Vertragsaufhebung
als Schadensersatz aus culpa in contrahendo ("Fahrlässige Täuschung"):
Konkurrenz von §§ 123, 124 BGB zur
c.i.c.
BGH, Urteil
v. 26.09.1997 - V ZR 29/96 (München)
Fundstelle:
NJW 1998, 302
LM H. 4 / 1998 § 249 (A) BGB Nr. 113
Anm. Medicus
BB 1997, 2553
JABl 1998, 356
MDR 1998, 25
VersR 1998, 905
WM 1997, 2309
ZIP 1998, 154
Wiedemann, JZ 1998, 1173
Bestätigt durch BGH
NJW 1998, 898; s. auch BGH NJW 2002, 2774. Zur
Rolle des Mitverschuldens s. auch
BGH v. 22.2.2005 - X ZR
123/03.
Amtl. Leitsätze:
1. Die Rückgängigmachung eines
Vertrages unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß
setzt einen Vermögensschaden voraus.
2. Ein Vermögensschaden tritt nicht
automatisch mit der Eingehung des Vertrages ein, sondern bedingt, daß
der Vertragsschluß für den Betroffenen unter Berücksichtigung
der für die Schadensfeststellung allgemein anerkannten Grundsätze
wirtschaftlich nachteilig gewesen ist.
Zentrales Problem:
Entgegen seit langem vorgebrachter
Kritik läßt die Rechtsprechung in Übereinstimmung mit einem
beachtlichen Teil der Lehre die Vertragsaufhebung aus culpa in contrahendo
auch im Falle nur fahrlässiger Falschangaben zu. Der Mechanismus ist
aus schadensersatzrechtlichen Erwägungen ebenso einfach wie unproblematisch:
Unzweifelhaft kann der Abschluß eines Schuldvertrages einen Schaden
darstellen, den zu beseitigen der Schuldner im Wege der Naturalrestitution
(§ 249 S. 1 BGB) verpflichtet sein kann. Gleichzeitig ergibt sich
daraus für den aus dem Vertrag in Anspruch genommenen Schuldner ein
Leistungsverweigerungsrecht, welches im Falle einer deliktischen Schädigung
nach § 853 BGB sogar die Verjährung des Schadensersatzanspruches
überdauert. Im Unterschied zur Nichtigkeit eines Vertrages sowie zu
Anfechtung oder Rücktritt erfolgt die Lösung vom Vertrag in diesen
Fällen technisch weder ipso iure noch durch die Ausübung eines
Gestaltungsrechts, sondern im Wege eines Aufhebungsvertrages, auf dessen
Abschluß dem Geschädigten gegenüber dem Schädiger
aus § 249 S. 1 BGB ein schuldrechtlicher Anspruch erwächst. Aber
auch dieser Zwischenschritt einer Vertragsaufhebung ist nicht unbedingt
erforderlich, denn bereits vorher ergibt sich aus § 249 S. 1 BGB die
unmittelbare Verpflichtung des Gläubigers, den Schuldner nicht aus
dem Vertrag in Anspruch zu nehmen.
Ist diese Rechtsfolge der Aufhebung
des Vertrages im Bereich von § 249 S. 1 BGB grundsätzlich ohne
weiteren Begründungsaufwand herzuleiten und unabhängig davon,
ob ihr als Anspruchsbegründung ein deliktischer oder vertraglicher
Schadensersatzanspruch zugrundeliegt, so bestehen bedeutende Probleme im
Zusammenhang mit dem Schadensbegriff und dem Nachweis der Kausalität.
Vor allem im Bereich der Schadensbegründung durch culpa in contrahendo
überschneiden sich diese Schwierigkeiten teilweise mit den Konkurrenzproblemen
zu §§ 123, 124 BGB. Dadurch, daß die Rechtsprechung sowohl
des BGH als auch der Instanzgerichte beim Abschluß nicht erwartungsgerechter
Verträge die Vertragsauflösung auf schadensersatzrechtlicher
Grundlage unabhängig von §§ 123, 124 BGB zugeläßt,
wird der Maßstab in zweierlei Weise gemildert: Im subjektiven Tatbestand
genügt dann - entgegen § 123 Abs. 1 BGB - bloße Fahrlässigkeit,
darüber hinaus verjährt der sich aus § 249 S. 1 BGB ergebende
Anspruch auf Vertragsaufhebung - entgegen § 124 BGB - nach nahezu
einhelliger Ansicht in der Rechtsprechung erst nach 30 Jahren (§ 195
BGB) bzw. 3 Jahren (§ 852 BGB). Mittlerweile hat sich die Rechtsprechung
bereits in einer Weise verfestigt, daß - obwohl man schon angesichts
der fortdauernden Kritik sicherlich nicht von einer gewohnheitsrechtlichen
Verankerung sprechen kann - eine Änderung nicht mehr zu erwarten ist.
Zur Begründung der Alternativität
beider Rechtsbehelfe stützte sich der BGH zunächst im Anschluß
an das RG auf den oben erwähnten nur relativen Charakter des Schadensersatzanspruches
gegenüber dem "dinglichen Charakter" der Anfechtung: Weil letztere
nach § 141 Abs. 1 BGB unmittelbar und gegenüber jedermann auf
das angefochtene Rechtsgeschäft einwirke, sei sie gegenüber dem
nur inter partes wirkenden Aufhebungsanspruch ein aliud. Diese Argumentation
hat er aber dann bald aufgegeben. In der vorliegenden Entscheidung hat
der BGH nun seine Argumentation zur Konkurrenzfrage erneut darauf gestützt,
daß es sich bei der schadensersatzrechtlichen Vertragsaufhebung um
ein aliud im Vergleich zur Täuschungsanfechtung handelt. Er stützt
dies aber nicht mehr auf den "dinglichen Charakter" der Anfechtung, sondern
auf den unterschiedlichen Schutzzweck von c.i.c. und der Täuschungsanfechtung
nach § 123 BGB. Letztere, so der BGH, schütze die freie Willensbestimmung
als solche, d.h. unabhängig von der wirtschaftlichen Nachteiligkeit
des Rechtsgeschäfts, während ein auf Vertragsaufhebung gerichteter
Schadensersatzanspruch aus c.i.c. den Eintritt eines Vermögensschadens
voraussetze. Dies sei - so der BGH weiter - Tatbestandsvoraussetzung eines
auf Rückgängigmachung eines Vertrages gerichteten Schadensersatzanspruches.
Nur so lasse sich verhindern, die Unterschiede zwischen c.i.c. und §
123 BGB zu "verwischen" und "die für Schadensersatzansprüche
anerkannten Grundsätze aufzugeben". Dabei subjektiviert der BGH aber
das Erfordernis eines Vermögensschadens im Rahmen des "normativen"
Schadensbegriffs. Ähnlich wie bei der Frage des "subjektiven Schadenseinschlags",
wie er zum Erfordernis des Vermögensschadens in § 263 StGB bekannt
ist, könne ein Vermögensschaden schon darin liegen, daß
der Geschädigte (nur) in seinen Vermögensdispositionen beeinträchtigt
ist, also zwar Leistung und Gegenleistung aus dem geschlossenen Vertrag
gleichwertig sind, die Gegenleistung aber subjektiv für die Zwecke
des Geschädigten nicht voll brauchbar ist. Maßgebend soll sein,
"daß die durch den unerwünschten Vertrag erlangte Leistung nicht
nur aus rein subjektiver willkürlicher Sicht als Schaden angesehen
wird, sondern daß auch die Verkehrsanschauung bei Berücksichtigung
der obwaltenden Umstände den Vertragsschluß als unvernünftig,
den konkreten Vermögensinteressen nicht angemessen und damit als nachteilig
ansieht." Dem BGH kann hier der Vorwurf einer Scheinargumentation nicht
erspart bleiben: Hier wird unter großen Mühen ein Vermögensschaden
"konstruiert", wo es letztlich um die Dispositionsfreiheit, also um die
Freiheit der Willensbestimmung geht. Im praktischen Ergebnis taugt das
Erfordernis schon deshalb nicht als Abgrenzung zu §§ 123, 124
BGB weil letztlich nur die praktisch wohl kaum relevante vollkommen willkürliche,
unvernünftige Abstandnahme vom Vertrag ausgeschlossen wird.
Zum Sachverhalt:
Mit notariellem Vertrag vom 28. 4. 1989 erwarben
die Kl. im Treuhandmodell von der Bekl. eine Eigentumswohnung in L. für
76837 DM. Zur Finanzierung des Kaufpreises sowie der Nebenkosten nahmen
sie bei der Bank D ein Darlehen über 100000 DM auf, das über
eine Lebensversicherung, die die Kl. ebenfalls abschlossen, getilgt werden
soll. Geworben wurden die Kl. für das Vertragswerk von dem Zeugen
C, der seinerzeit Mitarbeiter einer inzwischen illiquide gewordenen Firma
W Marktforschungs-GmbH war, über die die Bekl. ihre Objekte vermarktete.
Die Kl. verlangen Freistellung von den Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag,
Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung der Eigentumswohnung,
sowie die Feststellung, daß die Bekl. ihnen den Schaden ab 1. 1.
1993 zu ersetzen haben, der im Zusammenhang mit dem Kauf der Eigentumswohnung
steht. Sie haben dazu behauptet, der Zeuge C habe ihnen versichert, der
Kauf sei für sie ohne jede finanzielle Belastung, da die Kosten durch
Mieteinnahmen und Steuervorteile gedeckt würden. Tatsächlich
hätten sie jedoch jährliche Unkosten von mindestens 2112 DM.
LG und OLG haben der Klage stattgegeben. Die Revision
war teilweise erfolgreich.
Aus den Gründen
I. Das BerGer. hält die geltend gemachten
Ansprüche unter dem Gesichtspunkt einer Haftung wegen Verschuldens
bei Vertragsschluß für begründet. Dies hält den Angriffen
der Revision im wesentlichen stand.
II. 1. Das BerGer. billigt die Auffassung des
LG, daß nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen sei,
daß der Zeuge C den Kl. "zugesichert" habe, der Kauf der Eigentumswohnung
sei für sie letztlich kostenlos, weil Zinsen und Tilgung durch Mieteinnahmen
und Steuerersparnis ausgeglichen würden. Es erblickt hierin als Grundlage
für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß eine schuldhaft
falsche Zusage, die sich die Bekl. nach § 278 BGB zurechnen lassen
müsse. Insoweit läßt die revisionsrechtliche Prüfung
keinen Rechtsfehler zum Nachteil der Bekl. erkennen.
a) Unbedenklich ist die Auffassung der Vorinstanzen,
daß sich die Bekl. ein schuldhaftes Verhalten des Zeugen C zurechnen
lassen muß. Die Revision nimmt dies auch hin.
b) Die Schadensersatzhaftung nach den Grundsätzen
der culpa in contrahendo setzt zunächst eine Verletzung von Sorgfaltspflichten
voraus, die sich aus der Aufnahme von Vertragsverhandlungen ergeben. Diese
Voraussetzung ist hier gegeben.
aa) Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Zeuge
C - wie es im Urteil des LG anklingt, auf das das BerGer. zur Begründung
verweist - den Kl. Zusicherungen (§ 459 II BGB) oder vertraglich bindende
"Zusagen" gemacht hat. Es ist auch nicht - wie die Revision meint - ein
"selbständiges Garantieversprechen" erforderlich. Entscheidend ist
vielmehr allein, daß der Zeuge objektiv unrichtige Angaben gemacht
hat, die für den Kaufentschluß der Kl. von Bedeutung waren.
Dieses Verhalten stellt entgegen der Auffassung der Revision unabhängig
davon eine Verletzung vorvertraglicher Pflichten dar, ob die Firma W Marktforschungs-GmbH
aufgrund Beratungsvertrages zu einer wirtschaftlich umfassenden und objektiven
Beratung verpflichtet war. Macht nämlich der Verkäufer oder eine
Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten
bedient, Angaben, die für den Kaufentschluß des anderen Teils
von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein.
Anderenfalls verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten (vgl.
BGHZ 74, 103 [110] = NJW 1979, 1449 = LM § 676 BGB Nr. 20; Senat,
NJW 1988, 458 = WM 1988, 95 [96]).
bb) Daß die Angaben des Zeugen C über
die mit dem Erwerb der Immobilie verbunden Kosten unrichtig waren, hat
das BerGer. aufgrund der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme
für erwiesen erachtet. Es ist dabei davon ausgegangen, daß die
Kl. - unabhängig von dem Streit der Parteien über die Schadensberechnung
im einzelnen - nach Abzug von Mieteinnahmen und Steuerersparnis mindestens
200 DM monatlich zuzahlen mußten, um die Kosten des Erwerbs aufzubringen.
Der Beweisaufnahme hat es - dem LG folgend - entnommen, daß der Zeuge
C den Kl. demgegenüber den Kauf als kostenneutral dargestellt hat.
Die Feststellung über die monatliche Belastung greift die Revision
nicht an. Gegen die Beweiswürdigung wendet sie sich insoweit, daß
sie rügt, die Vorinstanzen hätten der Aussage des Zeugen C nicht
entnehmen dürfen, er habe den Kl. verbindlich zugesagt, der Kauf sei
für sie angesichts der Mieteinnahmen und der Steuerersparnis kostenlos.
Darauf kommt es indes nicht an. Anknüpfungspunkt für die Haftung
aus culpa in contrahendo ist - wie dargelegt - nicht eine vertragliche
Zusage, sondern eine schuldhafte Sorgfaltspflichtverletzung durch falsche
Angaben zu den Auswirkungen des Vertrages. Insoweit wird das Beweisergebnis
durch die Ausführungen der Revision nicht erschüttert.
cc) Ohne Erfolg bleibt auch die Rüge der
Revision, angesichts des Wechsels der Besetzung der Kammer des LG zwischen
Beweisaufnahme und Urteil beruhten die Urteile der Vorinstanzen auf einem
Verstoß gegen das Gebot der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme (§
355 ZPO). Voraussetzung für die zulässige Verwertung einer Beweisaufnahme
vor einem Richterwechsel ist, daß die erkennenden Richter nur das
verwerten, was aktenkundig ist und wozu die Parteien sich erklären
konnten. Eindrücke, die nicht in das Verhandlungsprotokoll aufgenommen
worden sind, zu denen also die Parteien auch keine Stellung nehmen konnten,
dürfen daher nach einem Richterwechsel selbst dann nicht berücksichtigt
werden, wenn von drei mitwirkenden Richtern nur einer an der Beweisaufnahme
nicht teilgenommen hat (BGH, NJW 1992, 915 = LM H. 10/1992 Art. 14 [Cb]
GG Nr. 60 = WM 1992, 1712 [1713f.] m.w. Nachw.). Diese Grundsätze
haben weder das LG noch das BerGer. mißachtet. Beide Gerichte haben
lediglich die protokollierten Aussagen gewürdigt. Fragen der Glaubwürdigkeit
der Zeugen, für die ein persönlicher Eindruck bedeutsam sein
konnte, welcher im Protokoll über die Beweisaufnahme nicht niedergelegt
worden ist, stellten sich entgegen der Auffassung der Revision nicht. Das
LG hat seine Überzeugung auf die Bekundungen aller Zeugen gestützt,
deren Aussagen sich nach seiner Würdigung nicht widersprechen. Die
Revision zeigt nicht auf, inwieweit die Bekundungen infolge fehlender
Glaubwürdigkeit eines oder mehrerer Zeugen dem Beweisergebnis nicht
hätten zugrunde gelegt werden dürfen. Das BerGer. war nicht gehalten,
dem Antrag der Bekl. auf Wiederholung der Beweisaufnahme nachzukommen.
Es ist in der Beurteilung der Zeugenaussagen der des LG gefolgt. Es mußte
sich durch das Vorbringen der Bekl. nicht veranlaßt sehen, Zweifel
an der Glaubwürdigkeit bestimmter Zeugen zu hegen, was eine erneute
Vernehmung erforderlich gemacht hätte. Die Bekl. hatte zwar geargwöhnt,
ob nicht die Zeugen K als Brüder der Kl. sich solidarisch verhalten
haben könnten. Sie hat jedoch nicht dargelegt, inwieweit dies Einfluß
auf die Richtigkeit der Aussage hätte haben können, vielmehr
hervorgehoben, daß nicht behauptet werden solle, die Zeugen hätten
vorsätzlich oder fahrlässig falsch ausgesagt.
c) Das LG hat angenommen, daß dem Zeugen
C ein Verschulden zur Last fällt. Das ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Aufgrund der getroffenen Feststellungen ist allerdings davon auszugehen,
daß dem Zeugen nicht lediglich Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist
- wie das LG gemeint hat -, sondern Vorsatz. Wer nämlich - wie hier
der Zeuge - in Kenntnis der für die Berechnung wesentlichen Bezugsgrößen,
und damit ohne Anhaltspunkt für den von ihm angepriesenen kostenlosen
Erwerb, "ins Blaue hinein" falsche Angaben macht, rechnet mit der Möglichkeit
ihrer Unrichtigkeit und handelt bedingt vorsätzlich (vgl. BGHZ 63,
382 [388] = NJW 1975, 642 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 42; Senat, NJW 1981,
864 [865] = LM § 459 BGB Nr. 57).
d) Soweit die Revision die Auffassung des LG bekämpft,
die unrichtigen Angaben des Zeugen C seien für den Kaufentschluß
der Kl. kausal geworden, bleibt sie ebenfalls erfolglos. Falsch ist schon
ihr Ausgangspunkt, beweispflichtig für die Ursächlichkeit seien
die Kl. Nach feststehender Rechtsprechung des BGH ist, wer vertragliche
oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, darlegungs- und
beweispflichtig dafür, daß der Schaden auch bei pflichtgemäßem
Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis
unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben
den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (vgl. BGH, NJW 1984,
1688 = LM § 282 ZPO [Beweislast] Nr. 39 = WM 1984, 221 [222]; Senat,
NJW-RR 1988, 348 = LM § 463 BGB Nr. 50 = WM 1988, 48 [50]; Urt. v.
20. 9. 1996 - V ZR 173/95, Umdruck S. 8; BGHZ 111, 75 [81f.] = NJW 1990,
1659 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 18; BGHZ 124, 151 [159f.] = NJW 1994,
512 = LM H. 5/1994 § 276 [Fb] BGB Nr. 71). Diesen Beweis hat die Bekl.
nicht geführt.
aa) Die Ursächlichkeit wäre zu verneinen,
wenn die Kl. den - zutreffende Angaben enthaltenden - Prospekt über
das Kaufobjekt ausgehändigt erhalten hätten. Dies ist nach der
von dem BerGer. geteilten Beweiswürdigung des LG nicht der Fall. Selbst
wenn insoweit Zweifel verbleiben sollten, so hat die Bekl. jedenfalls nicht
den Beweis des Gegenteils erbracht. Dies macht auch die Revision nicht
geltend.
bb) Die Ursächlichkeit zwischen Pflichtverletzung
und Vertragsschluß wird auch nicht dadurch beseitigt, daß die
notarielle Urkunde vom 10. 2. 1989, in der die Kl. das Angebotzum Abschluß
eines Treuhandvertrages und von Geschäftsbesorgungsverträgen
abgegeben haben, folgenden Hinweis enthält: "Auch wurde darauf hingewiesen,
daß nach überschlagener Rechnung die monatlichen Mieteinnahmen
nach Fertigstellung der Wohnung, die erforderlichen Finanzierungsaufwendungen
bei weitem nicht decken." Allerdings kann dieser deutlichen Warnung vor
den Risiken des Geschäfts nicht deswegen die Erheblichkeit für
die Entschließung der Kl. abgesprochen werden, weil diese - wie das
LG gemeint hat - als einfache Menschen kaum so flexibel gewesen seien,
den einmal gefaßten Kaufentschluß angesichts des Hinweises
noch einmal umzustoßen. Diese Auffassung, die sich zudem nicht auf
konkrete Feststellungen zur Persönlichkeit der Kl. stützt, verkennt,
daß die rechtsgeschäftlich maßgeblichen Erklärungen
erst vor dem Notar abgegeben werden und daß die dem Notar auferlegte
Belehrungspflicht (§ 17 BeurkG) gerade dazu dient, die Grundlagen
für eine den eigenen Interessen Rechnung tragende Entscheidung zu
schaffen, mögliche Irrtümer auszuräumen und Fehleinschätzungen
zu vermeiden.
Der notarielle Hinweis ist allein jedoch nicht
geeignet, die Ursächlichkeit zwischen Pflichtverletzung und Abgabe
der zum Kauf führenden Erklärungen der Kl. zu beseitigen. Er
hätte allerdings bei ihnen Zweifel wecken können, ob die Angaben
des Zeugen C sachlich richtig waren. Er stand diesen Angaben jedoch nicht
generell entgegen, da er nur eine Beziehung zwischen Mieteinnahmen und
Finanzierungsaufwand herstellte und auf eine deutliche Unterdeckung aufmerksam
machte. Der Steuervorteil, den abzuschätzen der Notar keine Grundlagen
hatte, bleibt hingegen außer Betracht. Nach den Angaben des Zeugen
C konnten die Kl. weiterhin der Annahme sein, "unter dem Strich" bleibe
jedenfalls keine Kostenbelastung. Das war zwar bei sorgfältiger Überlegung
nicht sehr wahrscheinlich; daß die Kl. hiervon jedoch weiterhin ausgingen,
ist nicht ausgeschlossen. Soweit die Revision anmerkt, den Kl. sei es gerade
auf eine Deckung der Zinsen durch die Mieteinnahmen gegangen, ist dies
dem dazu angeführten Sachvortrag nicht zu entnehmen.
2. Zu Recht - wenn auch ohne Auswirkung auf das
Endergebnis - merkt die Revision hingegen an, daß die Vorinstanzen
sich nicht mit der Frage beschäftigt haben, ob den Kl. durch die schuldhafte
Pflichtverletzung ein Schaden entstanden ist.
a) Die Kl. begehren die Rückgängigmachung
des Vertrages unter dem Gesichtspunkt der Haftung wegen Verschuldens bei
Vertragsschluß. Sie machen damit einen Schadensersatzanspruch geltend
mit der Rechtsfolge der Naturalrestitution (§ 249 BGB). Voraussetzung
dafür ist das Vorliegen eines Vermögensschadens.
aa) Das LG hat angenommen, die Kl. hätten
angesichts ihres geringen Einkommens kein Interesse gehabt, sich zusätzliche
Kosten aufzulasten. Ob damit bereits ein Vermögensschaden dargelegt
ist, erscheint zweifelhaft. Zunächst einmal wird durch diese Feststellung
belegt, daß die Kl. bei Kenntnis des wahren Sachverhalts von dem
Vertragsschluß abgesehen hätten, daß also die Eingehung
des Vertrages auf die unrichtigen Angaben des Zeugen C zurückzuführen
ist. Daraus folgt nicht mehr, als daß die Kl. den Vertrag unter pflichtwidriger
Einwirkung auf ihre Entschließungsfreiheit eingegangen sind, was
unter Umständen eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gerechtfertigt
hätte (§ 123 BGB), was aber noch nicht besagt, daß den
Kl. auch ein Vermögensschaden entstanden ist, der die Rechtsfolgen
eines Schadensersatzanspruchs auslöst.
bb) Der BGH geht allerdings - ebenso wie schon
das RG (RGZ 79, 194 [197]) - in ständiger Rechtsprechung davon aus,
daß der durch Irreführung oder mangelnde Aufklärung zum
Abschluß eines Vertrages bestimmte Vertragspartner neben einer möglichen
Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch die Rückgängigmachung
des Vertrages unter den Voraussetzungen der culpa in contrahendo oder einer
deliktsrechtlichen Anspruchsnorm verlangen kann. Einen Vorrang des Anfechtungsrechts
vor einer auf Schadensersatz gerichteten Haftung verneint er. Das gilt
auch dann, wenn im Einzelfall eine Anfechtung nicht in Betracht kommt,
weil die Frist versäumt ist (§ 124 BGB) oder weil es an der Arglist
fehlt (s. nur BGH, NJW 1962, 1196 = LM § 276 [H] BGB Nr. 5; NJW 1968,
986 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 26; NJW 1969, 1625 = LM § 652 BGB
Nr. 32; Senat, NJW 1974, 849 = LM § 242 [Be] BGB Nr. 31; NJW 1979,
1983 = LM § 123 BGB Nr. 55). Diese Rechtsprechung ist in der
Literatur zum Teil auf Kritik gestoßen. Es ist eingewandt worden,
sie bedeute eine Aushöhlung des Anfechtungsrechts, da die Geltendmachung
des Schadensersatzanspruchs - anders als die Anfechtung - weder von der
Einhaltung kurzer Fristen, noch vom Vorliegen einer vorsätzlichen
Pflichtverletzung abhänge (Medicus, JuS 1965, 209; Liebs, AcP 174,
26; Kramer, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 123 Rdnr. 30 m.w. Nachw.;
Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl., Vorb. § 275 Rdnr. 199 m.w. Nachw.).
Der BGH hat seine Auffassung zum einen damit begründet, daß
Anfechtung und Schadensersatzanspruch unterschiedliche Rechtsfolgen hätten.
Während die Anfechtung "dinglich" wirke (gemeint ist nicht die - im
Einzelfall fragwürdige - Erstreckung auf das Erfüllungsgeschäft,
sondern die unmittelbare Nichtigkeit des Vertrages nach § 142 BGB),
habe der Schadensersatzanspruch nur die Verpflichtung zur Rückgängigmachung
zur Folge (BGH, NJW 1962, 1197 [1198] = LM § 276 [H] BGB Nr. 5). Diesem
Argument wird man entgegenhalten können, daß die Unterschiede
eher konstruktiver Natur sind und die mit der Nichtigkeit verbundene Drittwirkung
bei einer schuldrechtlichen Rückabwicklung über die Vorschrift
des § 404 BGB erreicht wird (vgl. Medicus, JuS 1965, 209 [212]). Zum
anderen hat er aber auch auf die unterschiedlichen Voraussetzungen hingewiesen:
Die Anfechtung schützt die freie Selbstbestimmung auf rechtsgeschäftlichem
Gebiet gegen unerlaubte Mittel der Willensbeeinflussung, und zwar unabhängig
vom Eintritt eines Schadens; die Rückgängigmachung nach c.i.c.-Grundsätzen
oder aufgrund deliktsrechtlicher Normen verlangt auf der Tatbestandsseite
den Eintritt eines Schadens (vgl. Senat, NJW 1979, 1983 [1984] = LM §
123 BGB Nr. 55; ebenso Schubert, AcP 168, 470 [504ff., 505]). Will man
diese Unterschiede nicht verwischen und zudem die für Schadensersatzansprüche
anerkannten Grundsätze aufgeben, so wird man an der Voraussetzung
festhalten müssen, daß die Rückgängigmachung des Vertrages
von einem durch die im Verhandlungsstadium begangene schuldhafte Sorgfaltspflichtverletzung
entstandenen Vermögensschaden abhängt.
b) aa) Ob ein Vermögensschaden vorliegt,
beurteilt sich grundsätzlich nach der sogenannten Differenzhypothese,
also nach einem Vergleich der infolge des haftungsbegründungen Ereignisses
eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne jenes Ereignis
ergeben hätte (vgl. Senat, NJW 1981, 976 = LM § 276 [Cb] BGB
Nr. 7; BGHZ (GSZ) 98, 212 [217]= NJW 1987, 50 = LM § 249 [A] BGB Nr.
78 jeweils m.w. Nachw.). Auf den konkreten Fall bezogen bedeutet dies,
daß die Vermögenslage der Kl. zu vergleichen ist, und zwar die
Gesamtvermögenslage (vgl. nur BGHZ 86, 128 [130ff.] = NJW 1983, 444
= LM § 249 [A] BGB Nr. 68a.; Lange, Schadensersatz, 2. Aufl., §
1 I), wie sie sich nach Abschluß der auf den Erwerb der Eigentumswohnung
gerichteten Verträge darstellt, mit der Vermögenslage, wie sie
sich ohne diese Verträge entwickelt hätte. Zu einem Schaden kommt
man infolgedessen dann, wenn bei diesem Vergleich ein rechnerischen Minus
verbleibt, wenn also der Vertragsschluß für die Kl. wirtschaftlich
nachteilig gewesen ist. Das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn
die erworbene Eigentumswohnung den Kaufpreis nicht wert ist oder wenn trotz
Werthaltigkeit des Kaufgegenstandes die mit dem Vertrag verbundenen Verpflichtungen
und sonstigen Nachteile durch die Vorteile nicht ausgeglichen werden. Bei
dieser Gegenüberstellung sind die Rechnungsposten allerdings, gemessen
am Schutzzweck der Haftung und an der Ausgleichsfunktion des Schadensersatzes,
wertend zu bestimmen (vgl. BGHZ [GSZ] 98, 212 [217] = NJW 1987, 50 = LM
§ 249 [A] BGB Nr. 78 m.w. Nachw.). Die Differenzhypothese hat sich
einer normativen Kontrolle zu unterziehen, die sich einerseits an der jeweiligen
Haftungsgrundlage, konkret also an dem sie ausfüllenden haftungsbegründenden
Ereignis, und andererseits an der darauf beruhenden Vermögensminderung
orientiert (vgl. BGHZ 99, 182 [196] = NJW 1987, 831 = LM § 157 [Ga]
BGB Nr. 33) und die dabei auch die Verkehrsanschauung berücksichtigt
(vgl. BGHZ [GSZ] 98, 212 [213ff., 223] = NJW 1987, 50 = LM § 249 [A]
BGB Nr. 78; Soergel/Mertens, BGB, 12. Aufl., Vorb. § 249 Rdnr. 45;
Lange, Schadensersatz, § 1 III 2).
bb) Es erscheint zweifelhaft, ob diese an sich
anerkannten Grundsätze bei der Prüfung von Schadensersatzansprüchen
mit dem Ziel der Vertragsrückabwicklung in der Vergangenheit stets
angewendet worden sind. Neben Entscheidungen, in denen dies offensichtlich
geschehen ist (vgl. Senat, NJW 1982, 1145 = LM § 652 BGB Nr. 79 =
WM 1982, 428 [429]; BGH, NJW 1989, 150 = LM § 249 [E] BGB Nr. 11 =
WM 1988, 1685 [1688]; NJW-RR 1990, 918 = WM 1989, 681 [683f.]; NJW 1991,
694 [695]; BGHZ 115, 213 [221] = NJW 1992, 228 = LM H. 3/1992 § 276
[Fa] BGB Nr. 120; s. auch OLG Stuttgart, NJW-RR 1988, 276 = WM 1987, 1260
[1262]; OLG Köln, WM 1987, 1292 [1293]), finden sich auch solche Urteile,
in denen die Frage jedenfalls nicht zum Gegenstand der Erörterung
gemacht worden ist (vgl. BGH, NJW 1962, 1197 = LM § 276 [H] BGB Nr.
5; NJW 1968, 986 = LM § 276 [Fe] BGB Nr. 26; BGHZ 69, 53 = NJW 1977,
1536 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 5; Senat, NJW 1979, 1983 = LM §
123 BGB Nr. 55; BGH, NJW 1986, 2243 = ZIP 1986, 984; NJW-RR 1990, 229 =
LM § 276 [Fa] BGB Nr. 106), mag auch im Einzelfall ein Vermögensschaden
vorgelegen haben (etwa in den Fällen BGH, NJW 1962, 1197 = LM §
276 [H] BGB Nr. 5; NJW 1968, 986 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 26; vgl.
auch Senat, NJW 1982, 1145 = LM § 652 BGB Nr. 79 = WM 1982, 428; BGH,
NJW 1985, 1769 = WM 1985, 463). Ob angesichts dieses vielschichtigen Befundes
zum Teil eine Rückabwicklung des Vertrages nach c.i.c.-Grundsätzen
für möglich gehalten wird, auch ohne daß der durch Fehlinformationen
veranlaßte Vertragsschluß wirtschaftlich nachteilig gewesen
ist und damit zu einem Vermögensschaden geführt hat, läßt
sich nicht sicher feststellen. Eine Begründung dafür fehlt jedenfalls.
Der Senat hielte eine Verpflichtung zur Rückgängigmachung eines
Vertrages unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß
ohne die nach allgemein anerkannten Grundsätzen getroffene Feststellung
eines Vermögensschadens nicht für zulässig. Eine solche
Lösung kann insbesondere auch nicht der Entscheidung des RG entnommen
werden, auf der die dargestellte Rechtsprechung des BGH fußt (RGZ
97, 194 [197]).
cc) Im konkreten Fall erlaubt der durch die Bezugnahme
des BerGer. auf die Schriftsätze der Parteien unterbreitete Sachvortrag
die Feststellung, daß den Kl. ein Vermögensschaden entstanden
ist. Dazu lassen sich zwei Überlegungen anstellen.
Ist - was zwischen den Parteien streitig ist -
der Kaufgegenstand den Kaufpreis wert, so kann ein Vermögensschaden
schon darin liegen, daß der von dem schuldhaften Pflichtverstoß
Betroffene in seinen Vermögensdispositionen beeinträchtigt ist.
Der Schadensersatzanspruch dient dazu, den konkreten Nachteil des Geschädigten
auszugleichen; der Schadensbegriff ist mithin im Ansatz subjektbezogen
(vgl. Lange, § 1 III 2; Soergel/Mertens, Vorb. § 249 Rdnrn. 20ff.).
Wird jemand durch ein haftungsbegründendes Verhalten zum Abschluß
eines Vertrages gebracht, den er sonst nicht geschlossen hätte, kann
er auch bei objektiver Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung dadurch
einen Vermögensschaden erleiden, daß die Leistung für seine
Zwecke nicht voll brauchbar ist (vgl. Hagen, Die Drittschadensliquidation
im Wandel der Rechtsdogmatik, S. 165; Lange, § 1 III 2; Staudinger/Medicus,
§ 249 Rdnr. 9; in dieser Richtung z. B. BGH, NJW 1994, 663 [664]).
Insoweit besteht eine Vergleichbarkeit zur strafrechtlichen Bewertung solcher
Konstellationen im Rahmen des Betrugstatbestandes (vgl. nur BGHSt 16, 321
[325ff.] = NJW 1962, 309 = LM § 263 StGB Nr. 56 L). Die Bejahung eines
Vermögensschadens unter diesem Aspekt setzt allerdings voraus, daß
die durch den unerwünschten Vertrag erlangte Leistung nicht nur aus
rein subjektiver willkürlicher Sicht als Schaden angesehen wird,
sondern daß auch die Verkehrsanschauung bei Berücksichtigung
der obwaltenden Umstände den Vertragsschluß als unvernünftig,
den konkreten Vermögensinteressen nicht angemessen und damit als nachteilig
ansieht.
Ein solcher Schaden kommt im konkreten Fall in
Betracht, da für die Kl. angesichts ihrer beschränkten finanziellen
Verhältnisse ein Immobilienerwerb, selbst wenn er - objektiv besehen
- wirtschaftlich vernünftig gewesen sein sollte, subjektiv nur dann
sinnvoll war, wenn sich dadurch keine nachhaltige Beeinträchtigung
der sonstigen Lebensführung ergab. Ob der Sachvertrag der Parteien
ausreicht, um unter diesem Gesichtspunkt einen Vermögensschaden zu
bejahen, bedarf jedoch nicht der Entscheidung.
Ein Schaden ergibt sich nämlich schon aufgrund
einer Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile des eingegangenen Vertrages.
Da Mieteinnahmen und Steuerersparnis die Unkosten der Kl. - auch nach den
von der Bekl. angestellten Berechnungen - nicht decken, führt die
Gegenüberstellung nur dann nicht zu einem Vermögensschaden, wenn
die nicht kompensierten Aufwendungen der Kl. durch eine Wertsteigerung
der Eigentumswohnung aufgewogen werden und wenn ggf. dieser Vorteil - bei
wertender Betrachtung (vgl. nur Senat, BGHZ 77, 151 [153ff.] = NJW 1980,
2187 = LM § 251 BGB Nr. 29; BGHZ 91, 206 [210] = NJW 1984, 2154 =
LM § 812 BGB Nr. 175) - auf seiten der Kl., und damit zugunsten der
Bekl., zu berücksichtigen ist. Dem Sachvortrag der hierfür darlegungs-
und ggf. beweispflichtigen Bekl. (vgl. nur BGHZ 94, 195 [217] = NJW 1985,
1539 = LM § 6 AbzG Nr. 40 m.w. Nachw.) kann nicht entnommen werden,
daß eine die Unkosten ausgleichende Wertsteigerung in die Differenzberechnung
einzustellen ist. Von einem Vermögensschaden der Kl. ist daher auszugehen.
III. Der Schadensersatzanspruch wird nicht durch
einmitwirkendes Verschuldens der Kl. berührt (§ 254 I BGB). Allerdings
weist die Revision zu Recht darauf hin, daßdie Kl. angesichts des
deutlichen Hinweises auf eine mögliche Deckungslücke in dem Notarvertrag
schuldhaft gegen eigene Belange verstoßen haben, indem sie diesem
Hinweis nichtdie nötige Beachtung geschenkt haben. Dies kann die Bekl.
den Kl. jedoch nicht entgegenhalten. Bei einem Schadensersatzanspruch wegen
Erteilung einer unrichtigen Auskunft kann sich der Schädiger nämlich
in aller Regel nicht mit dem Einwand entlasten, der Geschädigte habe
sich auf die Richtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen. Dies
widerspräche dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB),
der in § 254 BGB lediglich eine besondere Ausprägung erhalten
hat (vgl. BGH, WM 1965, 287 [288]; LM § 278 BGB Nr. 79 = WM 1978,
946 [948]; NJW-RR 1988, 855 [856]). Dies gilt vor allem dann, wenn - wie
hier - die Bekl. (bedingt) vorsätzlich gehandelt hat, während
den Kl. nur ein fahrlässiger Verstoß gegen eigene Belange zur
Last fällt (vgl. BGHZ 98, 148 [158] = NJW 1986, 2941 = LM § 31
BGB Nr. 29).
4. Nicht zu beanstanden ist, daß die Kl.
den Anspruch auf die Befreiung von den Verbindlichkeiten aus dem zur Finanzierung
des Erwerbs eingegangenen Kreditvertrag gerichtet haben. Der Senat kann
die dahingehende Verurteilung jedoch nur dem Grunde nach bestätigen.
Das BerGer. hat nämlich nicht bedacht, daß die Kl. so zu stellen
sind, als hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Das bedeutet u.a.,
daß die ihnen zugeflossenen Mieteinnahmen ebenso zu berücksichtigen
sind wie die Steuervorteile, soweit diese ihnen trotz Rückabwicklung
verbleiben. Wegen dieser Einzelheiten der Rückabwicklung ist daher
der Rechtsstreit an das BerGer. zurückzuverweisen. Soweit das angefochtene
Urteil die Feststellung einer weitergehenden Schadensersatzpflicht enthält,
spielen diese Rückabwicklungsmodalitäten keine Rolle. Die Revision
unterliegt daher insoweit der Zurückweisung.
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