Gewährleistung beim Verkauf neu errichteter
Eigentumswohnungen: Werkvertragliche oder kaufrechtliche Gewährleistung?
AGB: Verstoß gegen das Transparenzgebot; Geltendmachung von
Gewährleistungsansprüchen durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft;
Aufwendungsersatz nach GoA bei Beseitigung von Mängeln durch Dritte
BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 -
VII ZR 156/13 - OLG Koblenz
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann
kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger
gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB an sich ziehen und deren gemeinschaftliche
gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in
vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit
auf das gleiche Ziel gerichtet sind.
b) Bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach
Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die
Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht.
Zentrale Probleme:
Eine ziemlich umfangreiche Entscheidung, die einzelne
ausbildungsrelevante Punkte enthält. Die Frage, inwieweit eine WEG
Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer von Eigentumswohnungen geltend
machen kann, ist sicher nicht im Bereich des Prüfungsstoffs der
Staatsexamen. Interessant ist aber, dass der BGH wiederum die Frage
offenlässt, ob auch nach 2002 noch Verträge über neu gebaute
Häuser/Wohnungen dem werkvertraglichen und nicht dem kaufvertraglichen
Gewährleistungsrecht unterliegen (s. dazu die Am. zu BGH v. 8.3.2007 - VII ZR 130/05
sowie zu BGH v. 26.4.2007 - VII ZR 210/05).
Jedenfalls sei das dann nicht der Fall, wenn die Wohnung zwischenzeitlich 3
Jahre lang vermietet war. Allerdings sagt der Senat auch, dass viel dafür
spreche, bei der früheren Rspr. zu bleiben. Zur Kritik daran s. die Anm. zu BGH v. 26.4.2007 - VII ZR 210/05.
In BGH, Urteil vom 12. Mai
2016 - VII ZR 171/15 hat der BGH diese Sichtweise jetzt bestätigt.
Sehr kurz wird in der Entscheidung ein Aufwendungsersatzanspruch bei der
Beseitigung des Mangels nach GoA behandelt (s. Rn. 41).
Dabei handelt es sich aber nicht um eine Selbstvornahmeproblematik (s. dazu
die Anm. zu BGHZ 162, 219 m.w.N), da es um
die Beseitigung des Mangels durch eine Dritten (nämlich die
Wohnungseigentümergemeinschaft) geht. Hier sind Ansprüche aus §§ 683, 670
BGB nicht von vorneherein im Konkurrenzwege ausgeschlossen.
©sl 2016
Tatbestand:
1 Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft,
begehrt von der Beklagten die Beseitigung näher bezeichneter Mängel am
Gemeinschaftseigentum sowie die Zahlung von Aufwendungsersatz in Höhe von
837,31 € und Erstattung von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von
1.641,96 € nebst Zinsen.
2 Die Beklagte ließ im Jahr 2003 auf einem ihr gehörenden Grundstück
in M. durch eine Generalunternehmerin eine Wohnanlage errichten, um später
Eigentumswohnungen zu veräußern. Mit Teilungserklärung vom 16.
Januar 2004 teilte sie das Grundstück in 81 Miteigentumsanteile, davon 30
Wohnungen und 51 Tiefgaragenplätze. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums
der Wohnanlage erfolgte am 16. Februar 2004 durch den von der Beklagten
bevollmächtigten Sachverständigen R.
3 Die Beklagte veräußerte beginnend mit dem 1. April 2004 nach und
nach einzelne Eigentumswohnungen; andere Eigentumswohnungen wurden zunächst
vermietet.
4 In den notariellen Verträgen, die in den Jahren 2004 bis 2007 geschlossen
wurden, finden sich unter § 3 "Übergabe" und unter § 5 "Sachmangelfreiheit"
unter anderem folgende Regelungen:
"§ 3 Nr. 2 Abs. 6:
Das Gemeinschaftseigentum wurde am 16.2.2004 durch den öffentlich bestellten
und vereidigten Bausachverständigen Herrn Dipl.-Ing. R. vom
Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. F. abgenommen. Das Abnahmeprotokoll liegt
dem Käufer vor und ist dieser Urkunde als Anlage beigefügt. Der Käufer
erkennt die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bausachverständigen
für sich als verbindlich an. Der Käufer erkennt insbesondere an, dass für
ihn die Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum mit dieser
Abnahme zu laufen beginnt."
"§ 5 Abs. 1:
Der Verkäufer hat das Kaufobjekt einschließlich Einbauten frei von
Sachmängeln zu verschaffen, soweit nachfolgend nichts anderes vereinbart
ist:
1) Der Käufer kann innerhalb von 5 Jahren ab Übergabe bzw. Abnahme
Beseitigung eines Sachmangels (Nacherfüllung) durch den Verkäufer verlangen.
..."
5 Mit Anwaltsschreiben vom 28. Februar 2011 forderte die Klägerin die
Beklagte unter Bezugnahme auf ein im August 2008 erstelltes Gutachten des
Sachverständigen K. zur Beseitigung näher bezeichneter Mängel auf. Ferner
begehrte sie Aufwendungsersatz für den von ihr im Oktober 2010 im Wege einer
angeblichen Notmaßnahme veranlassten Anschluss von Entwässerungsrohren. Die
Beklagte berief sich unter anderem auf den Ablauf der Gewährleistungsfrist.
In einer Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 wurde die Klägerin durch
Mehrheitsbeschluss ermächtigt, Rechte wegen der nicht beseitigten Mängel am
Gemeinschaftseigentum gerichtlich geltend zu machen.
6 Das Landgericht hat die am 6. September 2011 eingegangene und am 14.
Dezember 2011 zugestellte Klage insgesamt abgewiesen und sich im
Wesentlichen darauf gestützt, dass den von der Klägerin geltend gemachten
Mängelrechten die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung
entgegenstehe. Die hiergegen eingelegte Berufung der Klägerin hat das
Berufungsgericht nach vorangegangenem Hinweisbeschluss durch Beschluss gemäß
§ 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision
verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter.
Entscheidungsgründe:
7
Die Revision führt zur Aufhebung des Beschlusses des Berufungsgerichts und
zur Zurückverweisung der Sache an dieses.
I.
8 Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Klage sei unbegründet, da
die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Mängelrechte nach § 634a Abs. 1
Nr. 2, Abs. 2 BGB verjährt seien.
9 Dies gelte im Hinblick auf den Eingang der Klage am 6. September
2011 zunächst für diejenigen Erwerber, die ihre Wohnung vor dem 6. September
2006 abgenommen hätten, was regelmäßig bei jenen Erwerbern zutreffen werde,
die die Verträge vor diesem Zeitpunkt geschlossen hätten.
10 Die Verjährung der das Gemeinschaftseigentum betreffenden Mängelrechte
sei aber auch hinsichtlich der Erwerber eingetreten, die ihre notariellen
Kaufverträge erst nach diesem Zeitpunkt in den Jahren 2006 und 2007
geschlossen hätten, da sie mit der Beklagten in § 3 Nr. 2 Abs. 6 der
Verträge als maßgeblichen Beginn der Verjährungsfrist den 16. Februar 2004
vereinbart hätten.
11 Die Klausel sei nicht nach §§ 307 ff. BGB unwirksam. Es liege keine
fingierte Erklärung im Sinne von § 308 Nr. 5 BGB vor, da die
Abnahmeerklärung der Erwerber nicht fingiert, sondern lediglich die
tatsächlich abgegebene Abnahmeerklärung durch den Sachverständigen R. von
den Erwerbern als verbindlich anerkannt werde. Die Klausel sei auch nicht
gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam. Ausweislich der - mangels
Tatbestandsberichtigung zugrunde zu legenden - Feststellungen im
erstinstanzlichen Urteil seien sämtliche in den Jahren 2006 und 2007
veräußerten Wohnungen seit Fertigstellung der Wohnanlage zunächst vermietet
gewesen. Allenfalls die zu Beginn des Jahres 2006 veräußerten Wohnungen
könnten daher noch als neu hergestellte Sachen dem Anwendungsbereich des §
309 Nr. 8 b) ff) BGB unterfallen. Hinsichtlich dieser Wohnungen sei die
Verjährungsfrist jedoch ohnehin vor dem 6. September 2011 abgelaufen. Die
später veräußerten Wohnungen seien nicht mehr als neu hergestellte Sachen zu
qualifizieren, so dass § 309 Nr. 8 b) ff) BGB nicht einschlägig sei. Auch
aus § 307 Abs. 1 und 2 BGB ergebe sich nichts anderes. Die Klausel sei
eindeutig formuliert und führe zu keiner unangemessenen Benachteiligung der
Erwerber. Hintergrund der fünfjährigen Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1
Nr. 2, Abs. 2 BGB sei, dass sich verdeckte Mängel bei Bauvorhaben häufig
erst nach einem gewissen Zeitablauf zeigten. Diesem Rechtsgedanken werde die
Klausel aber gerecht, da die Abnahme durch den Sachverständigen R. nach
Fertigstellung der Wohnanlage erfolgt sei, so dass die vom Gesetzgeber
eingeräumte Frist für das Sichtbarwerden verdeckter Mängel gar nicht
verkürzt werde. Der Gesetzeszweck erfordere es nicht, dass jedem einzelnen,
oft erst Jahre später erwerbenden Miteigentümer die persönliche volle
Verjährungsfrist zur Verfügung gestellt werde. Demgegenüber bestehe ein
berechtigtes Interesse des Bauträgers, bei einem sukzessiven Abverkauf der
Wohnungen nicht quasi auf Dauer Mängelrechten betreffend das
Gemeinschaftseigentum ausgesetzt zu sein, obwohl eigene Mängelrechte
gegenüber dem Generalunternehmer längst verjährt seien.
12 Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass der Sachverständige R.
von der Beklagten mit der Abnahme vom 16. Februar 2004 beauftragt worden
sei. Das Interesse der Beklagten, die Alleineigentümerin der Wohnanlage
gewesen sei, sei seinerzeit nämlich darauf gerichtet gewesen, im Verhältnis
zur Generalunternehmerin nur eine mangelfreie Bauleistung abzunehmen, was
mit den Interessen der späteren Erwerber korrespondiere. Insofern
unterscheide sich diese Konstellation von derjenigen, bei der die Wohnungen
bereits vor der Errichtung verkauft seien und dennoch eine Abnahme durch
einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen vereinbart werde.
II.
13 Das hält der rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.
14 1. Anspruch auf Nacherfüllung
15 a) Im Ausgangspunkt zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die
Klägerin für auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtete
Ansprüche der Erwerber prozessführungsbefugt ist, da sie diese Ansprüche an
sich gezogen und deren gerichtliche Geltendmachung beschlossen hat, § 21
Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2, § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG.
16 Die Prozessführungsbefugnis der Klägerin besteht auch, soweit sich die
Ansprüche der Erwerber aus § 437 Nr. 1, § 439 BGB (Nacherfüllung) in
Verbindung mit § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge ergeben.
17 Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. nur BGH,
Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20; Urteil vom
15. Januar 2010 - V ZR 80/09, BauR 2010, 774 Rn. 7 ff. = NZBau 2010, 432)
kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen
Verwaltung die Ausübung der den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen
Verträgen mit dem Veräußerer zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße
Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich
ziehen. Sie kann danach einen auf Beseitigung von Mängeln am
Gemeinschaftseigentum gerichteten werkvertraglichen Erfüllungs- oder
Nacherfüllungsanspruch an sich ziehen und die gemeinschaftliche gerichtliche
Durchsetzung beschließen. Im Prozess kommt der
Wohnungseigentümergemeinschaft die Stellung eines gesetzlichen
Prozessstandschafters zu. Die sich aus § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2, § 10 Abs.
6 Satz 3 WEG ergebende Befugnis besteht selbst dann, wenn nur ein Erwerber
noch ein durchsetzbares Recht auf ordnungsgemäße Herstellung des
Gemeinschaftseigentums haben sollte (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR
80/09, aaO).
18 Diese Rechtsprechung gilt auch für kaufvertragliche
Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB betreffend
das Gemeinschaftseigentum, wenn diese Ansprüche - wie die werkvertraglichen
Erfüllungsund Nacherfüllungsansprüche - jeweils in vollem Umfang auf
Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche
Ziel gerichtet sind. Es besteht dann kein Anlass, die aus § 21 Abs. 1, Abs.
5 Nr. 2, § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG folgenden Befugnisse der
Wohnungseigentümergemeinschaft unterschiedlich zu beurteilen. Ein solcher
Fall ist hier nach den unten stehenden Ausführungen (II. 1. d) gegeben.
19 b) Dagegen ist die Auffassung des Berufungsgerichts, die auf
Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Ansprüche
sämtlicher Erwerber seien verjährt, von Rechtsfehlern beeinflusst.
20 Die Revision macht zu Recht geltend, dass zumindest die Erwerber,
die ihre Verträge im Jahr 2007 geschlossen haben, nicht verjährte
Nacherfüllungsansprüche gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB in Verbindung mit § 5
Abs. 1 Nr. 1 der Verträge haben.
21 aa) Das Berufungsgericht legt schon rechtsfehlerhaft zugrunde, dass die
Beklagte hinsichtlich sämtlicher in den Jahren 2004 bis 2007 geschlossenen
Verträge einer werkvertraglichen Sachmängelhaftung unterliegt.
Jedenfalls hinsichtlich der im Jahr 2007 geschlossenen Verträge haftet die
Beklagte für Sachmängel nach Kaufvertragsrecht.
22 (1) Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes
geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Senats, dass
sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern
oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag
auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein
(vgl. grundlegend BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 - VII ZR 259/80, BauR 1981,
571, 572 f., juris Rn. 8 ff. sowie Urteile vom 9. Januar 2003 - VII ZR
408/01, BauR 2003, 535, juris Rn. 11 = NZBau 2003, 213; vom 17. September
1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 352, juris Rn. 7; vom 7. Mai 1987 - VII
ZR 129/86, BauR 1987, 438, juris Rn. 9 und vom 21. Februar 1985 - VII ZR
72/84, BauR 1985, 314, 315, juris Rn. 13 ff.; für noch nicht vollständig
fertiggestellte Bauwerke vgl. BGH, Urteile vom 5. April 1979 - VII ZR
308/77, BGHZ 74, 204, 206 f., juris Rn. 11 ff. und vom 10. Mai 1979 - VII ZR
30/78, BGHZ 74, 258, 267 f., juris Rn. 30 f.). Die Anwendbarkeit von
Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen sein, wenn die
Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung geschlossen wurden (vgl.
BGH, Urteil vom 9. Januar 2003 - VII ZR 408/01, aaO; Urteil vom 21. Februar
1985 - VII ZR 72/84, aaO, juris Rn. 15 f.).
23 Dabei ist ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als
Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben.
Entscheidend ist vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus
ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der
Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu einer mangelfreien
Errichtung des Bauwerks ergibt.
24 (2) Der Senat braucht im Streitfall nicht zu entscheiden, ob an
dieser Rechtsprechung auch nach Inkrafttreten des
Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes grundsätzlich festzuhalten ist, wofür
allerdings einiges spricht (vgl. zum Streitstand, bejahend: Kniffka/Kniffka,
ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand: 28. Juli 2015, Einf. vor § 631
Rn. 55 ff.; Koeble in Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl.,
11. Teil Rn. 206 ff.; Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl., Rn. 11 ff.;
Vogel, BauR 2010, 1992, 1994 f.; Derleder, NZBau 2004, 237, 242 f.; Thode,
NZBau 2002, 297, 299 f.; Pause, NZBau 2002, 648 f.; tendenziell auch
BGH, Urteil vom 26. April 2007 -
VII ZR 210/05, BauR 2007, 1407, 1409, juris Rn. 18 f. =
NZBau 2007, 507; verneinend: Hertel, DNotZ 2002, 6, 18 f.; Bambring, DNotZ
2001, 904, 906; Ott, NZBau 2003, 233, 238 f.).
25 Jedenfalls bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr
drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet
sich die Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht. Derartige
Eigentumswohnungen sind nach der Verkehrsanschauung im Allgemeinen nicht
mehr als neu errichtete Objekte zu qualifizieren. Daher kann den Verträgen
unter Berücksichtigung des Vertragszwecks, der wirtschaftlichen Bedeutung
und der beiderseitigen Interessenlage im Regelfall keine
Errichtungsverpflichtung mehr entnommen werden.
26 (3) Nach diesen Maßstäben ist die Haftung der Beklagten für die
geltend gemachten Mängel am Gemeinschaftseigentum, die auf die im Jahr 2007
geschlossenen Verträge gestützt wird, nach Kaufrecht zu beurteilen.
27 Sämtliche Wohnungen, die in diesem Zeitraum veräußert worden sind, waren
gemäß den Feststellungen des Berufungsgerichts nach Errichtung der
Wohnanlage Anfang des Jahres 2004 zunächst vermietet. Die insoweit von der
Revision erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und für nicht
durchgreifend erachtet, § 564 Satz 1 ZPO. Besondere vertragliche Regelungen
oder sonstige Umstände, die ausnahmsweise die Anwendbarkeit von
Werkvertragsrecht rechtfertigen könnten, liegen nicht vor.
28 bb) Die Auffassung des Berufungsgerichts, die das Gemeinschaftseigentum
betreffenden Nacherfüllungsansprüche der Erwerber, die ihre Verträge im Jahr
2007 geschlossen haben, seien im Hinblick auf § 3 Nr. 2 Abs. 6 Satz 4 der
Verträge verjährt, weil diese Klausel der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff.
BGB standhalte, ist ebenfalls rechtsfehlerhaft.
29 Nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des
Berufungsgerichts handelt es sich bei der betreffenden Klausel um eine von
der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung.
30 Die Regelung zur Verjährungsfrist in § 3 Nr. 2 Abs. 6 Satz 4 der
Verträge genügt nicht den Anforderungen des Transparenzgebots und ist
deshalb wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber gemäß § 307 Abs. 1
Satz 2 BGB unwirksam.
31 Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene
Benachteiligung des Vertragspartners, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB die
Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge hat, auch daraus
ergeben, dass diese nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot
verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, Rechte und
Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar
darzustellen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 3. Dezember 2015
- VII ZR 100/15, BB 2016, 84 Rn. 22 und vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14,
NJW 2015, 2244 Rn. 16, jeweils m.w.N.). Dazu gehört nicht nur, dass
die einzelne Regelung für sich genommen klar formuliert ist, vielmehr muss
die Regelung auch im Kontext mit den übrigen Regelungen des Klauselwerks
verständlich sein. Erforderlich ist ferner, dass zusammengehörende
Regelungen im Zusammenhang aufgeführt werden oder der Zusammenhang in
anderer Weise, etwa durch Bezugnahme auf konkrete Klauseln, deutlich gemacht
wird. Der Vertragspartner soll seine Rechte möglichst klar und einfach
feststellen können, damit er nicht von deren Durchsetzung abgehalten wird.
Eine Vertragsgestaltung, die objektiv dazu geeignet ist, den Vertragspartner
bezüglich seiner Rechtsstellung irrezuführen, verstößt danach gegen das
Transparenzgebot (vgl. BeckOK BGB/H. Schmidt, Stand: 1. November
2015, § 307 Rn. 43). Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz einer
Vertragsklausel auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines
durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 3. Dezember 2015 - VII
ZR 100/15, aaO Rn. 22 und vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, aaO Rn. 17).
32 Diesen Anforderungen wird die Regelung in § 3 Nr. 2 Abs. 6 Satz 4 der
Verträge nicht gerecht. Auch wenn die Klausel isoliert betrachtet klar
formuliert ist, erweist sich der Regelungsgehalt im Hinblick auf die
Regelung in § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge für einen durchschnittlichen
Vertragspartner als intransparent. Während § 3 Nr. 2 Abs. 6 Satz 4 der
Verträge für Baumängel am Gemeinschaftseigentum eine Verjährungsfrist von
fünf Jahren beginnend mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den
Sachverständigen R. am 16. Februar 2004 vorsieht, bestimmt § 5 Abs. 1 Nr. 1
der Verträge für die Sachmängelhaftung eine Verjährungsfrist von fünf Jahren
beginnend mit "Übergabe bzw. Abnahme". Sowohl das Verhältnis von "Übergabe
bzw. Abnahme" im Rahmen der Klausel des § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge als
auch das Verhältnis zwischen den beiden Klauseln wird im Vertrag nicht
ausdrücklich geregelt. Es ergibt sich auch im Wege der Auslegung nicht mit
der erforderlichen Klarheit. § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge kann insbesondere
nicht lediglich auf das Sondereigentum bezogen werden. Vielmehr regelt diese
Bestimmung die Sachmängelhaftung hinsichtlich des "Kaufobjekts". Zum
Kaufobjekt gehören aber gemäß § 1 der Verträge nicht nur das Sondereigentum
an der jeweiligen Wohnung und dem jeweiligen Tiefgaragenstellplatz, sondern
auch der Miteigentumsanteil an dem Grundstück und damit an dem
Gemeinschaftseigentum. Angesichts dieser Vertragsgestaltung kommen als
Anknüpfungspunkte für den Verjährungsbeginn hinsichtlich der Ansprüche wegen
Mängeln am Gemeinschaftseigentum zum einen dessen Abnahme durch den
Sachverständigen R. am 16. Februar 2004 und zum anderen die spätere Übergabe
des Kaufobjekts an die jeweiligen Erwerber in Betracht. Diesen Widerspruch
löst der Vertrag nicht auf. Hinzu kommt, dass neben der inhaltlichen
Unklarheit auch die gewählte Anordnung und Gestaltung der beiden Klauseln
zur Intransparenz führt. So vermittelt § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge, der
bereits ausweislich der Überschrift die Sachmängelhaftung betrifft, einem
Erwerber den Eindruck, dass für sämtliche Mängelansprüche die nach dem
Gesetz bestehende Verjährungsfrist - im Kaufrecht gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2
a), Abs. 2 BGB fünf Jahre ab Übergabe - gilt. Ein konkreter Hinweis auf die
an anderer Stelle und in anderem Zusammenhang stehende Bestimmung des § 3
Nr. 2 Abs. 6 Satz 4 der Verträge, die im Gegensatz dazu aufgrund der
Vorverlegung des Verjährungsbeginns zu einer mittelbaren Verkürzung der
gesetzlichen fünfjährigen Verjährungsfrist führen soll, findet sich in § 5
der Verträge nicht. Diese Vertragsgestaltung ist objektiv geeignet, einen
Erwerber über den Umfang seiner Mängelrechte irrezuführen.
33 Daher gilt gemäß § 306 Abs. 2 BGB für die hier maßgeblichen Verträge aus
dem Jahr 2007 die gesetzliche Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Übergabe
gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 a), Abs. 2 BGB.
34 Eine Verjährung der das Gemeinschaftseigentum betreffenden
Nacherfüllungsansprüche gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB in Verbindung mit § 5
Abs. 1 Nr. 1 der Verträge scheidet danach hinsichtlich derjenigen Erwerber
aus, bei denen Vertragsschluss und Übergabe im Jahr 2007 erfolgt sind, weil
die Erhebung der Klage am 14. Dezember 2011 zu einer rechtzeitigen Hemmung
gemäß § 204 Nr. 1 BGB geführt hat.
35 c) Die Entscheidung des Berufungsgerichts beruht auf der
rechtsfehlerhaften Annahme, auch die Nacherfüllungsansprüche jener Erwerber
seien verjährt.
36 Dabei kann für das Revisionsverfahren offen bleiben, inwieweit Ansprüche
der anderen Erwerber auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum
noch durchgesetzt werden könnten. Da der Verjährungseintritt in der Person
eines Erwerbers die entsprechenden Ansprüche der übrigen Erwerber unberührt
lässt (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314,
316 f., juris Rn. 27 ff.), kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft
vom Bauträger Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum verlangen,
solange nur ein Erwerber einen solchen nicht verjährten Anspruch hat.
37 d) Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus
anderen Gründen als richtig dar.
38 Die hier in Betracht kommenden nicht verjährten Nacherfüllungsansprüche
der Erwerber gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Nr. 1
der Verträge sind jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am
Gemeinschaftseigentum gerichtet.
39 Allerdings ist bislang höchstrichterlich nicht entschieden, welchen
Inhalt der Nacherfüllungsanspruch gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB bei einem
Verkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung im Allgemeinen hat. Der
Bundesgerichtshof hat vielmehr ausdrücklich offen gelassen, ob der Verkäufer
in einem solchen Fall gehalten ist, dem Käufer insgesamt mangelfreies
Gemeinschaftseigentum mit der Folge eines entsprechenden "vollen"
Nacherfüllungsanspruchs zu verschaffen, oder ob der Nacherfüllungsanspruch
sich lediglich auf einen Anspruch auf Freistellung von den Kosten zur
Beseitigung des Mangels am Gemeinschaftseigentum in Höhe der Quote des
Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG) beschränkt (vgl. BGH, Urteil vom 24.
Juli 2015 - V ZR 167/14, BauR 2015, 1837 Rn. 22 f. = NZBau 2015, 697).
40 Diese Frage kann weiterhin offen bleiben, denn vorliegend ergibt sich aus
den konkreten Bestimmungen der Verträge, dass der kaufvertragliche
Nacherfüllungsanspruch der betreffenden Erwerber - wie der werkvertragliche
Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruch - in vollem Umfang auf Beseitigung
der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtet ist. Das folgt aus § 5 Abs. 1
Nr. 1 der Verträge, in dem ausdrücklich ein Anspruch der Erwerber auf
"Beseitigung eines Sachmangels" am Kaufobjekt im Wege der Nacherfüllung
geregelt ist. Kaufobjekt im Sinne dieser Bestimmung ist, wie bereits
ausgeführt, gemäß § 1 der Verträge nicht nur das Sondereigentum, sondern
auch der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Danach steht den
Erwerbern hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums jeweils ein auf
Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteter "voller"
Nacherfüllungsanspruch gegen die Beklagte zu. Eine Beschränkung des
Nacherfüllungsanspruchs findet im Vertrag keine Grundlage.
41 2. Anspruch auf
Aufwendungsersatz
42 a) Die Klägerin ist auch hinsichtlich des Anspruchs auf Aufwendungsersatz
prozessführungsbefugt. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sie nach den
zugrundezulegenden Feststellungen des Berufungsgerichts insoweit einen
eigenen Anspruch gegen die Beklagte geltend macht, der sich nach ihrem
Vorbringen daraus ergeben soll, dass sie den Anschluss von
Entwässerungsrohren im Wege einer Notmaßnahme beauftragt hat und ihr
hierdurch Kosten entstanden sind.
43 b) Die Auffassung des Berufungsgerichts, der Anspruch auf
Aufwendungsersatz sei verjährt, ist rechtsfehlerhaft.
44 Ein eigener vertraglicher Anspruch - insbesondere ein eigener
Mängelanspruch - der Klägerin gegen die Beklagte besteht nicht. Es kommt
daher nur ein eigener Anspruch der Klägerin aus einem gesetzlichen
Schuldverhältnis, etwa aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder
ungerechtfertigter Bereicherung, in Betracht. Hierfür gilt die
regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB, deren Beginn sich nach § 199
Abs. 1 BGB richtet. Da ein solcher Anspruch frühestens mit
Beauftragung der Maßnahme im Oktober 2010 entstanden sein kann, ist die
Verjährung durch die Erhebung der Klage am 14. Dezember 2011 rechtzeitig
gehemmt worden.
45 c) Die Entscheidung des Berufungsgerichts beruht auch insoweit auf der
rechtsfehlerhaften Annahme der Verjährung, da das Bestehen eines eigenen
unverjährten Anspruchs der Klägerin auf Aufwendungsersatz aus einem
gesetzlichen Schuldverhältnis wegen der behaupteten Notmaßnahme nicht von
vornherein ausgeschlossen werden kann. Dies kommt in Betracht, wenn die
Klägerin mit der Veranlassung der Notmaßnahme - auch - eine etwaige
gegenüber den Erwerbern bestehende Verpflichtung der Beklagten zur
Mängelbeseitigung erfüllen wollte und dies dem Interesse der Beklagten
entsprach.
III.
46 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben.
Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, § 563 Abs. 3 ZPO, weil
das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Vorliegen der geltend
gemachten Mängel getroffen hat. Der Beschluss des Berufungsgerichts ist
daher aufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen, um diesem Gelegenheit zu geben, die erforderlichen
Feststellungen nachzuholen und die in Betracht kommenden Ansprüche in der
Sache zu prüfen.
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