Abgrenzung von Kauf- und
Werkvertrag beim Erwerb von Wohnungseigentum nach bzw. mit
Modernisierungsarbeiten; Anwendung von Werkvertragsrecht beim Kauf
fertiggestellter Bauwerke nach der Schuldrechtsreform?
BGH, Urteil vom 26. April 2007 - VII ZR
210/05
Fundstelle:
NZM 2007, 519
Amtl. Leitsatz:
Hat sich der Veräußerer
von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden
Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäudes mit zwei
zusätzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach Umfang
und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die
Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf Mängel der gesamten Bausubstanz (im
Anschluss an BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005,
542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263).
Zentrale Probleme:
Beim Erwerb von Altbauten ist nach st. Rspr.
Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer
Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Übernimmt der Veräußerer
vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung
Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten
Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene
Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags. Das dürfte
unter neuem Schuldrecht weiterhin zutreffend bzw. aufrechtzuerhalten sein.
Nach der bisherigen Rspr. galt das auch, wenn die vom Veräußerer übernommenen Arbeiten vor
Vertragsschluss bereits ausgeführt wurden und er bei der Ausführung der Arbeiten
gar nicht die die Absicht
bestand, das Objekt zu veräußern (so etwa
BGH v. 8.3.2007 - VII ZR 130/05).
Obwohl in solchen Fällen an sich klar ein Kaufvertrag vorliegt, hat die
Rspr. vor der Schuldrechtsreform hier einen Werkvertrag angenommen, weil die
werkvertraglichen Gewährleistungsregelungen, die schon immer einen
Nacherfüllungsanspruch kannten, nach dem Parteiwillen angemessener waren als
das damalige Kaufgewährleistungsrecht (s. die Anm. zu
BGH v. 8.3.2007 - VII ZR 130/05
sowie
BGH v. 25.2.2016 - VII ZR 156/13).
M.E. kann diese schon damals höchst problematische Rspr. unter dem neuen
Schuldrecht nicht aufrechterhalten werden. Problematisch ist das deshalb,
weil es nicht in der Privatautonomie der Parteien liegt, den geschlossenen
Vertrag rechtlich zu qualifizieren. Sie können den Inhalt des Vertrags
bestimmen, seine rechtliche Qualifikation ist eine reine Rechtsfrage. Nach
neuem Schuldrecht ist dieser Kunstgriff nicht mehr nötig, da auch das
Kaufgewährleistungsrecht einen vorrangigen Nacherfüllungsanspruch vorsieht.
Anders kann man das nur sehen, wenn man betont, dass das Werkvertragsrecht
den weiteren Vorteil einer Ersatzvornahme mit einem entsprechenden
Vorschussanspruch enthält (§ 637 BGB). Der Senat deutet
hier demgegenüber (obiter) an, dass kein Anlass bestehe, nach der
Schuldrechtsreform von dieser Rspr. abzuweichen. Letztlich lässt er die Frage
aber offen. Zur Abgrenzung von Werkvertrag und Kauf mit Montageverpflichtung
s. BGH v. 22.12.2005 - VII ZR 183/04,
zur Abgrenzung von Werklieferungsvertrag und Werkvertrag s.
BGH v. 23.7.2009 - VII ZR 151/08.
©sl 2007
Tatbestand:
1 Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, verlangt von der
Beklagten Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum.
2 Die Wohnungseigentümer erwarben von 1997 bis 2004 von der Beklagten
Wohnungen in ehemaligen Gebäuden der amerikanischen Streitkräfte. Zu ihnen
gehören die 32 Wohnungseigentümer, die im Berufungsurteil als Kläger
aufgeführt sind. Die Beklagte hatte zuvor die Gebäude gekauft, modernisiert
und mit zwei weiteren Stockwerken aufgestockt.
3 Die Erwerbsverträge betreffend die Wohnungen im Altgebäudebestand
enthielten unter anderem jeweils die Verpflichtung der Beklagten zur
Durchführung folgender Leistungen: Wärmeschutzfassade, Wärmedämmung,
Kellerdecke, neue Fenster und Rollläden, (teilweise) neue Eingangstüren, neu
zu errichtender Balkon, zusätzlich einzubauendes WC, Erneuerung der
Dachentwässerung, neue Treppenhaustürelemente, Überarbeitung der
Heizungstechnik, Einbau neuer Steigleitungen für Wasser, Modernisierung der
Bäder, Innenan-stricharbeiten, Wärmeschutzmaßnahmen und Überarbeitung der
Böden. Bestandteil der Verträge über die Wohnungen im Aufstockungsbereich
der beiden neuen oberen Etagen waren weitergehende Baubeschreibungen mit
umfassenden Pflichten zur Neuherstellung.
4 In allen notariellen Erwerbsverträgen war folgende Klausel enthalten:
5 "Die Gewährleistung für Sachmängel hinsichtlich der nicht renovierten
Altsubstanz wird gänzlich ausgeschlossen. Der Käufer erwirbt das Objekt
insoweit wie es steht und liegt …"
6 Seit 2001 trat in den Wohnungen eine Braunfärbung des Leitungswassers auf.
7 Durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vom 15. September 2001
wurde die Hausverwaltung beauftragt, ein selbständiges Beweisverfahren gegen
die Beklagte durchzuführen. Da sich die Beklagte nach Vorlage des Gutachtens
weigerte, die als Ursache der Wasserfärbung erkannten korrodierten
Steigleitungen aus verzinktem Stahlrohr im Altbaubestand auszutauschen, und
lediglich kulanzhalber eine Phosphatierungsanlage einbauen wollte, fasste
die Mehrheit der Eigentümerversammlung am 17. März 2004 folgenden Beschluss:
8 "Die Verwalterin wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt,
im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt zu
beauftragen, gerichtlich gegen die V. GmbH wegen der im selbständigen
Beweisverfahren … festgestellten Mängel vorzugehen und eine
Kostenvorschussklage zu erheben."
9 Der Klageerhebung der "Wohnungseigentümer der Eigentumswohnanlage …,
namentlich aufgeführt in der anliegenden Liste …" war eine im Prozess
mehrfach aktualisierte Liste aller Wohnungseigentümer beigefügt.
10 Das Landgericht hat der auf Zahlung von 377.000,- € gerichteten Klage
stattgegeben, das Berufungsgericht hat das landgerichtliche Urteil
abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision
begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
11 Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils
und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
12 1. Das Berufungsgericht hält die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für
rechtsfähig. Kläger des Rechtsstreits seien die Wohnungseigentümer.
13 2. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss
vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom 24. Juni
2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146) ist die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre
Rechtsfähigkeit ist nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des
Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am
Rechtsverkehr teilnehmen. Diese Änderung der Rechtsprechung hat der für die
Rechtsstreitigkeiten aus Wohnungseigentümergemeinschaften zuständige V.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs umfassend und überzeugend begründet. Der
Senat hat sich ihr angeschlossen (Urteile vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05
und 50/06, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
14 3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als insoweit rechts- und
parteifähiger Verband unter den von der Rechtsprechung unter
Berücksichtigung der Interessen der Wohnungseigentümer und des Veräußerers
bestimmten Voraussetzungen befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an
der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen und gerichtlich
durchzusetzen. Diese Befugnis leitet sich aus der gesetzlichen Ermächtigung
des § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG ab. Sie verleiht der
Wohnungseigentümergemeinschaft im Prozess die Stellung eines gesetzlichen
Prozessstandschaf-ters. Das hat der Senat in der Sache VII ZR 236/05
ausführlich begründet. Darauf wird Bezug genommen.
15 4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft "R. hat beschlossen, die Ansprüche
der Erwerber geltend zu machen. Damit hat sie von ihrer Verwaltungskompetenz
Gebrauch gemacht, die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln des
Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen und diese Ansprüche als
Wohnungseigentümergemeinschaft zu verfolgen.
Die damit erhobene Klage ist eine Klage des insoweit rechtsfähigen
Verbandes. Dementsprechend hat der Senat das Rubrum nach Anhörung der
Parteien berichtigt. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes, dass auch bei äußerlich unrichtiger Bezeichnung
grundsätzlich das Rechtssubjekt als Partei anzusehen ist, das durch die
fehlende Bezeichnung nach deren objektivem Sinn betroffen werden soll. Diese
Grundsätze gelten auch, wenn sich die klagende Partei selbst fehlerhaft
bezeichnet hat (BGH, Urteil vom 14. September 2005 - VIII ZR 117/04, NJW-RR
2006, 42; BGH, Urteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99, NJW 2003, 1043;
Wenzel, ZWE 2006, 2, 10; Briesemeister, ZWE 2006, 15, 19).
II.
16 1. Das Berufungsgericht führt aus, den Erwerbern stehe gegen die Beklagte
kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung
des Mangels der Trinkwasserfärbung aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. oder §§ 634 Nr.
2, 637 Abs. 3 BGB n.F. zu. Dem stehe der in allen Erwerbsverträgen
enthaltene Gewährleistungsausschluss für den Altbaubestand entgegen. Dieser
sei nicht wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 10 a) AGBG bzw. § 309 Nr. 8 b) aa)
BGB n.F. unwirksam, denn bei den Erwerbsverträgen handele es sich nicht um
Verträge über die Lieferung einer neu hergestellten Sache. Die von der
Beklagten übernommene Herstellungsverpflichtung sei einer Verpflichtung zur
Neuherstellung nicht vergleichbar. Um diese Voraussetzungen zu erfüllen,
müssten Bauleistungen in ihrer Gesamtheit von ihrem Umfang und ihrer
Bedeutung her ein solches Gewicht haben, dass die Erwerber nach ihrem
Empfängerhorizont von einer umfassenden Sanierungstätigkeit des Veräußerers
hätten ausgehen können, die einer Neuherstellung des Gebäudes gleichkomme.
Das sei deshalb nicht der Fall, weil durch die Umbau- und
Renovierungsarbeiten nicht in den die Gebäude bautechnisch prägenden
Baubestand wie Fundamente, Außenwände und Geschossdecken eingegriffen worden
sei und weil die Erwerber durch den deutlichen Hinweis auf den
Haftungsausschluss für den nicht betroffenen Altbestand auch keine
dahingehende Erwartungshaltung hätten haben können.
17 2. Das hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Feststellungen
des Berufungsgerichts tragen den angenommenen Haftungsausschluss der
Beklagten für Mängel der Bausubstanz nicht.
18 a) Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der
Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist.
Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach
Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur
für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich
vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags.
Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich
selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (vgl.
BGH, Urteil vom 8. März 2007 - VII ZR 130/05,
zur Veröffentlichung bestimmt; Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 117/04,
BGHZ 164, 225; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542,
544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR
151/88, BGHZ 108, 164, 167 f).
19 Dies gilt auch dann, wenn die vom Veräußerer
übernommenen Arbeiten vor Vertragsschluss bereits ausgeführt wurden (BGH,
Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau
2005, 216 = ZfBR 2005, 263). Daran dürfte sich durch die Neuregelung des
Schuldrechts für nach dem 1. Januar 2002 abgeschlossene Erwerbsverträge
nichts geändert haben; dies kann aber offen bleiben. Eventuelle
kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche sind nicht Gegenstand dieses
Rechtsstreits. Die Klägerin macht auf der Grundlage der ihr erteilten,
ihre Prozessstandschaft begründenden Ermächtigung nur werkvertragliche
Vorschussansprüche der Erwerber geltend, soweit diesen solche Ansprüche
gemäß der jeweils für sie maßgeblichen Vertragslage zustehen können.
20 b) Nach diesen Grundsätzen haftet die Beklagte für Sachmängel der
gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.
21 Die Beklagte hat sich in den Verträgen mit den Erwerbern aller Wohnungen
zu umfangreichen Maßnahmen verpflichtet, die dem gesamten, zuvor als
Wohngebäude der amerikanischen Streitkräfte genutzten Objekt einen neuen
Charakter gaben. Dazu dienten sowohl umfangreiche Renovierungs- und
Modernisierungsarbeiten im Altbaubestand als vor allem auch die Aufstockung
mit zwei Geschossen. Derartige Arbeiten sind sowohl aus der Sicht der
Erwerber der Wohnungen in den neuen Obergeschossen als auch der übrigen
Erwerber derart umfassend, dass sie nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten
vergleichbar sind und die Anwendung des Werkvertragsrechts auf Mängel der
gesamten Bausubstanz rechtfertigen. Das ergibt sich zunächst daraus, dass
die beiden oberen Stockwerke vollständig neu errichtet sind. Der Umstand,
dass die Obergeschosse auf den Altbau aufsetzen und dessen Substanz und
Installationen für die Funktionsfähigkeit der Wohnungen eine Rolle spielen,
nimmt diesen Wohnungen nicht den Charakter von Neubauwohnungen. Darüber
hinaus ist der Altbaubestand einer umfangreichen Modernisierung unterzogen
worden. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass die Baumaßnahmen für das
gesamte Gebäude technisch und funktional aufeinander abgestimmt sein müssen.
So sind die Maßnahmen zur Aufstockung der Obergeschosse von wesentlicher
Bedeutung für das Gesamtbauwerk, z.B. in statischer Hinsicht wie auch für
den Schutz durch das neue Dach. Auch sonstige weitere Maßnahmen, wie z.B.
der Heizungs- und Sanitärtechnik, können nicht isoliert beurteilt werden.
Dem vom Berufungsgericht hervorgehobenen Umstand, dass in den Baubestand der
Fundamente, Außenwände und Geschossdecken nicht eingegriffen wurde, kommt
keine besondere Bedeutung zu. Das ist häufig auch bei einer so genannten
Kernsanierung nicht anders (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 -
VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom
29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167).
22 Ebenso wenig spielt für die Beurteilung der Frage, ob die übernommenen
Bauleistungen Neubauarbeiten vergleichbar sind, eine Rolle, ob der
Veräußerer der Wohnungen mit der Vertragsgestaltung zum Ausdruck gebracht
hat, dass er für die Mängel der unberührt gebliebenen Bausubstanz nicht
haften will, wie das Berufungsgericht wohl meint. Eine derartige
formularmäßige Beschränkung der Haftung ist gemäß § 11 Nr. 10 a) AGBG nicht
möglich (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 368/85, BGHZ 100, 391, 397 f;
Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO). Das gilt auch für
Verträge, die nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen worden sind, § 309 Nr.
8 b) aa) BGB n.F..
23 c) Das bedeutet nicht, dass der Veräußerer für alle Fehlfunktionen der
unberührt gebliebenen Altbausubstanz haftet. Seine Verpflichtung zur
Gewährleistung hängt vielmehr davon ab, inwieweit ein Mangel der
Werkleistung vorliegt. Dazu ist zu prüfen, welche Beschaffenheit die
Parteien vereinbart haben. Bei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung
ist die berechtigte Erwartung des Erwerbers an die Bauleistung von
Bedeutung. Danach kann allein aus dem Umstand, dass alte Rohre in dem
Gebäude verblieben, nicht hergeleitet werden, dass deren Korrosion und die
Braunfärbung des Wassers der vereinbarten Beschaffenheit entsprechen (vgl.
BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO). Das mag bei den
Erwerbsverträgen aus 2001 und da nach, in denen auf die Braunfärbung des
Wassers hingewiesen worden sein soll, anders zu beurteilen sein.
III.
24 Das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen. Dieses wird die bisher folgerichtig unterlassenen
Feststellungen zu den Voraussetzungen des Vorschussanspruchs nachzuholen
haben.
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