NJW 1990, 1658
LM § 459 BGB Nr. 98
MDR 1990, 105
JZ 1991, 257
BB 1990, 1021
DB 1990, 1911
WM 1990, 1344

Siehe auch die Anmerkung zu BGH NJW 1999,1404

1. Der in einem Jahr bei nur eingeschränkter Öffnungszeit erzielte Bierumsatz einer Gaststätte ist keine Eigenschaft des Grundstücks.
2. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen falscher Angaben bei Vertragsschluß über Umstände, die für den Abschluß von Bedeutung waren, aber nicht zur Beschaffenheit der Sache zählen (hier: Bierumsatz), verjährt in 30 Jahren.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 2. 5. 1984 verkauften die Bekl. an die Kl. ein - inzwischen versteigertes - Grundstück mit Gaststätte und Pension unter Ausschluß jeder Gewährleistung. Die Kl. hat behauptet, der bekl. Ehemann habe den von ihnen im letzten Jahr trotz eingeschränkter Öffnungszeiten der Gaststätte erzielten monatlichen Bierumsatz wider besseres Wissen mit 25 hl angegeben. Außerdem hätten die Bekl. vorhandene Feuchtigkeit im Haus arglistig verschwiegen. Die Kl. hat zuletzt beantragt, die Bekl. zu verurteilen, den gezahlten Kaufpreisanteil von 388700 DM nebst Zinsen zurückzuerstatten, die Zwangsvollstreckung aus der Kaufvertragsurkunde für unzulässig zu erklären und festzustellen, daß die Bekl. sich mit der Annahme des Angebots zur Rückübereignung des Grundstücks in Verzug befunden haben, hilfsweise, festzustellen, daß die Bekl. als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Kl. den Schaden zu ersetzen, der dieser entstanden ist, weil die Bekl. sich mit ihrer Rückzahlungsverpflichtung in Verzug befinden.
Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Die Revision der Kl. führte zur Zurückverweisung der Sache an das BerGer.

Aus den Gründen:

I. Das BerGer. unterstellt, der Bekl. habe - wahrheitswidrig - erklärt, er habe in der Vergangenheit monatlich 25 hl Bier umgesetzt. Es vertritt die Auffassung, ein hieraus hergeleiteter Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß sei gem. § 477 BGB verjährt. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II. Zutreffend geht das BerGer. allerdings davon aus, daß ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß wegen falscher Angabe des von den Bekl. im letzten Jahr erzielten Bierumsatzes nicht durch die Gewährleistungsvorschriften der §§ 459 ff. BGB ausgeschlossen ist. Denn die behauptete falsche Erklärung bezieht sich nicht auf eine Eigenschaft des verkauften Grundstücks, sondern auf einen anderen Umstand, der für den Kaufentschluß der Kl. von Bedeutung war. Die Bestimmungen der §§ 459 ff. BGB stellen nur insoweit eine abschließende Sonderregelung dar, als der Verkäufer über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes im Hinblick auf Fehler i. S. des § 459 I BGB oder Eigenschaften i. S. des § 459 II BGB fahrlässig falsche Angaben macht (Senat, NJW-RR 1988, 10; Hagen, Die neuere Rechtsprechung des BGH zum Grundstückskauf, WM Sonderbeil. Nr. 7/1989, s. 14). Der von dem Bekl. im letzten Jahr vor Vertragsabschluß erzielte Bierumsatz ist keine Eigenschaft des Kaufobjekts. Eigenschaften im Sinne des § 459 II BGB sind - neben der physischen Beschaffenheit - alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, welche die Beziehung der Sache zur Umwelt betreffen und wegen ihrer Art und Dauer die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache  beeinflussen (BGHZ 79, 183 (185) = NJW 1981, 864 = LM § 459 BGB Nr. 57; Senat, NJW-RR 1988, 348 = LM § 463 BGB Nr. 50 = WM 1988, 48 (51)). Umsatz- und Ertragsangaben stellen grundsätzlich keine zusicherungsfähigen Eigenschaften eines Unternehmens dar, wenn sie sich nicht über einen längeren, mehrjährigen Zeitraum erstrecken und deshalb keinen verläßlichen Anhalt für die Bewertung der Ertragsfähigkeit und damit für die Ermittlung des Wertes des Unternehmens geben (BGH, NJW-RR 1989, 306 = WM 1988, 1700 (1702); a. A. H. P. Westermann, in: MünchKomm, 2. Aufl., § 459 Rdnr. 50).
Dasselbe muß für den Bierumsatz einer Gaststätte gelten. Hat der Verkäufer die Gaststätte - wie hier - nur ein Jahr und auch nur in eingeschränktem Umfang betrieben, ist der in dieser Zeit erzielte monatliche Bierumsatz nicht geeignet, einen verläßlichen Anhalt für die Bewertung der Ertragsfähigkeit der Gaststätte und damit des Grundstücks zu geben. Er stellt keine zusicherungsfähige Eigenschaft des Grundstücks i. S. des § 459 II BGB dar. Da er für den Kaufentschluß der Kl. gleichwohl von Bedeutung war, mußte die hierüber abgegebene Erklärung richtig sein (Senat, NJW-RR 1988, 458 = WM 1988, 95 (96)). War dies nicht der Fall, so ist ein hierauf gestützter Anspruch aus culpa in contrahendo (BGH, NJW 1970, 653 (655) = LM § 276 (Fb) BGB Nr. 5) nicht verjährt. Ein solcher Anspruch verjährt gem. § 195 BGB erst nach 30 Jahren (Staudinger-Honsell, BGB, 12. Aufl., § 477 Rdnr. 13). § 477 BGB findet entgegen der Ansicht des BerGer. keine Anwendung. Zwar wird die Vorschrift in der Rechtsprechung und im Schrifttum teilweise auch für Ansprüche wegen  Verschuldens bei Vertragsschluß herangezogen (RGZ 129, 280 (282); BGHZ 79, 183 (187) = NJW 1981, 864 = LM § 459 BGB Nr. 57; Erman-Weitnauer, BGB, 8. Aufl., § 477 Rdnr. 3; Palandt-Putzo, BGB, 48. Aufl., § 477 Anm. 1d dd). Dies geschieht aber nur insoweit, als sich das Verschulden auf unrichtige Angaben über die Beschaffenheit der Kaufsache bezieht. Dann ist indessen bei fahrlässigen Falschangaben die Verschuldenshaftung aus Konkurrenzgründen ohnehin ausgeschlossen, und Fälle der Arglist nimmt § 477 BGB von der kurzen Verjährung aus. Betrifft das Verschulden dagegen Umstände, die nicht zur Beschaffenheit der Sache zählen, gleichwohl aber für den Kaufentschluß von Bedeutung waren, besteht zur vertraglichen Gewährleistungshaftung von vornherein kein sachlicher Zusammenhang. Damit ist auch für die Anwendung von § 477 BGB kein Raum. Die vom BerGer. angeführte Entscheidung BGHZ 88, 130 = NJW 1983, 2697 = LM § 477 BGB Nr. 39 steht dem nicht entgegen. Sie betrifft nicht einen Anspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß, sondern einen solchen wegen schuldhafter Verletzung einer selbständigen Nebenverpflichtung aus dem Kaufvertrag, und zwar zur Aufklärung über eine Eigenschaft der Kaufsache.
Nach alledem ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zwecks weiterer Feststellungen zu der behaupteten Erklärung über den monatlichen Bierumsatz an das BerGer. zurückzuverweisen, wobei der Senat von der Möglichkeit nach § 565 I S. 1 ZPO Gebrauch macht. Soweit das LG hierzu bereits Beweis erhoben hat, wird das BerGer. zu berücksichtigen haben, daß der Makler nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen der Kl. an dem fraglichen Gespräch nicht teilgenommen haben soll.