Bereicherungsansprüche
des Mieters wegen Investitionen in die Mietsache: Maßgeblicher
Bereicherungsschuldner bei Vermieterwechsel
BGH, Urteil vom 5. Oktober
2005 - XII ZR 43/02
Fundstelle:
NJW-RR 2006, 294
Amtl. Leitsätze:
a) Zur Berechnung des
Bereicherungsanspruchs des Mieters, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger
Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des
durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt (Fortführung
der Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - WM 1996, 1265 ff.
und vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - NJW-RR 2001, 727 [red.
Leitsatz]).
b) Eine Bereicherung des Vermieters liegt auch dann vor, wenn eine
Weitervermietung zu einem höheren Mietzins wegen von ihm zu vertretender
Mängel nicht möglich ist.
c) Bei einem Vermieterwechsel ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner,
der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der
neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Dies gilt bei
einer Grundstücksveräußerung auch dann, wenn der ursprüngliche Vermieter mit
Rücksicht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren
Veräußerungserlös erzielt hat.
Tatbestand:
Die Parteien
streiten über gegenseitige Ansprüche aus einem gewerblichen Mietvertrag über
den Gewölbekeller unter dem Hotel "S. " in M. , F. straße ..., den der
Rechtsvorgänger der Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 24. Juni 1983
für die Zeit vom 1. Juli 1983 bis 1. Juli 2003 zum Betrieb einer Gaststätte
(Weinkeller) zu einem monatlichen Mietzins von 10.000 DM zuzüglich
Mehrwertsteuer - mit Indexanpassungsklausel - an die Klägerin vermietet
hatte.
Die Klägerin verlangt wegen von ihr durchgeführter Umbaumaßnahmen Ausgleich
einer angeblichen Wertsteigerung des Objekts in Höhe von 1.054.852,40 DM
sowie Wertersatz für zurückgelassene Gegenstände in Höhe von 251.818,53 DM,
während die Beklagte widerklagend von der Klägerin einbehaltenen Mietzins
sowie Schadensersatz verlangt.
Mit Zustimmung des Rechtsvorgängers der Beklagten, der den Gewölbekeller vor
Vertragsbeginn als Lager und Verkaufsraum für seinen Handel mit antiken
Möbeln genutzt hatte, nahm die Klägerin umfangreiche Umbauten für ihren
Restaurantbetrieb vor und versah die Räume im Bereich der über 600 m2 großen
Hauptnutzfläche mit Einrichtungen und Dekorationsobjekten. Insoweit sah der
Mietvertrag vor, dass "wegen der Bauinvestitionen" bis Ende 1983 keine
Miete, für 1984 nur 5.000 DM netto und für das erste Halbjahr 1985 nur 6.000
DM netto monatlich zu zahlen waren.
In Bezug auf "Veränderungen an und in der Mietsache" bestimmt § 13 des
Mietvertrages:
"Will der Mieter Einrichtungen, mit
denen er die Mietsache versehen hat, bei Beendigung des
Mietverhältnisses wegnehmen, hat er sie zunächst dem Vermieter
anzubieten... Wenn der Vermieter die Einrichtungen übernehmen will, hat
er dem Mieter einen angemessenen Ausgleich zu leisten."
1990 geriet die Klägerin in finanzielle
Schwierigkeiten. Die Beklagte, die zwischenzeitlich Eigentümerin des
Grundstücks und damit Vermieterin geworden war, erließ der Klägerin
daraufhin gemäß schriftlicher Vereinbarung vom 28. Mai 1990 "zur Abwendung
des Konkurses und im Rahmen eines außergerichtlichen Vergleiches" 65 % der
bis dahin rückständigen Mietforderung von knapp 50.000 DM.
Mit Schreiben vom 17. September 1992 forderte die Klägerin die Beklagte
unter Bezugnahme auf vorausgegangene Gespräche auf, unverzüglich die
zugesagte Sanierung des Hofes in Auftrag zu geben, dessen Zustand
offensichtlich die Ursache der inzwischen aufgetretenen gravierenden
Durchfeuchtung des Gewölbekellers sei. Zugleich kündigte sie an, die Miete
wegen dieser Feuchtigkeitserscheinungen ab Oktober 1992 zu mindern. In der
Folgezeit zahlte sie monatlich nur noch einen Teil des vereinbarten
Mietzinses und ab November 1994 nichts mehr.
Zugleich entwickelte sich der Streit der Parteien unter anderem wie folgt:
Mit Schreiben vom 22. Februar 1993 verlangte der Gesellschafter S. der
Beklagten Nachzahlung der als Minderung einbehaltenen Beträge. Er teilte der
Klägerin mit, dass der bereits Anfang 1992 erteilte Sanierungsauftrag wegen
Überlastung des beauftragten Unternehmens erst zum Jahresende ausgeführt
werden könne, und versicherte ihr, dass der Beklagten sehr daran gelegen
sei, "die Ursache der in Ihren Räumen aufgetretenen Feuchtigkeit
schnellstmöglich zu beseitigen."
Im Oktober 1993 bot die Klägerin der Beklagten an, gemeinsam ein
Sachverständigengutachten über den Zustand des Gewölbekellers erstellen zu
lassen. Nachdem die Beklagte darauf nicht reagierte, leitete die Klägerin im
Februar 1994 ein selbständiges Beweissicherungsverfahren ein, in dessen
Verlauf der Sachverständige L. erhebliche Feuchtigkeits- und Nässeeinbrüche
sowie als deren Ursache eine fehlende vertikale und horizontale Abdichtung
gegenüber dem hohen und stark salzbelasteten Grundwasserstand feststellte.
Er bezifferte den Aufwand für eine Sanierung auf rund 285.000 DM; ein
vollständiger Feuchteabschluss könne indes nur durch eine Neubaumaßnahme
erreicht werden.
Nach Eingang des Gutachtens forderte die Klägerin die Beklagte mit
Anwaltsschreiben vom 12. Oktober 1994 erfolglos zur Sanierung auf und
kündigte das Mietverhältnis über den Gewölbekeller sodann mit
Anwaltsschreiben vom 27. Februar 1995 fristlos zum 1. Juni 1995.
Nach einer Betriebsbesichtigung am 11. April 1995 forderte das Ordnungsamt
der Stadt M. die Klägerin unter dem 8. Mai 1995 auf, zur Vermeidung eines
Bußgeldverfahrens unverzüglich Maßnahmen gegen das Herabfallen gelöster
Teile des Farbanstrichs der Küche und von Fugenmörtel aus der Gewölbedecke
zu ergreifen.
Ab Juni 1995 verwehrte die Beklagte der Klägerin den Zutritt zu den
Mieträumen und verweigerte die Herausgabe der Klägerin gehörender
Einrichtungsgegenstände unter Hinweis auf ihr Vermieterpfand- und
Zurückbehaltungsrecht wegen rückständiger Mietzinsforderungen.
Mit Anwaltsschreiben vom 19. Februar 1996 erklärte die Beklagte, die
Kücheneinrichtung und Theke würden freigegeben und seien bis 4. März 1996
auszubauen und zu entfernen, andernfalls sie freihändig ohne Haftung für
Schäden beim Ausbau verwertet würden. Eine Bitte der Klägerin um
Verlängerung der Frist lehnte sie wegen termingebundener Arbeiten zur
Neueröffnung des Lokals ab.
Nach Durchführung von Sanierungs- und Umbauarbeiten wurde das Kellerlokal im
September/Oktober 1996 neu eröffnet. Die Parteien streiten darüber, welche
Teile der von der Klägerin zurückgelassenen Einrichtung und Dekoration dabei
bis zur endgültigen Schließung des Lokals im Mai 2000 weiterverwendet
wurden, welche ausgelagert worden waren und welche jetzt nicht mehr
vorhanden sind.
Nach Einholung mehrerer Gutachten hat das Landgericht der Klage auf
Ausgleich der Wertsteigerung in Höhe des in erster Instanz beantragten
Betrages von 904.852,40 DM stattgegeben. Ferner hat es dem Hilfsantrag, als
Ersatz für das mit dem Hauptantrag herausverlangte Inventar 437.845 DM zu
zahlen, in Höhe von 150.000 DM sowie der Widerklage auf rückständigen
Mietzins in Höhe von 104.730,50 DM stattgegeben und Klage und Widerklage im
übrigen abgewiesen.
Die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf vollständige
Abweisung der Klage weiterverfolgte und ihre Widerklageforderung um weitere
146.588,03 DM erhöhte, hatte weitgehend Erfolg. Hingegen führte die
Anschlussberufung der Klägerin, mit der diese ihren Antrag auf Abweisung der
Widerklage weiterverfolgte und ihre Klage um weitere 367.519,60 DM erhöhte,
lediglich zur Erhöhung des ihr auf den Hilfsantrag zugesprochenen Betrages
um 8.820 DM. Das Oberlandesgericht hat das Urteil des Landgerichts
abgeändert, der Klägerin 81.203,38 € (158.820 DM) nebst Zinsen und der
Beklagten auf ihre Widerklage 53.547,85 € (104.730,50 DM) nebst Zinsen
zugesprochen und im übrigen die Klage und die Widerklage unter Zurückweisung
der weitergehenden Rechtsmittel der Parteien abgewiesen.
Dagegen richtet sich, soweit zu ihrem Nachteil entschieden wurde, die
Revision der Klägerin, die der Senat nur wegen eines Teilbetrages des
Klageantrages zu 1 (Ausgleich für Wertsteigerung) in Höhe von 238.585,77 €
(466.633,20 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 sowie hinsichtlich
weiterer Zinsansprüche angenommen hat. Der Klageantrag zu 2 (Herausgabe von
bzw. Wertersatz für Einrichtungsgegenstände) ist daher auch im Umfang seiner
Abweisung nicht mehr Gegenstand des Revisionsverfahrens. Gleiches gilt,
soweit die Klägerin mit ihrer Revision auch ihre Verurteilung - auf die
Widerklage der Beklagten - zu 104.730,50 DM angegriffen hat. Auch insoweit
ist durch Nichtannahme der Revision Rechtskraft eingetreten.
Entscheidungsgründe:
I. (Ausgleich für Wertsteigerung)
Das Berufungsgericht lässt dahinstehen, ob ein Anspruch der Klägerin auf
Ausgleich einer durch ihre Umbaumaßnahmen bewirkten Wertsteigerung des
Mietobjekts aus dem Gesichtspunkt des Ersatzes notweniger Verwendungen (§
547 BGB a.F.), der Entschädigung für ein abgewendetes Wegnahmerecht des
Mieters (§ 547 a BGB a.F.) oder der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812
BGB) gestützt werden könne. Jedenfalls verneint es einen entsprechenden
Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte mit zweifacher Begründung schon dem
Grunde nach:
1. Zum einen könnten sich derartige Ansprüche nur gegen den Rechtsvorgänger
der Beklagten, nicht aber gegen diese selbst richten. Denn sämtliche
Investitionen seien zu einer Zeit vorgenommen worden, als der ursprüngliche
Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen sei. Ansprüche aus §§ 547,
547 a BGB a.F. entstünden aber bei Vornahme der Verwendungen und richteten
sich gegen den jeweiligen Vermieter; für vor dem Eigentumswechsel
entstandene Verpflichtungen hafte der nach § 571 BGB a.F. auf Vermieterseite
in das Mietverhältnis eintretende Grundstückserwerber ebenso wenig, wie
andererseits vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Ansprüche gegen den
Mieter auf ihn übergingen. Gleiches gelte für einen Anspruch aus
ungerechtfertigter Bereicherung, denn durch wertsteigernde Investitionen sei
allein der bereichert, der bei Eintritt der Wertsteigerung Eigentümer des
Grundstücks sei. Dies müsse hier um so mehr gelten, als die Beklagte das
Objekt - unstreitig -"mit der Wertsteigerung" gekauft und bezahlt habe.
2. Zum anderen sei der Gewölbekeller nach dem eigenen Vortrag der Klägerin
wegen der Feuchtigkeitserscheinungen für den Betrieb einer gehobenen
Gaststätte ohnehin unbrauchbar, so dass Investitionen im Hinblick auf eine
solche Verwendung schon deshalb nicht zu einer Wertsteigerung führen
könnten.
3. Beides hält der rechtlichen Prüfung und den Angriffen der Revision nicht
stand und erweist sich auch nicht aus anderen Gründen - etwa: Verjährung -
als richtig:
a) Richtig ist zwar, dass sich Ansprüche des Mieters wegen Verwendungen
auf die Mietsache, soweit sie auf § 547 Abs. 1 BGB a.F. gestützt werden und
nicht nur als Bereicherungsansprüche gegeben sind, grundsätzlich im
Zeitpunkt der Vornahme der Verwendungen entstehen (BGHZ 5, 197, 199) und
sich nicht gegen den (neuen) Vermieter richten, der erst nach deren Vornahme
in das Mietverhältnis eintritt. Dies kann jedoch letztlich dahinstehen,
da die Klägerin - wie auch das Berufungsgericht annimmt und was von der
Revision nicht angegriffen wird - jedenfalls die Voraussetzungen des § 547
Abs. 1 BGB a.F. (notwendige Verwendungen) nicht hinreichend dargelegt hat.
Gleiches gilt für einen Anspruch aus § 547 Abs. 2 BGB a.F. (sonstige
Verwendungen) in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung
ohne Auftrag. Die Revision führt zwar bei ihrer Rüge verletzter Vorschriften
des materiellen Rechts auch die §§ 667 ff. BGB an, führt demgegenüber aber
im einzelnen aus, für eine Geschäftsführung ohne Auftrag ergäben sich keine
Anhaltspunkte. Dem ist schon deshalb zuzustimmen, weil die Klägerin die
Investitionen im Interesse ihres eigenen Betriebs vornahm und ein
Fremdgeschäftsführungswille daher fern liegt.
b) Hingegen entsteht der Anspruch auf angemessene Entschädigung bei
Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters (§ 547 a BGB) entgegen der
Auffassung des Berufungsgerichts erst, wenn der Vermieter erklärt, dass er
die Wegnahme abwenden will (BGH, Urteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR
246/86 - NJW 1988, 705 f.). Auch dies kann jedoch dahinstehen, weil die
Ansprüche der Klägerin, soweit sie Einrichtungen überhaupt wegnehmen konnte
und wollte, diese aber gemäß § 13 des Mietvertrages von der Beklagten
übernommen wurden, Gegenstand ihres Antrages zu 2 waren und bereits mit den
der Klägerin auf ihren Hilfsantrag nunmehr rechtskräftig zugesprochenen
158.200 DM abgegolten sind. Mit dem hier zunächst zu beurteilenden
Zahlungsantrag zu 1 verlangte die Klägerin hingegen einen Ausgleich für ihre
Investitionen in Gestalt des Umbaus des Gewölbekellers; insoweit schied eine
Wegnahme schon wegen der erheblichen Kosten der dann vom Mieter geschuldeten
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ersichtlich aus.
c) In Betracht kommt vielmehr allein ein Anspruch der Klägerin aus § 812 BGB
(Bereicherung auf sonstige Weise) i.V. mit § 818 Abs. 2 BGB, nämlich unter
dem Gesichtspunkt, dass die Beklagte als Vermieterin vorzeitig, und zwar
infolge der fristlosen Kündigung der Beklagten schon zum 1. Juni 1995 und
nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit zum 1. Juli
2003, in den Genuss der wertsteigernden Investitionen der Klägerin gekommen
ist (vgl. Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - WM 1996, 1265
ff. und vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - NJW-RR 2001, 727 [red.
Leitsatz]).
Daraus folgt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - zugleich,
dass die Beklagte Bereicherungsschuldnerin ist, auch wenn die
wertsteigernden Aufwendungen, die der Bereicherung zugrunde liegen, bereits
zu einer Zeit vorgenommen wurden, als der ursprüngliche Vermieter noch
Eigentümer des Grundstücks war. Denn der Umfang der Bereicherung richtet
sich nicht nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters und besteht auch nicht
im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des
Mietobjekts bei Rückgabe - und erst recht nicht zu einem früheren Zeitpunkt
-, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswerts, soweit der Vermieter
diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu
einem höheren Mietzins realisieren kann (vgl. Senatsurteil vom 8.
November 1995 aaO S. 1266; Gerber/ Eckert, Gewerbliches Mietrecht, 5. Aufl.
Rdn. 243 m.N.; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und
Leasingrechts, 9. Aufl. Rdn. 1168). Um eine derartige Möglichkeit ist der
Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Mietzins der
Klägerin bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und gewährt hat, nicht
bereichert worden. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte ihm
möglicherweise wegen der Investitionen der Klägerin einen höheren Kaufpreis
gezahlt hat; dies wäre das Entgelt dafür, dass nach dem Ende der
Vertragslaufzeit eine etwa noch vorhandene Ertragswertsteigerung ihr zugute
kommt und nicht dem Verkäufer. Denn ohne den Eigentumswechsel hätte sie
diesem ab 1. Juli 2003 nicht ohne rechtlichen Grund - und folglich
entschädigungslos - zugestanden; die Klägerin hätte ihre Investitionen bis
dahin wie vorgesehen amortisieren können.
d) Zu Recht greift die Revision auch die Ansicht des Berufungsgerichts an,
durch den Umbau zu einer Gaststätte könne eine (Ertrags-)Wertsteigerung des
Objekts nicht eingetreten sein, weil die Klägerin selbst vortrage, dass es
wegen der Feuchtigkeitserscheinungen zum Betrieb einer Gaststätte
unbrauchbar sei. Da die Beklagte als Vermieterin diesen Mangel zu vertreten
hat, handelt sie zumindest treuwidrig, wenn sie sich darauf beruft, schon
wegen dieses Mangels keine höhere Miete erzielen zu können. Eine solche
könnte sie jedenfalls erzielen, wenn sie ihrer auch einem Nachmieter
gegenüber bestehenden Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nachkäme.
Deshalb liegt insoweit - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung
- auch kein Wegfall der Bereicherung nach § 818 Abs. 3 BGB vor. Die
Bereicherung der Beklagten, die darin besteht, in der Folge eine höhere
Miete erzielen zu können, ist - sofern die Beklagte ihren damit verbundenen
Vermieterpflichten nachkommt - nach wie vor vorhanden.
e) Dieser Anspruch ist - entgegen der Auffassung der Beklagten, die sich im
zweiten Rechtszug hilfsweise auf Verjährung berufen hatte- nicht verjährt.
Denn Bereicherungsansprüche, die dem Mieter im Hinblick auf seine
wertsteigernden Investitionen als Ausgleich dafür zustehen, dass der
Vermieter das Nutzungsrecht durch vorzeitige Vertragsbeendigung früher als
ursprünglich vereinbart zurückerhält, unterliegen nicht der kurzen
Verjährung des § 558 BGB a.F. (vgl. BGH, Urteil vom 14. Februar 1968 -
VIII ZR 2/66 - NJW 1968, 888 f.; Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 1180).
4. Zur Höhe ist die Bereicherungsklage aber nur teilweise schlüssig, nämlich
in Höhe der 238.585,77 € = 466.633,20 DM, hinsichtlich derer der Senat die
Revision angenommen hat.
Die Klägerin hat sich in erster Linie auf die vom Sachverständigen E.
ermittelte Steigerung des Verkehrswertes um 1,18 Mio. DM berufen. Dies
reicht zur Darlegung eines entsprechenden Bereicherungsanspruches nicht aus,
da die Bereicherung nur in der Steigerung des Ertragswertes besteht. Der
Klägerin oblag es daher, stattdessen darzulegen, wie viel mehr Miete die
Beklagte ab 1. Juni 1995 dank der Investitionen der Klägerin erzielt hat
(vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 539 Rdn. 8 m.N.)
oder zumindest hätte erzielen können.
Dieser Darlegungslast ist die Klägerin indessen nachgekommen. Sie hat sich
ersichtlich auf das Gutachten des Sachverständigen E. berufen und sich
dessen Ausführungen zu eigen gemacht, indem sie ihrer Forderung die von ihm
mit 1,18 Mio. DM ermittelte Wertsteigerung zugrunde gelegt und diesen Betrag
eingeklagt hat. Dabei hat sie sich - hilfsweise - auch ausdrücklich darauf
berufen, dass die Beklagte insoweit ungerechtfertigt bereichert sei, als sie
97 Monate früher als vorgesehen in den Genuss der wertsteigernden
Investitionen gekommen sei und in dieser Zeit die vom Sachverständigen
errechnete höhere Miete hätte erzielen können (S. 9 des Schriftsatzes vom
13. Dezember 2001).
Richtig ist zwar, dass der Sachverständige in seinem Gutachten zu dem
Ergebnis gelangt ist, um diesen Betrag sei der Verkehrswert des Objekts
gesteigert worden. Allerdings hat er den Verkehrswert mit Hilfe des
Ertragswertverfahrens ermittelt und ist so zu dem Zwischenergebnis gelangt,
dass der Ertragswert um 1,18 Mio. DM gesteigert worden sei und sich dies in
gleicher Höhe auf den Verkehrswert auswirke. Dabei ist er davon ausgegangen,
dass der mit dem Mietobjekt zu erzielende Reinertrag zum Stichtag 1. Juni
1995 ohne den Umbau - bei einer Nutzung als Möbellager - jährlich 45.181 DM
betrage, während nunmehr dank des Umbaus - bei einer Nutzung als Weinkeller
- jährlich 73.140 DM mehr, nämlich 118.321 DM zu erzielen seien. Dies
entspricht einer Steigerung um 6.095 DM monatlich.
Die auf die Zeit vom 1. Juni 1995 bis 1. Juli 2003 entfallende Bereicherung
der Beklagten würde sich demnach mit (97 Monate x 6.095 DM =) 591.215 DM
errechnen, wenn keine Abzinsung vorzunehmen wäre. Letzteres ist jedoch
erforderlich, so wie auch der Sachverständige den Ertragswert durch
Abzinsung errechnet hat, und zwar gemäß § 16 Abs. 3 der
Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 1998 (BGBl. I 2209) auf
der Grundlage einer 40-jährigen Restnutzungsdauer und eines Zinssatzes von
5,5 % p.a. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich indes, dass die
Höhe der Bereicherung der Beklagten nicht den gesamten Zeitraum der
möglichen Restnutzung umfasst, sondern auf die 97 Monate vom 1. Juni 1995
bis 1. Juli 2003 beschränkt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. November 1995 aaO
S. 1267). Gemäß § 16 Abs. 3 WertV ergibt sich dann für den Jahresbetrag von
73.140 DM bei einer Nutzungsdauer von 8 Jahren ein Vervielfältiger von 6,33,
bei 9 Jahren von 6,95. Für die Nutzungsdauer von 97 Monaten = 8 Jahren und
einem Monat hat der Senat diese Werte interpoliert: Vervielfältiger = 6,33 +
(6,95 - 6,33) : 12 = 6,33 + 0,05 = 6,38, so dass insgesamt eine Bereicherung
um 73.140 DM x 6,38 = 466.633,20 DM schlüssig dargelegt ist.
5. Ob diese zu erstatten ist, kann der Senat nicht selbst entscheiden, da
das Berufungsgericht zum Umfang der von der Klägerin behaupteten
Umbauinvestitionen und der dadurch herbeigeführten Ertragswertsteigerung -
aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat. Dies
wird es nachzuholen haben. Dabei wird das Berufungsgericht auch zu
berücksichtigen haben, dass der Rechtsvorgänger der Beklagten der Klägerin
bereits zu Beginn des Mietverhältnisses "wegen der Bauinvestitionen"
insgesamt (6 x 10.000 + 12 x 5.000 + 6 x 4.000 DM =) 144.000 DM Mietzins
nachgelassen hat; insoweit wird es zu prüfen haben, ob und gegebenenfalls in
welcher Höhe dieser Nachlass einen jetzt noch zu zahlenden
Bereicherungsausgleich mindert.
II. (weitergehender Zinsanspruch)
Zu Recht macht die Revision geltend, die Klägerin habe mit ihrer
Anschlussberufung nicht nur 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 verlangt,
sondern zusätzlich gestaffelte Zinsen zwischen 1 % und 6,5 % aus
unterschiedlichen Beträgen für unterschiedliche Zeiträume. Dies ergibt sich
aus der Sitzungsniederschrift vom 23. November 2001. Dem kann die
Revisionserwiderung nicht entgegenhalten, ausweislich des Tatbestandes des
Berufungsurteils habe die Klägerin überhaupt keine Zinsen verlangt. Insoweit
ist ihr Antrag im Tatbestand ersichtlich verkürzt wiedergegeben worden,
zumal das Berufungsgericht andernfalls nicht 4 % Zinsen auch auf die auf
Anschlussberufung weiter zugesprochenen 8.220 DM hätte zusprechen dürfen.
Da das Berufungsurteil hinsichtlich dieses Zinsanspruchs nicht mit Gründen
versehen ist, war es auch insoweit aufzuheben und die Sache an das
Oberlandesgericht zurückzuverweisen.
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