Wissenszurechnung beim
Verkauf einer mangelhaften Sache (analog) § 166 BGB: Zurechnung des Wissens
eines Stellvertreters, der im Namen des Verkäufers einen Dritten mit
Verkaufsverhandlungen beauftragt (Wissenszurechnung "kraft
Aufgabenübertragung")
BGH, Urt. v. 14. Mai 2004 -
V ZR 120/03 - OLG Oldenburg
Fundstelle:
NJW-RR 2004, 1196
Amtl. Leitsatz:
a) Beauftragt der Verkäufer einen Makler mit den
Vertragsverhandlungen, ist es ihm als eigenes Verschulden gegenüber dem
Käufer anzurechnen, wenn er den Makler nicht über die Umstände informiert,
die dem Käufer zu offenbaren sind.
b) Dem Verkäufer ist das Wissen seines Vertreters, der in seinem Namen den
Makler mit den Kaufverhandlungen beauftragt, im Verhältnis zu dem Käufer
nicht zuzurechnen; anderes gilt, wenn der Vertreter die Angelegenheiten des
Verkäufers, sei es allgemein, sei es für den Verkaufsfall, in eigener
Verantwortlichkeit zu erledigen und die dabei erlangten Informationen zur
Kenntnis zu nehmen und weiterzugeben hat.
c) Dem Käufer, der die Einbuße aus einem Weiterverkauf als Schadensersatz
statt der Leistung wegen Verschweigens eines Fehlers geltend macht, kann
nicht entgegengehalten werden, der Fehler sei für den Weiterverkauf nicht
ursächlich gewesen.
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 9. September 2000 kauften die Kläger von dem
verstorbenen Ehemann der Beklagten (Erblasser) ein Hausgrundstück. Der
Kaufvertrag wurde von einem Makler im Namen des Erblassers abgeschlossen und
von diesem genehmigt. Der Makler war von dem Sohn des Erblassers (und der
Beklagten) aufgrund einer von diesem erteilten Vollmacht beauftragt worden.
Die Kläger haben mit der Behauptung, der Verkäufer habe ihnen einen
Holzbockbefall des Hauses verschwiegen, Schadensersatz verlangt und zwar die
Zurückzahlung des Kaufpreises von 270.000 DM Zug um Zug gegen Rückgabe und
Rückübertragung des Grundstücks sowie (u.a.) die Feststellung beantragt, daß
die Beklagte verpflichtet ist, die Kosten der Rückübertragung zu tragen
(bzw. die Kläger hiervon freizustellen) und eine Vorfälligkeitsentschädigung
aus der Kaufpreisfinanzierung zu erstatten. Die Klage ist vor dem
Landgericht ohne Erfolg geblieben. Im Berufungsrechtszug haben die Kläger,
nachdem sie das Grundstück an Dritte verkauft hatten, Zahlung von 66.467,94
€ (=130.000 DM) verlangt. Der Schadensbetrag setzt sich, unter Abzug des
Wertes der Nutzung des Hauses, zusammen aus der Kaufpreisdifferenz von
60.000 DM, Vertrags- und Vollzugskosten, Grunderwerbssteuer, Maklergebühr,
Umzugskosten und Abstandssumme an den bisherigen Mieter, insgesamt 30.596,95
DM, Kosten für neue Möbel und Arbeiten an dem Haus in Höhe von 20.653,24 DM
sowie einem Zinsschaden von 28.066,67 DM. Die Kläger haben behauptet, der
Verkäufer sei geschäftsunfähig gewesen und sie hätten den Kauf wegen
Täuschung über den Holzbockbefall angefochten. Das Oberlandesgericht hat die
Beklagte unter Zurückweisung des weitergehenden Antrags zur Zahlung von
7.669,37 € nebst Zinsen verurteilt.
Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger den
Berufungsantrag, soweit er erfolglos geblieben ist, weiter. Die Beklagte
beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I. Das
Berufungsgericht bejaht einen Anspruch der Kläger aus § 463 Satz 2 BGB a.F.
Der Sohn des Erblassers, der für diesen "die Kaufvertragsverhandlungen
geführt und dazu den Makler unterrichtet" habe, habe es unterlassen, den
Makler darauf hinzuweisen, daß die Dachsparren mit Holzbock befallen sein
könnten. Dem Sohn sei bekannt gewesen, daß die Stufe einer zum Dachboden
führenden Treppe wegen Holzbockbefalls eingebrochen gewesen sei; nach seiner
Aussage als Zeuge seien auch die Sparren des Dachgeschosses mit einem
Holzschutzmittel behandelt worden. Selbst wenn sich daraus nicht die
Kenntnis des Holzbockbefalls ergebe, so sei dem Sohn doch die Gefahr eines
solchen Befalls bekannt gewesen. Hiervon hätte er den Makler, der "im Namen
des Ehemanns der Beklagten die Kaufverhandlungen mit den Klägern geführt
habe", unterrichten müssen. Die Kläger könnten Ersatz der zur Beseitigung
des Holzbockbefalls erforderlichen Aufwendungen verlangen, die nach einem
eingeholten Sachverständigengutachten 7.699,73 € (15.000 DM) betrügen.
Ersatz weiterer Schäden stehe den Klägern nicht zu, denn sie seien nicht
durch die Täuschung verursacht. Das Berufungsgericht sei nicht davon
überzeugt, daß der Holzbockbefall ursächlich für den Weiterverkauf des
Hauses und die Rückkehr der Kläger in ihre alte Wohnung gewesen sei.
Angesichts der Schadenshöhe von 15.000 DM widerspreche dies der Vernunft.
Eine akute Gefahr für den Bestand des Hauses habe nicht bestanden. Die
Behauptung der Beklagten, die Kläger hätten sich von Kaufreue leiten lassen,
sei viel naheliegender.
Dies hält
der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
II. Zu Recht
rügt die Revision, daß das Berufungsgericht den Vortrag der Kläger, sie
hätten den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten,
unberücksichtigt gelassen hat (§ 537 ZPO a.F.). Die Kläger hatten die
Anträge in ihrer ursprünglichen Fassung und nach der Weiterveräußerung des
Grundstücks den verbliebenen Zahlungsantrag über 130.000 DM zwar auf
Schadensersatz wegen Nichterfüllung gestützt; dies haben sie in der
Verhandlung vom 27. Mai 2002 ausdrücklich zu Protokoll gegeben und, nachdem
das Berufungsgericht den reduzierten Antrag am 12. August 2002 unter dem
Gesichtspunkt des "kleinen Schadensersatzes" gewürdigt hatte, nicht in Frage
gestellt. Mit dem die Schlußverhandlung vorbereitenden Schriftsatz vom 28.
Januar 2003 haben die Kläger aber erstmals (in eindeutiger Weise) die
Behauptung aufgestellt, sie hätten den Kauf angefochten. Auf der
Nichtbeachtung dieses Vortrags beruht das Berufungsurteil, soweit es zum
Nachteil der Kläger ergangen ist. Denn der in Frage kommende Anspruch aus
ungerechtfertigter Bereicherung wäre über den Reparaturaufwand von 7.699,73
€, den das Berufungsgericht unter dem Gesichtspunkt des § 463 Satz 2 BGB a.F.
zugesprochen hat, hinausgegangen. In den Bereicherungsausgleich nach
Scheitern des gegenseitigen Vertrags wäre jedenfalls der von der Beklagten
erlangte Kaufpreis von 270.000 DM eingegangen. Für die Revision ist davon
auszugehen, daß er im Wege der Saldierung nicht auf 15.000 DM (7.699,73 €)
gekürzt worden wäre.
Das Berufungsgericht wird bei der neuen Verhandlung und Entscheidung zu
klären haben, in welcher Reihenfolge die Kläger die bei Gültigkeit des Kaufs
und bei seiner Ungültigkeit in Frage kommenden Ansprüche zur Entscheidung
stellen. Das Verfahrensrecht hindert die Kläger nicht daran, bei der hier in
Frage kommenden eventuellen Klagehäufung die verschiedenen Ansprüche auch
mit sich gegenseitig widersprechendem Vortrag zu begründen (BGHZ 19, 390;
Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 260 Rdn. 4 m.w.N.). Die prozessuale
Wahrheitspflicht (§ 138 Abs. 1 ZPO) wird dadurch nicht berührt. Nicht
vorzuwerfen ist dem Berufungsgericht dagegen, abweichend von der Revision,
daß es sich mit der Behauptung, der Erblasser sei geschäftsunfähig gewesen,
nicht befaßt hat. Diese in der Berufungsbegründung ohne Klarstellung des
Verhältnisses zu dem weiter verfolgten vertraglichen Schadensersatzanspruch
aufgestellte Behauptung haben die Kläger, wie sich aus dem dargestellten
weiteren Verfahrensablauf ergibt, fallen gelassen und auch im Schriftsatz
vom 28. Januar 2003 nicht wieder aufgegriffen.
III. 1. Im
weiteren Verfahren wird das Berufungsgericht zu beachten haben, daß ein
Schadensersatzanspruch nicht nur nach § 463 Satz 2 BGB a.F., sondern,
unabhängig davon, ob der Vertrag angefochten wurde, auch ein Anspruch auf
Ersatz des Vertrauensschadens wegen vorsätzlichen Verschuldens in Frage
kommt (Senat, Urt. v. 3. Juli 1992, V ZR 97/91, NJW
1992, 2564). Beide Ansprüche setzen voraus, daß sich der Erblasser das
Verschweigen des Fehlers durch dessen Sohn zurechnen lassen muß. Das
Berufungsgericht hat dies für den Anspruch aus § 463 Satz 2 BGB a.F. ohne
nähere Begründung bejaht. Dies könnte, wie die Beklagte zu Recht rügt
(Gegenrüge), keinen Bestand haben.
a) Nach den tatbestandlichen Feststellungen in den Entscheidungsgründen des
Berufungsurteils (BGH, Urt. v. 19. Mai 1998, XI ZR 216/97, BGHR ZPO § 314,
Feststellungen 3), der Sohn habe die Verhandlungen mit den Klägern geführt,
wäre der Punkt allerdings unproblematisch. Dem Erblasser wäre die
Kenntnis des Sohnes als seines Verhandlungsgehilfen zuzurechnen (Senatsurt.
v. 8. November 1991, V ZR 260/90, WM 1992, 441). Die Feststellung entfaltet
indessen nicht die Beweiskraft des § 314 ZPO, denn sie steht in Widerspruch
zu der weiteren Feststellung, die Kaufverhandlungen mit den Klägern habe der
Makler im Namen des Erblassers geführt (BGH, Urt. v. 9. Dezember 1987, IVa
ZR 155/86, BGHR ZPO § 314, Widersprüchlichkeit 1). Die Revision kann sich
deshalb nur auf den allgemein in bezug genommenen tatsächlichen Vortrag der
Kläger stützen. Danach wurden die Verhandlungen, wie es auch die Beklagte
vorträgt, von dem Makler geführt. Aber auch dieser Sachverhalt rechtfertigt,
unter Berücksichtigung des weiteren Vorbringens der Kläger, die
Wissenszurechnung. Die Kläger haben vorgetragen, der Erblasser sei aufgrund
einer Erkrankung (Parkinson'sche Krankheit) seit längerer Zeit an den
Rollstuhl gefesselt gewesen. Der Sohn habe die Regelung aller
Angelegenheiten des Erblassers, einschließlich des Grundstücksverkaufs an
die Kläger, übernommen gehabt. Der Erblasser selbst habe sich um nichts mehr
gekümmert.
War dem so, so sind im Verhältnis des Erblassers zu den Klägern die
Voraussetzungen der Zurechnung des Wissens des Sohnes um den Mangel
entsprechend § 166 BGB erfüllt. Die Haftung des Verkäufers nach § 463
Satz 2 BGB a.F. bildet nach der Rechtsprechung des Senats einen auf das
Erfüllungsinteresse gerichteten Fall des Verschuldens bei Vertragsschluß (BGHZ
60, 319, 321). Führt der Verkäufer die Vertragsverhandlungen nicht selbst,
sondern überläßt sie einem Dritten (hier dem Makler), so haftet er
einerseits für Verstöße gegen vorvertragliche Aufklärungspflichten, die sich
der Dritte zu Schulden kommen läßt (Senatsurt. v. 8. November 1991, aaO),
andererseits ist es ihm aber auch als eigenes Verschulden anzurechnen, wenn
er den Dritten nicht über die Umstände informiert, die dem Käufer zu
offenbaren sind. Bedient sich der Verkäufer, wie hier, bei der Erteilung
des Verkaufsauftrags an den Dritten eines Vertreters (Sohn), so hat er sich
dessen Kenntnis im Verhältnis zum Empfänger der Willenserklärung (Makler) in
unmittelbarer Anwendung des § 166 BGB zurechnen zu lassen. Hierauf
kommt es aber im Streitfalle nicht an. Die Frage ist, ob sich der Erblasser
die Kenntnis des Sohnes im Verhältnis zu den Klägern, denen gegenüber der
Sohn keine rechtsgeschäftlichen oder sonstigen Erklärungen abgegeben hat,
zurechnen lassen muß. Dies ist der Fall, wenn der Sohn dazu berufen war, im
Rechtsverkehr als Repräsentant des Erblassers die anfallenden Aufgaben in
eigener Verantwortlichkeit zu erledigen und die dabei erlangten
Informationen zur Kenntnis zu nehmen und weiter zu geben. Der Erblasser muß
sich dann im Verhältnis zu den Klägern so behandeln lassen, als hätte er
selbst den Makler beauftragt und dabei die Information unterlassen. Nach dem
Vorbringen der Kläger sind diese Voraussetzungen erfüllt (§ 166 BGB
entspr.).
Der Gesichtspunkt der Aufgabenübertragung kommt als Grundlage der
Wissenszurechnung nicht nur dann in Frage, wenn sie für den Einzelfall (BGHZ
83, 293; Senatsurt. v. 8. November 1991, aaO) erfolgt; auch eine allgemeine
Aufgabenüberlassung kann Anlaß für die Zurechnung sein. Der Senat hat
sich hierauf für die Wissenszurechnung im Bereich öffentlich rechtlicher
Organisationen (BGHZ 109, 327: Bürgermeister; BGHZ 117, 104, 106:
Gemeindebediensteter unterhalb der Organebene) gestützt. Die Zurechnung
kraft allgemeiner Aufgabenübertragung ist aber nicht an das Vorliegen einer
Organisation geknüpft. Auch der als Einzelperson ohne, etwa kaufmännische,
Organisationspflichten im Rechtsverkehr Auftretende kann zu dessen Schutz
gehalten sein, sich das Wissen eines Dritten, der seine Angelegenheiten an
seiner Stelle und mit seinem Willen dauernd erledigt, zurechnen zu lassen.
So wenig wie in seinem ursprünglichen Anwendungsbereich ist § 166 BGB bei
seiner entsprechenden Heranziehung an eine bestimmte Organisation des
Geschäftsherrn geknüpft. Der Gesichtspunkt der arbeitsteiligen Organisation
als Zurechnungsgrund (BGHZ 132, 30) ergänzt oder ersetzt den Ansatzpunkt der
Aufgabenzuweisung für den von ihm erfaßten Bereich (juristische Personen und
Organisationen). Außerhalb dieses Bereichs vermag er den Anknüpfungspunkt
der eigenverantwortlichen Aufgabenübertragung nicht zu verdrängen.
b) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Zurechnung des Wissens des Sohnes
hält indessen der Gegenrüge der Beklagten, dieser habe lediglich den Auftrag
gehabt, den Maklervertrag abzuschließen, im übrigen habe der Erblasser seine
Angelegenheiten selbst geregelt, nicht stand. Hat sich die Rolle des Sohnes
auf die Beauftragung des Maklers beschränkt, so ist sein Wissen dem
Erblasser nicht zuzurechnen (vorstehend a).
2. Soweit
sich das Berufungsgericht erneut mit dem Anspruch aus § 463 Satz 2 BGB a.F.
zu befassen hat, kann es den über 7.699,73 € hinausgehenden Antrag nicht mit
der bisherigen Begründung abweisen. Die Schlüsse, die das Berufungsurteil
aus den von ihm angenommenen Motiven des Weiterverkaufs (Kaufreue) zieht,
vermögen den Anspruch nicht auf den zugesprochenen Betrag zu begrenzen.
a) Der Schadensersatzanspruch nach § 463 Satz 2 BGB a.F. ist, anders als der
daneben bestehende Anspruch auf Ersatz des Vertrauensinteresses wegen
Verschuldens bei Vertragsschluß (Senat, Urt. v. 3.
Juli 1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564), nicht darauf gerichtet, den
Käufer so zu stellen, wie wenn der Fehler offenbart worden wäre. Der Käufer
ist vielmehr so zu behandeln, wie wenn der Fehler nicht vorgelegen hätte.
Dem Tatbestand liegt zwar die gesetzliche Vermutung zugrunde, daß die
Täuschung für den Vertragsschluß ursächlich wurde (Senatsurt. v. 7. Juli
1989, V ZR 21/88, WM 1989, 1735), ist es dem Käufer aber nicht gelungen,
diese zu widerlegen, ist der Haftungsumfang mit derjenigen bei Zusicherung
(§ 463 Satz 1 BGB) identisch. Denn für den Fall des Verschweigens eines
Mangels gilt nach § 463 Satz 2 BGB a.F. "das gleiche". Der Umfang des
Schadensersatzanspruchs der Kläger ist mithin unabhängig davon, ob das
Verschweigen des Fehlers für den Kaufabschluß selbst oder, worauf sich das
Berufungsgericht stützt, für deren Entschluß, das Grundstück weiter zu
verkaufen, ursächlich war. Maßgeblich ist vielmehr der Ursachenzusammenhang
zwischen dem Fehler und den Schadenspositionen, die Gegenstand des Anspruchs
sind (für den Fall des § 463 Satz 2 BGB a.F.: Senatsurt. v. 3. März 1995, V
ZR 43/94, WM 1995, 849). Er kennzeichnet das Erfüllungsinteresse der Käufer.
b) Die Kläger haben, wie sich aus dem Prozeßverlauf (oben zu 1) ergibt, nach
dem Verkauf des Anwesens den "kleinen Schadensersatz" gewählt. Dies stand
ihnen (auch), ohne daß hierzu die Zustimmung der Beklagten nach § 263 ZPO
erforderlich gewesen wäre (BGH, Urt. v. 9. Oktober 1991, VIII ZR 88/90, NJW
1992, 566), frei; ob sie, worauf die Revision abhebt, unbeschadet des
Weiterverkaufs den durch die Nichterfüllung des ganzen Vertrags entstandenen
Schaden ("großer Schadensersatz") hätten geltend machen können, kann
dahinstehen. Der Schadensersatzanspruch erfaßt die Kaufpreisdifferenz aus
dem Weiterverkauf (60.000 €) und unter dem Gesichtspunkt der
Rentabilitätsvermutung (Senat BGHZ 114, 193; 143, 41) die frustrierten
Aufwendungen (Verkaufs- und Vollzugskosten, Maklergebühr, Umzugskosten,
Abstandszahlung an den Mieter, 30.596,95 DM); das gleiche gilt grundsätzlich
für die durch die Finanzierung des Kaufpreises entstandenen Aufwendungen.
Die Kosten für die Anschaffung neuer Möbel und für Arbeiten an dem Haus
zählen nicht zu diesem Bereich. Denn sie waren mit dem Erwerb von Besitz und
Eigentum an der Kaufsache nicht notwendig verbunden. Sie sind zu den
erstattungsfähigen Mangelfolgekosten zu rechnen. Ob der Haftungsgrund
hierfür § 463 Satz 2 BGB a.F. oder positive Forderungsverletzung ist,
braucht der Senat nicht zu entscheiden. Die Täuschung begründet den
Schadensersatz in dem einen wie dem anderen Falle. Für die den Klägern
zugesprochenen Reparaturkosten fehlt es an der prozessualen Grundlage. Der
Käufer kann im Falle des § 463 Satz 2 BGB a.F. seinen Schaden zwar auf
dieser Grundlage berechnen (Senat BGHZ 108, 156, 160). Er muß dies aber
nicht. Die Kläger haben einen anderen Weg gewählt.
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