b; vgl. ferner BGH, Beschluß vom 29. Mai 2000 XII ZR 35/00,
NJW-RR 2000, 1463) angenommen hat, daß sich Mietvertragsparteien durch
jahrelange Übung stillschweigend auf die Umlage bestimmter Betriebskosten
einigen können, kommt eine solche Auslegung - wie das Berufungsgericht
zutreffend angenommen hat - für die auf eine unwirksame Regelung im
Mietvertrag gestützte einseitige Mieterhöhung nicht in Betracht.
c) Rechtsfehlerfrei hat es das Berufungsgericht abgelehnt, die einseitige
Erhöhung der Miete durch die Beklagte in ein Angebot auf Abschluß einer
Mieterhöhungsvereinbarung umzudeuten (§ 140 BGB). Die Umdeutung
rechtsgeschäftlicher Erklärungen ist Aufgabe des Tatrichters und in der
Revisionsinstanz nur beschränkt nachprüfbar. Das Berufungsgericht hat im
vorliegenden Fall die Grenzen einer Umdeutung nicht verkannt. Nach § 140
BGB kann ein nichtiges Rechtsgeschäft in ein anderes Rechtsgeschäft
umgedeutet werden, wenn es dessen Erfordernissen entspricht und angenommen
werden kann, daß es bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde. Die
Umdeutung einer einseitigen rechtsgestaltenden Willenserklärung in ein
annahmebedürftiges Vertragsangebot ist nur dann zulässig, wenn sich der
Erklärende bei Abgabe der Willenserklärung bewußt gewesen ist, daß sie als
einseitige nicht wirksam werden könnte und es für diesen Fall zur
Herbeiführung des rechtlichen und wirtschaftlichen Erfolges hilfsweise der
Zustimmung des Erklärungsempfängers bedürfe (vgl. für die Umdeutung
einer Kündigung Senatsurteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, NJW
1981, 43, unter II 2 b). Bereits diese Voraussetzung ist hier nicht
erfüllt, weil die Beklagte sich - gestützt auf § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags
- für berechtigt hielt, die Miete durch einseitige Erklärung zu erhöhen, und
dies in ihren Schreiben auch klar zum Ausdruck brachte.
3. Dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin steht, anders als die Revision
meint, die Vorschrift des § 814 BGB nicht entgegen. Die Rückforderung
des zum Zwecke einer Verbindlichkeit Geleisteten ist nur dann
ausgeschlossen, wenn der Leistende im Zeitpunkt der Leistung positive
Kenntnis von der Rechtslage hatte (st.Rspr.; BGH, Urteil vom 7. Mai 1997
- IV ZR 35/96, NJW 1997, 2381 unter II 4 a m.w.Nachw.). Das hat die insoweit
darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht vorgetragen. Soweit sie in
der Revisionsbegründung auf ihr Vorbringen in den Tatsacheninstanzen
verweist, daß die Mieter seit 1999 anwaltlich beraten gewesen seien, reicht
dies zur Darlegung einer Kenntnis von der Nichtschuld nicht aus, weil die
Beklagte nicht behauptet hat, daß sich die anwaltliche Beratung gerade auf
die Unwirksamkeit der Mieterhöhungen bezogen hat.
4. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Rückforderungsanspruch der
Klägerin nicht verwirkt (§ 242 BGB). Ein Recht ist verwirkt, wenn der
Berechtigte es über längere Zeit nicht geltend gemacht hat und sich der
Verpflichtete darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des
Berechtigten auch darauf einrichten durfte, daß dieser das Recht auch in
Zukunft nicht geltend machen werde, wobei der Verstoß gegen Treu und Glauben
in der illoyalen Verspätung der Rechtsausübung liegt (st.Rspr.; BGHZ
105, 290, 298; BGH, Urteil vom 14. November 2002 - VII ZR 23/02, NJW 2003,
824, jew. m.w.Nachw.). Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn -
abgesehen vom bloßen Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner
(Vermieter) einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere
Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteil
vom 26. Mai 1992 - VI ZR 230/91, NJW-RR 1992, 1240 unter II 1 b m.w.Nachw.).
Die Klägerin und ihr Ehemann haben indes durch die vorbehaltlose Zahlung
keinen Vertrauenstatbestand gesetzt, welcher ein besonderes Vertrauen der
Beklagten als Vermieterin darauf rechtfertigen konnte, daß keine
Rückforderungsansprüche mehr geltend gemacht würden. Zu Unrecht meint die
Revision, ihre Mieter hätten davon ausgehen müssen, daß ihr Verhalten nur
als Einwilligung in eine einvernehmliche Mieterhöhung gedeutet werden könne.
Wie oben (unter 2 b) bereits ausgeführt, mußten diese, für die Beklagte
erkennbar, gerade nicht annehmen, daß ihrem Verhalten eine Erklärungswirkung
beigemessen werden konnte. Es lag vielmehr im Risikobereich der Beklagten,
wenn sie von einer wirksamen Mieterhöhung gemäß §§ 2 ff. MHG (§§ 557 ff.
BGB) absah.
5. Dem Anspruch der Klägerin kann die Beklagte nicht den Einwand der
Entreicherung entgegenhalten (§ 818 Abs. 3 BGB). Nach dem eigenen Vortrag
der Beklagten hat sie sich durch die Investition der erhaltenen Mieten in
das Hausgrundstück einen in ihrem Vermögen noch vorhandenen Ersatzwert
verschafft. Soweit die Revision vorträgt, der Beklagten sei ein
Vermögensnachteil dadurch entstanden, daß sie im Vertrauen auf den
Rechtsbestand der Mietzahlung wirksame Mieterhöhungen gemäß § 3 MHG aufgrund
von Modernisierungsmaßnahmen unterlassen habe, greift dies nicht durch.
Die Beklagte kann das Risiko, das sich aus der Rechtsunwirksamkeit der
Mieterhöhungen für sie ergab, nicht über § 818 Abs. 3 BGB auf die Klägerin
abwälzen. Unterläßt sie im Vertrauen auf die von ihr - unwirksam - erklärten
Mieterhöhungen wirksame Mieterhöhungserklärungen, so entfällt damit nicht
ihre Bereicherung im Sinne des § 818 Abs. 3 BGB (Ricker ZMR 1999, 740,
741 f.; Börstinghaus, jurisPR, MietR 5/2005 Anm. 1; a.A. LG Essen ZMR 1999,
557, 558 zu § 10 WoBindG; vgl. auch Derckx/Wolbers ZMR 1999, 733, 736 f.).
6. Soweit die Revision meint, die Höhe des Anspruchs habe sich jedenfalls
auf die Differenz zwischen der im Januar 1999 gezahlten Miete und der ab
Juni 1999 beziehungsweise Januar 2002 gezahlten erhöhten Miete zu
beschränken, weil die vorhergehenden Mieterhöhungserklärungen unangegriffen
geblieben seien, läßt sie außer Acht, daß sich die Klägerin nach den
Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils, auf das das Berufungsgericht
gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO zulässigerweise Bezug genommen hat,
darauf berufen hat, daß die Miete zu keinem Zeitpunkt wirksam erhöht worden
sei. |