Entbehrlichkeit der Nacherfüllungsfrist bei Erfüllungsverweigerung; Gewährleistung für Sachmängel, die zwischen Vertragsschluß und Gefahrübergang eintreten

OLG Naumburg, Urteil vom 24. 2. 2004 - 11 U 94/03

Fundstelle:

NJW 2004, 2022

Amtl. Leitsätze:

1. Auch nach dem modernisierten Schuldrecht bedarf es für den Rücktritt vom Vertrag keiner Nacherfüllungsfrist, wenn dies von vornherein sinnlos erscheint, weil der Schuldner bereits zuvor fehlende Erfüllungsbereitschaft zum Ausdruck gebracht hat.
2. Sucht der Verkäufer ein offensichtlich mit mehreren Mängeln behaftetes Grundstück zu übergeben und stellt er auf die Rüge eines Mangels durch den Erwerber lediglich die Beteiligung an den Beseitigungskosten in Aussicht, kann der Käufer sogleich vom Vertrag zurücktreten.

Zentrale Probleme:

Es geht um einen "Normalfall" der Mängelhaftung, der durch grundlegende Fragen des neuen Gewährleistungsrechts führt. Im Zentrum steht das sofortige Rücktrittsrecht bei Sachmängeln im Falle ernsthafter und endgültiger Verweigerung der Nacherfüllung (§§ 437 Nr. 2, 323 I, 323 II Nr. 1 BGB). Von Interesse sind aber auch die Randfragen wie insbesondere die Reichweite des Gewährleistungsausschlusses bei Mängeln, die zwischen Vertragsschluß und Gefahrübergang eintreten (s. dazu BGH NJW 2003, 1316) sowie die Rolle der Ablieferung/Übergabe für die Frage der Beweislast für das Vorliegen von Mängeln: Maßgebender Zeitpunkt für das Vorliegen eines Sachmangels ist gem. § 434 der Gefahrübergang. „Gefahrübergang“ i.S.v. § 434 ist der Zeitpunkt, in welchem die Preisgefahr auf den Käufer übergeht bzw. (bei Gattungsschulden) übergehen würde, wenn die Sache mangelfrei wäre. Die Beweislast knüpft dagegen an die Übergabe der Kaufsache an den Käufer an. Vor diesem Zeitpunkt trifft den Verkäufer, der die Erfüllungstauglichkeit der Sache behauptet, nach allgemeinen Regeln die Beweislast über die Fehlerfreiheit. Mit der Übergabe an den Käufer geht diese Beweislast nach § 363 auf diesen über. Anders als nach bisherigem Recht (§ 464 BGB a.F.) bewirkt also die Annahme einer Sache in Kenntnis ihrer Mangelhaftigkeit keinen Verlust von Gewährleistungsrechten. Lediglich die Kenntnis bei Vertragsschluß führt nach Maßgabe von § 442 BGB zum Verlust von Gewährleistungsrechten.

©sl 2004

Tatbestand:

In einem Zeitungsinserat bot der Bekl. ein „Gartengrundstück mit Einfamilienhaus“ an. Das Grundstück ist 422 m² groß. Der Kl. besichtigte das Anwesen Mitte Juni 2002 in Begleitung der Zeugin J. Das Haus war bewohnt und machte auf den Kl. insgesamt einen dem Alter angemessenen Eindruck. In § 3 IV des Grundstückskaufvertrags vom 18. 7. 2002 heißt es: „Das Haus ist vermietet. Das Mietverhältnis ist dem Käufer bekannt. Die Vertragsparteien wurden vom Notarvertreter darauf hingewiesen, dass gem. § 566 BGB der Käufer die rechtliche Stellung als Vermieter erst mit Umschreibung  des Eigentums erlangt. Eine anderweitige Regelung wird von den Vertragsparteien nicht gewünscht.“ Die Übergabe des Kaufgegenstands sollte am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung erfolgen. Den Zustand des Objekts, wie er sich am 12. 9. 2002 darstellte, hat der Kl. fotografisch festgehalten. Das Haus wies kein Schloss auf und stand, wie das Grundstück insgesamt, offen. Die bei der Besichtigung durch den Kl. vorhandenen Nachtspeicheröfen waren ausgebaut, so dass ein Beheizen nicht mehr möglich war. Der Stromzähler und damit die Versorgung mit Elektroenergie fehlten. Die Gartenpforte war ausgebaut und nicht mehr vorhanden. Der Hof und der Garten zeigten sich voll mit hinterlassenem oder auf das Grundstück verbrachtem Müll, insbesondere Bauschutt und Asbestplatten. Der Kl. hat behauptet, er sei am Tag der geplanten Übergabe über den Zustand des Objekts empört gewesen. Hierauf habe der Bekl. erklärt, der Kl. solle sich wegen des Mülls an die Müllabfuhr wenden. Die Schlüssel für das eingebaute Schloss habe der Kl. in Empfang nehmen sollen, was von ihm abgelehnt worden sei. Der Bekl. habe die Schlüssel deshalb nachfolgend einfach in den Briefkasten des Kl. eingeworfen. Im Einzelnen seien die bei der Besichtigung vorhandenen neuen Kunststofffenster bis auf das Wohn- und das Kinderzimmer ausgebaut und durch alte, verschlissene ersetzt worden. Die noch vorhandenen Kunststofffenster habe man offenbar nicht herausbekommen, bei dem Versuch des Ausbaus aber beschädigt. Im gesamten Wohngebäude und im Nebengelass seien Unmengen von Müll vorgefunden worden. Am Haus selbst hätten sich massive Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelbefall gezeigt. Sämtliche Fußböden seien verrottet und teilweise verfault gewesen. Der Fußboden der ersten Etage habe ein großes Loch aufgewiesen, in dem Ratten hausten. Neuwertige Elektroleitungen und -schalter, einschließlich der Hofbeleuchtung seien entfernt worden. Insgesamt habe sich dem Kl. ein deutlich anderer Zustand als zum Zeitpunkt der Besichtigung gezeigt.
Das LG hat die Vollstreckungsabwehrklage abgewiesen. Die Berufung des Kl. hatte Erfolg.

Aus den Gründen:

I. a) Das LG hat ausgeführt, zu den Voraussetzungen der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung sei nicht hinreichend vorgetragen. Dass der Kl. durch Täuschung zum Abschluss des Vertrags bewegt worden sei, könne nicht ersehen werden. Der Kl. stelle nicht dar, in welcher Weise sich der Bekl. (wahrheitswidrig) zur Objektbeschaffenheit geäußert habe. Die enttäuschte Vorstellung des Kl. sei, nachdem er das Objekt besichtigt habe, unerheblich. Arglistiges Verschweigen durch den Bekl. werde nicht vorgebracht. Der Kl. habe ersichtlich nichts zu erfragen versucht, so dass der Zustand des Objekts vom Bekl. als bekannt vorauszusetzen gewesen sei.
b) Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Sie beruhen auf Rechtsverletzungen i.S. von §§ 513 I Alt. 1, 546 ZPO, ja sogar auf der Verletzung des Rechts des Kl., vor den Gerichten rechtliches Gehör zu finden (Art. 103 I GG).
Die Berufung weist zutreffend darauf hin, dass es dem Kl. mit der Anfechtung nicht darum ging, belogen worden zu sein. Vielmehr stellt das gesamte erstinstanzliche Vorbringen auf ein Unterlassen gebotener Aufklärung, also ein arglistiges Verschweigen ab. Dies hat das LG anscheinend nur bedingt zur Kenntnis genommen. Ansonsten ließe sich die Urteilsbegründung nicht erklären. Ein arglistiges Verschweigen setzt keine Frage des Käufers, sondern lediglich voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, NJW-RR 2003, 989 m.w. Nachw.). Unter diesen Umständen musste der Kl. ungefragt aufgeklärt werden. Allein die vom LG selbst als oberflächlich angesehene Besichtigung des Grundstücks war in keiner Weise geeignet, den Bekl. von notwendigen Hinweisen zu befreien, zumal der Kl. Mängel rügt, die damals noch nicht vorlagen oder von ihm nicht zu erkennen waren. Hierzu hat der Kl. in erster Instanz ausführlich vorgetragen und Beweis angeboten. Damit sieht er sich übergangen.

II. Im Ergebnis kommt es für die Vollstreckungsabwehrklage des Kl. nach §§ 767 I, 795 S. 1, 797 IV, 794 I 1 Nr. 5 ZPO nicht auf die Anfechtung nach §§ 123 I, 142 I BGB an. Der Grundstückskauf ist unabhängig davon durch den ebenfalls erklärten Rücktritt des Kl. in ein Abwicklungsverhältnis gewandelt, so dass ein zu vollstreckender Kaufpreisanspruch von 25000 Euro nicht mehr besteht. Dies folgt zumindest aus §§ 437 Nr. 2, 440 S. 1, 323 I, II Nr. 1, 242, 346ff., 434 I 1 u. 2, 433 I 1 BGB, ohne dass es darauf ankommt, ob der Bekl. dem Kl. das Grundstück i.S. von § 446 S. 1 BGB übergeben hat.
1. a) Das LG hat ein Rücktrittsrecht des Kl. verneint, weil der Käufer dem Bekl. keine Frist zur Nacherfüllung gesetzt habe. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung sei nicht ersichtlich. Da der Bekl. den vorgefundenen Zustand nicht zu vertreten habe, bestehe kein Anlass, dem Kl. ein sofortiges Rücktrittsrecht zuzubilligen.
b) Auch dies beruht auf einer Rechtsverletzung i.S. von §§ 513 I Alt. 1, 546 ZPO, weil die Ansicht des LG, es sei von keiner ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung auszugehen, den vorgetragenen und dabei im Wesentlichen unstreitig gebliebenen Sachverhalt nicht ausschöpft (§§ 286 I 1, 138 III ZPO) und zudem § 242 BGB übersieht.
Der Bekl. hat in der mündlichen Verhandlung vor dem LG zugestanden, das Grundstück sei von den Mietern voll mit Müll und Bauschutt zurückgelassen worden. Ebenso wenig sind die Fotos des Kl. inhaltlich und von der zeitlichen Einordnung in Frage gestellt, so dass das Grundstück bei der Übergabe/dem Übergabeversuch, wie dargestellt, ausgesehen hat. Danach hat der Bekl. dem Kl. ein Grundstück angeboten, das offenbar über längere Zeit dem Zugriff Dritter ausgesetzt, nicht geräumt oder zur Ablagerung von Müll genutzt war und sich insgesamt in einem verwahrlosten Zustand befand. Dass dies nicht der vertraglich vereinbarten bzw. vorausgesetzten Beschaffenheit i.S. von §§ 433 I 2, 434 I 1 u. 2 BGB entsprach, zieht selbst der Bekl. nicht ernsthaft in Zweifel. Die Tatsache, dass der Kl. auf dem Grundstück möglicherweise Abriss- und Bauarbeiten durchführen wollte, gestattete dem Bekl. keinesfalls, das Grundstück in derart bedauernswertem Zustand zu übergeben (vgl. unten 3). Erklärt der Bekl. angesichts dessen lediglich, sich an den Kosten beteiligen zu wollen, und lehnt er eine weitergehende „Mitwirkung“, insbesondere die eigenständige Beseitigung des Mülls ab, so vermittelt dies ernsthaft und endgültig, dass der Bekl. nicht bereit ist, den Vertrag zu erfüllen. Es war in keiner Weise Angelegenheit des Kl., für die Beräumung des Grundstücks zu sorgen. In diesem Zusammenhang ist es daher unerheblich, wenn die Berufungsbegründung nunmehr das erstinstanzliche Vorbringen dadurch „aufwertet“, dass aus dem Satz „Die Beräumung selbst sollte allerdings vom Kl. vorgenommen werden“ die Formulierung „wobei der Müll selbst vom Kl. auf Kosten des Bekl. beseitigt werden sollte“ wird. Im Übrigen handelt es sich bei dem Einschub „auf Kosten des Bekl.“ um neues Vorbringen, das nur unter eingeschränkten, hier nicht vorliegenden Voraussetzungen im Berufungsrechtszug zulässig ist (§§ 513 I Alt. 2, 529 I Nr. 2, 531 II 1 ZPO).
c) Allein der Müll mag für ein aus dem Verhalten des Bekl. herzuleitendes sofortiges Rücktrittsrecht des Kl. noch unerheblich i.S. von § 323 V 2 BGB sein. Hinzu kommt allerdings der insgesamt fotografisch dokumentierte heruntergekommene Grundstückszustand, wie er zwischen den Parteien jedenfalls im Umfang der fehlenden Elektrizität, des Nichtverschlossenseins auch des Gebäudes, der fotografisch belegten stark beschädigten Sanitäreinrichtungen, der fehlenden Gartenpforte (gleich wer sie entfernt hatte) und der nicht vorhandenen Heizung unstreitig ist. So war das Grundstück ohne vorausgegangene Mängelbeseitigung nicht vertragsgerecht, weder zu Wohn- noch zu Sanierungszwecken, selbst wenn dies mit einem Gebäudeabriss einherging (vgl. unten 3). Zur Herstellung des geschuldeten Zustands musste der Kl. dem Bekl. nicht noch einmal durch gesonderte Nacherfüllungsfrist Gelegenheit geben. Durch seine ablehnende Haltung zur Müllentsorgung hatte der Bekl. ausreichend zum Ausdruck gebracht, er werde sich keinesfalls bereit finden, die darüber hinausgehenden weitaus aufwändigeren Mängelbeseitigungsarbeiten auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Unter solchen Umständen ist es jeher anerkannt, dass der Gläubiger über § 242 BGB keine Frist setzen muss, weil diese Maßnahme von vornherein erfolg- und sinnlos erscheint (Dauner-Lieb, in: AnwKomm-BGB, § 281 Rdnr. 19 m.w. Nachw.). Im Übrigen hat der BGH mehrfach zutreffend ausgesprochen, dass ein ohne die Durchführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen ausziehender Mieter fehlenden Erfüllungswillen hinreichend dokumentiert (BGH, NJW 1991, 2416 [2417]; NJW 1998, 1303). Nichts anderes kann gelten, wenn der Verkäufer ein offensichtlich sachmängelbehaftetes Grundstück an den Käufer zu übergeben sucht, wie es der Bekl. getan hat. Unter solchen Umständen kann jeder Käufer davon ausgehen, dass der Verkäufer nicht bereit ist, noch irgendetwas am Kaufgegenstand zu korrigieren.
2. Ob es dem Bekl. tatsächlich gelang, dem Kl. am 12. 9. 2002 das Grundstück zu übergeben, kann offen bleiben. Bis zum Gefahrübergang gelten die §§ 280, 281, 284, 323 BGB unmittelbar. Nach Gefahrübergang wird hierauf durch die §§ 437-442 BGB verwiesen. Selbst wenn die Gefahr übergegangen wäre, ergäbe sich das Rücktrittsrecht des Kl. aus §§ 437 Nr. 2, 433 I 2, 434 I 1 u. 2, 440, 323 I, II Nr. 1 BGB. Die Abnahme des Grundstücks hindert den Kl. in diesem Fall nicht daran, gestützt auf Sachmängel vom Vertrag zurückzutreten (BGH, NJW 2003, 1316). § 464 BGB a.F. ist ersatzlos entfallen. Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind jetzt nur noch dann ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsabschluss kannte (§ 442 I 1 BGB), oder eingeschränkt, wenn ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt blieb (§ 442 I 2 BGB). Beides stellt sich hier nicht, weil sich der Kl. auf Mängel bezieht, die zwischen Vertragsabschluss und Gefahrübergang eingetreten sind. Deshalb kommt es auch auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss nicht an. Dieser greift für nach Vertragsabschluss eingetretene Mängel im Zweifel nicht ein (BGH, NJW 2003, 1316).
Die vom Bekl. für sich in Anspruch genommene Übergabe führt so lediglich zu einer anderen Beweislastverteilung. Es ist in diesem Fall der Kl., der die Mangelhaftigkeit des Grundstücks darlegen und beweisen muss. Dass der Kaufgegenstand nach Vertragsabschluss weitergehend mangelhaft geworden ist, lässt sich aber bereits dem unstreitigen Tatsachenvortrag der Parteien entnehmen.
3. Nach § 434 I 1 BGB ist eine Sache frei von Mängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien ist nicht ersichtlich. Vor allem die vom Bekl. vorgetragene Abrissgrundstückseigenschaft lässt sich den getroffenen Absprachen nicht entnehmen. Die Umstände und der Inhalt der Vertragsurkunde sprechen vielmehr dagegen.
Der Bekl. hat ein Gartengrundstück mit Einfamilienhaus angeboten. An dieser Sicht des Kaufgegenstands hat sich nach dem Wortlaut des Grundstückskaufvertrags nichts geändert. Noch im notariellen Vertrag wird das Haus als vermietet beschrieben und der Bekl. trägt selbst vor, dem Kl. sei die Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes bekannt gewesen, was sich im Kaufpreis niedergeschlagen habe. Dann kann der Abriss nicht zum Vertragsinhalt geworden sein. Anderenfalls hätte das Gebäude keinen Kaufpreiseinfluss gehabt, was nach der Kaufpreishöhe (422 m² in W. für 25000 Euro) und dem Vorbringen des Bekl. gerade der Fall war. Außerdem hätte der Bekl. für die Abriss- und Entsorgungskosten weitergehende Preisabschläge hinnehmen müssen. Hiernach hat sich der Bekl. die nach seinem Sachvortrag vom Kl. geäußerte Vorstellung, hier könne nur noch abgerissen werden, nicht so zu Eigen gemacht, dass sie zum Vertragsinhalt erhoben wurde, selbst wenn man sich bei Vertragsabschluss darüber einig war, wie die Berufung neu i.S. von §§ 529 I Nr. 2, 531 II 1 ZPO vorträgt. Nicht alles, worüber man sich einig sei, wird Inhalt des Grundstückskaufvertrags. Hinzukommen muss vielmehr der übereinstimmende Wille, diese Einigung dem auf Kauf gerichteten rechtsgeschäftlichen Willen zuzuordnen. Hieran fehlt es nach dem Inhalt der notariellen Urkunde und dem Vorbringen des Bekl. Es blieb allein beim Kl., darüber zu entscheiden, wie er das gekaufte Grundstück verwenden wollte.
Der vom Bekl. geschuldete Zustand definiert sich aus der vertraglich vorausgesetzten Nutzung zur Vermietung (§ 434 I 2 Nr. 1 BGB), womit das Gebäude bzw. das Grundstück im Allgemeinen, wenn auch auf Grund einiger Unzulänglichkeiten bescheidenen Wohnbedürfnissen genügen musste. Diese Beschaffenheit wies das Grundstück am 12. 9. 2002 nicht auf, was sich insgesamt als Mangel darstellt, der dem Kl. den Rücktritt vom Vertrag gestattete (§ 437 Nr. 2 BGB), ohne dass es auf ein Verschulden des Bekl. ankäme (Palandt/Putzo, BGB, 63. Aufl., § 433 Rdnr. 21, § 437 Rdnr. 22). Der Verkäufer haftet auch für Sachmängel, die nach Kaufvertragsabschluss entstanden sind und bei Gefahrübergang noch bestehen (Palandt/Putzo, § 434 Rdnr. 8).
4. Der Rücktritt führt zu einem Abwicklungsverhältnis. Dem Bekl. steht kein Kaufpreisanspruch aus dem notariellen Vertrag zu. Er darf deswegen nicht mehr aus der Urkunde vollstrecken (§ 767 I ZPO).