Altlastenverdacht als Sachmangel § 434 I 2 Nr. 2 BGB);
arglistiges Verschweigen gem. § 444 BGB: Subjektive Voraussetzungen,
Beweislast und sekundäre Beweislast
BGH, Urteil vom 21. Juli 2017 - V ZR
250/15
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
1. Begründet die frühere
Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen
Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere
Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines
Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von
Altlasten hindeuten.
2. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte
frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so
handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB.
3. Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer
einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des
Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen
Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten - dem
Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht
erhärten.
Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen
Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht
gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der
Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver
Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine
sekundäre Darlegungslast.
Zentrale Probleme:
Wie im Urteil vom 8. Juli 2016 - V
ZR 35/15 geht es um den Verkauf eines Grundstücks, das
altlastenverdächtig ist (weil es früher für ein Klärschlammrückhaltebecken
diente. Schon dieser Verdacht stellt einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1
Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände wie zB eine bestimmte
Konkretisierung des Verdachts hinzutreten müssen.
Beruft sich der Käufer auf die Unwirksamkeit eines vereinbarten
Gewährleistungsausschlusses
©sl 2018
Tatbestand:
1 Der Kläger erwarb von der Beklagten zu 1 durch
notariellen Kaufvertrag vom 30. September 2003 mehrere mit einem
Gewerbepark bebaute Grundstücke in W. Die Haftung der
Beklagten zu 1 für Sachmängel wurde ausgeschlossen, mit Ausnahme der Haftung
für Vorsatz und Arglist. Der Beklagte zu 3, von Beruf
Bauingenieur und Geschäftsführer der Komplementärin der Beklagten zu 1,
hatte die Grundstücke im Jahre 1989 von einem Hoch-und Tiefbauunternehmen
erworben. Ihm war bekannt, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 80er
Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie ein
Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Die damalige Verkäuferin
hatte in dem mit dem Beklagten zu 3 geschlossenen Vertrag versichert, dass
ihr Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien.
2 Der Kläger verlangt - soweit hier noch von Interesse - von den Beklagten
zu 1 und 3 als Gesamtschuldner wegen eines aufgrund der früheren Nutzung der
Grundstücke nach seiner Behauptung bestehenden Altlastenverdachts
Schadensersatz in Höhe der Wertdifferenz zwischen dem Kaufobjekt in
mangelfreiem und in mangelbehaftetem Zustand (884.000 €) nebst Zinsen sowie
die Feststellung, dass die Beklagten zu 1 und 3 als Gesamtschuldner
verpflichtet sind, ihm weitere, aus dem Erwerb der Grundstücke in diesem
Zusammenhang entstehende Schäden zu ersetzen. Das Oberlandesgericht
hat diese erstmals in der Berufungsinstanz gestellten Anträge abgewiesen.
Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die
Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger die Anträge weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
3 Das Berufungsgericht lässt offen, ob hinsichtlich der
streitgegenständlichen Grundstücke ein Altlastenverdacht besteht. Dieser
fiele jedenfalls unter den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss.
Der Berufung der Beklagten auf den Haftungsausschluss stehe § 444
BGB nicht entgegen. Hinsichtlich des Altlastenverdachts sei weder
eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung vorgetragen noch habe der
Kläger bewiesen, dass die Beklagte zu 1 den Altlastenverdacht arglistig
verschwiegen habe. Allein aus der Kenntnis von dem vormaligen Betrieb einer
Asphaltmischanlage und eines Klärschlammrückhaltebeckens könne nicht auf ein
arglistiges, der Beklagten zu 1 zuzurechnendes Verhalten des Beklagten zu 3
bezüglich des Bestehens eines Altlastenverdachts geschlossen werden. Zwar
sei schon der Verdacht der Belastung eines Grundstücks mit Altlasten ein
Fehler der Kaufsache, dies jedoch nur bei einem konkreten Verdacht, wenn
also konkrete und gewichtige Tatsachen das Vorhandensein von Altlasten
nahelegten. Es bestehe aber die vom Kläger nicht widerlegte Möglichkeit,
dass der Beklagte zu 3 angesichts der ihm von seiner Verkäuferin gegebenen
Zusicherung davon ausgegangen sei, dass keine Altlasten vorhanden seien und
kein Altlastenverdacht bestehe. Zudem habe die Beweisaufnahme ergeben, dass
bei einer Demontage vergleichbarer Anlagen üblicherweise auch die Fundamente
herausgerissen und eventuelle Verunreinigungen ausgebaggert worden seien.
Der Kläger habe auch nicht bewiesen, dass der Beklagte zu 3 von einer
konkreten Kontamination der Grundstücke Kenntnis gehabt habe.
II.
4 Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage
der Feststellungen des Berufungsgerichts kann ein Anspruch des Klägers gegen
die Beklagte zu 1 aus § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB auf Ersatz
sachmangelbedingter Schäden hinsichtlich der erworbenen Grundstücke nicht
verneint werden.
5 1. Zugunsten der Revision ist davon auszugehen, dass die frühere Nutzung
der streitgegenständlichen Grundstücke objektiv einen
Altlastenverdacht und damit einen Sachmangel begründet.
6 a) Besteht aufgrund der früheren Nutzung eines Grundstücks ein
Altlastenverdacht, stellt bereits dies - was das Berufungsgericht offenbar
nicht in voller Tragweite erkannt hat - regelmäßig einen
offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Ein altlastenverdächtiges Grundstück
weist unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel schon
wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der
mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche
Beschaffenheit i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf (vgl.
Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 35/15, ZfIR
2016, 783 Rn. 11).
7 Zwar ist nicht jedes Grundstück, dessen Nutzung als
Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als
altlastenverdächtig einzustufen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober
1993 - III ZR 156/92, DNotZ 1994, 452, 453, insoweit in BGHZ 123, 363 nicht
abgedruckt; Senat, Urteil vom 8. Juli 2016, V ZR
35/15, aaO, Rn. 8). Anders liegt es aber, wenn die frühere
Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet, wie etwa
bei einer ehemaligen „wilden Müllkippe" (Senat, Urteil vom 12. Juli
1991 - V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901) oder einer Tankstelle
(Senat, Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 218/98, NJW 1999, 3777,
3778 unter II. 1.). Auch die Nutzung eines Grundstücks als
Werksdeponie in den sechziger und siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts
ohne anschließend durchgeführte Entsorgung stellt nach der
höchstrichterlichen Rechtsprechung einen offenbarungspflichtigen Sachmangel
dar, weil bei einer Deponie immer die Möglichkeit in Rechnung gestellt
werden muss, dass auf ihr auch Abfälle gelagert wurden, die wegen ihrer
chemischen Zusammensetzung eine besondere Gefahr darstellen (Senat,
Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550; BGH, Urteil vom
19. März 1992 - III ZR 16/90, BGHZ 117, 363, 369).
8 b) Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss der aus
der früheren Nutzung des Grundstücks abgeleitete Altlastenverdacht nicht
durch „konkrete und gewichtige Tatsachen" untermauert werden, die das
Vorhandensein von Altlasten nahelegen. Er muss auch nicht „konkret und
naheliegend" sein. Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks objektiv
einen Altlastenverdacht, weist dieses vielmehr einen Sachmangel i.S.v. § 434
Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen.
Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen
Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.
9 2. a) Zutreffend geht das Berufungsgericht im rechtlichen Ausgangspunkt
davon aus, dass die Beklagte zu 1 sich hinsichtlich dieses Mangels auf den
vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen kann, wenn
nicht der Kläger beweist, dass sie den von ihm behaupteten Mangel
arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).
10 b) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist jedoch seine Auffassung, das
arglistige Verschweigen des sich aus einem Altlastenverdacht ergebenden
Sachmangels setze voraus, dass der Verkäufer aufgrund „konkreter und
gewichtiger Tatsachen" einen „konkreten und naheliegenden Verdacht"
hinsichtlich des tatsächlichen Vorhandenseins von Altlasten gehabt habe.
11 aa) Arglistig i.S.v. § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch
Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen
Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit
rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel
nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem
vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. nur Senat, Urteil vom
3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550).
12 bb) Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung
des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er
objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB. Bezogen auf den subjektiven Tatbestand
der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn
er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich
hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit
müssen keine konkreten - dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten,
die den Altlastenverdacht erhärten. So kommt es etwa bei einer früheren
Nutzung als Deponie oder wilde Müllkippe nicht darauf an, ob der Verkäufer
Kenntnis von den konkret dort hingelangten Materialien und Schadstoffen
hatte (vgl. Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549,
1550; BGH, Urteil vom 19. März 1992 - III ZR 16/90, BGHZ 117, 363, 369;
Senat, Urteil vom 12. Juli 1991 - V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901).
Dem Käufer soll durch die Offenbarung der früheren Nutzung gerade
die Möglichkeit zur Untersuchung des Baugrundes und zur Abschätzung etwaiger
Mehrkosten im Falle der Übernahme des mangelhaften Grundstücks gegeben
werden. Dieser Zielrichtung der Aufklärungspflicht liefe es zuwider, wenn
den Verkäufer eine Offenbarungspflicht erst dann träfe, wenn er konkrete,
über das Wissen um die frühere Nutzung hinausgehende Anhaltspunkte dafür
hat, dass das Grundstück tatsächlich kontaminiert ist.
13 3. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen als
richtig (§ 561 ZPO). Insbesondere kann die Abweisung der Klage nicht
aufgrund der Erwägung des Berufungsgerichts bestehen bleiben, ein
arglistiges Handeln des Beklagten zu 3 sei (auch deshalb) nicht dargelegt
und bewiesen, weil ihm bei dem Erwerb der Grundstücke von der damaligen
Verkäuferin vertraglich versichert worden sei, dass dieser keine
Bodenverunreinigungen bekannt seien, und weil es nach den Angaben eines
Zeugen üblich gewesen sei, bei der - hier vor dem Erwerb der Grundstücke
durch den Beklagten zu 3 erfolgten - Demontage von entsprechenden Anlagen
auch die Fundamente herauszureißen und eventuelle Verunreinigungen
auszubaggern.
14 a) Zwar kann ein arglistiges Handeln zu verneinen sein, wenn Umstände
vorliegen, aufgrund derer der Verkäufer davon ausgehen darf, eine
Schadstoffbelastung bestehe trotz einer gefahrenträchtigen Nutzung nicht
(vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 35/15, ZfIR 2016, 783 Rn. 19 mwN).
So kann es beispielsweise liegen, wenn der Verkäufer oder ein Dritter - etwa
ein vormaliger Eigentümer - das Grundstück mit negativem Ergebnis auf
Altlasten hat untersuchen oder tatsächlich vorhandene Schadstoffe durch eine
Spezialfirma hat beseitigen lassen (vgl. Senat, Urteil vom 19. Februar 2016
- V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 17 ff. für die Beseitigung von Hausbock in
einem Holzhaus).
- 10 -
15 b) Vergleichbare Umstände hat das Berufungsgericht aber nicht
festgestellt.
16 aa) Die von ihm angeführten Umstände lassen nämlich objektiv nicht den
Schluss zu, dass ein durch die frühere Nutzung begründeter Altlastenverdacht
ausgeräumt war. Dass der Verkäuferin keine Bodenverunreinigungen bekannt
waren, besagt für sich genommen nichts über das Bestehen eines - von der
tatsächlichen Kontamination eines Grundstücks zu trennenden -
Altlastenverdachts. Ob die nach Aussage eines Zeugen übliche Vorgehensweise
bei der Demontage anderer Altanlagen im Fall der an den Kläger verkauften
Grundstücke angewendet wurde, ist offen; auch fehlen Feststellungen dazu, ob
hierdurch ein Altlastenverdacht vollständig und nicht nur in der
unmittelbaren Umgebung der Anlagen beseitigt worden wäre.
17 bb) Zwar lässt sich nicht ausschließen, dass der Beklagte zu 3 aufgrund
dieser Gegebenheiten gleichwohl davon überzeugt war, dass kein
Altlastenverdacht mehr bestand. Dann fehlte es an dem subjektiven Tatbestand
der Arglist, weil diese nicht vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach
durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt werden darf
(Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 21).
18 Dass es sich so verhalten hat, kann dem angefochtenen Urteil aber nicht
entnommen werden. Denn das Berufungsgericht hat die genannten Umstände unter
Zugrundelegung eines unzutreffenden rechtlichen Ausgangspunkts, nämlich in
der Annahme berücksichtigt, der Kläger habe (über die frühere Nutzung des
Grundstücks hinaus) konkrete Tatsachen darzulegen, aus denen der Beklagte zu
3 auf einen Altlastenverdacht schließen musste. Sie dienten damit nur zum
Beleg, dass die Darlegungen des Klägers nicht ausreichten; zu einer Wür-
- 11 -
digung der subjektiven Seite der Arglist hatte das Berufungsgerichts von
seinem Standpunkt aus keinen Anlass.
III.
19 Das Berufungsurteil kann daher bezogen auf die hier interessierenden
Anträge keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und der Rechtsstreit an das
Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
20 1. a) Der Rechtsstreit ist nicht zur Entscheidung reif (§ 563 Abs. 3
ZPO), da das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine
Feststellungen zu der unter Sachverständigenbeweis gestellten Behauptung des
Klägers getroffen hat, die frühere Nutzung der streitgegenständlichen
Grundstücke begründe (typischerweise) einen Altlastenverdacht.
21 b) Zudem wird das Berufungsgericht unter Berücksichtigung der
dargestellten Maßstäbe neu zu beurteilen haben, ob die Voraussetzungen des
subjektiven Tatbestands der arglistigen Täuschung hinsichtlich der den
Altlastenverdacht begründenden früheren Nutzung der Grundstücke vorliegen.
Dabei wird den Beklagten Gelegenheit zu geben sein, im Rahmen ihrer
sekundären Darlegungslast zu etwaigen entlastenden Umständen ergänzend
vorzutragen. Dabei ist Folgendes zu berücksichtigen:
22 Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren
gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen
Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss
angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies
anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände
trifft ihn eine se-
- 12 -
kundäre Darlegungslast. Zwar hat der Käufer grundsätzlich nicht nur den
objektiven, sondern auch den subjektiven Tatbestand der Arglist darzulegen
und zu beweisen. Ihm kommen insoweit aber Beweiserleichterungen zugute. Der
Senat hat bereits entschieden, dass der für die negative Tatsache der
unterbliebenen Offenbarung beweispflichtige Käufer nach den Grundsätzen der
sekundären Darlegungslast lediglich die von dem Verkäufer in räumlicher,
zeitlicher und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen
muss (Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn.
12). Ebenso ist es in Bezug auf den subjektiven Tatbestand der Arglist Sache
des Verkäufers, diejenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und
inhaltlicher Weise zu konkretisieren, aufgrund derer er trotz unterbliebener
eigener Aufklärung davon ausgegangen sein will, der Käufer habe Kenntnis von
dem Mangel gehabt (Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, aaO,
Rn. 15). Nichts anderes gilt, wenn der Verkäufer, der von einer früheren
gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks Kenntnis und einen daraus
resultierenden Altlastenverdacht für möglich gehalten hatte, behauptet, er
sei davon ausgegangen, dieser Verdacht sei ausgeräumt. In diesem Fall
obliegt es ihm, diejenigen objektiven Umstände zu konkretisieren, auf denen
diese Annahme beruhte.
23 2. Das Berufungsurteil unterliegt auch insoweit der Aufhebung und Zu-
rückverweisung, als das Berufungsgericht die Klage hinsichtlich der
Schadensersatzansprüche gegenüber dem Beklagten zu 3 abgewiesen hat. Es kann
nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht eine persönliche
Haftung des Beklagten zu 3 bejaht hätte, wenn es die Voraussetzungen des
objektiven und des subjektiven Tatbestands der arglistigen Täuschung
zutreffend erkannt
hätte.
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24 3. Für den Fall, dass dem Kläger dem Grunde nach ein Schadensersatz-
anspruch gegen die Beklagten aus § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB zustehen
sollte, ist zur Schadenshöhe auf Folgendes hinzuweisen:
25 Der Käufer kann im Rahmen des sog. kleinen Schadensersatzes Aus-
gleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der
Mängelbeseitigungskosten verlangen (Senat, Urteil vom 4. April 2014 - V ZR
275/12, BGHZ 200, 350 Rn. 31, 33). Verlangt er, wie hier der Kläger,
Ausgleich des merkantilen Minderwerts der erworbenen Grundstücke, so
erschöpft sich dieser nicht zwingend in dem Betrag, um den der Wert der
Grundstücke wegen des bestehenden Altlastenverdachts gemindert ist. Beweist
der Käufer, dass die Grundstücke tatsächlich kontaminiert sind, so ist
vielmehr diese Kontamination in die Be-
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rechnung des Minderwerts einzustellen. Die Haftung des Verkäufers für den
Sachmangel, der sich aus einer früheren gefahrenträchtigen Nutzung eines
Grundstücks ergibt, die einen Altlastenverdacht begründet, erfasst auch die
Folgen des Verdachts, der sich realisiert.
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