Zweckverfehlungskondiktion nach § 812 I 2 BGB bei
Bauen auf fremdem Grund in Erwartung des späteren Eigentumserwerbs;
Erfordernis einer formlosen tatsächlichen Willensübereinstimmung
("Zweckabrede" ); Möglichkeit eines vertraglichen Ausschlusses der
Kondiktion; Anspruch aus §§ 951, 812 BGB; Verjährung von
Bereicherungsansprüchen
BGH, Urteil vom 19. Juli 2013 - V ZR
93/12 - OLG Brandenburg
Fundstelle:
NJW 2013, 3364
Amtl. Leitsatz:
a) Dem berechtigten Besitzer, der in der
begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem Grundstück
Bauarbeiten vornimmt oder vornehmen lässt, kann nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB
ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn diese Erwartung später enttäuscht
wird; begründet ist eine solche Erwartung bereits dann, wenn die Bebauung
und der spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen
Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer
beruhen.
b) Da der Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen der begründeten, später
aber enttäuschten Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs auf die
Abschöpfung des Wertzuwachses gerichtet ist, den das Grundstück infolge von
Baumaßnahmen erfahren hat, ist eine Klage unschlüssig, wenn der Kläger nur
zum Wert der in das Grundstück eingebrachten Sachen vorträgt.
Zentrale Probleme:
Eine lehrreiche Entscheidung zum Bereicherungsrecht und zum Sachenrecht.
Der Kl äger hatte ein Grundstück
langfristig gepachtet. Im Pachtvertrag wurde dargelegt, dass die Parteien
den Abschluss eines langfristigen Erbbaurechtsvertrags beabsichtigten. Der
Kläger sollte das Grundstück bebauen dürfen. Nach einer vorfristigen
Kündigung des Pachtvertrags verlangt er nunmehr wird Ersatz für die
errichteten Gebäude. Dabei handelt es sich um einen klassischen Fall der
Zweckverfehlungskondiktion nach § 812 1 S. 2 BGB (s. dazu auch die Anm. zu
BGH NJW 2013, 2025).
Von Interesse sind hier insbesondere die Ausführungen zur hierzu
erforderlichen sog. "Zweckabrede": Die Zweckverfehlungskondiktion erfasst
Fälle, in welchen die Bereicherung des anderen Teils in der erkennbaren
Erwartung eines Umstands erfolgte, ohne dass der Leistende einen Anspruch
auf Eintritt dieses Umstandes hatte (etwa Leistungen in Erwartung der
Erbeinsetzung, s. BGH NJW 2013, 2025).
Sie setzt aber voraus, dass die Parteien sich über diesen Zweck einig waren
oder zumindest der Leistungszweck erkennbar war und der Empfänger diesem
nicht widersprochen hat. In einem solchen Fall ist, da es sich nicht um eine
Leistungskondiktion handelt, auch die Kondiktionssperre des § 814 BGB
(Leistung in Kenntnis der Nichtschuld) nicht anwendbar. Ein
Anspruchsausschluss kann sich dann nur aus (dem hier nicht relevanten) § 815
BGB ergeben.
Allerdings ist Wertersatz nicht in Höhe der Kosten der Baumaßnahmen, sondern
allenfalls in Höhe der Wertsteigerung zu leisten, die das Grundstück durch
die Bebauung erfahren hat. Denkbar wäre auch ein Anspruch aus § 951 i.V.m. §
812 BGB. Da beabsichtigt war, die Bauten nicht nur vorübergehend zu
errichten, handelte es sich auch nicht um bloße Scheinbestandteile im Sinne
von § 95 Abs. 1 BGB, bei welchen ein Anspruch aus §§ 951, 812 BGB nicht in
Betracht käme. Zur auch hier angesprochenen Verjährung eines
Bereicherungsanspruchs s. auch BGH NJW-RR
2008, 1237.
©sl 2013
Tatbestand:
1 Die Beklagten sind Eigentümer eines
Grundstücks. Eine Teilfläche haben sie dem Kläger verpachtet. In dem
schriftlichen Vertrag vom 27. Oktober 1990, nach dem die Pachtzeit am 1.
Januar 1991 beginnen und mindestens 30 Jahre dauern sollte, heißt es
auszugsweise:
„3. Verpächter und Pächter sind sich darüber einig, daß unverzüglich ein
Erbbaurecht-Vertrag mit einer Gesamtlaufzeit von 99 Jahren geschlossen
werden soll.
Im Hinblick darauf sind Verpächter und Pächter verpflichtet, den ...
Pachtvertrag demgemäß zu verlängern, falls es zu dem Abschluß eines
Erbbaurecht-Vertrages nicht kommen sollte, aus Gründen, die weder Pächter
noch Verpächter zu vertreten haben.
9. Dem Pächter ist die Nutzung als Grünlandfläche und die Errichtung von
Gebäuden gestattet. ...
11. Sofern durch die Nutzung oder die während der Pachtzeit durchgeführten
Maßnahmen der jetzige Wert des Pachtgegenstandes gemindert wird, hat der
Pächter am Ende der Pachtzeit den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen
oder dem Verpächter den eingetretenen Minderwert zu ersetzen.
Der Pächter hat das Recht, die von ihm geschaffenen Einrichtungen am Ende
der Pachtzeit wegzunehmen, sofern der Verpächter nicht bereit ist, sie gegen
Zahlung eines angemessenen Entgelts zu übernehmen.
Im Übrigen gelten für die Wertersatz-, Ausgleichs- und Wegnahmeansprüche die
gesetzlichen Vorschriften."
In der Folgezeit wurden auf dem Grundstück ein aus einem Pferdestall mit
Wohnhaus bestehendes „Kombinationsgebäude" sowie weitere Stallgebäude
errichtet. Den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages, den der Kläger
mehrfach angemahnt hatte, verweigerte der Beklagte zu 2 in einem im April
2005 geführten Gespräch. Im Zuge der darauf geführten Korrespondenz
erklärten beide Beklagten mit Schreiben vom 15. März und 20. Mai 2008
jeweils die Kündigung des Vertrages mit der Begründung, die Pacht für die
Jahre 2006 bis 2008 sei nicht bezahlt worden. Dem widersprach der Kläger und
erklärte seinerseits „hilfsweise" die Kündigung des Vertrages. Er behauptet,
die baulichen Anlagen seien auf seine Veranlassung und mit seinen Mitteln
errichtet worden und nicht von der auf Seiten der Beklagten dem Rechtsstreit
als Streithelferin beigetretenen früheren LPG, mit der er eine Gesellschaft
zum Betrieb einer Pferdepension habe gründen wollen. Den Wert der auf dem
Grundstück errichteten Anlagen beziffert er mit 440.000 €. Die
Streithelferin der Beklagten hat die Einrede der Verjährung erhoben.
3 Die auf Zahlung von Wertersatz in der genannten Höhe gerichtete Klage ist
in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat
zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Antrag weiter. Die
Streithelferin der Beklagten beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
4 Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch aus §§ 951, 812 BGB.
Als Pächter sei der Kläger bereits aufgrund der gesetzlichen Vorschriften
nach § 546 Abs. 1 und § 581 Abs. 2 BGB gehalten gewesen, die Aufbauten zu
entfernen. Die Parteien hätten in dem Pachtvertrag sogar ausdrücklich eine
Rückbauverpflichtung des Klägers vereinbart. Davon abgesehen habe der Kläger
die Baumaßnahmen nicht in der berechtigten Erwartung vorgenommen, später das
Eigentum oder ein eigentumsgleiches Recht an dem Grundstück zu erwerben. Die
Erwartung des Klägers sei nur vage gewesen, nicht aber berechtigt, weil die
Parteien lediglich eine - unverbindliche und nicht der Formvorschrift des §
311b Abs. 1 BGB (i.V.m. § 11 ErbbauRG) genügende - Absichtserklärung zum
Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages getroffen hätten. Entsprechend habe
sich der Kläger bei Vornahme der Aufbauten in einer ungesicherten
Rechtsposition befunden. Die Versagung des beanspruchten Wertersatzes
widerspreche auch nicht Treu und Glauben.
II.
5 Die Berufungsentscheidung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung in
wesentlichen Punkten nicht stand.
6 1. Im rechtlichen Ausgangspunkt noch zutreffend geht das
Berufungsgericht der Sache nach davon aus, dass dem berechtigten Besitzer,
der in der begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem
Grundstück Bauarbeiten vornimmt oder vornehmen lässt, nach § 812 Abs. 1 Satz
2 BGB ein Bereicherungsanspruch zustehen kann, wenn diese Erwartung später
enttäuscht wird (vgl. nur BGH, Urteil vom 12. Juli 1989 - VIII ZR
286/88, NJW 1989, 2745, 2746; Senat, Urteil vom 22. Juni 2001 - V ZR 128/00,
NJW 2001, 3118 f.; jeweils mwN). Soweit teilweise nicht auf eine begründete,
sondern auf eine berechtigte Erwartung abgehoben wird (so etwa Senat,
Urteil vom 22. März 2013 - V ZR
28/12, NJW 2013, 2025 Rn. 13), ist damit ein sachlicher
Unterschied nicht verbunden.
7 2. Rechtsfehlerhaft legt das Berufungsgericht jedoch zugrunde,
vage - nur auf einer ungesicherten Rechtsposition beruhende und nicht der
Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB (i.V.m. § 11 ErbbauRG) -
Absichtserklärungen stünden der Annahme einer begründeten Erwartung entgegen
(vgl. etwa BGH, Urteil vom 12. April 1961 - VIII ZR 152/60, WM 1961, 700,
701, wonach die Hoffnung genügen kann, an dem bebauten Grundstück ein
Erbbaurecht zu erhalten). Dabei wird zum einen übersehen, dass die
Weigerung zur Rechtsverschaffung bei Bestehen einer bindenden vertraglichen
Abrede zur Übertragung des Eigentums oder zur Einräumung eines
eigentumsgleichen Rechts von vornherein nicht zu einem
Bereicherungsausgleich nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB führte (vgl.
nur Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., § 812 Rn. 34 mwN: grundsätzlicher Vorrang
des Vertragsregimes). Zum anderen verkennt das Berufungsgericht,
dass eine Erwartung in dem hier in Rede stehenden Zusammenhang bereits dann
begründet ist, wenn die Bebauung und der spätere Eigentumserwerb auf einer
tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem
Grundstückseigentümer beruht (vgl.
Senat, Urteil vom 22. März 2013 - V
ZR 28/12, aaO; BGH, Urteil vom 12. Juli 1989 - VIII ZR
286/88, NJW 1989, 2745, 2746; vgl. auch Urteil vom 16. Oktober 1969 - VII ZR
145/68, NJW 1970, 136). Schon dann nämlich ist für jeden verständigen
Grundstückseigentümer klar, dass ihm die mit dem in Aussicht genommenen
Eigentumserwerb des Bauwerks einhergehende Wertsteigerung des Grundstücks
nicht verbleiben soll. Will er für den Fall, dass es zu einem
späteren Eigentumserwerb doch nicht kommt, einen Ausgleich ausschließen, ist
er gehalten, einer ihm erkennbaren Erwerbserwartung entgegenzutreten
(BGH, Urteil vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, aaO, S. 2747);
die für den Bereicherungsausgleich erforderliche tatsächliche
Willensübereinstimmung kommt dann nicht zustande.
8 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert ein
Bereicherungsausgleich auch nicht daran, dass der Mieter oder Pächter nach
Beendigung des Vertragsverhältnisses grundsätzlich verpflichtet ist,
Einrichtungen, Aufbauten und sonstige bauliche Anlagen zu entfernen, was
selbst dann gilt, wenn der Vermieter oder Verpächter den Maßnahmen
zugestimmt hat (vgl. auch BGH, Urteil vom 17. März 1999 - XII ZR
191/97, NZM 1999, 478, 479; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 546 Rn. 4
mwN). Hiervon nicht erfasst wird die Sonderkonstellation, dass ein
Grundstück in der begründeten, später aber enttäuschten Erwartung eines
künftigen Eigentumserwerbs bebaut worden ist. Eine solche - für Miet- und
Pachtverträge atypische - Erwartung steht der Annahme einer abschließenden
Regelung durch die miet- und pachtrechtlichen Gesetzesbestimmungen entgegen
(vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2001 - V ZR 128/00, NJW 2001,
3118; BGH, Urteil vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, NJW 1989, 2745, 2746).
Da eine begründete Erwartung voraussetzt, dass die Aussicht auf
einen späteren Eigentumserwerb von einer tatsächlichen
Willensübereinstimmung mit dem Grundstückseigentümer getragen wird (oben
2.), erscheint ein Bereicherungsausgleich auch nicht unbillig.
9 4. Allerdings kann dieser Ausgleich rechtsgeschäftlich
ausgeschlossen werden. Ob das Berufungsgericht mit seiner
ergänzenden Erwägung, die Parteien hätten sogar ausdrücklich eine
Rückbauverpflichtung des Klägers vereinbart, auf einen vertraglichen
Ausschluss hinaus will, kann offen bleiben. Die Annahme einer dahingehenden
Vereinbarung hielte einer revisionsgerichtlichen Kontrolle jedenfalls nicht
stand, weil sich diese - auch ohne Erhebung einer Verfahrensrüge - ohne
weiteres darauf erstreckt, ob das Berufungsgericht bei der Auslegung alle
wesentlichen von ihm festgestellten Umstände gewürdigt hat (vgl. Senat,
Urteil vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46; BGH, Urteil vom
13. März 2003 - IX ZR 199/00, NJW 2003, 2235). Das ist hier nicht der Fall.
10 Nicht bedacht hat das Berufungsgericht, dass die Parteien nach Nr. 3 des
Pachtvertrages eine Mindestlaufzeit von 30 Jahren und für den Fall, dass ein
Erbbaurechtsvertrag aus Gründen nicht zustande kommen sollte, die weder der
Pächter noch der Verpächter zu vertreten haben, sogar von 99 Jahren
vereinbart haben. Vor diesem Hintergrund liegt es zwar nahe, dass die
Parteien davon ausgegangen sind, dass sich bauliche Investitionen des
Klägers selbst bei Zugrundelegung nur der Mindestlaufzeit in erheblichem
Umfang amortisieren würden und daher insoweit Ausgleichsansprüche
ausgeschlossen sein sollten, so sich der Verpächter nach Nr. 11 Abs. 2 des
Pachtvertrages nicht zu einer Übernahme bereitfinden sollte. Bei
verständiger Würdigung wird davon eine vorzeitige Vertragsbeendigung jedoch
nicht erfasst. Da die Regelung in Nr. 11 Abs. 3 des Vertrages
belegt, dass gesetzliche Wertersatz- und Ausgleichsansprüche nicht gänzlich
ausgeschlossen worden sind, ist der Vertrag - so dem keine außerhalb der
Urkunde liegenden Umstände entgegen stehen - dahin auszulegen, dass dem
Kläger ein Ausgleich bei vorzeitiger Vertragsbeendigung auch unter
Berücksichtigung der bis zur Vertragsbeendigung erfolgten Teilamortisation
jedenfalls nicht vollständig versagt sein sollte. Ausreichende
Feststellungen für eine abschließende Beurteilung durch den Senat sind
bislang nicht getroffen worden.
III.
11 Das Berufungsurteil ist nicht aus anderen Gründen richtig.
12 1. Ansprüche nach §§ 951, 812 BGB schieden aus, wenn die
errichteten Bauten nicht als wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder
des Erbbaurechts (§ 94 BGB, § 12 ErbbauRG), sondern als Scheinbestandteile
einzuordnen wären (§ 95 BGB). Das ist jedoch bei dem Einbau
von Sachen in der Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs an den Bauten
gerade nicht der Fall (vgl. nur BGH, Urteil vom 2. Juli 2007 - II
ZR 111/05, NJW 2008, 69, 76 Rn. 77 mwN; vgl. Urteil vom 12. April 1961 -
VIII ZR 152/60, NJW 1961, 700, 701). Konkrete Feststellungen dazu,
ob und inwieweit der Kläger und nicht die Streithelferin der Beklagten
infolge der Gebäudeerrichtung Rechtsverluste erlitten hat, hat das
Berufungsgericht - von seinem Standpunkt wiederum folgerichtig - nicht
getroffen.
13 2. Allerdings stößt die Schlüssigkeit der Klage zur Höhe des
verlangten Wertersatzes auf durchgreifende Bedenken, weil der Kläger den
Wert der errichteten Baulichkeiten herausverlangt und der hier in Rede
stehende Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich auf die Abschöpfung
des Wertzuwachses gerichtet ist, den das Grundstück infolge der Baumaßnahmen
erfahren hat (vgl. nur Senat, Urteil vom 22. März 2013 - V ZR
28/12, NJW 2013, 2025 Rn. 27; Urteil vom 22. Juni 2001 - V ZR 128/00, NJW
2001, 3118 mwN; BGH, Urteil vom 16. Dezember 1967 - VIII ZR 105/66, NJW
1966, 1250, 1251). Das gilt auch dann, wenn lediglich die Abschöpfung des
Wertzuwachses bis zur Höhe einer sich aus dem Vertrag ergebenden
Amortisationsgrenze in Betracht kommen sollte (oben II.4.). Eine solche
Wertsteigerung trägt der Kläger indessen nicht vor. Er will lediglich den
Wert der in das Grundstück eingebrachten Sachen abschöpfen und behauptet
hierzu unter Bezugnahme auf Sachverständigengutachten einen Sachwert „des
Gebäudes und der dazugehörigen Außenanlagen" in Höhe von 440.000 €. Selbst
wenn man eine tatsächliche Vermutung oder eine Beweiserleichterung dahin
annehmen wollte, dass dieser Wert der Wertsteigerung des Grundstücks
zumindest näherungsweise entspricht, macht dies einen Vortrag des
darlegungspflichtigen Klägers zu der Werterhöhung des Grundstücks nach der
den Zivilprozess bestimmenden Beibringungsmaxime nicht entbehrlich (vgl.
auch Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, MDR 2010, 135 f.). Da
dieser rechtliche Gesichtspunkt bislang keine Rolle gespielt hat, ist den
Parteien insoweit Gelegenheit zu ergänzendem Sachvortrag zu geben (§ 139
ZPO).
14 3. Soweit die Streithelferin der Beklagten die Einrede der Verjährung
erhoben hat, führt auch dies auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen
nicht zur Abweisung der Klage. Zwar kann auch der Streithelfer des
klageweise in Anspruch genommenen Schuldners die diesem zustehende
Verjährungseinrede erheben (BGH, Urteil vom 23. Oktober 1984 - III ZR
230/82, VersR 1985, 80 mwN), solange er sich nicht in Widerspruch zu der
unterstützten Partei stellt (OLG München, NJW-RR 1998, 420, 422).
Jedoch entsteht der hier in Rede stehende und nach § 195 BGB (i.V.m. § 199
Abs. 1 BGB) verjährende Bereicherungsanspruch (vgl. nur
BGH, Beschluss vom 19. März 2008 -
III ZR 220/07, NJW-RR 2008, 1237 mwN) erst dann,
wenn feststeht, dass es zu dem Erwerb des Eigentums bzw. des Erbbaurechts
nicht mehr kommt (vgl. Senat, Beschluss vom 9. Juli 2009 - V ZR
244/08, juris; BGH, Urteil vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, NJW 1989,
2745, 2747). Wann endgültig feststand, dass es zur Einräumung eines
Erbbaurechts nicht mehr kommen würde, hat das Berufungsgericht jedoch ebenso
wenig festgestellt wie Tatsachen dazu, ob dem Verhalten der Parteien im
Anschluss an das Gespräch im Jahr 2005, in dem (nur) der Beklagte zu 1 den
Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages verweigert hat, Tatsachen zu entnehmen
sind, die zur Annahme einer Verjährungshemmung nach § 203 BGB führen.
IV.
15 Da der Rechtstreit nach allem nicht zur Endentscheidung reif ist, muss
die Berufungsentscheidung aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht
zurückverwiesen werden, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen
werden können.
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