Selbstbeseitigung eines
Mangels durch den Mieter; Verhältnis von § 536a II BGB zu § 539 BGB und §
536a I BGB; Verzug: Entbehrlichkeit der Mahnung nach §
286 Abs. 2 Nr. 4 BGB im Fall der "Selbstmahnung"
BGH, Urteil vom 16. Januar
2008 - VIII ZR 222/06
Fundstelle:
NJW 2008, 1216
Amtl. Leitsatz:
Beseitigt der Mieter
eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der
Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende
Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands
der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die
Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als
Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen.
Zentrale Probleme:
Eine wichtige Entscheidung zum Mietrecht zu einer bereits
aus dem Kaufrecht bekannten Problematik, s. dazu die auch hier zitierte
Entscheidung
BGHZ 162, 219. Sie
stimmt mit der bisherigen Rspr. des BGH zum Mietrecht überein und ist in
Bezug auf den Ersatz eigener Aufwendungen des Mieters zur Beseitigung der
Mängel sicher zutreffend. Nicht diskutiert wird auch hier die Frage eine
Anrechnung ersparter Vermieteraufwendungen.
©sl 2008
Tatbestand:
1 Durch Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 mietete die Klägerin von dem
Beklagten ab dem 1. Februar 2002 eine Doppelhaushälfte. In der Anlage zum
Mietvertrag heißt es unter anderem: "Es wurde folgendes vereinbart: …
Heizung muss dringend kontrolliert werden."
2 Im Oktober 2002 erneuerte das Installateurunternehmen K. unter anderem
zwei Ausdehnungsgefäße der Heizung sowie sämtliche dreizehn
Heizkörperventile und legte einen Außenwasseranschluss. Die Arbeiten
berechnete die Fa. K. der Klägerin, die in einem Vorprozess zur Bezahlung
der Vergütung verurteilt wurde.
3 Mit der Klage hat die Klägerin von dem Beklagten Erstattung des von ihr
entrichteten Werklohns und der Prozesskosten verlangt. Die Klägerin hat
behauptet, dass die ausgetauschten Teile der Heizung defekt gewesen seien.
Ein Außenwasseranschluss sei zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden
gewesen, im Zuge von Bauarbeiten jedoch beseitigt worden; da der Beklagte
nichts weiter veranlasst habe, habe die Fa. K. den Anschluss erneuert.
4 Das Amtsgericht hat die Klage nach Vernehmung von Zeugen abgewiesen. Das
Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom
Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr
Zahlungsverlangen weiter.
Entscheidungsgründe:
5 Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im
Wesentlichen ausgeführt:
7 Die Klägerin könne Ersatz ihrer Aufwendungen nicht nach § 536a Abs. 2 Nr.
1 BGB verlangen. Sie habe nicht hinreichend dargelegt, dass der Beklagte mit
der Beseitigung der angeblichen Mängel der Mietsache in Verzug gewesen sei
(§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Mahnung habe die Klägerin nach ihrem eigenen
Vortrag nicht ausgesprochen.
8 Sie habe auch nicht dargelegt, dass die umgehende Mängelbeseitigung zur
Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig
gewesen sei (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dies könne zwar bei einem
Totalausfall einer Heizung in den Wintermonaten der Fall sein; dazu fehle es
jedoch an hinreichendem Vortrag. Im Hinblick auf den fehlenden
Außenwasseranschluss mangele es an jeglichem Sachvortrag der Klägerin zu den
Voraussetzungen des Verzugs oder dem Erfordernis einer sofortigen
Beseitigung des bestehenden Zustands.
9 Der Klägerin stehe auch kein Aufwendungsersatzanspruch aus § 539 Abs. 1, §
683 BGB zu. Der Anwendungsbereich des § 539 Abs. 1 BGB sei nur dann
eröffnet, wenn die Aufwendungen des Mieters nicht der Mängelbeseitigung im
Sinne von § 536a Abs. 2 BGB dienten. § 539 Abs. 1 BGB sei nur auf solche
Aufwendungen anwendbar, die der Vermieter "nicht gemäß § 536a Abs. 2 BGB zu
ersetzen" habe. Das schließe Aufwendungen aus, die die Sache erst in einen
zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand versetzten. Bei Aufwendungen
zur Beseitigung von Mängeln sei der Mieter verpflichtet, den Vermieter gemäß
§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zunächst in Verzug zu setzen. Versäume er dies, sei
ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB nicht erlaubt.
10 Für die Begrenzung des Anwendungsbereichs des § 539 Abs. 1 BGB auf
Aufwendungen, die keine Mängelbeseitigungsmaßnahmen darstellten, sei die
Gesetzessystematik entscheidend. Die beschränkenden Voraussetzungen für
einen Anspruch nach § 536a Abs. 2 BGB wären bei Zulassung eines
Erstattungsanspruchs über §§ 539, 683 ff. BGB weitgehend hinfällig. Eine
restriktive Interpretation beeinträchtige die Interessen des Mieters auch
nicht unangemessen; § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB stelle sicher, dass ihm die
Kosten sofort durchzuführender Notmaßnahmen zu erstatten seien.
11 Für eine restriktive Handhabung des Anwendungsbereichs des § 539 BGB
spreche auch die Vermeidung von Wertungswidersprüchen. Der Bundesgerichtshof
habe entschieden, dass der Käufer, der einen Mangel der Kaufsache selbst
beseitige, ohne dem Verkäufer zuvor eine erforderliche Frist zur
Nacherfüllung gesetzt zu haben, nicht nach § 326 Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 BGB
analog die Anrechnung der vom Verkäufer ersparten Aufwendungen für die
Mangelbeseitigung auf den Kaufpreis verlangen oder den bereits gezahlten
Kaufpreis in dieser Höhe zurückfordern könne (BGHZ 162, 219).
12 Wegen des abschließenden Charakters der Regelung in § 536a Abs. 2 BGB im
Hinblick auf Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch den Mieter scheide auch ein
Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung aus. Ein Anspruch aus § 994 BGB
scheitere daran, dass die Klägerin zum Zeitpunkt der Reparaturen berechtigte
Besitzerin gewesen sei.
II.
13 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung
stand, sodass die Revision der Klägerin trotz der Säumnis des Beklagten
durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist (BGH, Urteil vom 14. Juli
1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162).
14 Ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen für die Beseitigung der von
ihr behaupteten Mängel steht der Klägerin unter keinem rechtlichen
Gesichtspunkt zu.
15 1. Die Klägerin hat keinen Anspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nach
dieser Vorschrift kann der Mieter, der einen Mangel der Mietsache selbst
beseitigt, Ersatz der erforderlichen Aufwendungen nur dann verlangen, wenn
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Der
Revision verhilft nicht zum Erfolg, dass das Berufungsgericht keine
Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von der Klägerin in Auftrag
gegebenen Arbeiten der Mängelbeseitigung dienten. Dies hat das
Berufungsgericht rechtsfehlerfrei offen gelassen. Zutreffend hat es
angenommen, dass die Klägerin den Beklagten mangels Mahnung nicht in Verzug
gesetzt hat (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Mahnung war nicht entbehrlich,
entgegen der Auffassung der Revision auch nicht nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB.
Nach dieser Vorschrift bedarf es zur Herbeiführung des Verzugs keiner
Mahnung, wenn dies aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen
Interessen gerechtfertigt ist. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.
Der Senat kann die gebotene Interessenabwägung selbst vornehmen, weil das
Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere tatsächliche Feststellungen
nicht zu erwarten sind.
16 Nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB ist eine Mahnung entbehrlich, wenn der
Schuldner die alsbaldige Leistung angekündigt hat, aber gleichwohl nicht
leistet (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 286 Rdnr. 25; Erman/Hager,
BGB, 11. Aufl., § 286 Rdnr. 45; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 536a
Rdnr. 16; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536a Rdnr.
124; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 536a Rdnr. 37; Schmid/Harting,
Mietrecht, 2006, § 536a Rdnr. 32; aA Staudinger/Löwisch, BGB (2004), § 286
Rdnr. 87). Eine solche Bedeutung kommt der Formulierung im Mietvertrag "Es
wurde folgendes vereinbart: … Heizung muss dringend kontrolliert werden"
indessen nicht zu. Danach hätte die Klägerin allenfalls eine Kontrolle der
Heizung, aber nicht die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen. Die
Kontrolle der Heizungsanlage sollte vielmehr ersichtlich dazu dienen, erst
einmal festzustellen, ob und inwieweit die Heizung reparaturbedürftig war.
Eine Absprache dieses Inhalts konnte eine Mahnung in Bezug auf die
Beseitigung von Mängeln nicht nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB entbehrlich
machen.
17 2. Mit Recht hat das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen eines
Anspruchs aus § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB verneint, denn die umgehende
Beseitigung der von der Klägerin behaupteten Mängel war zur Erhaltung oder
Wiederherstellung des Bestands der Mietsache nicht notwendig. Die Vorschrift
erfasst Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden und auch ohne
vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen sollen (BT-Drs.
14/4553, S. 41). Entsprechende Umstände, zum Beispiel einen Ausfall der
Heizung im Winter (vgl. Dauner-Lieb, NZM 2004, 641, 643), hat die Klägerin
jedoch, wie das Berufungsgericht mit Recht festgestellt hat, nicht
vorgetragen. Das gilt, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend gesehen
hat, erst recht für den Außenwasseranschluss.
18 3. Die Klägerin kann Ersatz ihrer Aufwendungen für die Beseitigung der
behaupteten Mängel auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den
Voraussetzungen einer berechtigten (§ 683 Satz 1, §§ 677, 670 BGB) oder
unberechtigten (§ 684 Satz 1, §§ 812 ff. BGB) Geschäftsführung ohne Auftrag
verlangen. Entgegen der Ansicht der Revision ist nicht bereits aufgrund
fehlender Feststellungen des Berufungsgerichts dazu, dass die erbrachten
Arbeiten zur Mängelbeseitigung erforderlich gewesen seien, zugunsten der
Klägerin zu unterstellen, dass der Anwendungsbereich des § 539 Abs. 1 BGB
eröffnet ist. Denn die Klägerin hat stets geltend gemacht, dass die Arbeiten
der Mängelbeseitigung gedient hätten.
19 a) Beseitigt der Wohnraummieter einen (von ihm behaupteten) Mangel der
Mietsache selbst, ohne den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt zu haben (§
536a Abs. 2 Nr. 1 BGB), und liegt auch keine Notmaßnahme im Sinne von § 536a
Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, ist ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung
mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht gestattet
(so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536a Rdnr. 165; Staudinger/Emmerich,
aaO, § 536a Rdnr. 41; Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 539 Rdnr. 11;
Erman/Jendrek, aaO, § 536a Rdnr. 13, 20; Derleder, NZM 2002, 676, 681 f.;
AnwKommBGB/Klein-Blenkers, 2005, § 536a Rdnr. 21, § 539 Rdnr. 2; jew.
m.w.N.). Dieser Grundsatz knüpft an die Rechtsprechung des Senats vor
Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts zu der Frage
an, ob der Vermieter dem Mieter Aufwendungen zu ersetzen hat, wenn dieser
einen Mangel durch einen Dritten beseitigen lässt, ohne dass die
Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 BGB aF - Verzug des Vermieters mit der
Mängelbeseitigung im Zeitpunkt der Selbstvornahme - vorliegen. § 536a Abs. 2
Nr. 1 BGB entspricht § 538 Abs. 2 BGB aF (BT-Drs. 14/4553, S. 41). Diese
Vorschrift, die eine spezielle Aufwendungsersatzregelung für Fälle der
Selbstbeseitigung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter vorsah, war
nach ständiger Rechtsprechung des Senats grundsätzlich abschließend, sodass
in Fällen, in denen die Voraussetzungen dieser Norm fehlten, nicht auf die
allgemeine Verwendungsersatzregelung in § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB aF
zurückgegriffen werden konnte, weil Aufwendungen des Mieters zur Herstellung
des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache keine notwendigen Verwendungen im
Sinne von § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB aF waren (Senatsurteile vom 22. November
1958 - VIII ZR 121/57, WM 1958, 1420, unter VI; vom 13. Februar 1974 - VIII
ZR 233/72, WM 1974, 348, unter II 3; vom 30. März 1983 - VIII ZR 3/82, WM
1983, 766, unter A I 4; vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, WM 1993, 797,
unter II 2 b; ebenso zum Verhältnis von § 538 Abs. 2, § 547 Abs. 2 BGB aF
Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. II 589).
20 b) Nach einer verbreiteten Auffassung kann in Fällen einer
Selbstbeseitigung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter allerdings auf
§ 539 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden, wenn die Voraussetzungen des § 536a
Abs. 2 Nr. 1 oder 2 BGB nicht vorliegen. Dies vermeide, dass dem Vermieter
Vorteile zuflössen, die nur deshalb nicht ausgleichspflichtig seien, weil
der Mieter das Verfahren des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht beachtet habe
(vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 539 Rdnr. 3; Palandt/Weidenkaff,
aaO, § 536a Rdnr. 17, § 539 Rdnr. 2; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet-
und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 539 Rdnr. 6; Herresthal/Riehm, NJW 2005,
1457, 1460 f., jew. m.w.N.). Dem ist nicht zu folgen.
21 aa) Zwar könnte der Wortlaut des § 539 Abs. 1 BGB auch dahin
verstanden werden, dass der Vermieter generell alle Aufwendungen zu ersetzen
hat, die der Mieter nicht schon nach § 536a Abs. 2 BGB ersetzt verlangen
kann. Dagegen sprechen jedoch bereits die Gesetzesmaterialien. Der
Gesetzgeber hatte bei § 539 Abs. 1 BGB Mängelbeseitigungsarbeiten nicht im
Blick, sondern allein Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in
erster Linie im eigenen Interesse liegen, wie zum Beispiel die Ausstattung
von Küchen und Badezimmern (BT-Drs. 14/4553, S. 42).
22 bb) Der Anwendbarkeit des § 539 Abs. 1 BGB auf Fälle der
eigenmächtigen Mängelbeseitigung durch den Mieter steht insbesondere der
Zweck des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen. Nach dieser gesetzlichen Wertung
soll dem Vermieter der Vorrang bei der Beseitigung eines Mangels zukommen.
Das dient zum einen deswegen auch seinem Schutz, weil er dadurch die
Minderung der Miete (§ 536 BGB) oder Schadensersatzansprüche des Mieters (§
536a Abs. 1 BGB) abwenden kann. Die dem Vermieter grundsätzlich
einzuräumende Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen, soll es ihm
zudem ermöglichen, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der behauptete
Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht sowie ob und auf welche Weise
er beseitigt werden kann, und hierzu gegebenenfalls Beweise zu sichern.
Diese Möglichkeit einer Untersuchung und Beweissicherung verliert der
Vermieter, wenn er nach der vom Mieter vorgenommenen Mängelbeseitigung im
Rahmen der Geltendmachung eines Anspruchs aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung
mit den Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag vor "vollendete
Tatsachen" gestellt wird. Hierdurch würden sich seine
Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern (vgl.
BGHZ 162, 219, 227 ff.
zum Kaufrecht; siehe auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 1965 - VII ZR
124/63, NJW 1966, 39, unter I 4, zum Ausschluss von Bereicherungsansprüchen
im Fall der Nichteinhaltung des Fristsetzungserfordernisses nach § 13 Nr. 5
Abs. 2 VOB(B)).
23 4. Entgegen der Ansicht der Revision folgt eine Zahlungsverpflichtung des
Beklagten auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach § 536a
Abs. 1 BGB.
24 Ein Anspruch aus § 536a Abs. 1 Fall 2 BGB scheitert schon daran, dass die
- insoweit darlegungsbelastete (Senatsbeschluss vom 25. Januar 2006 - VIII
ZR 223/04, NJW 2006, 1061, Tz. 2 und 3; BGH, Urteil vom 7. Juni 2006 - XII
ZR 47/04, NJW-RR 2006, 1238, Tz. 8) - Klägerin nicht vorgetragen hat, dass
die behaupteten Mängel der Heizungsanlage wegen eines Umstands entstanden
sind, den der Beklagte zu vertreten hat. Auch die Voraussetzungen eines
Schadensersatzanspruchs aus § 536a Abs. 1 Fall 3 BGB sind bereits mangels
Inverzugsetzung des Beklagten nicht gegeben. Schließlich kann dahinstehen,
ob die genannten Mängel schon bei Vertragsschluss vorhanden waren, denn
ein Schadensersatzanspruch aufgrund verschuldensunabhängiger Garantiehaftung
des Vermieters für anfängliche Mängel (§ 536a Abs. 1 Fall 1 BGB) besteht
bereits aus einem anderen Grund nicht.
25 § 536a Abs. 1 BGB eröffnet keinen Anspruch auf Ersatz der vom Mieter
zum Zweck der Mängelbeseitigung gemachten Aufwendungen, sofern die
Voraussetzungen von § 536a Abs. 2 BGB nicht vorliegen (Erman/Jendrek,
aaO; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 536a Rdnr. 14; aA Schmid/Harting,
aaO, § 536a Rdnr. 37; BeckOK BGB/Ehlert, Stand: Februar 2007, § 536a Rdnr.
19a; Staudinger/Emmerich, aaO, § 536a Rdnr. 22, 41). Auch das wäre, wie
ausgeführt, mit dem Sinn und Zweck des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, wonach
grundsätzlich dem Vermieter der Vorrang bei der Mängelbeseitigung zukommt,
nicht zu vereinbaren.
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