Culpa in contrahendo:
Schadensersatz wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen, Verjährung des
Anspruchs analog § 548 BGB bei Veränderungen der zu vermietenden Sache
BGH, Urteil vom 22. Februar
2006 - XII ZR 48/03
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
a) Auf einen
Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo wegen Um- und Rückbaukosten
ist die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 558 a.F. BGB (jetzt § 548 BGB)
analog anzuwenden, wenn es nicht wie vorgesehen zum Abschluss des
Mietvertrages gekommen ist.
b) Hat in einem solchen Fall der potentielle Vermieter noch den
unmittelbaren Besitz an der Sache, beginnt die Verjährungsfrist bereits ab
dem Zeitpunkt zu laufen, an dem die Vertragsverhandlungen der Parteien ihr
tatsächliches Ende gefunden haben. Das gilt auch dann, wenn zu diesem
Zeitpunkt der Schaden noch nicht beziffert werden kann, da die Möglichkeit
einer Feststellungsklage ausreicht, um die Verjährung zu unterbrechen.
Zentrale Probleme:
Im Mittelpunkt steht eine klassischer culpa
in contrahendo-Fall, der heute unter §§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II zu
subsumieren wäre: Die Parteien verhandeln über den Abschluß eines
Mietvertrags, der (vermeintlich zukünftige) Vermieter macht dafür bereits
Investitionen, die sich dann nach Abbruch der Verhandlungen als nutzlos
erweisen. Unter den engen Voraussetzungen einer c.i.c.-Haftung (die nur in
Frage kommt, wenn der Vertragsschluß sicher
anzunehmen war, die Klägerin die Umbauarbeiten im Vertrauen hierauf
vorgenommen hat und die Beklagte die Vertragsverhandlungen ohne triftigen
Grund abgebrochen hat, s. dazu die Anm. zu BGH
NJW 1996, 1884, 1885), die der Senat hier offen läßt,
wendet der Senat aber jedenfalls die Verjährungsregelung des § 548 BGB
analog an (s. dazu die fett markierten Passagen).
Vorsicht:
Die Haftung aus c.i.c. für den Abbruch von Vertragsverhandlungen darf
keineswegs generalisiert werden. Angesichts der großen Bedeutung der
Vertragsfreiheit, die es jedem Verhandelnden gestattet, auch grundlos von
einem Vertragsschluß Abstand zu nehmen, trägt grundsätzlich jede Partei
selbst die Gefahr, daß sich Aufwendungen, die in Erwartung eines
Vertragsschlusses getätigt werden, als nutzlos erweisen. Nur wenn der
Vertragsschluß nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher
anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur
Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluß gemacht werden, kann im Falle
einer grundlosen Ablehnung des Vertragsschlusses eine Pflichtverletzung zu
bejahen sein. Eigentlicher Haftungsgrund ist hierbei nicht der Abbruch der
Verhandlungen selbst, sondern die Erweckung und Enttäuschung berechtigten
Vertrauens auf das Zustandekommen eines Vertrages. Aus diesem Grund kann bei
formgebundenen Rechtsgeschäften eine solche Haftung nur unter besonders
engen Voraussetzungen angenommen werden, die im wesentlichen denjenigen der
„arglistigen Berufung auf den Formmangel“ entsprechen, s. dazu die Anm. zu
BGH NJW 1996, 1884.
S. dazu auch
BGH v. 9.11.2012 - V ZR
182/11.
©sl 2006
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der Beklagten den Ausgleich eines
Mietausfallschadens sowie den Ersatz von Um- und Rückbaukosten.
Die Klägerin erstellte in den Jahren 1997 bis 2000 in M. das Geschäftshaus
"S. ". Die Beklagte betreibt einen Kunsthandel mit Galerie und interessierte
sich Anfang Februar 1999 für die Anmietung eines Bauteils (Erdgeschoß bis 2.
OG) des klägerischen Bauvorhabens. Ursprünglich hatte die Klägerin, die bei
der Vermietung von der H.Bank vertreten wurde, vorgesehen, jedes Stockwerk
gesondert zu vermieten. In der Folgezeit fanden zwischen den Parteien
detaillierte Verhandlungen über einen Mietvertrag sowie die Anpassung der
Räumlichkeiten an die Bedürfnisse der Beklagten statt. Am 30. April 1999
wurde der Beklagten der Entwurf eines Mietvertrages übersandt. Der Mietzins
sollte 7 % des Umsatzes, mindestens jedoch monatlich 43.277,45 DM zuzüglich
MWSt betragen. Die Mietzeit war auf 10 Jahre festgelegt. Die Fertigstellung
des Gebäudes und die Übernahme der Mietflächen durch die Beklagte war für
das erste Quartal 2000 vorgesehen. Nach einem Besprechungsprotokoll der
Parteien vom 28. Juni 1999, das auch vom Geschäftsführer der Beklagten
unterschrieben ist, hat die Beklagte bestimmte Umbaukosten übernommen.
Außerdem ist in dem Protokoll vermerkt, dass der Bauherr einer Werbeschrift
des Mieters an der Außenwand des 2. OG nicht zustimme. In einem Telefonat
vom 20. September 1999 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie nicht
mehr die Absicht habe, das 2. OG mitzumieten. Im selben Telefonat stellte
die Klägerin der Beklagten ein Angebot über den Abschluss eines
modifizierten Mietvertrages in Aussicht. Hierzu kam es jedoch nicht.
Vielmehr schrieb ihr die Klägerin am 27. September 1999, dass die bauliche
Überprüfung leider ergeben habe, dass eine Abtrennung des 2. OG ohne hohen
zeitlichen und kostenmäßigen Aufwand nicht mehr möglich sei. Da die Beklagte
den Mietvertrag noch nicht unterzeichnet habe und die Übergabe des Ladens im
Januar 2000 vorgesehen sei, werde die Klägerin umgehend einen anderen Mieter
für die Fläche suchen. Entsprechend sehe sich die Klägerin nicht mehr an ihr
Angebot gebunden.
Die Beklagte hat im Folgenden vergeblich versucht, weitere
Vertragsverhandlungen mit der Klägerin zu führen. Mit der am 10. Mai 2001
eingereichten und am 23. Mai 2001 zugestellten Klage macht die Klägerin
gegen die Beklagte Um- und Rückbaukosten in Höhe von 206.048,39 DM sowie
einen Mietausfallschaden von 100.000 DM als Teilbetrag geltend. Das
Landgericht hat mit Grundurteil vom 2. Mai 2002 der Klage dem Grunde nach
stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung der Beklagten das
Grundurteil des Landgerichts dahingehend abgeändert, dass die Klage dem
Grunde nach nicht berechtigt sei, soweit die Klägerin den Ersatz eines
Mietausfallschadens geltend mache. Die weitergehende Berufung hat es
zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision greift die Beklagte
das Berufungsurteil an, soweit es zu ihrem Nachteil ergangen ist. Die
Klägerin begehrt im Wege der Anschlussrevision die Wiederherstellung des
erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten hat Erfolg. Sie führt zur Abweisung der Klage.
Die Anschlussrevision der Klägerin hat hingegen keinen Erfolg.
I. Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob zwischen den Parteien ein
mündlicher Mietvertrag zustande gekommen ist. Selbst wenn dies der Fall sein
sollte, habe die Klägerin gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz
ihres Mietausfallschadens. Als Anspruchsgrundlage komme mangels einer
speziellen mietrechtlichen Vorschrift § 326 BGB a.F. in Betracht. Die
Voraussetzungen dieser Vorschrift seien jedoch nicht erfüllt, weil die
Klägerin der Beklagten keine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt habe.
Hierfür würden strenge Anforderungen gelten, die nicht erfüllt seien, weil
der "Rücktritt" der Beklagten im Telefonat vom 20. September 1999 kein
endgültiges "Nein" gewesen sei. Dies ergebe sich aus den Angaben des
Geschäftsführers der Beklagten sowie aus den Aussagen der Zeuginnen N. und
S., die für die Vermietung der Gewerbeflächen zuständig gewesen seien. Die
Klägerin könne ihren Anspruch auf Mietausfall auch nicht auf eine positive
Vertragsverletzung der Beklagten stützen. Denn auch diese Anspruchsgrundlage
setze wie § 326 Abs. 1 BGB a.F. eine endgültige Erfüllungsverweigerung
voraus. Eine solche habe jedoch nicht vorgelegen.
Allerdings hafte die Beklagte nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo
auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten. Dies gelte unabhängig davon, ob
zwischen den Parteien ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen sei oder
nicht. Eine Haftung aus culpa in contrahendo sei deswegen gegeben, weil die
Beklagte ohne triftigen Grund ab dem 20. September 1999 das 2. OG nicht mehr
habe nutzen und dafür keine Miete habe bezahlen wollen, obwohl sie das 2. OG
anfangs habe übernehmen wollen und damit die Klägerin zu erheblichen
Vorleistungen veranlasst habe. Die Tatsache, dass der Beklagten nicht
gestattet worden sei, eine Werbeaufschrift anzubringen, stelle keinen
triftigen Grund dar, die Verhandlungen abzubrechen. Hierbei sei zu
berücksichtigen, dass dem Geschäftsführer der Beklagten spätestens seit dem
28. Juni 1999 bekannt gewesen sei, dass der Bauherr die von der Beklagten
gewünschte Beschriftung ablehne. Die Klägerin könne deshalb gemäß §§ 249 ff.
BGB verlangen, so gestellt zu werden, wie sie ohne das schädigende Ereignis
gestanden hätte; demnach könne sie den Ersatz der Um- und Rückbaukosten
verlangen. Dieser Anspruch sei selbst dann nicht verjährt, wenn § 558 BGB
anwendbar sei. Dessen sechsmonatige Verjährungsfrist beginne nämlich nicht
vor Eintritt der Fälligkeit zu laufen. Die Fälligkeit trete grundsätzlich
erst mit der Klagbarkeit der geltend gemachten Forderung ein, bei einer
Leistungsklage, die die Zahlung eines bestimmten Betrages zum Gegenstand
habe, folglich erst mit der Möglichkeit, den Anspruch genau zu beziffern.
Dies aber habe die Klägerin bis kurz vor Klageerhebung nicht gekonnt, weil
ihr nicht alle Rechnungen vorgelegen hätten. Daher sei durch die am 23. Mai
2001 zugestellte Klage der Lauf der Verjährungsfrist gemäß § 209 Abs. 1 BGB
a.F. wirksam unterbrochen worden.
II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht in allen
Punkten stand.
1. Zu Recht allerdings hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin
auf Mietausfallschaden verneint. Dabei ist im Revisionsverfahren zugunsten
der Klägerin davon auszugehen, dass die Parteien tatsächlich einen
mündlichen Mietvertrag abgeschlossen haben. Aber auch dann steht der
Klägerin, wie das Oberlandesgericht zutreffend ausführt, ein Anspruch auf
Ersatz des Mietausfalls deswegen nicht zu, weil die Klägerin der Beklagten -
insoweit unstreitig - keine Nachfrist gesetzt noch die Beklagte die
Vertragserfüllung ernstlich und endgültig abgelehnt hat. Allerdings richtet
sich ein etwaiger Anspruch der Klägerin nicht nach § 326 Abs. 1 BGB a.F.
Diese Vorschrift kommt nämlich von vornherein schon deswegen nicht zur
Anwendung, weil am 20. September 1999, als die Parteien miteinander
telefonierten, die Beklagte mit keiner Hauptpflicht aus dem Mietvertrag in
Verzug war. Vielmehr sollte sie zur Mietzahlung erst im Jahr 2000 nach
Fertigstellung des Mietobjekts verpflichtet sein. Stattdessen kommen die
Grundsätze der positiven Vertragsverletzung zur Anwendung, wenn der
Schuldner vor Fälligkeit die Erfüllung des Vertrages verweigert (vgl. BGH
Urteil vom 18. Dezember 1985 - VIII ZR 47/85 - NJW 1986, 842, 843).
Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs ist allerdings auch insoweit,
dass der Schuldner, sofern, wie hier, keine Nachfristsetzung erfolgt, die
Vertragserfüllung ernstlich und endgültig verweigert. Dass die Beklagte bei
dem Telefonat vom 20. September 1999 eine solche Erklärung abgegeben habe,
hat das Oberlandesgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender
Weise verneint. Das Berufungsgericht stützt sich hierbei auf die Aussagen
der Zeuginnen N. und S., die für die Vermietung der Flächen zuständig waren,
und die Anhörung des Geschäftsführers der Klägerin. Die Anschlussrevision
vermag nicht darzulegen, dass dem Oberlandesgericht bei Würdigung dieser
Aussagen ein revisionsrechtlich erheblicher Fehler unterlaufen sei. Im
Gegensatz zu den Ausführungen der Anschlussrevision ist es nicht zu
beanstanden, dass das Berufungsgericht aus dem Schreiben der Klägerin vom
27. September 1999 geschlossen hat, die Klägerin selbst habe den "Rücktritt"
der Beklagten nicht als endgültige Erfüllungsverweigerung des Vertrages
aufgefasst. Denn die Zeugin S. hat bei ihrer Einvernahme bekundet, dass das
Schreiben vom 27. September 1999 verfasst worden sei, um der Beklagten
mitzuteilen, dass das Angebot vom 20. September 1999 über die Vermietung der
um das 2. OG verminderten Fläche nicht aufrechterhalten werde. Entgegen den
Ausführungen der Anschlussrevision sind die Feststellungen des
Oberlandesgerichts nicht deshalb widersprüchlich, weil es einerseits
angenommen hat, die Beklagte habe im Telefonat vom 20. September 1999 die
Vertragserfüllung nicht ernstlich und endgültig abgelehnt, und weil es
andererseits bei der Frage, ob die Beklagte ein Verschulden bei
Vertragsschluss treffe, davon ausgegangen sei, die Beklagte habe die
Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien ohne triftigen Grund
abgebrochen. Vielmehr widersprechen sich die beiden Auslegungen der
Erklärung der Beklagten nicht, sondern sind nebeneinander möglich.
2. Was die Haftung der Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss
betrifft, ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die
Beklagte danach auf die Um- und Rückbaukosten haftet, wenn der
Vertragsschluss zwischen den Parteien als sicher anzunehmen war, die
Klägerin die Umbauarbeiten im Vertrauen hierauf vorgenommen hat und die
Beklagte die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen hat
(vgl. BGH Urteil vom 29. März 1996 - V ZR 332/94 -
NJW 1996, 1884, 1885; Bub/Treier/Reinstorf Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 196 m.N.). Dieser Ausgangspunkt wird von
der Revision auch nicht in Frage gestellt. Die Revision rügt jedoch, dass
das Berufungsgericht diese Grundsätze fehlerhaft angewandt und wesentlichen
Tatsachenvortrag der Beklagten unberücksichtigt gelassen habe. Insbesondere
habe die Beklagte die Verhandlungen nicht abgebrochen. Vielmehr habe die
Klägerin im Telefonat vom 20. September 1999 ihr gegenüber den Eindruck
erweckt, dass der Abschluss eines Mietvertrages ohne das 2. OG
unproblematisch möglich sei. Dann aber habe die Klägerin, wie sich aus dem
Schreiben vom 27. September 1999 ergebe, ihrerseits die Verhandlungen mit
der Beklagten abgebrochen. Diese Umstände aber habe das Berufungsgericht
unberücksichtigt gelassen.
Es obliegt dem Tatrichter, unter Berücksichtigung aller Umstände des
Einzelfalles zu beurteilen, ob der erforderliche Vertrauenstatbestand
erfüllt ist. Im vorliegenden Fall kann jedoch dahingestellt bleiben, ob
dem Oberlandesgericht hierbei der von der Revision gerügte Rechtsfehler
unterlaufen ist, wonach es erheblichen Vortrag der Klägerin unberücksichtigt
gelassen hat. Insbesondere bedarf es auch keiner Entscheidung darüber, ob im
Hinblick auf § 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) in der Regel nur eine vorsätzliche
Pflichtwidrigkeit des die Verhandlungen abbrechenden Vertragspartners den
Schadensersatzanspruch auslöst (vgl. dazu BGH,
Urteil vom 29. März 1996 aaO im Hinblick auf die Formvorschrift des § 313
BGB a.F., jetzt § 311 b Abs. 1 BGB). Denn es kommt nicht darauf an, ob
ein solcher Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten
entstanden ist. Ein solcher Anspruch wäre nämlich, wie die Beklagte zu
Recht geltend macht, verjährt.
Die Verjährung richtet sich im vorliegenden Fall, wovon auch das
Oberlandesgericht ausgegangen ist, nach § 558 BGB a.F. (= § 548 BGB). Die
Vorschrift ist nach ihrem Sinn und Zweck weit auszulegen. § 558 BGB a.F.
verfolgt den Zweck, eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietparteien
zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des
Zustandes der überlassenen Sache bei ihrer Rückgabe zu erreichen. Eine
möglichst schnelle Abwicklung erscheint deshalb erwünscht, weil Miete und
Pacht häufig wechselnde Interessen berühren und der Zustand der überlassenen
Sache um so schwerer festzustellen ist, je länger dieser Zeitpunkt
zurückliegt (vgl. BGH Urteil vom 21. Mai 1968 - VI ZR 131/67 - NJW 1968,
1472; BGHZ 98, 235, 237; Bub/Treier/Gramlich aaO Kap. VI Rdn. 2 ff.;
Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Schreiber Geschäftsraum miete Kap. 17 Rdn.
2). Dieser Zweck rechtfertigt es, § 558 BGB a.F. auch auf Ansprüche aus
Verschulden bei Vertrags-schluss anzuwenden, die gerade deswegen entstanden
sind, weil es nicht, wie vorgesehen, zum Abschluss eines Mietvertrages
gekommen ist, und die eine Veränderung des Zustands der Mietsache betreffen
(vgl. BGHZ 98, 235, 238; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 8. Aufl. §
548 BGB Rdn. 37). Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Veränderungen
vom Mieter selbst oder auf dessen Wunsch vom Vermieter vorgenommen worden
sind.
Die Anwendung des § 558 BGB a.F. scheitert auch nicht daran, dass es nicht
zu einer "Rückgabe" der Mietsache gekommen ist. Denn entscheidend für den
Beginn der Verjährung nach § 558 BGB a. F. ist nicht die Rückgabe der
Mietsache durch den Mieter, sondern nur, dass der Vermieter in die Lage
versetzt wird, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft
ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und
Verschlechterungen zu machen, und dass der Mieter mit Kenntnisnahme des
Vermieters den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, weil das
Mietverhältnis sonst sein tatsächliches Ende nicht findet (vgl. Senatsurteil
vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 -NJW-RR 2004, 1566 ff.). Hat aber - wie
hier - der potentielle Vermieter den unmittelbaren Besitz und die
tatsächliche Sachherrschaft nie aufgegeben, endet das vorvertragliche
Verhältnis zwischen den Parteien, wenn die Vertragsverhandlungen zwischen
den Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden haben und es dem potentiellen
Vermieter somit bewusst ist, dass es nicht mehr zum Abschluss des Vertrages
kommen wird. Diese Voraussetzungen aber lagen am 27. September 1999 oder
kurze Zeit danach vor.
Entgegen den Ausführungen des Oberlandesgerichts begann damit aber auch, wie
die Revision zu Recht rügt, die sechsmonatige Frist des § 558 BGB a.F. zu
laufen. Richtig ist zwar, dass §§ 198, 271 BGB a.F. für den
Verjährungsbeginn voraussetzen, dass der Anspruch entstanden und fällig ist.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Berechtigte in der Lage sein muss, den
Anspruch zu beziffern. Vielmehr genügt die Möglichkeit, eine
Feststellungsklage zu erheben (vgl. BGHZ 73, 363, 365; 79, 176, 178; 96,
290, 294). Hierzu war die Klägerin aber bereits kurz nach dem Schreiben vom
27. September 1999 in der Lage. Somit waren die Ansprüche der Klägerin auf
Ersatz der Um- und Rückbaukosten bei Einreichung der Klage am 23. April 2001
seit geraumer Zeit verjährt.
3. Da eine weitere Sachaufklärung nicht zu erwarten ist, kann der Senat
selbst entscheiden (§ 563 Abs. 2 ZPO). Danach ist die Klage in vollem Umfang
abzuweisen.
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