Wirksamkeitsvoraussetzungen eines umfassenden Gewährleistungsausschlusses
beim Erwerb neu errichteter Häuser
BGH, Urteil vom 8. März
2007 - VII ZR 130/05
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
a) Ein formelhafter
Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter
oder so zu behandelnder Häuser ist auch in einem notariellen
Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht
mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden
Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom
17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 353).
b) Von einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung kann nur
ausnahmsweise abgesehen werden, wenn sich der Notar davon überzeugt hat,
dass sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses und das
damit verbundene Risiko vollständig im klaren ist und den Ausschluss dennoch
ernsthaft will.
Zentrale Probleme:
Der Fall war noch nach früherem Kauf- bzw.
Werkvertragsrecht zu entscheiden, die zentrale Frage des Verstoßes des
Gewährleistungsausschlusses gegen § 242 BGB ist aber nach "neuem"
Schuldrecht nicht anders zu beurteilen. Fraglich ist allein, ob man nach
neuem Recht in einem solchen Fall weiter von einem Werkvertrag ausgehen
würde: Die Rechtsprechung hat unter altem Schuldrecht bestimmte Verträge
über den Erwerb bereits errichteter Häuser und Eigentumswohnungen vom
Bauträger bzw. Bauherrn auch dann als Werkvertrag qualifiziert, wenn sie
zunächst vom Verkäufer selbst bewohnt worden waren. Dabei wurde entscheidend
darauf abgestellt, daß sich "aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher
Bedeutung des Vertrages sowie aus der Interessenlage der Parteien die
Verpflichtung des Veräußerers zu mangelfreier Erstellung des Bauwerks"
ergebe, an welche die Sachmängelhaftung des Werkvertragsrechts anknüpfe. Da
nunmehr auch im kaufrechtlichen Gewährleistungsrecht eine Pflicht zu
mangelfreier Übereignung und ein Nacherfüllungsanspruch des Käufers in Form
der Nachbesserung besteht (§ 439), besteht keine Bedürfnis mehr für diese -
methodisch ohnehin höchst bedenkliche - Qualifikation als Werkvertrag. S
dazu aber BGH v. 26.4.2007 - VII ZR 210/05
und BGH
v. 25.2.2016 - VII ZR 156/13,
wo jeweils angedeutet wird, dass auch nach der Schuldrechtsreform an dieser Rspr.
festzuhalten ist.
©sl 2007
Tatbestand:
1 Die Klägerin nimmt die Beklagten wegen Mängeln an dem von ihr erworbenen
Anwesen als Gesamtschuldner auf Schadensersatz, hilfsweise Minderung in
Anspruch.
2 Mit notariellem Vertrag vom 4. September 2000 erwarb die Klägerin von den
Beklagten ein Einfamilienhaus ("Gebäude I") mit Nebengebäude ("Gebäude II")
zum Preis von 450.000 DM.
3 Die Beklagten hatten das Einfamilienhaus mit Ausnahme des Daches in
Eigenleistung teilsaniert. Sie hatten unter anderem die Bodenplatte, die
Zwischendecke zum Obergeschoss, sämtliche Zwischenwände einschließlich der
Wandverkleidung und die Versorgungsleitungen erneuert. Die von den Beklagten
eingeschaltete Maklerin hatte zu diesem Anwesen ein Kurzexposé mit einer
Baubeschreibung verfasst, das der Klägerin zugeleitet wurde. Darin sind die
von den Beklagten im Zeitraum ab 1997 erbrachten Leistungen im Einzelnen
aufgeführt. Die Sanierung und Renovierung der Erdgeschossräume wird als
abgeschlossen angegeben. Darüber hinaus ist ausgeführt, welche Leistungen in
dem auch von der Klägerin als sanierungsbedürftig erkannten Dachgeschoss
ausgeführt werden müssen. Der Umbau des Nebengebäudes zu Wohnzwecken wird
als möglich bezeichnet.
4 Der notarielle Erwerbsvertrag, der auf das Kurzexposé mit der
Baubeschreibung nicht Bezug nimmt, enthält unter Nr. 7 bezüglich der
Gewährleistung u.a. folgende Regelungen:
"7.1
Der Kaufgegenstand wird verkauft in dem Zustand, in dem er sich am
heutigen Tag befindet. Für die Größe des Grundstücks übernimmt der
Verkäufer keine Gewähr. Er haftet auch nicht für offene oder versteckte
Sachmängel, es sei denn, dass er solche dem Käufer arglistig
verschwiegen hat. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nichts darüber bekannt
ist, dass zur Sanierung des Gebäudes I der Anlage 1
gesundheitsgefährdende Materialien, wie z.B. Formaldehyd, verwandt
worden sind.
Der Verkäufer tritt dem Käufer etwaige Gewährleistungsansprüche
gegenüber Dritten ab, ohne Gewähr für Bestand und Durchsetzbarkeit
dieser Ansprüche."
5 Die Klägerin wurde am 13. Dezember
2000 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Nach Vertragsschluss stellte
sich heraus, dass die von den Beklagten vorgenommenen Sanierungsarbeiten
mangelhaft ausgeführt waren.
6 Infolge eines Sturmschadens drang Feuchtigkeit durch das ungeschützte,
sanierungsbedürftige Dach in die Räume des Einfamilienhauses ein. Das
Gebäude musste nachfolgend aufgrund einer Ordnungsverfügung des
Bauaufsichtsamtes vom 8. April 2004 abgerissen werden.
7 Die Klägerin wirft den Beklagten vor, die Mängel ihrer in Eigenleistung
ausgeführten Sanierungsarbeiten arglistig verschwiegen und den Umbau des
Nebengebäudes zu Wohnzwecken vorgetäuscht zu haben. Sie verlangt Zahlung
bezifferten Schadensersatzes sowie die Feststellung, dass die Beklagten zum
Ersatz weiteren Schadens verpflichtet sind.
8 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist
ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die
Klägerin ihr Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
9 Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des
Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
10 Auf das Schuldverhältnis der Parteien sind die bis zum 31. Dezember 2001
geltenden Rechtsvorschriften anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).
I.
11 Das Berufungsgericht führt aus, die Klägerin könne von den Beklagten
weder Schadensersatz wegen Nichterfüllung noch Minderung verlangen.
12 Nach dem Exposé und der Baubeschreibung sei Ziel der von den Beklagten
ausgeführten Arbeiten die Herstellung einer "neuen Immobilie" gewesen. Das
ursprünglich Mitte des 19. Jahrhunderts errichtete Haus habe danach
vollständig an den heutigen Wohnstandard herangeführt werden sollen. Außer
den ursprünglichen Außenmauern habe nahezu nichts von der alten Bausubstanz
erhalten bleiben sollen. Das Objekt sei zu diesem Zweck von den Beklagten
vollständig entkernt und beginnend vom Erdgeschossfußboden neu aufgebaut
worden. Dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Umbauarbeiten noch
nicht abgeschlossen gewesen seien, ändere nichts daran, dass die
umfangreichen Sanierungsarbeiten zu einem neuwertigen Zustand des Hauses
geführt hätten, Vertragsgegenstand insoweit also nicht lediglich ein Altbau
gewesen sei. Wegen der bereits von den Beklagten erbrachten Arbeiten sei
daher grundsätzlich Werkvertragsrecht anzuwenden.
13 Für die ihrem Werk anhaftenden Mängel hafteten die Beklagten jedoch
nicht. Ein arglistiges Verhalten sei nicht feststellbar, die Haftung im
Übrigen gemäß § 637 BGB wirksam ausgeschlossen.
14 Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne der in
einem Individualvertrag enthaltene formelhafte Ausschluss der Gewährleistung
für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter Häuser gemäß § 242 BGB unwirksam
sein, wenn die einschneidenden Rechtsfolgen einer solchen Freizeichnung
nicht von vornherein zwischen den Vertragsparteien eingehend erörtert würden
und der Erwerber darüber nachhaltig belehrt werde. Bei der im Vertrag
enthaltenen Klausel, wonach der Veräußerer für offene oder versteckte
Sachmängel nicht hafte, sofern er diese dem Erwerber nicht arglistig
verschwiegen habe, handele es sich um einen formelhaften
Gewährleistungsausschluss, der in einer Vielzahl von "Kaufverträgen" über
Altimmobilien enthalten sei und von den Notaren routinemäßig vorgeschlagen
werde. Diese Vertragsbestimmung sei daher der Inhaltskontrolle gemäß §
242 BGB zu unterziehen, wobei entscheidend auf das Zustandekommen der
Klausel abzustellen sei. Der Umstand, dass der Notar keine ausdrückliche
Belehrung über den konkret formulierten Haftungsausschluss für eventuelle
Mängel erteilt habe, führe allein nicht zur Unwirksamkeit der Klausel. Deren
Bedeutung müsse im Gesamtzusammenhang der Gewährleistungsvereinbarung unter
Nr. 7.1 des Vertrags und der dazu erfolgten Erörterungen gesehen werden.
Diese hätten es der Klägerin ermöglicht, den Gewährleistungsausschluss und
seine Tragweite zu erfassen. Der Haftungsausschluss sei im Notartermin
konkret angesprochen worden. Der Notar habe bei der
Gewährleistungsausschlussklausel innegehalten und die Klägerin gefragt, ob
sie das Objekt persönlich besichtigt und begutachtet habe, da dies
angesichts eines vertraglichen Ausschlusses der Mängelhaftung angeraten sei.
Die gewählte, nicht unverständlich abgefasste Klausel könne auch ein Laie
verstehen. Die Klägerin habe eingeräumt, dass ihr bereits von ihrer
Ausbildung her bekannt gewesen sei, was der Ausschluss der Haftung für
Mängel bedeute. Darüber hinaus seien weitere Einzelheiten der Klauseln unter
Nr. 7.1 des Vertrags zwischen den Parteien ausgehandelt worden. Die Klägerin
habe die Aufnahme der Klausel hinsichtlich der gesundheitsgefährdenden
Materialien veranlasst und darauf bestanden, etwaige
Gewährleistungsansprüche gegenüber Dritten abgetreten zu bekommen. Gerade
die Forderung nach Aufnahme dieser Formulierung belege ein sehr
differenziertes Verständnis der Klägerin von der Mangelausschlussklausel, so
dass es keiner weiteren Erläuterungen durch den Notar bedurft habe.
II.
15 Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im wesentlichen Punkt nicht
stand. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen den angenommenen
Haftungsausschluss der Beklagten für die Mängel des veräußerten Anwesens
nicht.
16 Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass sich hinsichtlich
des Gebäudes I die Gewährleistung nach Werkvertragsrecht richtet.
17 1. Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der
Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist.
Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach
Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur
für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich
vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags.
Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich
selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (vgl. BGH, Urteil vom 6.
Oktober 2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225; Urteil vom 16. Dezember 2004 -
VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263;
Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f).
18 Dies gilt auch dann, wenn die vom Veräußerer übernommenen Arbeiten vor
Vertragsschluss bereits ausgeführt wurden (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004
- VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263).
Unerheblich ist, ob bei der Ausführung der Arbeiten bereits die Absicht
bestand, das Objekt zu veräußern.
19 2. Nach diesen Grundsätzen haften die Beklagten nach Werkvertragsrecht
für die Mängel, die das Gebäude I nach der für die Herstellungspflichten der
Beklagten maßgeblichen Beschaffenheitsvereinbarung aufweist.
20 a) Für die vertraglichen Pflichten der Beklagten entscheidend ist das der
Klägerin zugeleitete Kurzexposé mit der beiliegenden Baubeschreibung, das
Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags geworden ist. Dem
steht nicht entgegen, dass dieses Kurzexposé mit der Baubeschreibung nicht
mitbeurkundet worden ist und sich die Herstellungsverpflichtung der
Beklagten damit nicht unmittelbar aus dem notariellen Erwerbsvertrag ergibt.
Dies begründet zwar erhebliche Zweifel an der Formwirksamkeit des Vertrags
(BGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225, 228).
Diesen Zweifeln braucht jedoch nicht nachgegangen zu werden, da eine
eventuelle Formunwirksamkeit infolge der Eintragung der Klägerin im
Grundbuch nach erfolgter Auflassung geheilt wäre.
21 b) In der dem Kurzexposé beiliegenden Baubeschreibung wurde zunächst
aufgeführt, welche Baumaßnahmen von den Beklagten zur Sanierung des Altbaus
bereits durchgeführt worden waren. Danach wurde das Haus nach kompletter
Entkernung, nämlich Entfernung der Bodenplatte im Erdgeschoss, der
Zwischendecke zum Obergeschoss, aller Zwischenwände und der
Wandverkleidungen im Erd- und Obergeschoss, des Innenputzes und aller Ver-
und Entsorgungsleitungen im Erdgeschoss vollständig neu aufgebaut und im
Obergeschoss teilsaniert. Unter anderem wurde eine neue Bodenplatte
gegossen, eine neue Holzzwischendecke zum Obergeschoss installiert und eine
dahinführende Treppe montiert. Das Ziegelmauerwerk wurde, soweit
erforderlich, abgetragen und ebenso wie die Innenwände neu aufgemauert. Im
Erdgeschoss wurden Elektroleitungen, Wasser- und Heizungsrohre,
Abwasserleitungen, Telefon-, Lautsprecher-, Antennen- und Datenleitungen
unter Putz verlegt und zum Obergeschoss geführt. Die Fenster und die
Hauseingangstür wurden erneuert.
22 Sodann wurden die Arbeiten aufgeführt, die zur vollständigen Sanierung
des Gebäudes noch ausstanden, insbesondere Montage eines neuen Dachstuhls,
Dacheindeckung erneuern, Isolieren und Verkleiden der Dachstuhlinnenseite,
sowie Elektro- und Sanitärinstallationen im Obergeschoss. Diese Arbeiten
sollten nicht von den Beklagten geschuldet sein, sondern von der Klägerin
übernommen werden.
23 c) Die von den Beklagten ausgeführten Arbeiten haben ihrem Umfang und
ihrer Bedeutung nach ein derart prägendes Gewicht, dass die Klägerin davon
ausgehen konnte, Vertragsgegenstand sei, soweit es um das Gebäude I geht,
ein Objekt, das durch eine umfassende, einer Neuherstellung gleichkommende
Sanierung gekennzeichnet ist. Dass nicht alle für erforderlich erachteten
Arbeiten von den Beklagten bereits vorgenommen oder noch von ihnen
durchzuführen waren, vielmehr insoweit gleichsam Eigenleistungen der
Klägerin in Aussicht genommen wurden, steht dieser Beurteilung und der
daraus folgenden Anwendung von Werksvertragsrecht auf die das Gebäude I
betreffenden Vereinbarungen nicht entgegen.
24 d) Für welche werkvertraglichen Verpflichtungen die Beklagten im
Einzelnen einzustehen haben, richtet sich nach der
Beschaffenheitsvereinbarung, die die in der Baubeschreibung als noch
ausstehend bezeichneten Sanierungsarbeiten ausnimmt. Soweit Mängel darauf
beruhen, dass Letztere nicht oder nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden,
besteht keine Gewährleistungspflicht der Beklagten. Im Übrigen haften sie
nach Werkvertragsrecht für die Baumängel, die das Gebäude I aufweist.
25 3. Die dargestellte werkvertragliche Haftung für die Mängel des Gebäudes
I haben die Parteien in Nr. 7.1 des notariellen Vertrags nicht wirksam
ausgeschlossen, § 242 BGB.
26 a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der
Klausel, der Verkäufer hafte nicht für offene oder versteckte Sachmängel, es
sei denn, dass er solche dem Käufer arglistig verschwiegen habe, um einen
formelhaften Gewährleistungsausschluss. Das Berufungsgericht geht
beanstandungsfrei davon aus, dass die Regelungen zur Gewährleistung
individuell vereinbart sind.
27 b) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist ein formelhafter
Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter
oder so zu behandelnder Häuser auch in einem notariellen Individualvertrag
gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber
unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen
eingehend erörtert worden ist (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII
ZR 257/03, aaO, S. 546; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108,
164, 168 f; Urteil vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350,
353).
28 c) Die einschneidenden Rechtsfolgen des Gewährleistungsausschlusses sind
nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Rahmen der notariellen
Beurkundung des Erwerbsvertrags zwischen den Parteien nicht eingehend
erörtert worden. Eine ausführliche Belehrung der Klägerin durch den Notar
hat nicht stattgefunden.
29 Von einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung der Klägerin
konnte auch nicht ausnahmsweise abgesehen werden. Eine derartige Ausnahme
kann nur unter solchen Umständen in Betracht kommen, unter denen ein
beurkundender Notar unter Beachtung seiner Pflichten aus § 17 BeurkG auf
eine Belehrung der Parteien verzichten kann, also dann, wenn sich der Notar
davon überzeugt hat, dass sich die Beteiligten über die Tragweite ihrer
Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im Klaren sind und
dennoch die konkrete Vertragsgestaltung ernsthaft wollen (vgl. BGH, Urteil
vom 27. Oktober 1994 - IX ZR 12/94, NJW 1995, 330, 331). Die Voraussetzungen
einer solchen Ausnahme hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.
30 Die Klägerin ist dadurch, dass der Notar bei der Verlesung der
Ausschlussklausel "innegehalten" und nachgefragt hat, ob sie das Objekt
persönlich besichtigt und begutachtet habe, nicht auf die besondere
Problematik der Freizeichnungsklausel aufmerksam gemacht worden. Nicht
ausreichend ist auch die bloße Tatsache, dass der Klägerin von ihrer
Ausbildung her die grundsätzliche Bedeutung eines Haftungsausschlusses für
Mängel bekannt war und die Freizeichnungsklausel nicht unverständlich
abgefasst ist. Dass der Klägerin die volle Tragweite des
Haftungsausschlusses bewusst war, lässt sich auch nicht daraus folgern, dass
sie auf einer besonderen Regelung betreffend der Verwendung
gesundheitsgefährdender Materialien und auf der Abtretung von
Gewährleistungsansprüchen gegenüber Dritten bestanden hat.
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