NJW 1991, 2416
LM § 558 BGB Nr. 45

s. Anm. zu BGHZ 77, 301

Die Rückgabe der Mietsache, an die § 558 II BGB den Beginn der kurzen Verjährungsfrist anknüpft, setzt grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, der durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (im Anschluß an BGHZ 98, 59 = NJW 1986, 2103 = LM § 558 BGB Nr. 34).

Der Bekl. und seine inzwischen von ihm geschiedene Ehefrau mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 4./10. 11. 1980 ab 1. 1. 1981 Gewerberäume zum Betrieb eines Altenheims im Hause des - im Lauf des Revisionsverfahrens verstorbenen, von seiner Ehefrau beerbten - früheren Kl. in B. Das Mietverhältnis sollte am 31. 12. 1985 enden, sich aber jeweils um ein Jahr verlängern, wenn nicht eine der Mietparteien spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widersprach. Der (Kalt-) Mietzins betrug seit dem 1. 1. 1985 monatlich 3200 DM (§ 3 Nr. 2  des Vertrages). Nach § 3 Nr. 6  des Mietvertrages übernahmen die Mieter die Schönheitsreparaturen. Nach § 18 des Vertrages hatten sie die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit in bezugsfertigem Zustand dem Vermieter zu übergeben. Die Ehefrau des Bekl. betrieb in den Mieträumen ein Seniorenheim; der Bekl. war aufgrund eines Ehegattenarbeitsvertrages bei ihr angestellt. Im Zuge des Scheidungsverfahrens kündigte die Ehefrau im Januar 1983 das Arbeitsverhältnis und erteilte dem Bekl. Hausverbot. Dieser betrat die Mieträume seither nicht mehr. Mit Schreiben vom 27. 1. 1983 ließ er dem Vermieter durch seinen Prozeßbevollmächtigten mitteilen, er widerrufe aus gegebenem Anlaß die seiner Ehefrau in dem Mietvertrag erteilte Vollmacht zur Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen, die das Mietverhältnis beträfen. Darauf fragte der Vermieter unter dem 31. 1. 1983 an, ob das Schreiben vom 21. (richtig: 27.) 1. 1983 als Kündigung  auszulegen sei. Hierzu gab der Bekl. keine weitere Erklärung ab. Mit Schreiben vom 28. 9. 1987, das die Unterschriften des Bekl. und seiner geschiedenen Ehefrau trägt, kündigten diese das Mietverhältnis zum 31. 12. 1987. Im Hinblick auf die bevorstehende Beendigung des Mietverhältnisses besichtigte der Verwalter des Vermieters am 7. 10. 1987 die Mieträume und stellte dabei fest, daß die laufenden Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt waren, die Räume vielmehr erhebliche Mängel u. a. an Decken, Wänden, Fenstern, Heizkörpern und Fußböden aufwiesen; insbesondere waren Tapezierung, Anstrich und Lackierung schadhaft. Der Vermieter forderte die Mieter daraufhin mit Schreiben vom 8. 10. 1987 unter Fristsetzung bis zum 30. 11. 1987 mit Ablehnungsandrohung zur Behebung der Mängel und Ausführung der Schönheitsreparaturen auf. Er behielt sich eine Verlängerung der Ablehnungsfrist vor. Am 6. 11. 1987 wiederholte der Verwalter die Aufforderung und setzte zugleich eine Nachfrist bis zum 5. 12. 1987 mit der Androhung, danach die Ausführung der Arbeiten (Erfüllung) abzulehnen und auf Schadensersatz zu bestehen. Da die Arbeiten innerhalb der gesetzten Frist nicht ausgeführt wurden, beantragte der Vermieter mit Schriftsatz vom 13. 12. 1987 bei dem AG ein Beweissicherungsverfahren. Durch Beschluß vom 22. 12. 1987 wurde antragsgemäß der Sachverständige Z mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Dieser besichtigte die Räume am 15. 1. 1988 und gab unter dem 14. 3. 1988 ein Gutachten ab, in welchem er die Kosten für die erforderlichen Schönheitsreparaturen auf 58594,30 DM zuzüglich Mehrwertsteuer (brutto: 66797,50 DM) bezifferte. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses (am 31. 12. 1987) waren die Schlüssel zu den Mieträumen in den Briefkasten des Hauswarts  eingeworfen worden, der sie am Montag, dem 4. 1. 1988, fand und dem Kl. übergab. Mit der am 28. 6. 1988 eingereichten, am 4. 8. 1988 zugestellten Klage hat der Vermieter den Bekl. - gesamtschuldnerisch haftend mit der anderweitig in Anspruch genommenen geschiedenen Ehefrau - auf Schadensersatz wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen und auf Mietzinsausfall für drei Monate in Anspruch genommen.
Das LG hat der Klage wegen Mietausfalls für die Monate Januar und Februar 1988 in Höhe von 6400 DM mit der Begründung stattgegeben, vor Februar 1988 seien die gemieteten Räume nicht vollständig geräumt gewesen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen, weil Schadensersatzansprüche wegen der Schäden an den Räumen und wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und darauf beruhender Nichtvermietbarkeit des Mietobjekts verjährt seien. Die Berufung des Vermieters gegen dieses Urteil hat das KG zurückgewiesen. Die Revision der Kl. hatte Erfolg.

Aus den Gründen:

II. ... Die Kl. nimmt den Bekl. zu Recht auf Schadensersatz (§ 326 I 2 BGB) in der begehrten Höhe in Anspruch.
1.a) Nach dem Mietvertrag waren die Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Sie hatten die Mieträume also während der Mietzeit jeweils entsprechend dem Grad der Abnutzung renovieren zu lassen (vgl. Wolf-Eckert, Hdb. d. gewerblichen Miet-, Pacht- und LeasingR, 6. Aufl., Rdnr. 136). Außerdem waren die Mieter vertraglich verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben. Diese Klausel bedeutet an sich nicht, daß der Mieter bei Auszug stets das Mietobjekt vollständig instand zu setzen hat. Vielmehr ist der Zweck der Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter erreicht und seiner daraus folgenden Verpflichtung genügt, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Lage ist, dem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Dazu brauchen sie nicht neu hergerichtet zu sein. Steht jedoch fest, daß sich die Mieträume aufgrund natürlichen Verschleißes - bei übermäßig starker Abnutzung ohnehin - in einem zur Weitervermietung ungeeigneten Zustand befinden, so sind Schönheitsreparaturen fällig. Folglich hat der Mieter diese bei Auszug durchführen zu lassen, ohne daß es darauf ankommt, wann er zuletzt renoviert hat (BGH, WM 1982, 333 (334) m. w. Nachw.). Zieht der Mieter in einem solchen Fall aus, ohne die fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, so macht er sich grundsätzlich schadensersatzpflichtig (Wolf-Eckert, Rdnr. 138).
b) Das ist hier der Fall. Nach dem - durch das Beweissicherungsgutachten bekräftigten - Klagevortrag befanden sich die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem zur Weitervermietung ungeeigneten Zustand, weil erhebliche Schönheitsreparaturen als Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich waren. Dem ist der Bekl. nicht entgegengetreten.
2. Die Voraussetzungen für die Umwandlung des hiernach zunächst auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen gerichteten Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung nach § 326 BGB (BGH, WM 1982, 333 (334); Wolf-Eckert, Rdnrn. 138, 322, 323) sind ebenfalls erfüllt.
a) Mit der Vertragsbeendigung am 31. 12. 1987 sind die Mieter mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen in Verzug geraten (vgl. BGH, WM 1982, 333 (334)). Der Vermieter hatte ihnen zwar in den Schreiben vom 8. 10. und vom 6. 11. 1987 hierzu eine Frist zum 30. 11. bzw. 5. 12. 1987 gesetzt. Diese Fristsetzung war jedoch unwirksam. Denn die Verpflichtung der Mieter bezog sich nicht auf eine periodische Durchführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses gem. § 3 Nr. 6  des Mietvertrages. Sie betraf vielmehr, nachdem das Mietverhältnis bereits gekündigt war, die Rückgabe der Mietsache nach dessen Beendigung in bezugsfertigem Zustand gem. § 18 des Mietvertrages. Zur Erfüllung dieser vertraglich übernommenen Verpflichtung waren die Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31. 12. 1987 berechtigt. Vor diesem Zeitpunkt konnte sie demgemäß mit der Erfüllung der Verpflichtung nicht in Verzug geraten.
Nach § 326 I 2 BGB ist ein auf der Nichterfüllung einer Vertragspflicht des Mieters beruhender Schadensersatzanspruch zwar grundsätzlich davon abhängig, daß der Vermieter dem in Verzug befindlichen Mieter eine angemessene Nachfrist mit Ablehnungsandrohung setzt. Fristsetzung und Ablehnungsandrohung sind jedoch entbehrlich, wenn der Mieter bereits ernsthaft und endgültig die Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat (Wolf-Eckert, Rdnr. 323). Eine solche endgültige Erfüllungsverweigerung kann angenommen werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, daß er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Mietobjekt bei Vertragsende räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben (BGH, WM 1982, 333 (335)). Steht damit fest, daß der Mieter seine geschuldete Leistung nicht erbringen wird, wäre eine nochmalige Mahnung und Fristsetzung eine überflüssige Förmelei. Der Vermieter ist dann vielmehr gehalten, im Interesse der ihm obliegenden Schadensminderungspflicht ohne Zeitverlust dafür zu sorgen, daß die Räume in einen bezugsgeeigneten Zustand versetzt werden (BGH, WM 1982, 333 (335)).
b) Eine solche Situation ist hier gegeben. Obwohl die Mieter mit den Schreiben vom 8. 10. und vom 6. 11. 1987 ausführlich auf die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen und der Arbeiten zur "Wiederherstellung des Sollzustandes der Mieträume" (vgl. § 18 des Mietvertrages) hingewiesen worden sind, haben sie das Mietobjekt zurückgelassen, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Durchführung der Schönheitsreparaturen zu treffen. Damit war der Vermieter berechtigt, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen selbst durchführen zu lassen und die Kosten von den Mietern ersetzt zu verlangen. Da der Bekl. zur Schadenshöhe keine Einwände erhoben hat, ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 67346,66 DM hiernach begründet.
3. Die Schadensersatzverpflichtung der Mieter umfaßt auch den Mietzinsausfall, der dem Vermieter infolge des nicht vertragsgerechten Zustandes der Mieträume entstanden ist (vgl. BGH, WM 1982, 333 (335)). (Wird dargelegt.)
4. Die Kl. nimmt zu Recht neben der geschiedenen Ehefrau des Bekl. auch diesen selbst in Anspruch, ohne damit gegen Treu und Glauben zu verstoßen.
Der Bekl. war nach dem Mietvertrag ebenso wie seine frühere Ehefrau Mieter der Räume. Aus diesem Grund haftet er dem Vermieter auch seinerseits für die Verletzung der Vertragspflicht zur Rückgabe des Mietobjekts in einem bezugsgeeigneten Zustand. Daß er die Mieträume seit 1983 nicht mehr betreten hat und daher seitdem keinen Einfluß auf ihre Instandhaltung hatte, schließt seine Haftung nicht aus. Er hatte die Möglichkeit, nach dem Schreiben des Kl. vom 31. 1. 1983, auf eine Kündigung und Auflösung des Mietverhältnisses hinzuwirken. Ebenso lag es bei ihm, seine geschiedene Ehefrau rechtzeitig vor dem 31. 12. 1985 zur gemeinsamen Kündigung des Mietvertrages zu veranlassen (vgl. dazu Wolf-Eckert, Rdnr. 253). Da das nicht geschehen ist, treffen ihn im Verhältnis zu dem Vermieter nunmehr nach der Beendigung des Mietverhältnisses am 31. 12. 1987 die vertraglichen und gesetzlichen Mieterverpflichtungen. Ob und inwieweit er von seiner geschiedenen Ehefrau Freistellung von der ihn treffenden Schadensersatzpflicht erreichen kann, hat auf den Klageanspruch keinen Einfluß.
5. Der geltend gemachte Anspruch ist entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht verjährt.
a) Da der Schadensersatzanspruch nach § 326 BGB, wie oben unter 1 und 2 dargelegt, erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses am 31. 12. 1987 entstanden und fällig geworden ist, konnte seine Verjährung jedenfalls nicht vor diesem Zeitpunkt beginnen (§ 198 BGB, vgl. BGHZ 53, 222 (225) = NJW 1970, 938 = LM § 196 BGB Nr. 21; BGHZ 55, 340 (341, 342) = NJW 1971, 979 = LM § 198 BGB Nr. 7). Sie ist demgemäß nicht vor Ende Juni 1988 eingetreten (§ 558 BGB; vgl. hierzu BGH, NJW 1968, 2241 = LM § 558 BGB Nr. 13).
Mit Einreichung der Klage am 28. 6. 1988 wurde die Verjährung rechtzeitig unterbrochen (§ 209 BGB, § 253 i. V. mit § 270 III ZPO). Zwar wurde die Klage dem Bekl. erst am 4. 8. 1988 zugestellt. Diese Zustellung erfolgte jedoch noch "demnächst" i. S. von § 270 III ZPO; denn die aufgetretenen Zustellungsverzögerungen waren nicht von dem Kl. zu verantworten und lagen außerhalb seines Einflußbereichs (vgl. dazu BGH, NJW 1987, 255 = LM § 12 VVG Nr. 37; BGHRZPOO § 270 Abs. 3, demnächst 1 und 4; Senat, BGHRZPOO § 270 Abs. 3, demnächst 2). Der Klageschrift war ein Postscheck für die Gerichtskosten beigefügt, nach dessen Einlösung der Richter am 13. 7. 1988 die Terminsverfügung erließ. Daß die Zustellung erst am 4. 8. 1988 erfolgte, beruht darauf, daß die Geschäftsstelle erst am 29. 7. 1988 die Ladung verfügte. Die Verzögerung trat damit im organisatorischen Bereich des Gerichts auf und ist dem Kl. mithin nicht zuzurechnen.
b) Auch wenn der erhobene Anspruch als Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mieträume infolge Verletzung der Sorgfalts- und Obhutspflichten der Mieter - also wegen vertragswidrigen Gebrauchs (vgl. § 548 BGB) - zu behandeln (vgl. dazu Wolf-Eckert, Rdnr. 322) und als solcher bereits vor der Beendigung des Mietverhältnisses am 31. 12. 1987 entstanden wäre, wäre er gleichwohl nicht verjährt. Seine Verjährung hätte dann mit dem Zeitpunkt begonnen, in welchem der Vermieter die Mieträume "zurückerhielt" (§ 558 II BGB). Das war indessen nicht vor dem 4. 1. 1988 der Fall.
aa) Das KG hat es für den Beginn der Verjährungsfrist nach § 558 BGB ausreichen lassen, daß sich der Vermieter jedenfalls im Dezember 1987 ungestört die erforderliche Kenntnis vom Zustand der Mieträume habe verschaffen können. Er habe nämlich aufgrund einer ungestörten und gründlichen Besichtigung der Räume am 10. 12. 1987, als die frühere Ehefrau des Bekl. im Räumen begriffen gewesen sei, bereits im Dezember 1987 einen umfassenden Beweissicherungsantrag stellen können. Dies habe ersichtlich auf einer genauen Kenntnis des Zustandes der Mieträume beruht, die sich nur aufgrund ihrer ungestörten Besichtigung und Untersuchung habe ergeben können. An die damit eröffnete Möglichkeit, Kenntnis von dem Zustand der Mietsache zu erlangen, werde - im Interesse einer möglichst schnellen Abwicklung des Mietverhältnisses - der Beginn der kurzen Verjährungsfrist nach § 558 II BGB geknüpft. Unter diesen Umständen sei ein Schadensersatzanspruch aus § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gem. § 558 BGB bei Klageeinreichung am 28. 6. 1988 bereits verjährt gewesen.
bb) Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der BGH hat zwar entschieden, daß das Zurückerhalten der Mietsache i. S. von § 558 II BGB nicht stets deren endgültige Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt, sondern unter bestimmten Umständen auch bei fortbestehendem Mietverhältnis dann angenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen (BGH, NJW 1968, 2241 = LM § 558 BGB Nr. 13; BGHZ 98, 59 (62 ff.) = NJW 1986, 2103 = LM § 558 BGB Nr. 34; WM 1987, 596 (597) = LM § 558 BGB Nr. 36). Dabei ist in den Entscheidungen vom 2. 10. 1968 (NJW 1968, 2241) und vom 4. 2. 1987 (LM § 558 BGB Nr. 36) jedenfalls verlangt worden, daß der Vermieter "freien Zutritt" zu der Mietsache gehabt hat; in dem Urteil vom 14. 5. 1986 (BGHZ 98, 59 = NJW 1986, 2103) hat der BGH darauf abgestellt, ob der Vermieter durch "Inbesitznahme des Mietobjekts" in die Lage versetzt  worden ist, sich "ungestört" ein umfassendes Bild von Beschädigungen am Mietobjekt zu machen. Dies hält auch der erkennende Senat im Interesse der Rechtsklarheit für unumgänglich erforderlich. Nach dem Sinn und Zweck des § 558 II BGB erfordert die Rückgabe der Mietsache, an die die Vorschrift den Beginn der kurzen Verjährungsfrist anknüpft, grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters, der durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden soll, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, das Mietobjekt seinerseits in Besitz zu nehmen, sondern nur während des Besitzes des Mieters einen von diesem gestatteten - damit aber gerade nicht "freien" - Zutritt erhält, um sich, wie hier, in den Mieträumen umzusehen.
Bevor der Vermieter die vermieteten Räume nicht (wieder) in Besitz nehmen konnte, hat er sie demnach noch nicht zurückerhalten. Hierfür reichte es entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht aus, daß er sich eine Kenntnis vom Zustand der Räume verschaffen konnte, die ihn in die Lage versetzte, Ansprüche geltend zu machen. Die von dem Mieter gestattete bloße Besichtigung der noch von diesem genutzten und mit Teilen seiner Einrichtung versehenen Mieträume verschaffte ihm keinen auf eigener Herrschaft beruhenden "freien Zutritt" zu der Mietsache und erlaubte es ihm noch nicht, sich im Sinne der wiedergegebenen Rechtsprechung "ungestört" ein Bild von ihrem Zustand zu machen. Die Rückgabe der Mietsache i. S. des § 558 II BGB vollzog sich vielmehr unter den hier gegebenen Umständen erst am 4. 1. 1988, als die Schlüssel zu den Mieträumen wieder in den Besitz des Vermieters gelangten.