Gewährleistung im Bauträgervertrag nach
Werkvertragsrecht, nicht Kaufvertragsrecht; AGB-Kontrolle: Grundsatz der
kundenfeindlichsten Auslegung (auch) im
Individualprozess; Abnahme (§ 640 BGB): Voraussetzungen einer konkludenten
Abnahme; Vorschussanspruch nach § 637 III BGB ohne Abnahme?
BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR
171/15 - OLG Schleswig
Fundstelle:
noch nicht bekannt
für BGHZ vorgesehen
Amtl. Leitsatz (Auszug):
Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu
errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich bei nach dem
Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen
Bauträgerverträgen weiterhin grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch
das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein (Fortführung von
BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315).
Zentrale Probleme:
Es geht um eine Entscheidung aus dem Bauträgerrecht
mit vielen Einzelheiten, die den Stoff der Juristenausbildung deutlich
überschreiten. Interessant und - wohl vor allem deshalb für BGHZ vorgesehen - ist
aber, dass der Werkvertragssenat des BGH zum ersten Mal nach Inkrafttreten
der Schuldrechtsreform des Jahres 2002 ausdrücklich seine frühere Rspr.
aufrechterhält, wonach Verträge über bereits vor Vertragsschluss neu
errichtete Häuser und Eigentumswohnungen nicht als Kaufverträge, sondern als
Werkverträge zu qualifizieren sind. Die Entscheidung stützt sich dabei auf
die Unterschiede der kauf- und der werkvertraglichen Gewährleistung und ist
auch aus diesem Grund lehrreich. Die übrigen Leitsätze der umfangreichen
Entscheidung werden hier nicht wiedergegeben. S. dazu auch die Anm. zu
BGH v. 25.2.2016 - VII ZR 156/13.
©sl 2016
Tatbestand:
1 Die Klägerin, eine
Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegen die Beklagte Mängelansprüche,
insbesondere einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für Aufwendungen
zur Beseitigung von Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums
(im Folgenden: Mängel am Gemeinschaftseigentum) geltend.
2 Im Jahr 2002 errichtete die L. GmbH, deren Rechtsnachfolgerin die Beklagte
ist (im Folgenden nur: die Beklagte), in W. das Objekt "A. C. 10", bestehend
aus 23 Eigentumswohnungseinheiten nebst Kfz-Stellplätzen, die in der
Folgezeit veräußert wurden.
3 Alle Erwerber vor dem 25. November 2002 schlossen einen von der Beklagten
vorformulierten Vertrag, der in § 7 Abs. 5 folgende Regelung enthält (vgl.
beispielhaft den Vertrag mit den Erwerbern T. vom 13. November 2002 [im
Folgenden: Vertrag vom 13. November 2002]):
"(5) Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist noch nicht erfolgt. Gemäß §
19 der Teilungserklärung haben die Wohnungseigentümer in der 1.
Eigentümerversammlung das Ingenieurbüro K. mit der Abnahme beauftragt. Die
Abnahme wird auf Kosten der Verkäuferin in Vertretung der einzelnen
Wohnungseigentümer für diese durchgeführt. Das Ingenieurbüro soll auch die
Behebung der festgestellten Mängel bestätigen."
4 Bei dem mit dem Erwerber Dr. M. am 14. Mai 2003 geschlossenen notariellen
Vertrag (im Folgenden: Vertrag vom 14. Mai 2003) handelt es sich um einen
von der Beklagten vorformulierten Vertrag, der bei allen nach dem 25.
November 2002 kontrahierenden Erwerbern verwendet wurde. § 6 Abs. 3 dieses
Vertrags lautet wie folgt:
"(3)
Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro K. ... am
25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen
Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab
wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt
haben."
5 Die Klägerin hat Mängel am Gemeinschaftseigentum behauptet und
insbesondere Zahlung eines Vorschusses für Aufwendungen zu deren Beseitigung
verlangt.
6 Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.
7 Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung eines Vorschusses für die
Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum teilweise, nämlich in Höhe
von 72.280,60 € nebst Zinsen, stattgegeben und weiteren Zahlungs- und
Feststellungsanträgen entsprochen. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos
geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die
Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
8 Die Revision der Beklagten ist unbegründet.
I.
9 Das Berufungsgericht führt, soweit für die Revision von Interesse, im
Wesentlichen Folgendes aus:
10 Der Klägerin stünden die erstinstanzlich zuerkannten Beträge gegen die
Beklagte zu. Der Vorschussanspruch ergebe sich aus § 634 Nr. 2, §
637 Abs. 1, Abs. 3 BGB. Es sei anerkannt, dass sich die Mängelrechte beim
Bauträgervertrag nach Werkvertragsrecht richteten.
11 Die Geltendmachung der Rechte aus §§ 634 ff. BGB setze allerdings
grundsätzlich eine Abnahme voraus, die das Erfüllungsstadium beende und den
Erfüllungsanspruch des Bestellers auf das abgenommene Werk beschränke. Eine
Abnahme des Gemeinschaftseigentums liege hier noch nicht vor. Die Abnahme
von Wohnungseigentumsanlagen erfordere eine Abnahme sowohl des Sonder- als
auch des Gemeinschaftseigentums durch jeden Erwerber. Auch die Abnahme des
Gemeinschaftseigentums sei von jedem einzelnen Erwerber - für sich -
vorzunehmen, da jeder Erwerber einen eigenen Anspruch auf mangelfreie
Herstellung habe. Es gelte der Grundsatz, dass die Abnahme des
Gemeinschaftseigentums erst dann endgültig erfolgt sei, wenn sie auch durch
den letzten Erwerber ("Nachzügler") oder durch einen von ihm dazu
bevollmächtigten Dritten - ausdrücklich oder stillschweigend - erklärt
werde.
12 Es genüge, dass nur ein Erwerber in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
noch unverjährte Mängelansprüche in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum
habe, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft könne die Ansprüche von
Nachzüglern - wie vorliegend geschehen - an sich ziehen. Hier sei jedenfalls
für die Verträge, die nach dem 25. November 2002 geschlossen worden seien,
eine formularmäßige Bezugnahme auf eine bereits erfolgte Abnahme vom 25.
November 2002 unwirksam. Die Bezugnahme auf eine bereits durchgeführte
Prüfung sei bloße Abnahmefiktion, die wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 BGB
unwirksam sei, weil sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit
offenlasse, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer
Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen. Im Übrigen begegne die für
die Nachzügler verwendete Vertragsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 auch wegen
der damit bezweckten Verkürzung der Verjährungsfrist für Mängel am
Gemeinschaftseigentum durchgreifenden Bedenken, die hier aber dahingestellt
bleiben könnten.
13 Eine schlüssige (konkludente) Abnahme durch die Nachzügler scheitere
schon daran, dass diese aufgrund der vertraglichen Regelung davon
ausgegangen seien, eine Abnahme sei bereits erfolgt. Dann könne ihrer
Inbenutzungnahme des Gemeinschaftseigentums nicht der Wille unterlegt
werden, dieses schlüssig als im Wesentlichen vertragsgerecht anzuerkennen.
14 Die fehlende Abnahme stehe dem Vorschussanspruch nicht entgegen.
Die Frage, ob ein Vorschussanspruch auch vor Abnahme bestehe, sei zwar nicht
unumstritten, aber sie werde, soweit ersichtlich, für bestimmte enge
Ausnahmefälle zu Recht bejaht. Das gelte jedenfalls für die Fälle, in denen
das Werk fertiggestellt und an den Besteller übergeben worden sei, dieser
aber etwa die Abnahme wegen behaupteter Mängel verweigere oder eine Abnahme
schlicht noch nicht erfolgt sei, ferner der Unternehmer eine
Mängelbeseitigung verweigere oder trotz Setzung einer angemessenen Frist
nicht vornehme.
15 Das Setzen einer (weiteren) Nacherfüllungsfrist gemäß § 637 BGB sei
entbehrlich gewesen. Die Beklagte sei in der Vergangenheit mehrfach
vergeblich aufgefordert worden, die verfahrensgegenständlichen Mängel zu
beseitigen. Die jetzt noch verfahrensgegenständlichen Mängel seien nicht
beseitigt worden, obwohl die Beklagte deren Beseitigung sogar teilweise
zugesagt gehabt habe. Zudem habe sie spätestens durch ihre beharrliche
Weigerung und das Leugnen der Mängel trotz des eindeutigen Ergebnisses des
selbständigen Beweisverfahrens ihre mangelnde Bereitschaft zur
Mängelbeseitigung dokumentiert.
16 Der Vorschussanspruch der Klägerin für die im Wege der Selbstvornahme
vorgesehene Mängelbeseitigung belaufe sich auf die vom Landgericht
zutreffend festgestellte Höhe.
17 Die Verjährungseinrede der Beklagten greife nicht durch. Die nach § 634a
Abs. 1 Nr. 2 BGB der fünfjährigen Verjährungsfrist unterliegenden Ansprüche
der Klägerin seien nicht verjährt. Mangels Abnahme habe die Verjährungsfrist
nicht begonnen (§ 634a Abs. 2 BGB).
II.
18 Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Insbesondere ist
die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung eines Vorschusses für
Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht zu
beanstanden.
19 1. Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, dass die Klägerin die
geltend gemachten, das Gemeinschaftseigentum betreffenden Mängelansprüche
derjenigen Erwerber, die nach dem 25. November 2002 kontrahiert haben (im
Folgenden: Nachzügler-Erwerber), an sich gezogen hat, wird dies von den
Parteien hingenommen. Entsprechendes gilt, soweit das Berufungsgericht die
Klägerin bezüglich der genannten Ansprüche für prozessführungsbefugt
erachtet hat. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich (vgl. BGH, Urteil
vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20; Urteil vom 15.
Januar 2010 - V ZR 80/09, BauR 2010, 774 Rn. 7 ff. = NZBau 2010, 432).
20 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht - von den Parteien
unbeanstandet - angenommen, dass sich die Mängelansprüche des
Nachzügler-Erwerbers Dr. M. (Vertrag vom 14. Mai 2003) wegen Mängeln
am Bauwerk nach Werkvertragsrecht richten.
21 a) Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes
geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an
neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach
Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits
fertiggestellt sein (vgl. grundlegend BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 - VII ZR
259/80, BauR 1981, 571, 572 f., juris Rn. 8 ff. sowie Urteile vom 9. Januar
2003 - VII ZR 408/01, BauR 2003, 535, juris Rn. 11 = NZBau 2003, 213; vom
17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 352, juris Rn. 7; vom 7.
Mai 1987 - VII ZR 129/86, BauR 1987, 438, juris Rn. 9 und vom 21. Februar
1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315, juris Rn. 13 ff.; für noch nicht
vollständig fertiggestellte Bauwerke vgl. BGH, Urteile vom 5. April 1979 -
VII ZR 308/77, BGHZ 74, 204, 206 f., juris Rn. 11 ff. und vom 10. Mai 1979 -
VII ZR 30/78, BGHZ 74, 258, 267 f., juris Rn. 30 f.). Die
Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen
sein, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung des Bauwerks
geschlossen wurden (vgl. BGH, Urteil vom 9. Januar 2003 - VII ZR
408/01, aaO; Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO, juris Rn. 15
f.).
22 Dabei ist ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als
Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben.
Entscheidend ist vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus
ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der
Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu einer mangelfreien
Errichtung des Bauwerks ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 9. Januar
2003 - VII ZR 408/01, aaO Rn. 11 und vom 7. Mai 1987 - VII ZR 129/86, BauR
1987, 438, juris Rn. 9).
23 b) An dieser Rechtsprechung ist hinsichtlich der Mängelansprüche
der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder
Eigentumswohnungen auch bei nach Inkrafttreten des
Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen
festzuhalten (vgl. zum Streitstand, bejahend: Kniffka/Kniffka,
Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 89 ff.; Koeble in
Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl., 11. Teil Rn. 206 ff.;
Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl., Rn. 11 ff.; Vogel, BauR 2010, 1992,
1994 f.; Derleder, NZBau 2004, 237, 242 f.; Dören, ZfIR 2003, 497, 500 ff.;
Thode, NZBau 2002, 297, 299 f.; Pause, NZBau 2002, 648 f.; tendenziell
bereits BGH, Urteil vom 26. April 2007 - VII ZR 210/05, BauR 2007, 1407,
1409, juris Rn. 18 f. = NZBau 2007, 507 sowie Urteil vom 25. Februar 2016 -
VII ZR 49/15 Rn. 28, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; verneinend:
Hertel, DNotZ 2002, 6, 18 f.; Bambring, DNotZ 2001, 904, 906; Ott, NZBau
2003, 233, 238 f.).
24 Allerdings wurde mit den Änderungen durch das
Schuldrechtsmodernisierungsgesetz die rechtliche Stellung des Käufers bei
Bauwerken in mancher Hinsicht derjenigen des Bestellers bei einem Bauvertrag
angenähert. So verjähren die Mängelansprüche des Käufers nach § 437
Nr. 1 und 3 BGB bei einem Bauwerk statt in einem Jahr nunmehr gemäß § 438
Abs. 1 Nr. 2 a) BGB in fünf Jahren; dies entspricht der Länge der
Verjährungsfrist gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB
hat der Verkäufer dem Käufer die Sache - entsprechend dem in § 633 Abs. 1
BGB Geregelten - frei von Sach-und Rechtsmängeln zu verschaffen. Außerdem
wird in § 439 Abs. 1 BGB ein Nacherfüllungsanspruch des Käufers statuiert;
dieser kann als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels
oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.
25 Unbeschadet der vorstehend genannten Annäherung ist es aus mehreren
Gründen jedoch, was dem Willen des Gesetzgebers nicht widerspricht (vgl.
BT-Drucks. 14/6040, S. 229 f.; BT-Drucks. 14/6857, S. 59 f.; vgl. auch
Vogel, BauR 2010, 1992, 1995), weiterhin sach- und
interessengerecht, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu
errichteten Häusern und Eigentumswohnungen bei Bauträgerverträgen
grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, auch wenn das Bauwerk bei
Vertragsschluss bereits fertiggestellt ist (vgl. Kniffka/Kniffka,
Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 89 ff.; Glöckner in
Kleine-Möller/Merl/Glöckner, Handbuch des privaten Baurechts, 5. Aufl., § 4
Rn. 91). So besteht für den Käufer - anders als für den Besteller
(vgl. § 637 BGB) - nicht die Möglichkeit, einen Vorschuss für die zur
Selbstbeseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen zu verlangen
(vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl. Rn. 72;
Glöckner, aaO). Zudem passt das Recht des Käufers, zwischen
Nacherfüllung und Lieferung einer mangelfreien Sache wählen zu können, bei
Bauwerken nicht; es könnte zu Konflikten mit dem Recht des für den
Bauwerksmangel gegebenenfalls letztverantwortlichen (Nach-)Unternehmers
führen, die Art und Weise der Mängelbeseitigung bestimmen zu dürfen
(vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn.
90; Pause, aaO). Hinzu kommt, dass dem Verkäufer das Verschulden von
Dritten bezüglich der Verursachung von Bauwerksmängeln im Zuge der
Errichtung des Bauwerks nur in geringerem Umfang zugerechnet werden kann als
dem (Bau-)Unternehmer (vgl. Baer, Mängelrechte beim
Wohnungseigentumserwerb vom Bauträger, 2010, S. 20 f. einerseits und Merl in
Kleine-Möller/Merl/Glöckner, Handbuch des privaten Baurechts, 5. Aufl., § 15
Rn. 919 andererseits; vgl. ferner
BGH, Urteile vom 2. April 2014 -
VIII ZR 46/13, BGHZ 200, 337 Rn. 31 und vom
29. April 2015 - VIII ZR 104/14,
NJW 2015, 2244 Rn. 13, beide zur mangelnden
Erfüllungsgehilfeneigenschaft des Herstellers einer Kaufsache im Verhältnis
zum Verkäufer).
26 Demgegenüber ist es dem Bauträger zumutbar, eine Abnahme auch des
Gemeinschaftseigentums durch jeden Erwerber (auch Nachzügler)
herbeizuführen.
27 c) Nach den vorstehend genannten Maßstäben richten sich die
Mängelansprüche des Nachzügler-Erwerbers Dr. M. aus dem Vertrag vom 14. Mai
2003 wegen der geltend gemachten Mängel am Gemeinschaftseigentum nach
Werkvertragsrecht. Denn die Wohnanlage wurde nach den Feststellungen des
Berufungsgerichts im Jahr 2002 errichtet. Als Zeitpunkt der Abnahme des
Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. ist in § 6 Abs. 3 des
Vertrags vom 14. Mai 2003 der 25. November 2002 genannt.
28 3. Im Ergebnis ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht
eine zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers
Dr. M., wirkende Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht aufgrund der - in
§ 7 Abs. 5 des Vertrags vom 13. November 2002 in Bezug genommenen -
Bestimmung in § 19 der Teilungserklärung und auch nicht aufgrund des
Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung bezüglich der Abnahme des
Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. angenommen hat.
29 a) Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des
Berufungsgerichts davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer -
entsprechend dem in § 7 Abs. 5 des Vertrags vom 13. November 2002
Ausgeführten - das Ingenieurbüro K. gemäß § 19 der Teilungserklärung
aufgrund Beschlusses in der ersten Eigentümerversammlung mit der Abnahme des
Gemeinschaftseigentums beauftragt haben, wobei die Abnahme auf Kosten der
Beklagten in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden
sollte. Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen
des Berufungsgerichts des Weiteren davon auszugehen, dass - entsprechend dem
in § 6 Abs. 3 Satz 1 des Vertrags vom 14. Mai 2003 Ausgeführten - die
Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. am 25.
November 2002 erfolgt ist. Für die Revisionsinstanz ist mangels
gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgericht außerdem davon auszugehen,
dass eine Teilabnahme des Gemeinschaftseigentums vertraglich gestattet war
(vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 1983 - VII ZR 185/81, BauR 1983, 573, 575,
juris Rn. 20, zur Teilabnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums).
30 b) Im Streitfall ist das Wohnungseigentumsgesetz bezüglich der vorstehend
unter II. 3. a) genannten Vorgänge in der Fassung vor der Novellierung durch
das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze
vom 26. März 2007 (BGBl. I, S. 360) anzuwenden.
31 c) Die aufgrund der Bestimmung in § 19 der Teilungserklärung vom
Ingenieurbüro K. am 25. November 2002 erklärte Abnahme des
Gemeinschaftseigentums entfaltet keine Abnahmewirkung zu Lasten der
Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., selbst wenn,
wovon die Revision offenbar ausgeht, dieses Ingenieurbüro die Abnahme des
Gemeinschaftseigentums auch im Namen der Nachzügler-Erwerber erklärt haben
sollte, die am 25. November 2002 weder Wohnungseigentümer noch werdende
Wohnungseigentümer waren.
32 aa) Von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen
unterliegen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die
für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff.
BGB entsprechend anzuwenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter
Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und
Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010
- V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 7 m.w.N.).
33 bb) Danach ist § 19 der Teilungserklärung, gleichgültig welcher der
vorstehend genannten Maßstäbe der Inhaltskontrolle zugrunde gelegt wird,
jedenfalls insoweit nichtig, als damit die Wirkung der Abnahme des
Gemeinschaftseigentums seitens der aufgrund Beschlusses der ersten
Eigentümerversammlung beauftragten Abnahmeperson auf Nachzügler-Erwerber
erstreckt werden soll. Gegenstand von Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 WEG
können lediglich Regelungen sein, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer
untereinander betreffen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums fällt nicht
hierunter (vgl. Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht,
2004, 3. Teil Rn. 758; Schmidt in Festschrift für Deckert, 2002, S. 443, 462
f.; a.M.
BayObLG, NJW-RR 2000, 13, 15, juris Rn. 29 und NJW-RR 2000, 379, 380, juris
Rn. 34). Sie betrifft vielmehr das Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und
Erwerber (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985,
314, 316, juris Rn. 20; Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, aaO; Schmidt
aaO). Im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung erhält der einzelne
Erwerber aus dem Erwerbsvertrag einen individuellen Anspruch auf mangelfreie
Werkleistung auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum (vgl. BGH,
Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO; Urteil vom 6. Juni 1991 -
VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 389, juris Rn. 24; Urteil vom 21. Juli 2005 -
VII ZR 304/03, BauR 2005, 1623, 1624, juris Rn. 13 = NZBau 2005, 585).
Dementsprechend liegt es grundsätzlich bei ihm, zu entscheiden, ob er das
Werk als eine in der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten
lassen will (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO). Der
Regelungsort für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist der jeweilige
Erwerbsvertrag (Vogel, NZM 2010, 377, 382).
34 Nichts anderes folgt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur
Geltendmachung und Durchsetzung von Mängelansprüchen wegen Mängeln des
Gemeinschaftseigentums (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05,
BGHZ 172, 42 Rn. 19 f.). Nach dieser Rechtsprechung ist die
Wohnungseigentümergemeinschaft für die Geltendmachung und Durchsetzung
solcher Rechte allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen
sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht
zulassen; das betrifft die gemeinschaftsbezogenen Rechte auf Minderung und
kleinen Schadensersatz (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05,
aaO Rn. 19 m.w.N.). Außerdem ist die Wohnungseigentümergemeinschaft befugt,
durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung
des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den
Erwerbsverträgen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen
(vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO Rn. 20). Anders
als die Geltendmachung und Durchsetzung der vorstehend genannten
Mängelansprüche, die der Verwaltungskompetenz der
Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG unterfallen (vgl.
BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO Rn. 16, Rn. 20),
betrifft die Abnahme eine Verpflichtung des Erwerbers aus dem
Erwerbsvertrag, die keinen unmittelbaren Bezug zu einer Aufgabe der
gemeinschaftlichen Verwaltung aufweist (vgl. Pause, Bauträgerkauf und
Baumodelle, 4. Aufl. Rn. 604). Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat
zwar Bedeutung auch für die Geltendmachung der vorstehend genannten
Mängelansprüche. Darin erschöpft sich die Bedeutung der Abnahme aber nicht.
Die Abnahme hat darüber hinaus weitere Wirkungen insbesondere bezüglich der
Fälligkeit und Verzinsung der Vergütung, bezüglich des Gefahrübergangs und
bezüglich des Vorbehalts eines Vertragsstrafenanspruchs (vgl. BGH, Urteil
vom 23. Februar 1989 - VII ZR 89/87, BGHZ 107, 75, 77, juris Rn. 9; Meier,
BauR 2016, 565; Scheffelt, BauR 2014, 163, 179 Fn. 79; Schwarz, Die Abnahme
des Werkes, 1988, S. 35-37). Diese Wirkungen betreffen das
Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bauträger und nicht das Verhältnis
der Wohnungseigentümer untereinander.
35 d) Auch aufgrund des Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung
entfaltet die vom Ingenieurbüro K. am 25. November 2002 erklärte Abnahme des
Gemeinschaftseigentums keine Abnahmewirkung zu Lasten der
Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M.
36 aa) Fehlt es der Wohnungseigentümerversammlung an der erforderlichen
Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur
anfechtbar, sondern nichtig (vgl. BGH, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR
161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 10 f. m.w.N.; Beschluss vom 22. Januar 2004 - V
ZB 51/03, BGHZ 157, 322, 333, juris Rn. 32).
37 bb) Daran gemessen ist der Beschluss der ersten Eigentümerversammlung
bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums aus den vorstehend unter
II. 3. c) bb) genannten Gründen mangels Beschlusskompetenz jedenfalls
insoweit nichtig, als damit die Wirkung der vom Ingenieurbüro K. erklärten
Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf Nachzügler-Erwerber, darunter den
Nachzügler-Erwerber Dr. M., erstreckt werden soll (vgl. Pause, Bauträgerkauf
und Baumodelle, 4. Aufl. Rn. 604; Schmidt in Festschrift für Deckert, 2002,
S. 443, 462 f.; Basty in Festschrift für Wenzel, 2005, S. 103, 108 f.; a.M.
BayObLG, NJW-RR 2000, 13, 15, juris Rn. 29 und NJW-RR 2000, 379, 380, juris
Rn. 34, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch
bestandskräftigen Beschluss zu einer Angelegenheit der gemeinschaftlichen
Verwaltung gemacht werden kann).
38 4. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klausel in § 6
Abs. 3 Satz 1 des Vertrags vom 14. Mai 2003 unwirksam ist.
39 a) Nach den unbeanstandet gebliebenen tatrichterlichen Feststellungen
handelt es sich bei dem Vertrag vom 14. Mai 2003 um einen von der Beklagten
gestellten Formularvertrag, der gegenüber allen nach dem 25. November 2002
kontrahierenden Erwerbern verwendet wurde. Revisionsrechtlich beachtliche
Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.
40 b) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist bei der gebotenen
kundenfeindlichsten Auslegung dahingehend zu verstehen, dass den
Nachzügler-Erwerbern mit dieser Klausel die Möglichkeit entzogen wird,
bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden oder
hierüber durch eine Person ihres Vertrauens entscheiden zu lassen; vielmehr
soll durch diese Klausel die am 25. November 2002 erfolgte Abnahme des
Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zu den Nachzügler-Erwerbern als für sie
verbindlich festgeschrieben werden.
41 aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, an die der
Gesetzgeber bei der Neufassung des § 545 Abs. 1 ZPO angeknüpft hat, sind
Allgemeine Geschäftsbedingungen wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und
infolgedessen vom Revisionsgericht frei auszulegen, da bei ihnen ungeachtet
der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus
verwendet werden, ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Handhabung besteht
(st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - VII ZR 82/12, BauR
2013, 1673 Rn. 12 m.w.N. = NZBau 2013, 567; Urteil vom 9. Februar 2011 -
VIII ZR 295/09, NJW 2011, 1342 Rn. 29).
42 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und
typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und
redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise
beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die
Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des
Verwenders zugrunde zu legen sind (BGH, Urteil vom 9. Juli 2015 - VII ZR
5/15, BauR 2015, 1652 Rn. 26 m.w.N. = NZBau 2015, 549). Auch im
Individualprozess ist die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen,
wenn diese zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dadurch den Kunden
begünstigt (vgl. BGH, Teilurteil vom 29. April 2008 - KZR 2/07,
BGHZ 176, 244 Rn. 19 - Erdgassondervertrag).
43 bb) Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung erschöpft sich die
Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 nicht in einer bloßen Information der
Nachzügler-Erwerber über die bereits am 25. November 2002 - vor deren
Vertragsabschluss - erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens des
Ingenieurbüros K. Unter Berücksichtigung der folgenden Klausel in § 6 Abs. 3
Satz 2 ist die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 aus der Sicht eines verständigen
und redlichen Vertragspartners der Beklagten vielmehr entsprechend dem vom
Berufungsgericht Ausgeführten dahin zu verstehen, dass sie den
Nachzügler-Erwerbern das Recht entzieht, bezüglich der Abnahme des
Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden oder hierüber durch eine Person
ihres Vertrauens entscheiden zu lassen; vielmehr soll durch diese Klausel
die am 25. November 2002 erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im
Verhältnis zu den Nachzügler-Erwerbern als verbindlich festgeschrieben
werden.
44 cc) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist wegen unangemessener
Benachteiligung der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers
Dr. M., gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie mit
wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in § 640 Abs. 1 BGB,
von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
45 Nach § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller verpflichtet, das
vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Besteller ist auch
hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums der einzelne Erwerber des
Wohnungseigentums (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84,
BauR 1985, 314, 316, juris Rn. 20). Aufgrund der erheblichen Bedeutung der
Abnahme im Werkvertragsrecht ist diese neben der Vergütungspflicht eine
Hauptpflicht des Erwerbers (vgl. BGH, Urteil vom 23. Februar 1989 - VII ZR
89/87, BGHZ 107, 75, 77, juris Rn. 9; Urteil vom 26. Februar 1981 - VII ZR
287/79, Bau 1981, 284, 287, juris Rn. 28). Damit korrespondiert auf der
anderen Seite das Recht des einzelnen Erwerbers, bezüglich der Abnahme des
Gemeinschaftseigentums - gegebenenfalls nach sachverständiger Beratung -
selbst zu entscheiden oder durch eine von ihm zu beauftragende (Vertrauens-)
Person entscheiden zu lassen (vgl. Vogel, BauR 2010, 1992, 1996).
46 Die unangemessene Benachteiligung resultiert daraus, dass den
Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M, dieses Recht
entzogen wird (vgl. Vogel, BauR 2010, 1992, 1996; Gritschneder in
Festschrift für Probst, 2015, S. 327, 337). Das Interesse der Beklagten an
einer frühzeitigen und einheitlichen Abnahme des Gemeinschaftseigentums
rechtfertigt es angesichts der Bedeutung der Abnahme und der damit
verbundenen nachteiligen Rechtsfolgen für die Nachzügler-Erwerber nicht,
dass letztere die bereits vor Vertragsabschluss durch das Ingenieurbüro K.
erklärte Abnahme ohne Über-prüfungs- und Widerspruchsmöglichkeit gegen sich
gelten lassen müssen (vgl. auch Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5.
Aufl. Rn. 609).
47 dd) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist außerdem aus den nachstehend
unter II. 5. genannten Gründen gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam, weil
sie im Zusammenspiel mit der Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 2 zu einer
mittelbaren Verkürzung der Verjährungsfrist betreffend Mängelansprüche
führt.
48 5. Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 des Vertrags vom 14. Mai 2003 ist
gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam.
49 a) Nach § 309 Nr. 8 b) ff) ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine
Bestimmung unwirksam, durch die bei Verträgen über die Lieferung neu
hergestellter Sachen und über Werkleistungen die Verjährung von Ansprüchen
gegen den Verwender wegen eines Mangels in den Fällen des § 438 Abs. 1 Nr. 2
und des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB erleichtert wird. Eine derartige unzulässige
Erleichterung liegt bereits dann vor, wenn die gesetzliche Verjährungsfrist
durch Vorverlegung des Verjährungsbeginns mittelbar verkürzt wird (vgl. BGH,
Urteil vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 37, zur Veröffentlichung in
BGHZ vorgesehen; Urteil vom 9. Oktober 1986 - VII ZR 245/85, BauR 1987, 113,
115, juris Rn. 16).
50 b) Mit der in § 6 Abs. 3 Satz 2 vorgesehenen Anknüpfung an die am 25.
November 2002 erfolgte gemeinschaftliche Abnahme wird der Beginn der
Verjährung von auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Mängelansprüchen der
Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., auf einen
Zeitpunkt vorverlagert, zu dem diese weder den Erwerbsvertrag abgeschlossen
hatten noch eine Übergabe an sie erfolgt war. Dies stellt eine mittelbare
Verkürzung der Verjährungsfrist gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB dar, die von §
309 Nr. 8 b) ff) BGB erfasst wird.
51 6. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist es, dass das
Berufungsgericht eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens
der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., aufgrund
der Inbenutzungnahme des Gemeinschaftseigentums verneint hat.
52 a) Eine Abnahme kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch
konkludent, das heißt durch schlüssiges Verhalten des Bestellers, erklärt
werden. Eine konkludente Abnahme setzt voraus, dass nach den Umständen des
Einzelfalls das nach außen hervortretende Verhalten des Bestellers den
Schluss rechtfertigt, er billige das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß
(BGH, Urteil vom 5. November 2015 - VII ZR 43/15, BauR 2016, 499
Rn. 30 m.w.N. = NZBau 2016, 93, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).
Erforderlich ist ein tatsächliches Verhalten des Bestellers, das
geeignet ist, seinen Abnahmewillen dem Unternehmer gegenüber eindeutig zum
Ausdruck zu bringen (BGH, Urteil vom 20.
Februar 2014 - VII ZR 26/12, BauR 2014, 1023 Rn.15). In der
Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den
Besteller kann eine konkludente Abnahme liegen (vgl. BGH, Urteil
vom 20. September 1984 - VII ZR 377/83, BauR 1985, 200, 201 f., juris Rn. 8
ff.). Ob eine konkludente Abnahme vorliegt, beurteilt sich
grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls (BGH,
Urteil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 26/12, BauR 2014, 1023 Rn. 15). Die
insoweit vom Tatrichter vorzunehmende Auslegung ist im Revisionsverfahren
nur eingeschränkt dahingehend überprüfbar (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar
1996 - VII ZR 26/95, BauR 1996, 390, 391, juris Rn. 13), ob Verstöße gegen
gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige
Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf
Verfahrensfehlern beruht (vgl. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2014 - VII ZR
60/14, BauR 2015, 828 Rn. 17 = NZBau 2015, 220).
53 b) In diesem Rahmen beachtliche Rechtsfehler liegen nicht vor, soweit das
Berufungsgericht eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens
der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., verneint
hat.
54 aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind die
Nachzügler-Erwerber aufgrund der vertraglichen Regelung davon ausgegangen,
dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt sei.
Feststellungen dahingehend, dass den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem
Nachzügler-Erwerber Dr. M., die Unwirksamkeit der Klauseln in § 6 Abs. 3
bekannt gewesen wäre oder dass sie jedenfalls Zweifel an der Wirksamkeit
dieser Klauseln gehegt hätten, hat das Berufungsgericht nicht getroffen,
ebenso wenig Feststellungen dahingehend, dass der Beklagten Entsprechendes
bekannt gewesen wäre.
55 Die von der Revision im vorliegenden Zusammenhang erhobene Verfahrensrüge
aus § 286 ZPO hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet, §
564 Satz 1 ZPO.
56 bb) Vor diesem Hintergrund ist die vom Berufungsgericht vorgenommene
Auslegung revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach den getroffenen
Feststellungen wurde mit der vertraglichen Regelung bei den
Nachzügler-Erwerbern der Eindruck erweckt, einer Abnahme des
Gemeinschaftseigentums durch sie bedürfe es wegen der bereits erfolgten
Abnahme nicht (mehr). Auf dieser Grundlage ist die Ingebrauchnahme
und anschließende Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die
Nachzügler-Erwerber mangels besonderer Anhaltspunkte nicht geeignet, deren
Abnahmewillen bezüglich des Gemeinschaftseigentums der Beklagten gegenüber
eindeutig zum Ausdruck zu bringen (im Ergebnis ebenso OLG München,
BauR 2009, 1444 f., juris Rn. 2; OLG Karlsruhe, NJW 2012, 237, 240, juris
Rn. 88 f.; OLG Stuttgart, BauR 2015, 1688, 1694 f., juris Rn. 88; Krick,
MittBayNot 2014, 401, 407; Pause/Vogel, BauR 2014, 764, 765 f.; Pioch, JA
2015, 650, 652; a.M. BayObLG, NZM 2001, 539, 540, juris Rn. 25;
Messerschmidt/Leidig, BauR 2014, 1, 3 ff.; Pauly, ZfBR 2014, 523, 526; Basty,
Der Bauträgervertrag, 8. Aufl. Rn. 994). Aus der Sicht der Beklagten, der
als Verwenderin die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 und die darin in Bezug
genommene Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K.
bekannt war, kann das in der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung
liegende Verhalten der Nachzügler-Erwerber redlicherweise nicht als Abnahme
des Gemeinschaftseigentums verstanden werden (vgl. Hogenschurz, MDR 2012,
386, 389; Pause/Vogel, BauR 2014, 764, 765 f.).
57 7. Ferner ist es im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass das
Berufungsgericht einen Vorschussanspruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB unbeschadet
der fehlenden Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der
Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., ausgeurteilt
hat. Denn der Beklagten ist es als Verwenderin der unwirksamen
Formularklauseln in § 6 Abs. 3 nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt,
sich gegenüber den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber
Dr. M., darauf zu berufen, dass sich der Vertrag mangels Abnahme des
Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde.
58 a) Die Inhaltskontrolle von Formularklauseln dient ausschließlich dem
Schutz des Vertragspartners des Verwenders; der Verwender kann sich nicht
auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Allgemeinen
Geschäftsbedingung berufen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1986 - VII ZR
354/85, BGHZ 99, 160, 161, juris Rn. 15; Urteil vom 9. März 2006 - VII ZR
268/04, BauR 2006, 1012, 1013, juris Rn. 13 = NZBau 2006, 383; Pfeiffer in
Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., § 307 Rn. 95; Fuchs in
Ulmer/Brandner/Hensen, AGBRecht, 12. Aufl., vor § 307 BGB Rn. 53 m.w.N.) und
darf aus einer solchen Unwirksamkeit keine Vorteile ziehen (vgl. BGH, Urteil
vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 42, zur Veröffentlichung in BGHZ
vorgesehen; Temming,
AcP 2015, 17, 34).
59 b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist es der Beklagten als
Verwenderin der unwirksamen Formularklauseln in § 6 Abs. 3 nach Treu und
Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag
bezüglich des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde (vgl.
Temming, AcP 2015, 17, 36 f.). Die Beklagte hat mit den genannten Klauseln
gegenüber den Nachzügler-Erwerbern den Eindruck erweckt, dass das
Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums
beendet sei. Die Beklagte muss daher als Verwenderin nach Treu und Glauben
(§ 242 BGB) den Nachteil tragen, dass sie trotz fehlender Abnahme des
Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen von Nachzügler-Erwerbern,
darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., konfrontiert wird.
60 8. Soweit das Berufungsgericht die übrigen Voraussetzungen für den
ausgeurteilten Vorschussanspruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB bejaht hat, ist dies
revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Revision erinnert hiergegen
auch nichts.
61 9. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die von der
Beklagten erhobene Einrede der Verjährung nicht durchgreift. Die Verjährung
von Mängelansprüchen beginnt grundsätzlich mit der Abnahme, § 634a Abs. 2
BGB. Eine solche ist weder durch § 19 der Teilungserklärung noch durch die
Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 (vgl. oben II. 4., 5.) noch konkludent durch
Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung durch Dr. M. (vgl. oben II. 6.)
erfolgt.
III.
62 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO.
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