Mietfortzahlung nach § 546a BGB durch Vorenthaltung der
Mietsache nach Beendigung des Mietvertrags: Erfordernis des Rücknahmewillens
beim Vermieter; Nutzungsersatz gem. § 812 I, 818 I BGB: Erfordernis der
Bereicherung
BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 - VIII
ZR 214/16 - LG Darmstadt
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
a) Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne
des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten,
wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der
Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Anschluss an BGH, Urteile
vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 Rn. 6; vom 16. November
2005 - VIII ZR 218/04, NZM 2006, 12 Rn. 12; vom 29. Januar 2015 - IX ZR
279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 81; jeweils mwN; st. Rspr.).
b) An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er -
trotz Kündigung des Mieters - von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses
ausgeht (Anschluss an BGH, Urteile vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, NJW
2006, 140 Rn. 25; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, aaO; vom 13. März
2013 -XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232 Rn. 23; jeweils mwN).
c) Fehlt es an einem Rückerlangungswillen des Vermieters, steht diesem ein
Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB grundsätzlich auch dann
nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die
subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (Bestätigung und
Fortführung der Senatsurteile vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, NJW 1960,
909 unter II b; vom 15. Februar 1984 - VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f.;
[jeweils zu § 557 BGB aF]).
d) Zum Anspruch des Vermieters gegen den Mieter, der die Mietsache über die
vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, auf Herausgabe des tatsächlich gezogenen
Nutzungswerts wegen ungerechtfertigter Bereicherung (Anschluss an BGH,
Urteile vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter III 3;
vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, NZM 2000, 183 unter 4; vom 29. Januar
2015 - IX ZR 279/13, aaO Rn. 84).
e) Ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch des Vermieters wird
weder durch § 546a BGB ausgeschlossen noch durch die §§ 987 ff. BGB
verdrängt (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 10. November
1965 - VIII ZR 12/64, BGHZ 44, 241, 242 ff. [zu § 557 BGB aF]; vom 28. Juni
1967 - VIII ZR 59/65, NJW 1968, 197 unter 3 [zu § 597 BGB aF]; vom 21.
Februar 1973 - VIII ZR 44/71, juris Rn. 58 f. [zu § 557 BGB aF]; vom 21.
Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, aaO unter III 3 a [zu § 597 BGB aF]).
Zentrale Probleme:
Eine lehrreiche Entscheidung zum Mietrecht und zum
Bereicherungsrecht:
Ein Mieter kündigt die Wohnung, die aber nach Ende der Kündigungsfrist noch
von seiner früheren Ehefrau weiterbewohnt wird. Der Vermieter verlangt nun
Mietfortzahlung nach § 546a I BGB. Nach dieser Regelung kann ein Vermieter,
wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses
nicht zurückgibt, als Mindestschaden die vereinbarte oder die ortsübliche
Miete verlangen. Die Besonderheit des vorliegenden Falles war, dass der
Vermieter gar nicht die Rückgabe der Mietsache, sondern weiterhin Miete
verlangt hatte, weil nach seiner Ansicht das Mietverhältnis weiterhin
Bestand hatte. In einer solchen Situation ist der Anspruch aus § 546a Abs. 1
BGB ausgeschlossen, weil es am dafür erforderlichen Rückerlangungswillen des
Vermieters fehlt. Nur dann wird nämlich
die Mietsache dem Vermieter im Sinne von § 546a Abs. 1 "vorenthalten". Dass
der Mieter die Sache dennoch nicht herausgegeben hat oder - wie hier - gar
nicht herausgeben konnte, ist deshalb irrelevant.
Damit kam hier grundsätzlich nur noch ein Bereicherungsanspruch auf
Nutzungsentschädigung in Betracht. Dieser wird weder durch § 546a BGB noch
durch die §§ 987 ff BGB (EBV) verdrängt. Letzteres ergibt sich daraus, dass
die §§ 987ff BGB den Vorenthaltungsschaden nicht regeln (s. dazu auch
BGH v. 18.3.2016 - V ZR
89/15).
Wenn also
ein Mieter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus
nutzt,ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters oder sonstigen
Rechtsinhabers um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert bereichert und nach
§§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 BGB zu dessen Herausgabe verpflichtet. Das setzt
aber voraus, dass er tatsächlich Nutzungen gezogen hat (s.
BGHZ 196, 285). Der bloße
mittelbare oder unmittelbare Besitz ist als solcher keine Nutzung. Damit
fehlte es für einen Bereicherungsanspruch schon an dem "Erlangten" i.S.v. §
812 I BGB. Anders wäre dies nur dann gewesen, wenn der Beklagte die Wohnung
vermietet hätte oder durch die Nutzungsüberlassung an seine ehemalige
Ehefrau anderweitige Aufwendungen erspart hätte (zB Unterhaltsforderungen).
©sl 2017
Tatbestand:
1 Der Beklagte mietete im Jahr 2000 von dem Rechtsvorgänger der
Klägerin eine Dreizimmerwohnung in D. -St. . Im Jahr 2010
zog der Beklagte aus der Wohnung aus und überließ diese nebst sämtlichen
Schlüsseln seiner damaligen Ehefrau, mit der er die Wohnung bis dahin
gemeinsam bewohnt hatte und von der er sich in der Folgezeit scheiden ließ.
Bis Juni 2014 zahlte der Beklagte jedoch weiterhin die monatliche
Miete von 999,03 € an die Klägerin. Mit Schreiben vom 25. Mai 2014
kündigte er den Mietvertrag ordentlich zum 31. August 2014. Die
Klägerin teilte ihm daraufhin schriftlich mit, seine "alleinige Kündigung"
sei unwirksam. In der Folgezeit forderten die Klägerin und ihr
Prozessbevollmächtigter den Beklagten mehrfach schriftlich auf, die Miete
für die Monate Juli, August und September 2014 zu zahlen. Der Beklagte
erwiderte hierauf mit Schreiben vom 15. September 2014, er sehe nicht ein,
warum er alleine die Gesamtmiete tragen solle, habe aber "Fairness halber"
die anteilige Miete für Juli bis September 2014 einschließlich Mahnkosten
überwiesen. Über diesen Betrag von 1.508,09 € hinaus zahlte der Beklagte in
den Monaten Oktober, November und Dezember 2014 jeweils 500 € an die
Klägerin. Danach stellte er jegliche Zahlung ein.
2 Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Zahlung der restlichen
Miete für das Jahr 2014 nebst Zinsen und die künftige Mietzahlung ab dem 1.
Januar 2015 sowie den Ersatz vorgerichtlicher Kosten begehrt. Das
Amtsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Es hat den
Mietvertrag als durch die Kündigung des Beklagten beendet angesehen und der
Klägerin einen Anspruch auf Restmietzahlung und Entschädigung nach § 546a
BGB zuerkannt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das
Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt
der Beklagte sein Begehren auf vollständige Abweisung der Klage weiter.
Entscheidungsgründe:
3 Die Revision hat Erfolg.
I.
4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im
Wesentlichen ausgeführt:
5 Das Amtsgericht habe zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf
Nutzungsentschädigung aus § 546a BGB bejaht. Dieser Anspruch scheitere nicht
an einem fehlenden Rücknahmewillen der Klägerin. Zwar habe diese der
Kündigung des Beklagten widersprochen. Ihrer Äußerung habe jedoch die
offensichtlich fehlerhafte Rechtsauffassung der Klägerin zugrunde gelegen,
auch die frühere Ehefrau des Beklagten sei Mietvertragspartei geworden,
weswegen die allein durch den Beklagten ausgesprochene Kündigung formell
unwirksam sei. Aus dieser Äußerung lasse sich jedoch nicht ableiten, dass
die Klägerin unter keinen Umständen bereit gewesen wäre, die Wohnung
zurückzunehmen. Vielmehr hätte nach Behebung des nach Ansicht der Klägerin
bestehenden Formfehlers die Rücknahme der Wohnung problemlos erfolgen
können. Damit unterscheide sich der Sachverhalt von Fallgestaltungen, in
denen eine Kündigung zurückgewiesen werde, weil entweder generell kein zur
Kündigung berechtigender Sachverhalt vorliege oder aber eine Kündigung zu
einem bestimmten Zeitpunkt nicht als wirksam angesehen werde. Der Vermieter
sehe den Mieter in diesen Fällen weiterhin - zumindest über einen gewissen
Zeitraum - als vertraglich gebunden, was einen Rücknahmewillen ausschließe.
Im vorliegenden Fall habe es jedoch bei der Mieterseite gelegen, die nach
Ansicht der Klägerin erforderlichen Voraussetzungen für eine wirksame
Beendigung des Mietverhältnisses zu schaffen. Darüber hinaus habe die
Klägerin auch während des Rechtsstreits die Wirksamkeit der Kündigung nicht
kategorisch in Abrede gestellt, sondern sich zumindest hilfsweise auf einen
Anspruch auf Nutzungsentschädigung berufen und somit auch insoweit ihren
Rücknahmewillen bekundet.
6 Aber selbst bei Verneinung eines Rücknahmewillens der Klägerin bestünde
ein Anspruch der Klägerin auf Nutzungsentschädigung, weil der Beklagte nicht
zur Rückgabe der Wohnung in der Lage gewesen sei. Denn die Wohnung werde von
seiner früheren Ehefrau bewohnt und der Beklagte habe keinerlei Schritte
unternommen, diese zum Auszug zu bewegen. Bei einer solchen
Fallkonstellation sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne
weiteres von einer Vorenthaltung der Mietsache auszugehen.
7 Schließlich sei jedenfalls ein Zahlungsanspruch der Klägerin auf
Erstattung des objektiven Mietwertes nach bereicherungsrechtlichen
Grundsätzen unter dem Gesichtspunkt der Leistungskondiktion gegeben. Gehe
man davon aus, dass der Mietvertrag aufgrund der Kündigung des Beklagten
beendet worden sei, bestehe für die Nutzung der Wohnung durch dessen frühere
Ehefrau keine vertragliche Grundlage. Der Beklagte könne sich nicht darauf
berufen, seiner früheren Ehefrau die Wohnung nicht überlassen zu haben, denn
er habe ihr sämtliche Schlüssel ausgehändigt. Dass er hierdurch keinen
Zugang mehr zur Wohnung habe, sei unerheblich. Die Höhe des
Zahlungsanspruches richte sich mangels entgegenstehender Anhaltspunkte nach
der zwischen den Parteien vereinbarten Miete. Ob der Beklagte Aufwendungen
erspart oder von einer Schuld befreit worden sei, sei daher nicht von
Bedeutung.
II.
8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehreren wesentlichen
Punkten nicht stand.
9 Das Berufungsgericht hat - wie die Revision mit Recht rügt -
rechtsfehlerhaft die Voraussetzungen eines Anspruchs der Klägerin auf
Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB für die Zeit ab dem 1. September 2014
bejaht, indem es unter Verkennung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
angenommen hat, der Beklagte enthalte der Klägerin die streitgegenständliche
Wohnung im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vor. Mit der vom Berufungsgericht
gegebenen Begründung kann der Klägerin der von ihr für den vorbezeichneten
Zeitraum geltend gemachte Zahlungsanspruch auch nicht, wie vom
Berufungsgericht hilfsweise angenommen, nach den Vorschriften des
Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB) zuerkannt werden.
10 1. Ohne Rechtsfehler und von der Revision insoweit nicht
angegriffen ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der
Mietvertrag der Parteien durch die vom Beklagten ausgesprochene ordentliche
Kündigung zum 31. August 2014 beendet (§ 542 Abs. 1, § 549 Abs. 1, § 573c
Abs. 1 Satz 1 BGB) und auch nicht gemäß § 545 BGB verlängert worden ist.
11 a) Entgegen der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung
vor dem Senat vertretenen Auffassung folgt aus der in Ziffer II. 1. des
Formularmietvertrags der Parteien enthaltenen Regelung hinsichtlich der
"Mietdauer" nicht, dass die Kündigung des Beklagten das Mietverhältnis erst
zum 15. März 2015 beendet hätte. Gemäß Ziffer II. 1. des Mietvertrags sollte
die Mietdauer 24 Monate - beginnend ab dem 16. März 2000 - betragen und sich
um jeweils ein Jahr verlängern, wenn nicht vom Vermieter spätestens zwei
Monate vor Ablauf der Mietzeit erklärt wird, dass das Mietverhältnis nicht
fortgesetzt werde.
12 Zu Kündigungsmöglichkeiten des Mieters enthält der Mietvertrag hingegen
keine Regelung, insbesondere ist für ihn eine Kündigung (nur) zum Ende des
vorgenannten Jahreszeitraums, von der offenbar die Revisionserwiderung
ausgeht, nicht vorgesehen. Dass die ordentliche Kündigungsmöglichkeit des
Mieters gänzlich ausgeschlossen sein soll, liegt fern und wird selbst von
der Revisionserwiderung nicht geltend gemacht. Eine mögliche Auslegung der
vorgenannten Klausel könnte dahin gehen, dass damit dem Vermieter die
Möglichkeit verschafft werden sollte, sich kurz vor Ablauf des
Jahreszeitraums ohne Kündigungsgründe vom Mietvertrag zu lösen, dem Mieter
aber die Möglichkeit belassen werden sollte, den Mietvertrag unabhängig von
der genannten Jahresfrist mit den für Mietverhältnisse von unbestimmter
Dauer geltenden Kündigungsfristen ordentlich zu kündigen. Zumindest
nach der Unklarheitenregelung (§ 305c Abs. 2 BGB) ist diese Auslegung
zugunsten des Beklagten, soweit es um seine Kündigungsmöglichkeit geht,
zugrunde zu legen. Für die am 25. Mai 2014 ausgesprochene
ordentliche Kündigung des Beklagten gilt deshalb - mangels entgegenstehender
Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 EGBGB - die dreimonatige Kündigungsfrist
nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB.
13 b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht - ohne allerdings
nähere Ausführungen zu Grund und Höhe dieses Anspruchs zu machen - auf der
Grundlage der von ihm gebilligten Feststellungen des Amtsgerichts davon
ausgegangen, dass der Beklagte seiner aus dem Mietvertrag folgenden
Verpflichtung zur Zahlung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) für die beiden
letzten Monate der Vertragslaufzeit (Juli und August 2014) zunächst nicht
nachgekommen ist, dann aber - unter Hinweis darauf, dass er der "Fairness
halber" die anteilige (gemeint offenbar: die hälftige) Miete für Juli bis
September 2014 einschließlich der Mahnkosten überweise - am 6. September
2014 einen Betrag von 1.508,09 € an die Klägerin gezahlt hat.
14 Hiervon ausgehend steht der Klägerin dem Grunde nach aus § 535
Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Juli und
August 2014 zu. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang - über die
von dem Beklagten für die Monate Juli und August 2014 wirksam getroffene
Tilgungsbestimmung (§ 362 Abs. 1 BGB) hinaus - die von dem Beklagten
geleisteten weiteren Zahlungen den Betrag der für diese Monate noch offenen
Restmiete vermindert haben, wird das Berufungsgericht in der erneuten
mündlichen Verhandlung unter Berücksichtigung des Ergebnisses seiner neu
vorzunehmenden Prüfung, ob der Klägerin (auch) für den Zeitraum ab dem 1.
September 2014 ein Zahlungsanspruch - nach bereicherungsrechtlichen
Grundsätzen (siehe dazu nachfolgend unter II 3) - zusteht, zu beurteilen
haben.
15 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht für den Zeitraum ab
dem 1. September 2014 einen Anspruch der Klägerin gemäß § 546a Abs. 1 BGB
auf Nutzungsentschädigung bejaht.
16 a) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des
Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der
Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete
verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB).
Wie die Revision mit Recht rügt, sind die tatbestandlichen Voraussetzungen
dieses Entschädigungsanspruchs - entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichts - im vorliegenden Fall nicht sämtlich erfüllt.
17 b) Im Ergebnis noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht
allerdings von einer Beendigung des Mietvertrages durch die am 25. Mai 2014
ausgesprochene Kündigung des Beklagten zum 31. August 2014 ausgegangen. Der
Beklagte, der alleiniger Mieter der streitgegenständlichen Wohnung war,
konnte das Mietverhältnis gemäß § 542 Abs. 1, § 549 Abs. 1, § 573c Abs. 1
Satz 1 BGB ordentlich zum 31. August 2014 kündigen.
18 c) Mit Rechtsfehlern behaftet ist jedoch die - die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs in grundlegender Weise verkennende - Annahme des
Berufungsgerichts, der Klägerin werde die Wohnung von dem Beklagten
im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten. Zwar hat der Beklagte die
Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben. Das
Unterlassen der Rückgabe widersprach jedoch, was die Revision zu Recht
geltend macht, nicht dem Willen der Klägerin. Vielmehr hatte diese nicht den
für einen Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 546a BGB erforderlichen
Rücknahmewillen.
19 aa) Die Mietsache wird dann im Sinne des § 546a Abs. 1
BGB vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das
Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (st.
Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 81;
vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, NZM 2006, 12 Rn. 12; vom 5. Oktober
2005 - VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 Rn. 6; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR
103/03, NJW-RR 2004, 558 unter II 2 a [zu § 557 BGB aF]; vom 28. Februar
1996 - XII ZR 123/93, NJW 1996, 1886 unter B 2 a [zu § 557 BGB aF]; vom 15.
Februar 1984
- VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f. [zu § 557 BGB aF]; Beschluss vom 13.
Juli 2010 - VIII ZR 326/09, NJW-RR 2010, 1521 Rn. 2; jeweils mwN;
Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 546a Rn. 8). Zur Erfüllung des
Tatbestandes der Vorenthaltung reicht dabei der grundsätzliche
Rückerlangungswille des Vermieters aus (Senatsurteile vom 13.
Oktober 1982 - VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112 unter 2 d aa; vom 29. April
1987 - VIII ZR 258/86, NJW-RR 1987, 907 unter II 2 a; BGH, Beschluss vom 23.
August 2006 - XII ZR 214/04, GuT 2007, 140 Rn. 7).
20 Daran fehlt es jedoch, wenn der Wille des Vermieters nicht auf
die Rückgabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbestehen des
Mietverhältnisses ausgeht (BGH, Urteile vom 22. März 1960 - VIII ZR
177/59, NJW 1960, 909 unter II b; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71,
juris Rn. 58; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, aaO; vom 2. November 2005
- XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16. November 2005 - VIII ZR
218/04, aaO; vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232 Rn. 23;
jeweils mwN; Palandt/ Weidenkaff, aaO). Denn solange der Vermieter
den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, will er keine Räumung verlangen
(BGH, Urteile vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, aaO mwN; vom 21. Februar
1973 - VIII ZR 44/71, aaO) und damit die Mietsache nicht zurücknehmen.
21 Aus welchem Grund der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet
ansieht, namentlich eine vom Mieter ausgesprochene Kündigung für unwirksam
erachtet, ist - wie die Revision zutreffend ausführt - für den Rückschluss
auf einen fehlenden Rücknahmewillen ohne Bedeutung. Denn hierbei handelt es
sich lediglich um das Motiv für den darauf fußenden Willensentschluss des
Vermieters, den Mietvertrag als fortbestehend zu betrachten.
Entscheidend ist allein, dass und nicht warum der Vermieter vom Fortbestand
des Mietverhältnisses ausgeht. Vor diesem Hintergrund hat der Senat
auch - ohne auf den nach Ansicht des Vermieters vorliegenden
Unwirksamkeitsgrund einzugehen -entschieden, dass ein Anspruch nach
§ 546a BGB ausscheidet, wenn der Vermieter - wie hier - die Auffassung
vertritt, die Kündigung des Mieters sei unwirksam und er die Rückgabe der
Wohnung nicht geltend macht (Senatsurteile vom 16. November 2005 -
VIII ZR 218/04, aaO; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO; ebenso BGH,
Urteile vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, aaO; vom 13. März 2013 - XII
ZR 34/12, aaO).
22 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist für die Verneinung des
Rücknahmewillens des Vermieters auch nicht etwa Voraussetzung, dass dieser
die Wirksamkeit der Kündigung "kategorisch" ablehnt und unter keinen
Umständen bereit ist, die Wohnung zu dem in der Kündigung genannten
Zeitpunkt zurückzunehmen. Entscheidend ist vielmehr allein, dass der
Vermieter die Kündigung des Mieters für unwirksam erachtet und damit vom
Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht.
23 bb) Vor diesem Hintergrund fehlte der Klägerin der für einen
Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB erforderliche
Rücknahmewille, was wiederum zur Folge hat, dass der Beklagte ihr die
Wohnung nicht vorenthalten hat. Die Klägerin ging nach den insoweit
rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts
trotz der ordentlichen Kündigung des Beklagten von einem Fortbestand des
Mietverhältnisses aus. Denn sie erachtete die Kündigung sowohl vorprozessual
als auch nach Erhebung der vorliegenden Klage für unwirksam und beantragte
demgemäß in beiden Tatsacheninstanzen, den Beklagten in erster Linie zur
Zahlung rückständiger und zukünftiger Miete zu verurteilen. Lediglich
hilfsweise hat sie die Klageforderung auch mit einem Anspruch auf
Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB begründet. Letzteres reicht - entgegen
der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat
vertretenen Auffassung - nicht aus, um auf einen im Laufe des Rechtsstreits
geänderten und nunmehr auf eine Rückerlangung der Wohnung gerichteten Willen
der Klägerin schließen zu können.
24 cc) Eine Vorenthaltung der Mietsache ist im vorliegenden Fall entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht deswegen zu bejahen,
weil der Beklagte nach den getroffenen Feststellungen nicht in der Lage war,
die Wohnung an die Klägerin zurückzugeben, da er seiner früheren Ehefrau die
Wohnungsschlüssel überlassen hatte. Rechtsfehlerhaft meint das
Berufungsgericht zu dem, aus der - von ihm missverstandenen - Rechtsprechung
des Senats ergebe sich, dass bei einer solchen Fallkonstellation ohne
weiteres von einer Vorenthaltung der Mietsache auszugehen sei.
25 Es trifft zwar zu, dass bei Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des
§ 546a Abs. 1 BGB - Rücknahmewille des Vermieters und Nichtrückgabe der
Wohnung durch den Mieter - eine Vorenthaltung der Mietsache auch
dann angenommen werden kann, wenn der Mieter zur Rückgabe außerstande ist
und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde
(Senatsurteile vom 15. Februar 1984 - VIII ZR 213/82, aaO; vom 22. März 1960
- VIII ZR 177/59, aaO; jeweils zu § 557 BGB aF). Jedoch entfällt in
einer solchen Fallkonstellation, was das Berufungsgericht verkennt, nicht
die Notwendigkeit zur Prüfung der vorbezeichneten Tatbestandsmerkmale, die
kumulativ und nicht alternativ vorliegen müssen. Die Mietsache wird
dem Vermieter nämlich, wie ausgeführt, nur vorenthalten, wenn das
Unterlassen der Herausgabe (auch) gegen dessen Willen erfolgt. Ist
für den Tatbestand der Vorenthaltung die Willensrichtung des Vermieters ein
entscheidender Gesichtspunkt, so kann es nicht allein darauf ankommen, ob
der Mieter zur Rückgabe in der Lage ist oder nicht. Denn solange der
Vermieter die Rückgabe nicht wünscht, sondern den Mieter - wie hier - am
Vertrag festhält, indem er die Wirksamkeit der Kündigung in Abrede stellt,
fehlt es jedenfalls an einem wesentlichen Merkmal des Begriffs der
Vorenthaltung (Senatsurteile vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59,
aaO; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO). Aus der vom
Berufungsgericht angeführten Entscheidung des Senats vom 15. Februar 1984
(VIII ZR 213/82, aaO) lässt sich nichts Gegenteiliges ableiten. Soweit dort
ausgeführt wird, der Mieter habe für die rechtzeitige Rückgabe der Mietsache
bei Mietende Sorge zu tragen, so dass das Fortbestehen eines
Untermietvertrags einem Anspruch nach § 557 BGB aF (heute: § 546a BGB) nicht
entgegenstehe, betreffen diese Erwägungen allein den Gesichtspunkt einer
unterlassenen Rückgabe, nicht jedoch den daneben erforderlichen
Rücknahmewillen des Vermieters.
26 In Anbetracht des nicht auf Rücknahme der Mietsache gerichteten Willens
der Klägerin war der vom Berufungsgericht angeführte Umstand, dass der
Beklagte keine Schritte unternommen habe, seine frühere Ehefrau zu einem
Auszug aus der Wohnung zu bewegen, nach alledem nicht geeignet, Ansprüche
nach § 546a Abs. 1 BGB zu begründen (vgl. Senatsurteil vom 22. März 1960 -
VIII ZR 177/59, aaO).
27 3. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch
der Klägerin auf Nutzungsentschädigung für den Zeitraum ab dem 1. September
2014 auch nicht wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Beklagten gemäß §
812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1, § 818 Abs. 2 BGB bejaht werden.
Nach den genannten Vorschriften ist derjenige, der durch die Leistung eines
anderen etwas ohne rechtlichen Grund oder mit einem später weggefallenen
rechtlichen Grund erlangt hat, zur Herausgabe des Erlangten oder bei
Unmöglichkeit der Herausgabe zum Wertersatz verpflichtet. Anders als das
Berufungsgericht gemeint hat, bieten die von ihm getroffenen Feststellungen,
wie die Revision zu Recht rügt, bereits keine ausreichende Grundlage für die
Annahme, dass der Beklagte im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2
Alt. 1 BGB etwas erlangt hat. Insbesondere hat das Berufungsgericht in
diesem Zusammenhang rechtsfehlerhaft angenommen, es komme nicht darauf an,
ob der Beklagte dadurch, dass seine Ehefrau die streitgegenständliche
Wohnung nutzt, eigene Aufwendungen erspart hat.
28 a) Noch zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen,
dass durch die wirksame Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2014
(siehe oben unter II 1 a) der rechtliche Grund für die Nutzung der Mietsache
weggefallen ist.
29 b) Im Ergebnis ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen,
dass ein möglicher Bereicherungsanspruch der Klägerin weder durch § 546a BGB
ausgeschlossen ist (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. November 1965 - VIII
ZR 12/64, BGHZ 44, 241, 242 ff. [zu § 557 BGB aF]; vom 28. Juni 1967 - VIII
ZR 59/65, NJW 1968, 197 unter 3 [zu § 597 BGB aF]; vom 21. Februar 1973 -
VIII ZR 44/71, aaO Rn. 59 [zu § 557 BGB aF]; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR
277/87, NJW 1989, 2133 unter III 3 a [zu § 597 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff,
aaO Rn. 19; Palandt/Sprau, aaO, § 812 Rn. 97; Schmidt-Futterer/Streyl,
Mietrecht, 12. Aufl., § 546a BGB Rn. 103) noch durch die §§ 987 ff. BGB
verdrängt wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. Juni 1967 - VIII ZR 59/65,
aaO; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, aaO; Schmidt-Futterer/Streyl,
aaO).
30 c) Nutzt ein Mieter oder ein auf Grund eines sonstigen
Vertragsverhältnisses Nutzungsberechtigter die Sache über die vereinbarte
Laufzeit hinaus, so ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters
oder sonstigen Rechtsinhabers um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert
bereichert und nach §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 BGB zu dessen Herausgabe
verpflichtet (BGH,
Urteile vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, aaO Rn. 84; vom 15. Dezember
1999 - XII ZR 154/97, NZM 2000, 183 unter 4; vom 21. Dezember 1988
- VIII ZR 277/87, aaO unter III 3; vgl. auch Senatsurteil vom 21. Februar
1973
- VIII ZR 44/71, aaO mwN [zu § 557 BGB aF]). Eine solche Verpflichtung kann
grundsätzlich auch dann vorliegen, wenn der Mieter die Sache nicht selbst
nutzt, sondern sie einem Dritten, insbesondere etwa aufgrund eines
Untermietvertrages, überlassen hat und hierdurch eine ungerechtfertigte
Bereicherung des Mieters eingetreten ist (vgl. Senatsurteil vom 21. Dezember
1988 - VIII ZR
277/87, aaO).
31 Der (ehemalige) Mieter hat danach dem Vermieter - jedenfalls wenn die
Mietsache diesem, wie im vorliegenden Fall, mangels eines Rücknahmewillens
nicht vorenthalten wird - grundsätzlich nur dann eine Nutzungsentschädigung
nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zu leisten,
wenn er die Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne auch genutzt hat und auf
diese Weise um den gezogenen Nutzungswert bereichert ist (vgl. BGH, Urteil
vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, aaO; aA wohl Schmidt-Futterer/Streyl,
aaO Rn. 104 mwN). Der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der
Wohnung reicht für einen solchen Bereicherungsanspruch nicht aus (BGH,
Urteil vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, aaO).
32 Dem entsprechend hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden,
dass es für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch maßgeblich
auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen ankommt (BGH, Urteil vom 7. März
2013 - III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 26; siehe ferner BGH, Urteile vom
15. Dezember 1998 - XI ZR 323/97, ZIP 1999, 528 unter II 1 a mwN; vom 26.
November 1999 - V ZR 302/98, NJW 2000, 1031 unter II 5; vom 17. Mai 2017 -
IV ZR 403/15, juris Rn. 11 mwN). Der Zweck des Bereicherungsrechts
ist - von den Ausnahmefällen der § 818 Abs. 4, § 819 BGB abgesehen
-(lediglich) darauf gerichtet, eine tatsächlich erlangte rechtsgrundlose
Bereiche
rung abzuschöpfen und sie demjenigen zuzuführen, dem sie nach der
Rechtsordnung gebührt. Danach kann von einer Bereicherung im Sinne der §§
812 ff. BGB in der Regel nur gesprochen werden, wenn und soweit der
Bereicherte eine echte Vermögensvermehrung erfahren hat.
Deshalb gilt als
allgemein anerkannter Grundsatz, dass die Herausgabepflicht des Bereicherten
keinesfalls zu einer Verminderung seines Vermögens über den wirklichen
Betrag der Bereicherung hinaus führen darf (BGH, Urteil vom 7. März 2013 -
III ZR 231/12, aaO Rn. 27).
33 d) Nach diesen Grundsätzen hätte das Berufungsgericht aufgrund der von
ihm bisher getroffenen Feststellungen nicht eine seitens des Beklagten
gezogene und nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 BGB - in Gestalt
eines Wertersatzes nach § 812 Abs. 2 BGB (siehe hierzu BGH, Urteil vom 7.
März 2013 - III ZR 231/12, aaO Rn. 28) - herauszugebende Nutzung bejahen
dürfen. Denn wie das Berufungsgericht unangegriffen festgestellt hat,
nutzt
der Beklagte selbst die Wohnung bereits seit seinem Auszug im Jahr 2010
nicht mehr. Nutzerin ist seit diesem Zeitpunkt vielmehr - mit Wissen der
Klägerin - die geschiedene Ehefrau des Beklagten. Wie das Berufungsgericht
darüber hinaus - ebenfalls von den Parteien im Revisionsverfahren nicht
angegriffen - festgestellt hat, hat der Beklagte aufgrund der Überlassung
der Wohnungsschlüssel an seine geschiedene Ehefrau auch keinen Zugang zur
Wohnung.
34 Wie die Revision mit Recht rügt, hätte das Berufungsgericht bei dieser
Sachlage Feststellungen dazu treffen müssen, ob der Beklagte - was nach
dessen Vortrag nicht der Fall war - durch die Überlassung der Wohnung an
seine geschiedene Ehefrau möglicherweise Einkünfte erzielt oder eigene
Aufwendungen - etwa in Gestalt von sonst zu zahlenden Unterhaltsleistungen -
erspart hat. Den Blick auf eine solche - unter den hier gegebenen Umständen
allein in Betracht kommende - mögliche Bereicherung des Beklagten hat sich
das Berufungsgericht durch seine rechtsfehlerhafte Annahme verschlossen, es
komme
nicht darauf an, ob der Beklagte Aufwendungen erspart habe oder von einer
Schuld befreit worden sei. Diese Feststellungen wird das Berufungsgericht
nachzuholen haben.
III.
35 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist
daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur
Endentscheidung reif, da es weiterer Feststellungen bedarf. Die Sache ist
daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO
Gebrauch.
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