Anwendungsbereich der
kurzen mietrechtlichen Verjährung nach § 548 BGB für Ersatzansprüche wegen
Veränderung und Verschlechterung der Mietsache; Abgrenzung zum
Räumungsanspruch; grundsätzlich keine schuldersetzende Wirkung des (Prozeß-)Vergleichs
BGH, Urteil vom 23. Juni
2010 - XII ZR 52/08
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
Ersatzansprüche des Vermieters wegen
Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren auch dann in der
kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, wenn die Mietvertragsparteien
in einem vorangegangenen Räumungsprozess einen Vergleich geschlossen haben,
in dem sich der Mieter verpflichtet hat, von ihm genutzte Teilflächen des
Grundstücks zu räumen, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren.
Zentrale Probleme:
Es geht um ein "klassisches" Klausurproblem aus dem
Mietrecht: Die erweiterte Anwendung der kurzen Verjährung nach § 548 I BGB.
Diese wird auch angewendet auf Schäden an der Mietsache, wird auf weitere
Anspruchsgrundlagen (zB § 823 BGB) sowie auf Schäden an nicht mitvermieteten
Sachen erstreckt. Sie kann sogar zugunsten Dritter anwendbar sein, die nicht
Partei des Mietvertrages sind, aber in dessen Schutzbereich einbezogen sind.
S. dazu
BGHZ
61, 227; BGH NJW 2005, 739
und BGH NJW 2006, 2399
sowie BGH v.
23.10.2013 - VIII ZR 402/12.
Die Entscheidung bietet eine gute Zusammenfassung. Lehrreich sind auch die
Ausführungen zur Frage der novierenden (schuldersetzenden) Wirkung eines
Vergleiches, die hier verneint wurde.
©sl 2010
Tatbestand:
1 Die Klägerin begehrt die Feststellung einer
Schadensersatzverpflichtung der Beklagten mit der Behauptung, diese habe ein
an sie vermietetes Teilgrundstück sowie weitere von ihr genutzte
Grundstücksflächen nicht ordnungsgemäß geräumt.
2 Zwischen den Parteien wurde am 23. April 2001 ein zunächst bis zum 31.
Oktober 2001 befristeter, später bis zum 30. Juni 2002 verlängerter
Mietvertrag über eine näher bezeichnete Teilfreifläche in einem Gleisdreieck
geschlossen, in dem als Mietzweck die Zwischenlagerung und Klassifizierung
von Kiesmaterial angegeben war. Die Beklagte hat die Nutzung auf weitere,
nicht vermietete Grundstücksteile der Klägerin ausgedehnt. Nachdem die
Beklagte das Grundstück nach der Beendigung des Mietvertrages nicht geräumt
hatte, wurde sie in einem Vorprozess auf Räumung und Herausgabe des
streitgegenständlichen Grundstücks in Anspruch genommen. Dieses Verfahren
endete durch Beschluss vom 22. August 2005, mit dem das Oberlandesgericht
das Zustandekommen eines zwischen den Parteien abgeschlossenen Vergleichs
feststellte, in dem sich die Beklagte u. a. verpflichtet hatte, das
Grundstück in den näher bezeichneten Grenzen vollständig zu räumen und an
die Klägerin bis zum 15. Dezember 2005 herauszugeben. Zu diesem Zeitpunkt
war das Grundstück für die Beklagte nicht mehr frei zugänglich. Nach dem
Inhalt des Vergleichs hatte die Beklagte die Räumung mit der Klägerin
abzustimmen, da das Gelände verschlossen war.
3 Inwieweit die Beklagte ihrer Räumungsverpflichtung in der Folgezeit
nachgekommen ist, ist zwischen den Parteien streitig. Mit Schreiben vom 25.
September 2006 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie das Grundstück
gemäß der getroffenen Vereinbarung geräumt habe. Mit Schriftsatz vom 12.
März 2007, beim Landgericht eingegangen am 19. März 2007, erhob die Klägerin
die vorliegende Feststellungsklage.
4 Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, etwaige
Schadensersatzansprüche der Klägerin seien jedenfalls nach § 548 BGB
verjährt. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht das
erstinstanzliche Urteil aufgehoben und der Feststellungsklage antragsgemäß
stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Beklagte
die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
5 Da die Klägerin in der mündlichen Verhandlung trotz rechtzeitiger
Bekanntgabe des Termins nicht vertreten war, ist über die Revision der
Beklagten antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, §§ 557, 331
ZPO. Das Urteil beruht jedoch inhaltlich nicht auf einer Säumnisfolge,
sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.).
6 Die Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des Berufungsurteils sowie
zur Wiederherstellung der landgerichtlichen Entscheidung.
I.
7 Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von
Bedeutung, zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
8 Die Feststellungsklage sei begründet. Die Beklagte sei aufgrund des
Mietverhältnisses dazu verpflichtet, die von ihr angemietete
Grundstücksfläche zu räumen und an die Klägerin zurückzugeben. Aufgrund
mietvertraglicher Nebenpflichten und wegen der Verletzung des Eigentums der
Klägerin habe die Beklagte auch die von ihr unstreitig rechtswidrig auf den
benachbarten Teilen des Grundstücks abgelagerten Materialien entfernen
müssen. Diese Räumungsverpflichtung habe die Beklagte in dem gerichtlichen
Vergleich vom 22. August 2005 anerkannt. Zudem sei in diesem Vergleich die
Räumungspflicht der Beklagten einvernehmlich dahingehend erweitert worden,
dass die Beklagte die auf dem Grundstück abgelagerten Materialien unabhängig
davon entfernen müsse, ob diese in ihrem Eigentum stünden oder von ihr dort
abgelagert worden seien. Diese Räumungsverpflichtung habe die Beklagte nicht
ordnungsgemäß erfüllt.
9 Die Beklagte könne sich gegenüber den Ansprüchen der Klägerin nicht auf
Verjährung berufen. Zwar sei ein mietvertraglicher Schadensersatzanspruch
wegen Unterlassens der Räumung des Mietobjekts gemäß § 548 Abs. 1 BGB
verjährt. Der Klägerin stünde jedoch aufgrund des Vergleichs vom 22. August
2005 ein Schadensersatzanspruch zu, der noch nicht verjährt sei. In dem
Vergleich hätten die Parteien die mietvertragliche Räumungspflicht der
Beklagten einvernehmlich auf sämtliche gelagerten Materialien erweitert,
auch soweit sie sich außerhalb der vermieteten Fläche befunden und nicht im
Eigentum der Beklagten gestanden hätten. Soweit die Beklagte der
Verpflichtung aus diesem Vergleich nicht ordnungsgemäß nachgekommen sei,
unterfalle der Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht der kurzen
mietrechtlichen Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB. Für diesen
Anspruch gelte vielmehr die regelmäßige Verjährungsfrist der §§ 195, 199
Abs. 1 BGB. Durch die am 29. März 2007 zugestellte Klage habe die Klägerin
die Verjährung rechtzeitig gehemmt.
II.
10 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
11 Das Berufungsgericht hat zwar zu Recht angenommen, dass die Beklagte
mietvertraglichen Schadensersatzansprüchen der Klägerin die Einrede der
Verjährung entgegenhalten kann. Nicht gefolgt werden kann dagegen seiner
Auffassung, der Klägerin stünde aufgrund des abgeschlossenen Vergleichs ein
Schadensersatzanspruch zu, für den die regelmäßige Verjährungsfrist nach §§
195, 199 Abs. 1 BGB gelte.
12 1. Nach § 548 Abs. 1 BGB, der im vorliegenden Fall gemäß Art. 229
§ 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB Anwendung findet (BGH Urteil vom 19. Januar 2005 -
VIII ZR 114/04 - NJW 2005, 739, 740), verjähren die Ersatzansprüche des
Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der vermieteten Sache
in sechs Monaten. Diese kurze Verjährung soll zwischen den Parteien des
Mietvertrages eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und eine
beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der
überlassenen Sache bei Rückgabe erreichen (BGHZ 98, 235, 237 = NJW 1987,
187, 188 zur gleichlautenden Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.). Die
Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich des § 548 BGB weit ausgedehnt.
Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache
unterfallen der kurzen Verjährung des § 548 BGB (BGHZ 128, 74, 79 = NJW
1995, 252 zur geichlautenden Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.)
ebenso wie solche, die darauf beruhen, dass der Mieter die Mietsache
aufgrund des Vertrages umgestalten durfte und bei Vertragsende zur
Herstellung des vereinbarten Zustandes verpflichtet ist (Senatsurteil
vom 10. April 2002 - XII ZR 217/98 - NZM 2002, 605; BGHZ 86, 71, 77 f. = NJW
1983, 680 f. jeweils zur gleichlautenden Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB a.
F.). Ferner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche
des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache
als solche zwar zurückgeben kann, diese sich jedoch aufgrund einer
Beschädigung oder Veränderung nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich
geschuldeten Zustand befindet (so schon BGH Urteil vom 7. November 1979
- VIII ZR 291/78 - NJW 1980, 389, 390 zur gleichlautenden Vorschrift des §
558 Abs. 1 BGB a. F.; vgl. auch Staudinger/Emmerich BGB (2006) § 548 Rdn. 4
f.; Gather in Schmidt/Futterer Mietrecht 9. Aufl. § 548 BGB Rdn. 29;
Gramlich in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl.
Kap. VI Rdn. 3, 8 ff.). Die weite Ausdehnung des Anwendungsbereiches des
§ 548 Abs. 1 BGB führt schließlich dazu, dass auch Ersatzansprüche des
Vermieters von der kurzen Verjährungsfrist erfasst werden, denen - aufgrund
eines einheitlichen Schadensereignisses - eine Beschädigung nicht nur des
Mietobjekts selbst, sondern zugleich auch ein Schaden an nicht vermieteten
Gegenstände zugrunde liegt, sofern der Schaden einen hinreichenden Bezug zum
Mietobjekt selbst hat (Senatsurteil vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 -
NJW 2000, 3203, 3205; BGH Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04 -
NJW 2006, 2399 Tz. 15; Emmerich in
Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 548 Rdn. 6; Gather in Schmidt/Futterer
aaO § 548 Rdn. 31).
13 2. Auf dieser rechtlichen Grundlage kann der Auffassung des
Berufungsgerichts nicht gefolgt werden, der Klägerin stehe aus dem Vergleich
vom 22. August 2005 ein Schadensersatzanspruch zu, der nicht der kurzen
mietrechtlichen Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB unterfalle,
sondern innerhalb der regelmäßigen dreijährigen Frist des § 195 BGB
verjähre.
14 a) Unzutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Parteien
in dem gerichtlichen Vergleich vom 22. August 2005 über die mietvertragliche
Verpflichtung der Beklagten hinaus, die Grundstücksfläche zu räumen, eine
selbständige Vereinbarung mit zusätzlichen dienstvertraglichen Elementen
getroffen hätten, soweit sich die Beklagte in dem Vergleich verpflichtet
habe, die Ablagerungen unabhängig davon zu entfernen, ob die Gegenstände im
Eigentum der Beklagten stehen. Damit hat das Berufungsgericht die Wirkung
des Vergleichs auf das bestehende Mietverhältnis verkannt.
15 aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein
Vergleich im Sinne von § 779 BGB grundsätzlich keine schuldumschaffende
Wirkung (BGH Urteil vom 7. März 2002 - III ZR 73/01 - NJW 2002, 1503).
Der Vergleich ändert das ursprüngliche Schuldverhältnis dann nur
insoweit, als in ihm streitige oder ungewisse Punkte geregelt werden (Palandt/Sprau
BGB 69. Aufl. § 779 Rdn. 11; Habersack in MünchKomm-BGB 5. Aufl. § 779 Rdn.
30). Im Übrigen bleibt das ursprüngliche Rechtsverhältnis nach Inhalt und
Rechtsnatur unverändert fortbestehen (BGH Urteil vom 25. Juni 1987 - VII
ZR 214/86 - NJW-RR 1987, 1426, 1427). Dies gilt grundsätzlich auch für
Prozessvergleiche (BGH Urteil vom 24. Juni 2003 - IX ZR 228/02 - NJW
2003, 3345, 3346). Ein neuer Schuldgrund wird nur bei einem durch
Auslegung zu ermittelnden entsprechenden Parteiwillen geschaffen (BGH
Urteil vom 7. März 2002 - III ZR 73/01 - NJW 2002, 1503).
16 bb) Einen solchen Parteiwillen hat das Berufungsgericht im Streitfall
nicht festgestellt. Gegen ihn spricht, dass im Vorprozess der Umfang der
Räumungspflicht der Beklagten zwischen den Parteien streitig war und gerade
dieser Streit durch den Abschluss des Vergleichs beigelegt werden sollte (§
779 Abs. 1 und 2 BGB). Zudem war die Begründung einer neuen
selbständigen Verpflichtung vorliegend schon deshalb nicht erforderlich,
weil die Beklagte bereits aufgrund der mietvertraglichen Räumungspflicht
auch diejenigen Grundstücksflächen räumen und an die Klägerin herausgeben
musste, die zwar nicht mitvermietet, von ihr jedoch unberechtigt während der
Mietzeit zur Ablagerung von Baumaterialien benutzt worden waren. Die
Räumungs- und Herausgabeverpflichtung der Beklagten in der durch den
Vergleich vom 22. August 2005 ausgestalteten Form stellt somit kein
eigenständiges, von dem ursprünglichen Mietvertrag unabhängiges
Schuldverhältnis dar, sondern findet ihre rechtliche Grundlage in dem
ursprünglichen Mietverhältnis zwischen den Parteien. Die Verjährung der
klägerischen Ansprüche bestimmt sich im vorliegenden Fall daher nicht nach §
195 BGB, sondern nach den maßgeblichen mietrechtlichen Vorschriften
(vgl. auch OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 208; Staudinger/ Marburger (2009) §
779 BGB Rdn. 38; Habersack in MünchKomm-BGB 5. Aufl. § 779 Rdn. 37).
17 b) Die Verjährung des von der Klägerin geltend gemachten
Schadensersatzanspruchs richtet sich folglich nach § 548 Abs. 1 BGB.
Danach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder
Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Klägerin hat zur
Begründung ihres Schadensersatzanspruchs im Berufungsverfahren vorgetragen,
dass die Beklagte die auf dem Grundstück gelagerten Materialien nicht
vollständig beseitigt, sondern auf der gesamten Fläche verteilt und
zumindest teilweise in das vorhandene Erdreich einplaniert habe. Wegen der
Gefahr einer großflächigen Elution von Schadstoffen durch
Niederschlagswasser und der damit einhergehenden Gefahr einer Schädigung
tieferer Bodenschichten könnten umfangreiche Sanierungsmaßnahmen
erforderlich werden.
18 Damit macht die Klägerin keinen Räumungsanspruch geltend, da für die
Rückgabe der Mietsache im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB der Zustand der
Mietsache grundsätzlich unerheblich ist (BGH Urteil vom 10. Januar 1983
- VIII ZR 304/81 - NJW 1983, 1049, 1050). Vielmehr behauptet die Klägerin
eine durch die Beklagte verursachte Verschlechterung der vermieteten
Grundstücksfläche. Dadurch entstehende Schadensersatzansprüche des
Vermieters verjähren grundsätzlich innerhalb der 6-monatigen Frist des § 548
Abs. 1 BGB, unabhängig von dem Rechtsgrund, aus dem sie abgeleitet werden.
Die Beklagte kann daher auch gegenüber Ersatzansprüchen der Klägerin aus
deliktischem Handeln (§ 823 Abs. 1 BGB) mit Erfolg die Einrede der
Verjährung erheben (BGH Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04 -
NJW 2006, 2399Tz. 14). Gleiches gilt gegenüber
Ersatzansprüchen wegen einer möglichen Veränderung oder Verschlechterung von
Teilflächen des Grundstücks, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses
waren (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - NJW 2000, 3203,
3205; BGH Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04 - NJW 2006, 2399Tz.
15). Schließlich erfasst § 548 Abs. 1 BGB auch solche
Schadensersatzansprüche, die auf einer besonderen Abrede beruhen (BGH
Urteil vom 8. Dezember 1982 - VIII ZR 219/81 - NJW 1983, 679, 681).
19 c) Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die für den
geltend gemachten Schadensersatzanspruch maßgebliche sechsmonatige
Verjährungsfrist spätestens im August 2006 abgelaufen und durch die am 19.
März 2007 eingegangene und am 29. März 2007 zugestellte Klage nicht mehr
rechtzeitig gehemmt worden ist (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, §§ 253 Abs. 1, 167
ZPO). Verjährt sind damit sämtliche Ersatzansprüche der Klägerin wegen der
Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache, so dass sie mit ihrer
Feststellungsklage keinen Erfolg haben kann.
III.
20 Nach alldem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst
entscheiden, weil keine weiteren Feststellungen erforderlich sind und die
Sache damit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da sich die auf
Feststellung gerichtete Klage als unbegründet erweist, ist die Berufung der
Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts, das die Klage zu Recht
abgewiesen hat, zurückzuweisen. |