BGHZ 61, 227
s. auch  BGH NJW 2006, 2399 und BGH v. 23.6.2010 - XII ZR 52/08 sowie BGH v. 23.10.2013 - VIII ZR 402/12.

1. Beschädigt der Mieter eines Hausgrundstücks unter Verletzung seiner vertraglichen Obhutspflicht sowohl die von ihm gemieteten Grundstücks- und Gebäudeteile, als auch solche, die nicht Gegenstand des Mietvertrages sind, so verjähren sämtliche hieraus entstehenden Ersatzansprüche des Vermieters einheitlich innerhalb 6 Monaten, und zwar auch dann, wenn die Schäden an den nicht vermieteten Gegenständen überwiegen (Ergänzung zu RGZ 75,116).
2. Gehört zum vertragsmäßigen Mietgebrauch das Unterstellen, Aufstellen oder Abstellen eines Kraftfahrzeugs und entsteht bei diesem Mietgebrauch ein Schaden an der gemieteten Sache, so verjähren Schadenersatzansprüche des Vemieters nicht innerhalb 2 Jahren (§ 14 StVG), sondern innerhalb der Sechs-Monatsfrist des § 558 BGB.
3. Läßt der Mieter den Mietgebrauch im Einklang mit dem Inhalt des Mietvertrages durch eine Hilfsperson ausüben, so kann diese, wenn sie hierbei die Mietsache schuldhaft beschädigt, sich auf die kurze Verjährung des § 558 BGB auch dann berufen, wenn sie von dem Mieter keine Freistellung von den Ansprüchen des Vermieters verlangen könnte (Ergänzung zu BGHZ 49,278).

Die Klägerin nimmt die Beklagten aus übergegangenem Recht (§ 67 VVG) auf Ersatz von Schäden in Anspruch, die an dem Gebäude ihres Versicherungsnehmers B. entstanden sind.
Der Erstbeklagte war seit 1966 Mieter einer Fläche vor dem Haus des B. (im folgenden Vermieter) sowie eines Zimmers, das als Warenlager diente. Auf der Grundstücksfläche stellte der Erstbeklagte einen für den Verkauf von Speisen und Getränken eingerichteten einachsigen Kraftfahrzeug-Anhänger auf. In dem Wagen befanden sich zwei Propangasflaschen, an die mehrere Küchengeräte und zwei Leuchten angeschlossen waren.
Der Zweitbeklagte war als angestellter Verkäufer des Erstbeklagten in dem Wagen tätig. Am frühen Morgen des 21. Dezember 1967 entstand durch ausströmendes Propangas eine Explosion, die den Wagen zerstörte. Am Haus des Vermieters wurden Außen- und Innenputz sowie Türen und Fenster beschädigt. Mit Brief vom 22. Dezember 1967 kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Der Erstbeklagte stellte den Wagen daraufhin auf einem anderen von ihm gemieteten Grundstück auf.
Die Klägerin, die den Vermieter entschädigt hat, verlangt von den Beklagten mit am 11. Oktober 1969 zugestellten Zahlungsbefehlen 3 718,98 DM. Sie behauptet, der Zweitbeklagte habe fahrlässig die Ventile der Propangasflaschen am Abend des 20. Dezember 1967 nicht abgestellt gehabt.
Das Landgericht hat die Klagansprüche dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Das Berufungsgericht hat sie auf Grund der im zweiten Rechtszuge von den Beklagten erhobenen Einrede der Verjährung abgewiesen. Die Revision der Klägerin blieb erfolglos.

Aus den Gründen:
I. ...
II.  Ansprüche gegen den Erstbeklagten
1. Das Berufungsgericht unterstellt ohne nähere Prüfung, daß dem Vermieter - auf die Klägerin übergegangene - Ansprüche aus dem Mietvertrag sowie aus unerlaubter Handlung gegen den Erstbeklagten zustanden. Diese Ansprüche hält es nach § 558 BGB für verjährt. Ansprüche aus § 7 StVG seien, so meint das Berufungsgericht, nicht gegeben, weil der Verkaufsanhänger weder ein Kraftfahrzeug im Sinne des § 7 StVG gewesen sei, noch sich im Sinne dieser Vorschrift in Betrieb befunden habe.
2. Ob diese letztere Auffassung, für die nach Sachlage allerdings vieles spricht, richtig ist, bedarf keiner abschließenden Erörterung. Da § 558 BGB, wie noch auszuführen sein wird, eingreift, wären auf jeden Fall auch etwaige Ansprüche aus dem Straßenverkehrsgesetz verjährt.
Es entspricht ständiger, vom Schrifttum nahezu einhellig gebilligter Rechtsprechung des Reichsgerichts und des Bundesgerichtshofes, daß die kurze Verjährung des § 558 BGB sämtliche Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache umfaßt, ohne Rücksicht auf den Rechtsgrund, aus dem sie abgeleitet werden. Das gilt für Ansprüche aus dem Straßenverkehrsgesetz jedenfalls dann, wenn, wie hier, zum vertragsgemäßen Mietgebrauch das Unterstellen, Aufstellen oder Abstellen des »Kraftfahrzeugs« gehört und der Schaden aus Anlaß dieses Mietgebrauchs entstanden ist. Eine andere Beurteilung hätte in derartigen Fällen eine Aushöhlung des Zweckes des § 558 BGB, die Parteien zu einer raschen und endgültigen Abwicklung der Ersatzansprüche des Vermieters zu veranlassen, zur Folge, weil der Vermieter die Berufung auf § 558 BGB mit dem Hinweis auf die zweijährige Verjährungsfrist des § 14 StVG abwehren könnte.
3. Das Berufungsgericht stellt fest, durch die Explosion seien überwiegend Schäden an Teilen des Grundstücks entstanden, die weder Gegenstand des Mietvertrages noch - wie Haustür, Flur und Treppe - eines Mitbenutzungsrechts des Erstbeklagten waren. Das stehe, so meint das Berufungsgericht im Anschluß an die Entscheidung RGZ 75,116, der Anwendung des § 558 BGB auf Ersatzansprüche wegen aller Explosionsschäden nicht entgegen.
Dem ist zuzustimmen.
a) Zwar bezieht sich die 6-monatige Verjährung nach dem Wortlaut des § 558 Abs. 1 BGB lediglich auf Ansprüche wegen Veränderung und Verschlechterung der vermieteten Sache, und zu dieser gehören an sich nur die dem vertraglichen Mietgebrauch und die der Mitbenutzung durch den Mieter unterliegenden Gegenstände. Insoweit ist allerdings die gesetzliche Regelung eindeutig: Die Ansprüche wegen derartiger Schäden verjähren in jedem Falle innerhalb von sechs Monaten. Eine Durchbrechung dieses Grundsatzes in der Richtung, daß wegen der Schäden an den nicht vermieteten Gegenständen zur Wahrung einer einheitlichen Verjährung auch die Schäden an den vermieteten Teilen in 30 Jahren verjähren (§ 195 BGB), ist angesichts des zwingenden Charakters des § 558 BGB als einer mietrechtlichen Sondernorm nicht möglich.
b) Andererseits wäre der bereits erwähnte Zweck der Vorschrift, eine rasche und abschließende Abwicklung der Ersatzansprüche des Vermieters zu gewährleisten, nur unvollkommen erreicht, wenn in den bei Grundstücks- und Raummiete nicht seltenen Fällen, in denen der Mieter einen einheitlichen Schaden an vermieteten und nicht vermieteten Teilen einer Sache verursacht, die Verjährung einerseits in sechs Monaten, andererseits in 30 Jahren einträte. Deshalb ist mit dem Reichsgericht (aaO) in solchen Mischfällen eine einheitliche kurze Verjährung von sechs Monaten anzunehmen. Eine von der Rechtsordnung nicht hinnehmbare Benachteiligung des Vermieters ist bei einer solchen Auslegung des § 558 BGB zumindest dann nicht gegeben, wenn die beschädigten nicht vermieteten Teile des Grundstücks im unmittelbaren Besitz des Vermieters stehen, so daß er (wie nach Rückgabe der Mietsache durch den Mieter) in der Lage ist, Art und Ausmaß der Schäden sofort festzustellen (vgl. das Senatsurteil vom 2. Oktober 1968 - VIII ZR 197/66 = NJW 1968,2241). Von einem derartigen Sachverhalt ist hier auszugehen. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, daß die nicht an den Erstbeklagten vermieteten Teile des Hausgrundstücks anderweitig vermietet und somit dem Vermieter nicht jederzeit frei zugänglich waren. Es braucht deshalb nicht geprüft zu werden, wann die Verjährungsfrist hinsichtlich der Schäden, die nicht an der Mietsache selbst entstanden sind, beginnt, wenn insoweit etwa andere Mieter unmittelbaren Besitz an dem Grundstück haben, und ob ein unterschiedlicher Beginn der 6-monatigen Verjährungsfrist je nach dem Zeitpunkt der Rückgabe der beschädigten Grundstücksteile überhaupt rechtlich möglich wäre (vgl. § 558 Abs. 2 BGB).
c) Abzulehnen ist auch eine unterschiedliche Behandlung der Verjährungsfrage je nach dem, ob der angerichtete Schaden an der Mietsache überwiegt (so in der Entscheidung RGZ 75,116), oder an den nicht vermieteten Grundstücksteilen. Mit Recht weist das Berufungsgericht auf die andernfalls eintretende Rechtsunsicherheit bei der Behandlung derartiger Mischfälle hin. Überdies bliebe dann immer noch die Frage offen, wie zu entscheiden wäre, wenn der Schaden an der Mietsache und dem nicht vermieteten Grundstücksteil gleich groß wäre.
d) Auch auf den Umfang des Schadens an dem nicht vermieteten Teil des Grundstücks kann es nicht ankommen; denn der Vermieter muß ohnehin die kurze Verjährungsfrist bei Schäden an dem vermieteten Grundstücksteil nach dem klaren Willen des Gesetzes auch dann hinnehmen, wenn es sich um ausgesprochene Großschäden handelt. Das alles folgt aus dem gesetzgeberischen Ziel der zügigen und abschließenden Abwicklung der Ersatzansprüche des Vermieters.
e) Für eine einheitliche kurze Verjährung spricht auch, daß die den Mieter treffende Obhutspflicht, ohne deren Verletzung, ungeachtet etwaiger konkurrierender anderer Ersatzansprüche des Vermieters, schuldhafte Beschädigungen der Mietsache nicht denkbar sind, bei Grundstücks- oder Raummiete sich nicht nur auf die gemieteten Teile selbst, sondern grundsätzlich auf das gesamte Grundstück erstreckt. Der Mieter hat die Vertragspflicht, dafür zu sorgen, daß durch den Mietgebrauch auch die nicht vermieteten Grundstücksteile keinen Schaden nehmen. Jedenfalls dann, wenn durch dieselbe Handlung oder Unterlassung des Mieters die Obhutspflicht verletzt wird und dabei Schäden sowohl an vermieteten wie nicht vermieteten Grundstücksteilen entstehen, ist ein überzeugender Grund für eine unterschiedliche Verjährung nicht gegeben. Offenbleiben kann dabei, wie zu entscheiden wäre, wenn durch die Verletzung der Obhutspflicht ausschließlich Schäden an nicht vermieteten Gegenständen entstehen. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.
f) Abzulehnen ist der Versuch der Revision, das Mietverhältnis in zwei Mietobjekte aufzuspalten, nämlich in die Grundstücksfläche, auf der der Verkaufswagen stand, einerseits, und das als Lagerraum dienende Zimmer andererseits. Ob Derartiges angenommen werden könnte, wenn der Erstbeklagte und der Vermieter insoweit zwei Verträge abgeschlossen hätten, kann dahinstehen. Die Klägerin behauptet aber einen solchen Sachverhalt selbst nicht. Liegt ein einheitlicher Mietvertrag vor, so gilt § 558 für alle gemieteten Teile und auch für diejenigen, die wie Außentreppe, Haustür und Flur im Wege der Mitbenutzung dazu dienen, die notwendige Verbindung zwischen den einzelnen gemieteten Teilen herzustellen. Es kann deshalb keine Rede davon sein, daß, wie die Revision meint, die Explosion auf der Grundstücksfläche vor dem Hause ausschließlich Gegenstände beschädigt habe, die nicht »vermietete Sachen« im Sinne des § 558 Abs. 1 BGB gewesen seien.
5. Gegen die Berechnung der Verjährungsfrist hat die Revision Einwände nicht erhoben. Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich.
Das Berufungsgericht hat deshalb die gegen den Erstbeklagten gerichtete Klage mit Recht abgewiesen.

III.  Ansprüche gegen den Zweitbeklagten (Anm.: = Angestellter)

1. Auch insoweit läßt das Berufungsgericht die Verjährungseinrede durchgreifen. Es beruft sich für seine Auffassung auf das Urteil des erkennenden Senats BGHZ 49,278. Es meint, hier wie dort sei der auf Ersatz Inanspruchgenommene als Angestellter und Erfüllungsgehilfe des Mieters in die Schutzwirkung des Mietvertrages einbezogen worden und könne deshalb die kurze Verjährung des § 558 BGB wie der Mieter selbst geltend machen. Das gelte wie in dem genannten Senatsurteil vor allem auch deshalb, weil der Zweitbeklagte für den Erstbeklagten eine sogenannte »gefahrgeneigte Tätigkeit« ausgeführt habe und aus diesem Grunde vom Mieter (Erstbeklagten) Freistellung für den Fall seiner Inanspruchnahme verlangen könne. Müsse der Erstbeklagte aber den Zweitbeklagten freistellen, so verliere jener im Ergebnis den Schutz des § 558 BGB.
2. Hiergegen wendet die Revision ein, der Zweitbeklagte habe keine gefahrgeneigte Tätigkeit ausgeführt. Mit Gas betriebene Kochgeräte befänden sich in jedem Haushalt, ohne daß dadurch etwa eine Hausangestellte zu einer Hilfsperson mit gefahrgeneigter Tätigkeit werde. Der Begriff der gefahrgeneigten Tätigkeit sei namentlich für Kraftfahrzeugfahrer und für solche Hilfspersonen entwickelt worden, die ständig mit gefährlichen Arbeiten beschäftigt seien.
Ob diesen Ausführungen, die manches für sich haben, letzten Endes zugestimmt werden könnte, kann auf sich beruhen. Es kommt darauf nämlich nicht an, weil, wie dem schon erwähnten Senatsurteil zu entnehmen ist, die Hilfsperson des Mieters sich auf die kurze Verjährung berufen kann, wenn sie in die Schutzwirkung des Mietvertrages einbezogen ist. Daß dies hier hinsichtlich des Zweitbeklagten der Fall war, hat das Berufungsgericht mit Recht angenommen.
a) Der erkennende Senat hat wiederholt ausgeführt (vgl. BGHZ 49,278,279 und 350,353), daß zu den Schuldverhältnissen, in denen die Rechtsfigur des Vertrages mit Schutzwirkung Dritter Anwendung finden kann, vor allem Mietverträge gehören. In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß ein Dritter dann in die Schutzwirkung des Vertrages einbezogen ist, wenn der Gläubiger ihm gegenüber fürsorge- und obhutspflichtig ist. Das gilt bei Mietverträgen nicht nur für Familienmitglieder, sondern auch für Hausangestellte oder sonstige Hilfspersonen, die nach dem Inhalt des Mietvertrages bestimmungsgemäß an dem Gebrauch der Mietsache teilhaben oder ihn gar, wie hier, anstelle des Mieters für diesen ausüben.
b) Wenn danach auch nicht zweifelhaft sein kann, daß der Zweitbeklagte im Sinne dieser Rechtsprechung in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen war, so erhebt sich doch die weitere Frage, ob das allein ausreicht, ihm aus eigenem Recht die Einrede aus § 558 BGB zu gewähren. Wie schon in BGHZ 49,278,279 ausgeführt worden ist, hat die Schutzwirkung an sich zunächst nur zur Folge, daß der Dritte den Vermieter, der ihn unter Verletzung seiner Vertragspflichten geschädigt hat, auf Ersatz in Anspruch nehmen kann. Es ist indessen nicht einzusehen, warum dem Dritten zwar das Recht zustehen soll, vom Vermieter Schadenersatz zu verlangen, daß er aber für den Fall, daß er den Vermieter schädigt, nicht wie der Mieter sich auf die kurze Verjährung soll berufen können. Die Zubilligung des Schadensersatzanspruches des Dritten beruht letzten Endes auf dem Gedanken, daß es mit der Gerechtigkeit nicht vereinbar wäre, dem Dritten, der bestimmungsgemäß die Mietsache gebraucht und durch sie oder in ihr zu Schaden kommt, einen vertraglichen Ersatzanspruch zu versagen, der dem Mieter ohne weiteres zusteht. Dann aber kann es ebensowenig Rechtens sein, der Hilfsperson des Mieters, die vertragsgemäß mit ihm oder an seiner Stelle den Mietgebrauch ausübt und dabei Schäden verursacht, die Berufung auf § 558 BGB zu versagen. Wird die Schutzwirkung des Mietvertrages auf einen Dritten in dafür geeigneten Fällen wie hier ausgedehnt, so sind auch keine dogmatischen Gesichtspunkte erkennbar, nach denen es geboten wäre, den Schutzbereich auf das Geltendmachen von Schadenersatzansprüchen zu beschränken. Vielmehr ist es durchaus sachgemäß, ihn auch auf die Haftungsbeschränkung der kurzen Verjährung zu erstrecken (ebenso Hoffmann, Betrieb 1969,337).
c) Wie der erkennende Senat in den beiden erwähnten Urteilen ausgeführt hat, kommt es freilich entscheidend darauf an, daß der Kreis der in den Schutzbereich fallenden Personen nicht uferlos ausgedehnt wird. Es bestehen jedoch keine Bedenken, neben Familienangehörigen des Mieters dessen Bedienstete jedenfalls dann einzubeziehen, wenn sie im Einklang mit dem Vertrag mit oder für den Mieter den Mietgebrauch ausüben. Im Vordergrund steht deshalb hier weniger der Gedanke, daß der Mieter für den Dritten obhuts- und fürsorgepflichtig, gewissermaßen also für sein Wohl und Wehe verantwortlich ist (vgl. BGHZ 51,91,96), sondern daß nach dem Inhalt des Vertrages der Mietgebrauch durch den Dritten ausgeübt wird und daß dies erkennbar für den Dritten ebenso wie für den Mieter die Gefahr mit sich bringt, wegen Beschädigung der Mietsache auf Ersatz in Anspruch genommen zu werden. Diese Einbeziehung des Dritten in den Vertrag bildet die innere Rechtfertigung, ihm durch Gewährung der Verjährungseinrede des § 558 BGB dieselbe Vergünstigung wie dem Mieter zugute kommen zu lassen (im Ergebnis für den weitergehenden Fall des vertraglichen Haftungsausschlusses ebenso Gernhuber JZ 1962,553).
d) Die von Boeck (NJW 1969,1469) gegen das Senatsurteil BGHZ 49,278 aus den Vorschriften über die Gesamtschuldverhältnisse hergeleiteten Bedenken sind nicht berechtigt. Zwar wirkt nach § 425 BGB die Verjährung nur für den Gesamtschuldner, in dessen Person sie eintritt. Unterstellt man, daß die Beklagten dem Vermieter als Gesamtschuldner hafteten, so steht dem Zweitbeklagten die Einrede aus § 558 BGB nicht etwa in einer Art Akzessorietät deshalb zu, weil sie der Erstbeklagte als Mieter geltend machen kann. Vielmehr besteht die Schutzwirkung gerade darin, daß er sich auf § 558 BGB aus eigenem Recht berufen kann.