Wahrung der Schriftform
und Bestimmbarkeit des Vertragsinhalts; Auslegung formbedürftiger
Rechtsgeschäfte (Andeutungstheorie); arglistige Berufung auf den Formmangel
BGH, Urteil vom 2. November
2005 - XII ZR 233/03
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
Zur Wahrung der
Schriftform i.S.d. § 566 BGB a.F. [= 550 BGB n.F.], wenn der Vertrag für
eine BGB-Gesellschaft geschlossen wird, deren Zusammensetzung bei
Vertragsschluß noch nicht namentlich feststeht.
Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von der Beklagten
ausgesprochenen ordentlichen Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages.
Mit schriftlichem Vertrag vom 23. November 1996 vermietete der Eigentümer
des Grundstücks D...straße in M., Steffen W., Geschäftsräume, die auf diesem
Grundstück errichtet werden sollten, an die Beklagte für die Dauer von 15
Jahren.
§ 1 Nr. 1 des Mietvertrages lautet:
"Herr Steffen W. , handelt für eine Erwerbergemeinschaft, die die Erstellung
und Vermietung eines Wohn- und Geschäftshauses in M. betreibt. Die
Erwerbergemeinschaft ist in ihrer jeweiligen Zusammensetzung Vertragspartner
dieser Vereinbarung - Vermieter -."
Bei Abschluss des Mietvertrages standen die Mitglieder der Gemeinschaft, die
das Grundstück erwerben, bebauen und vermieten sollte, noch nicht fest.
In § 1 Nr. 2 des Mietvertrags heißt es:
"Der Mieter mietet vom Vermieter eine Gebäudenutzfläche gemäß DIN 277 von
ca. 1561 m2 in dem noch zu errichtenden Gebäude in M. B. straße/D. straße.
Vermietet wird der gesamte über den Eingang D. straße erreichbare
Gebäudebereich, der sich wie folgt aufgliedert 1251 m2 Büro 122 m2
Archivkeller 60 m2 Terrasse (1/3 von 180 m2) 128 m2 Verkehrsfläche (1/2 von
Fläche Treppenhaus, Flure, Mieterkeller, Technik) 1561 m2 gesamt
Mietpreis durchgehend DM 17,50 je m2 kalt.
Die bauliche Ausgestaltung dieser Flächen erfolgt gemäß der durch den
Architekten des Vermieters erstellten Baubeschreibung. Die Baubeschreibung
ist als Anlage Bestandteil dieses Vertrages."
Auf Seite 1 des Mietvertrages ist unter der Rubrik
"Mietgegenstand" festgehalten, dass sich die Mieträume im vierten
Obergeschoss des zu errichtenden Gebäudes - Bauteil I - befinden und eine
Fläche von ca. 1443 m2 gemäß Grundrissplan Anlage 1 aufweisen sollen. Weder
Plan noch Baubeschreibung waren dem Mietvertrag beigefügt. Neben den
Geschäftsräumen wurden im vierten Obergeschoss auch Wohnräume errichtet. Die
Lage der vermieteten Geschäftsräume ist im Mietvertrag nicht beschrieben.
Mit Schreiben vom 27. September 2001 kündigte die Beklagte den Mietvertrag
zum 31. März 2002.
Die Kläger, die zum Kreis der Personen gehören, die das Grundstück erworben
und bebaut haben, machen den Mietzins für den Monat April 2002 geltend. Das
Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 16.811,53 € nebst
Zinsen verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung der Beklagten
die Klage abgewiesen. Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer vom
Oberlandesgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Kläger bleibt ohne Erfolg.
1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, es bestehe kein Mietzinsanspruch
für den Monat April. Der Mietvertrag sei nicht wirksam auf die Dauer von 15
Jahren abgeschlossen, so dass die fristgemäße Kündigung der Beklagten vom
27. September 2001 das Mietverhältnis zum 31. März 2002 beendet habe. Der
Mietvertrag erfülle nicht das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. (§
550 BGB). Der Mietgegenstand sei zwar in § 1 Nr. 1 des Mietvertrages
hinreichend bezeichnet. Selbst wenn dem Mietvertrag ein Lageplan nicht
beigefügt gewesen sei, sei zum einen zu berücksichtigen, dass die gemietete
Fläche von 1.561 m2 in der genannten Klausel in die Flächenteile für Büro,
Archivkeller, Terrasse und Verkehrsfläche unterteilt worden sei, zum
anderen, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Gebäude noch nicht
errichtet und deshalb eine völlig exakte Bezeichnung des Mietgegenstandes
von vornherein nicht möglich gewesen sei. Im übrigen sei es treuwidrig, wenn
sich die Beklagte nach mehrjähriger Durchführung des Vertrages darauf
berufe, dass der Mietgegenstand nicht hinreichend konkret bezeichnet sei.
Insoweit müsse beachtet werden, dass es der Beklagten - und einem
potentiellen Erwerber - in Anbetracht der tatsächlichen Nutzung ohne
weiteres möglich sei, eine Bestimmung der Mietfläche vorzunehmen.
Es fehle aber an einer hinreichend bestimmten Bezeichnung der Vermieter im
Mietvertrag. Zwar ergebe die Auslegung des Mietvertrages, dass Vermieter die
Eigentümer des Grundstücks sein sollten, deren Zusammensetzung dem Grundbuch
entnommen werden könne. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sei die
konkrete Zusammensetzung der Vermieter jedoch nicht bestimmbar gewesen. Die
Erwerbergemeinschaft sei noch nicht gegründet gewesen. Die Eintragung der
Erwerber im Grundbuch sei erst am 17. April 1998 erfolgt. Die wesentlichen
Vertragsinhalte müssten aber im Mietvertrag bestimmbar geregelt sein. Zwar
könnten bei der Beurteilung der Bestimmbarkeit auch außerhalb der Urkunde
liegende Umstände herangezogen werden. Auch könne nunmehr anhand des
Grundbuches festgestellt werden, wer Eigentümer und somit Mitglied der
Erwerbergemeinschaft sei. Die Schriftform sei aber nur gewahrt, wenn die
Bestimmbarkeit bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gegeben
sei.
Es bestehe auch kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Auf diese hätten
sich die Kläger erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung berufen und
geltend gemacht, dass die Beklagte das Objekt im April 2002 noch nicht
zurückgegeben habe. Mit diesem Vorbringen seien die Kläger gemäß § 531 Abs.
2 Satz 1 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen, da weder vorgetragen noch ersichtlich
sei, warum die Kläger nicht im Stande gewesen seien, dies bereits vor dem
Landgericht vorzubringen. Dass die Beklagte die Behauptung nicht bestritten
habe, ändere nichts, da es bei der Beurteilung der Zulassung nicht darauf
ankomme, ob es hierdurch zu einer Verzögerung des Rechtsstreits in der
Berufungsinstanz komme.
2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält im Ergebnis einer Nachprüfung
stand.
a) Die in § 566 BGB a.F. vorgesehene Schriftform ist nicht eingehalten.
aa) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon
aus, dass es zur Einhaltung der Schriftform des § 566 BGB a.F. zwar
grundsätzlich erforderlich ist, dass sich die wesentlichen
Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und
Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Da aber
auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich
sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen indes auch
wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäftes nicht bestimmt
angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und der
Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf
außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die aber,
wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, ebenfalls zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH, Senatsurteil vom 7.
Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259).
bb) Soweit das Berufungsgericht aber meint, die Schriftform sei deshalb
nicht gewahrt, weil der Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht
hinreichend bestimmbar gewesen sei, kann ihm nicht gefolgt werden. Das
Berufungsgericht stellt zu hohe Anforderungen an den Begriff der
Bestimmbarkeit. Wären die künftigen Eigentümer bei Vertragsabschluss bereits
bekannt gewesen, so wäre bereits das Merkmal der "Bestimmtheit" erfüllt.
"Bestimmbarkeit" verlangt demgegenüber aber ein deutlich geringeres Maß an
Genauigkeit. Dafür genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht,
die Vertragsparteien zu ermitteln.
Die Frage der Bestimmbarkeit von Vertragsparteien stellt sich in
vergleichbarer Weise bei der Abtretung künftiger Forderungen. Dabei verlangt
die Rechtsprechung nicht, dass die Person des Schuldners bei Vertragsschluss
feststeht. Sie lässt es vielmehr genügen, dass die juristische
Entstehungsgrundlage und/oder der für die Entstehung maßgebliche
Lebenssachverhalt so genau benannt werden, dass sich eine bestimmte
Forderung bei ihrer Entstehung dann zuverlässig als der Abtretung
unterfallend definieren lässt (Münch-Komm/Roth BGB 4. Aufl. § 398 Rdn.
81). Auch bei Verträgen zugunsten Dritter wird es regelmäßig für
ausreichend gehalten, wenn die Person des ("begünstigten") Gläubigers
bestimmbar ist; der Dritte kann "zur Zeit des Vertragsschlusses noch
ungewiss sein, aber durch den Eintritt eines gewissen Zustandes bestimmt
werden" (MünchKomm/Kramer aaO § 241 Rdn. 5 m.w.N.). Selbst Verträge,
die ein Vertreter für einen ihm nicht einmal bekannten Vertretenen
abschließt (für den, der sich "in der Zukunft als Straßenbaupflichtiger
ergebe"), hat die Rechtsprechung nicht an der mangelnden Bestimmbarkeit des
Vertretenen scheitern lassen (MünchKomm aaO m.w.N.).
Für die Frage der Bestimmbarkeit der Mietvertragsparteien gelten keine
anderen Grundsätze. Der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien die
Person des Vermieters/Mieters knüpfen, muß so genau bestimmt werden, dass
bei seiner Verwirklichung kein Zweifel an der Person derselben verbleibt.
Eine solche abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, hier den Vermieter zu
ermitteln, liegt vor. Nach der vom Berufungsgericht ohne Rechtsfehler
vorgenommenen Auslegung sollten Vermieter diejenigen Personen sein, die das
Grundstück vom Eigentümer erwerben würden, um es zu bebauen. Mit dieser
Beschreibung ist die Person des Vermieters so präzisiert, dass sie - nach
Veräußerung des Grundstücks - zweifelsfrei festgestellt werden kann.
cc) Gleichwohl ist die Form des § 566 BGB a.F. nicht gewahrt, weil entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts der Mietgegenstand nicht
hinreichend bezeichnet ist. Aus dem Mietvertrag ergibt sich, dass sich die
Mieträume im vierten Obergeschoß befinden. Es ist aber unstreitig, dass
nicht das gesamte vierte Obergeschoß an die Beklagte vermietet wurde. Dort
waren auch Wohneinheiten vorgesehen, die vom Mietvertrag nicht umfasst
waren. Eine nähere Beschreibung der an die Beklagten vermieteten Fläche
enthält der Mietvertrag nicht. Einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform
in erster Linie bezweckt (BGHZ 136, 357, 370) wäre es nicht möglich gewesen,
anhand des Mietvertrages - vor dem Einzug der Beklagten - festzustellen,
welche Räume an die Beklagte vermietet worden sind.
Dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Gebäude noch nicht errichtet
war, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine andere
Beurteilung. Im Gegenteil muss bei einer Vermietung "vom Reißbrett" die
Beschreibung des Mietobjektes besonders genau sein, weil die tatsächliche
Ausgestaltung der Räume in diesem Falle bei der Auslegung des Mietvertrages
nicht herangezogen werden kann. Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag
der Beklagten war dem Mietvertrag ein Lageplan, aus dem die vermieteten
Räume hätten ersehen werden können, nicht beigefügt. Ein Lageplan ist auch
im Rechtsstreit nicht vorgelegt worden.
b) Die Berufung der Beklagten auf den Mangel der Form ist nicht treuwidrig.
Die Berufung auf den Formmangel verstößt in der Regel nicht gegen § 242
BGB, da durch die Form ein nicht am Vertrag beteiligter Dritter geschützt
werden soll (Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 8. Aufl. § 550 Rdn. 58
m.w.N.). Sie kann im Einzelfall treuwidrig sein, sofern die
Nichtanerkennung des Vertrages nicht nur zu einem harten, sondern zu einem
schlechterdings untragbaren Ergebnis führt. Das kommt vor allem dann in
Betracht, wenn die Berufung auf den Formverstoß die Existenz des anderen
Vertragsteils gefährdet, oder wenn die Berufung auf den Formverstoß eine
schwere Treuepflichtverletzung gegenüber dem anderen Teil darstellt
(Emmerich Miete 8. Aufl. § 550 Rdn. 29). Ein solcher Fall liegt hier nicht
vor.
Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, es sei umstritten, ob § 550
BGB, der § 566 BGB a.F. abgelöst habe, weiterhin die Schriftform verlange;
deshalb müsse die Frage der Treuwidrigkeit im Hinblick auf die seit 1.
September 2001 geltende Fassung des § 550 BGB neu entschieden werden. Zwar
wird die Meinung vertreten, § 550 BGB sehe für langfristige Mietverträge
nicht mehr die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB vor, sondern lasse die
gewillkürte Schriftform genügen, die den Formerleichterungen nach § 127 BGB
unterliege (Eckert NZM 2001, 409 f.; Ormanschick/Riecke MDR 2002, 247 f.;
Herrlein/Kandelhard/Both Mietrecht 2. Aufl. § 550 Rdn. 10; a.A. Emmerich aaO
§ 550 Rdn. 2; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 8. Aufl. § 550 Rdn. 7, 8;
Palandt/Weidenkaff BGB 64. Aufl. § 550 Rdn. 1; Haas Das neue Mietrecht -
Mietrechtsreformgesetz S. 134, 135). Ob diese Auffassung zutrifft, bedarf
hier keiner Entscheidung. Der Formverstoß bei Abschluss des Mietvertrages
hat dazu geführt, dass der Vertrag ordentlich gekündigt werden kann. Es ist
kein überzeugender Grund ersichtlich, warum ein Recht zur ordentlichen
Kündigung dann verloren gehen soll, wenn der Gesetzgeber - nach Entstehung
dieses Rechts - geringere Anforderungen an die Form stellt. Im übrigen wäre
hier auch die gewillkürte Schriftform nicht eingehalten. Denn auch bei
dieser muss sich aus dem Vertrag weiterhin sein wesentlicher Inhalt als
schriftlich fixiert ergeben, wozu die genaue Bezeichnung des Mietobjekts,
der Vertragsparteien, der Vertragsdauer sowie des Mietzinses gehören
(Herrlein/Kandelhard aaO Rdn. 11).
c) Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht
einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Monat April 2002 abgelehnt
hat. Die Kläger haben einen solchen Anspruch erstmals in der mündlichen
Verhandlung vor dem Berufungsgericht geltend gemacht. Das Berufungsgericht
durfte das Vorbringen der Kläger nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO
unberücksichtigt lassen. Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung ist nicht
entscheidend, ob es bei Zulassung des verspäteten Vorbringens zu einer
Verzögerung kommt. Auch wenn man der Auffassung der Revision folgt, dass das
Berufungsgericht Vorbringen, das im Berufungsrechtszug unstreitig geworden
ist, zu berücksichtigen hat (so Zöller/Gummer/Heßler ZPO 24. Aufl. § 531 Rdn.
10; MünchKomm/Rimmelspacher ZPO-Reform § 531 Rdn. 531; Hannich/Meyer-Seitz
ZPO-Reform 2002 § 531 Rdn. 8; einschränkend Baumbach/Albers ZPO 62. Aufl. §
531 Rdn. 4), wäre die Entscheidung des Berufungsgerichts im Ergebnis nicht
zu beanstanden. Das Berufungsgericht hätte auch bei Berücksichtigung des
verspäteten Klägervortrages der Klage nicht - zumindest nicht ohne weitere
den Rechtsstreit verzögernde Sachaufklärung -stattgeben können. Die nicht
erfolgte Rückgabe der Mietsache führte nämlich nicht ohne weiteres zu einem
Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB a.F. (§ 546 a BGB). Denn
das Gesetz gewährt Nutzungsentschädigung nur, wenn der Mieter dem Vermieter
die Mietsache vorenthält. Vorenthaltung bedeutet Zurückbehaltung gegen den
Willen des Vermieters (OLG Hamm NJW-RR 1997, 264). Sie liegt nicht vor, wenn
der Vermieter der Auffassung des Mieters, der Mietvertrag sei beendet,
widerspricht, indem er zu erkennen gibt, dass nach seiner Ansicht nicht
wirksam gekündigt worden ist. Solange er den Mietvertrag nicht als beendet
ansieht, will er keine Räumung verlangen (Schmidt-Futterer/Gather aaO § 546
a Rdn. 19; Emmerich/Rolfs aaO § 546 a Rdn. 15 m.w.N.). |