Erlaubnis zur Untervermietung; Voraussetzungen
der Pflicht zur Erteilung der Erlaubnis nach § 553 I BGB; Überlassung eines
"Teils des Wohnraums" bei Einzimmerwohnungen; rechtsmissbräuchliche
Kündigung des Vermieters bei Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis bei
Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung der Erlaubnis
BGH, Urteil vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22 - LG
Berlin
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
a) Von einer Überlassung eines Teils des
Wohnraums an Dritte im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ist
regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem
Wohnraum nicht vollständig aufgibt (Bestätigung von
Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13,
NJW 2014, 2717 Rn. 25, 30). b) Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen
den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein.
Zentrale Probleme:
Will ein Mieter
den Gebrauch der Mietsache an einen Dritten überlassen, so ist hierzu nach §
540 Abs. 1 BGB die Erlaubnis des V:ermieters erforderlich. Verweigert der
Vermieter dieser Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis gem. § 540
Abs. 1 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern
nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (zum Missbrauch
dieses Kündigungsrechts zur Erschleichung einer sonst nicht bestehenden
Kündigungsmöglichkeit siehe
BGH NJW-RR
2010, 306; zur Kündigungsmöglichkeit des
Vermieters bei Verstoß gegen das Verbot s.
BGH NJW 2011, 1065).
Im Wohnraummietrecht ist der Vermieter
überdies gem. § 553 I BGB zu einer solchen
Gestattung verpflichtet, wenn der Mieter nur einen Teil des Wohnraums an
einen Dritten überlassen will und hierfür nach Abschluss des Mietvertrages
ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Hier stellt sich jetzt die
Frage, ob die Überlassung eines "Teils des Wohnraums" auch bei der
Überlassung einer Einzimmerwohnung möglich ist. Der Senat bejaht das in
Fortführung seines Urteils vom 11. Juni
2014 - VIII ZR 349/13. Die Entscheidung ist ein Musterbeispiel
für historische und teleologische Gesetzesauslegung. S. dazu auch
BGH vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011,
1065. Für einen Fall der rechtsmissbräuchlichen Kündigung durch den
Mieter bei verweigerter Erlaubnis s. BGH, Urteil
vom 11. November 2009 - VIII ZR 294/08.
©sl 2023
Tatbestand:
1 Der Kläger ist seit Sommer 2000 Mieter
einer in Berlin gelegenen Einzimmerwohnung.
2 Mit
Schreiben vom 17. März 2021 bat der Kläger die beklagten Vermieter wegen
eines beruflichen Auslandsaufenthalts um die Gestattung der Untervermietung
vom 15. Juni 2021 bis zum 30. November 2022 an eine namentlich benannte
Person. Die Beklagten lehnten dies ab.
3 Mit der im Mai 2021
erhobenen, auf die Erlaubnis der Untervermietung "eines Teils der Wohnung"
an den bezeichneten Untermieter gerichteten Klage hat der Kläger
vorgetragen, er sei freischaffender Künstler und werde im genannten Zeitraum
ein von einer Bibliothek in Moskau unterstütztes, von ihm näher
beschriebenes Projekt durchführen. Für die Dauer seiner Abwesenheit wolle
er einen Teil der Wohnung für monatlich 241 € an die benannte Person
untervermieten, jedoch persönliche Gegenstände weiter in der Wohnung
lagern.
4 Wie angekündigt, hielt der Kläger sich in dem
vorgenannten Zeitraum im Ausland auf. Seine in der (untervermieteten)
Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände lagerte er dort in einem
Schrank und einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, durch
einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe
eines Quadratmeters. Ferner blieb er im Besitz eines Wohnungsschlüssels.
5 Die Klage hat in erster Instanz keinen Erfolg gehabt. Auf die
Berufung des Klägers hat das Landgericht die Beklagten, die in zweiter
Instanz die außerordentliche fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des
Mietverhältnisses aufgrund der ohne ihre Erlaubnis erfolgten Untervermietung
erklärt haben, antragsgemäß als Gesamtschuldner verurteilt, die
Untervermietung "eines Teils der Wohnung" an die von dem Kläger benannte
Person zu gestatten.
6 Mit der vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des
erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
I.
8 Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM
2022, 345) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das
Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
9 Dem
Kläger stehe ein Anspruch auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung
gemäß § 553 Abs. 1 BGB zu.
10 Der Antrag auf Erlaubniserteilung
genüge hinsichtlich der Angaben zur Person des in Aussicht genommenen
Untermieters den Anforderungen des § 553 Abs. 1 BGB. Der Kläger habe
jedenfalls mit der in der Klageschrift ergänzten Mitteilung der letzten
Wohnanschrift des namentlich sowie unter Angabe des Geburtsdatums benannten
Dritten seinen Informationspflichten genügt. Die Beklagten seien auf dieser
Grundlage in der Lage gewesen zu prüfen, ob in der Person des Untermieters
die Erlaubniserteilung hindernde Umstände vorgelegen hätten. Zu Angaben über
dessen wirtschaftliche Verhältnisse sei der Kläger nicht verpflichtet
gewesen.
11 Dem für die Gebrauchsüberlassung nach § 553 Abs. 1 Satz 1
BGB erforderlichen berechtigten Interesse des Mieters stehe nicht von
vornherein entgegen, dass es sich bei dem vermieteten Wohnraum um eine
Einzimmerwohnung handele. Die genannte Bestimmung stelle keine quantitativen
Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Teils der Wohnung auf.
Ausgehend hiervon sowie unter Berücksichtigung der Zielsetzung der
Vorschrift, welche darin liege, dem Mieter den Wohnraum zu erhalten, sei ein
großzügiger Maßstab anzulegen. Ein berechtigtes Interesse sei von
vornherein nur dann zu verneinen, wenn der Mieter die Sachherrschaft über
die Wohnung endgültig und vollständig zu Gunsten eines anderen verliere.
12 Auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung sei daher bei nachweisbarem
berechtigten Interesse die Möglichkeit einzuräumen, einem Dritten einen Teil
der Wohnung zu überlassen. Ein eigenes Zimmer könne ein solcher Mieter zwar
nicht für sich behalten, die Voraussetzung der "Überlassung eines Teils des
Wohnraums" sei aber erfüllt, wenn er den Gewahrsam nicht vollständig
aufgebe. Hierfür genüge es, wenn er in der Wohnung einen Bereich behalte, in
dem er persönliche Gegenstände lagere. Dies gelte erst recht, wenn der
Mieter - wie hier - sogar noch im Besitz eines Schlüssels bleibe. Nach
diesen Maßstäben stelle sich das Überlassungskonzept des Klägers, wonach er
seine persönlichen Gegenstände in einem konkret bezeichneten, dem
Untermieter nicht zugänglichen Bereich gelagert und weiterhin über einen
Wohnungsschlüssel verfügt habe, nicht als eine vollständige Überlassung der
ganzen Wohnung dar.
13 Der - unstreitig nach Abschluss des
Mietvertrags entstandene - Wunsch des Klägers, während seines befristeten,
berufsbedingten Auslandsaufenthalts einen Teil der Wohnung einem Dritten zum
Gebrauch zu überlassen, stelle auch ein berechtigtes Interesse im Sinne des
§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, da die teilweise Gebrauchsüberlassung
vornehmlich dem von § 553 Abs. 1 BGB geschützten Erhalt der Wohnung des
Klägers während seines Auslandsaufenthalts diene.
14 Die
zweitinstanzlich erklärte fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des
Mietverhältnisses stehe dem geltend gemachten Anspruch auf Zustimmung zur
Untervermietung nicht entgegen. Zwar habe der Kläger seine Vertragspflichten
verletzt, indem er die Wohnung ohne vorherige Erlaubnis untervermietet habe.
Die Kündigung sei jedoch rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), weil die
Beklagten zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet gewesen seien.
II.
15 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die
Revision ist daher zurückzuweisen.
16 1. Rechtsfehlerfrei und von der
Revision nicht angegriffen ist das Berufungsgericht - unausgesprochen -
davon ausgegangen, dass der auf Gestattung der Überlassung "eines Teils der
Wohnung" gerichtete Klageantrag - was vom Revisionsgericht von Amts wegen zu
prüfen ist (Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 194/17, NJW-RR
2019, 398 Rn. 10; vom 6. Februar 2019 - VIII ZR 54/18, NJW-RR 2019, 399 Rn.
9) - jedenfalls unter Berücksichtigung des zur Begründung des Klageantrags
erfolgten Vortrags hinreichend bestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
ist.
17 2. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch
des Klägers gemäß § 553 Abs. 1 BGB auf Gestattung der befristeten,
teilweisen Gebrauchsüberlassung der Einzimmerwohnung an den von ihm
benannten Untermieter bejaht.
18 Nach Satz 1 der vorgenannten
Bestimmung kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil
des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach
Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies
gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein
wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem
Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
19 a) Frei von Rechtsfehlern - und auch insoweit unangegriffen - hat das
Berufungsgericht ein nach dem Abschluss des Mietvertrags entstandenes
berechtigtes Interesse des Klägers darin gesehen, dass dieser sich
berufsbedingt von Juni 2021 bis Ende November 2022 im Ausland aufhalten
wollte und die Untervermietung zur Verringerung finanzieller Belastungen
erfolgen sollte.
20 Ein berechtigtes Interesse des Mieters im
Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon dann anzunehmen, wenn ihm
vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung
eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen
(vgl. Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII
ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom
3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1
BGB in der Fassung vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung,
Vereinfachung und Reform des Mietrechts - Mietrechtsreformgesetz - vom 19.
Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001, im Folgenden aF]).
Hierbei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz
unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und
Sozialordnung in Einklang steht (vgl. Senatsurteile vom 23.
November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8;
vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn.
14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53;
Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, aaO
S. 219). Das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des
Wohnraums an Dritte setzt dabei - worüber hier kein Streit besteht -
nicht voraus, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung
Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (so schon Senatsurteil vom 23.
November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 7 f.,13; ebenso
Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13,
aaO).
21 Daher ist der Wunsch des Klägers, der unter
Beibehaltung seiner Wohnung eine (befristete) berufliche Tätigkeit im
Ausland aufgenommen hat, nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden
Mietaufwendungen ohne Weiteres als berechtigtes Interesse an der
Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen. Denn der
Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar unter anderem die
Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch
eine Untervermietung zu ermöglichen (vgl. Senatsurteil vom 31.
Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO Rn. 55; siehe auch Senatsurteile vom 11.
Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO; vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO
Rn. 8).
22 b) Dem Anspruch des Klägers auf Gestattung der
teilweisen Gebrauchsüberlassung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB steht es -
anders als die Revision meint - nicht entgegen, dass der Kläger Mieter einer
Einzimmerwohnung ist.
23 aa) Nach den rechtsfehlerfreien
Feststellungen des Berufungsgerichts beabsichtigte der Kläger, für die Dauer
seines Auslandsaufenthalts seine Einzimmerwohnung unterzuvermieten. Dabei
behielt er einen Wohnungsschlüssel zurück und lagerte seine in der Wohnung
verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und in einer
Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, mit einem Vorhang
abgetrennten und nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines
Quadratmeters. Soweit die Revision die Auffassung vertritt, diese vom
Berufungsgericht festgestellten Umstände reichten nicht aus, um eine
Überlassung lediglich eines Teils des Wohnraums im Sinne der Vorschrift des
§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzunehmen, vermag sie damit nicht durchzudringen.
24 bb) Wie der Senat bereits (zu Wohnungen mit mehreren Zimmern)
entschieden hat, stellt § 553 Abs. 1 BGB weder quantitative Vorgaben
hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch
qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter
auf (Senatsurteil vom 11. Juni 2014 -
VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 19). Die Auslegung
des Tatbestandsmerkmals der Überlassung eines Teils des Wohnraums hat
sich letztlich allein daran auszurichten, dass der Gesetzgeber durch die
Bestimmung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dem Mieter, der ein nachträglich
entstandenes berechtigtes Interesse an einer Untervermietung geltend macht,
eine Untervermietungserlaubnis nur dann verwehren will, wenn er den
gesamten Wohnraum an einen Dritten weitergeben möchte; denn in einem solchen
Fall geht es dem Mieter nicht darum, sich den Wohnraum zu erhalten
(Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13,
aaO Rn. 29). Dabei ist in Anbetracht des mieterschützenden Zwecks
des § 553 Abs. 1 BGB, dem Mieter den Wohnraum zu erhalten, ein großzügiger
Maßstab anzulegen (Senatsurteil vom 11.
Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 30). Von einer Überlassung
eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1
BGB ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den
Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt (Senatsurteil
vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO).
25 cc) Davon ausgehend kann
ein Anspruch des Mieters auf die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis
im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung
gegeben sein.
26 (1) Dem steht - anders als die Revision meint - der
Gesetzeswortlaut nicht entgegen. Die Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB
macht den Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom
Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig,
dass er einem Dritten nur einen Teil des Wohnraums überlässt. Wie
ausgeführt, stellt die Bestimmung weder quantitative Vorgaben hinsichtlich
des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums - wie etwa eine
bestimmte Zimmeranzahl oder anteilige Wohnfläche - noch qualitative
Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf
(vgl. Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 19 f.).
27 (2) Auch aus der Entstehungsgeschichte der Norm ergibt sich nicht,
dass der Gesetzgeber einen Anspruch auf Erteilung einer
Untervermietungserlaubnis allein bei Mehrzimmerwohnungen gewähren wollte.
28 (a) § 553 BGB entspricht - von geringen redaktionellen Änderungen
abgesehen - der Bestimmung des § 549 Abs. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S.
49). Die Regelung wurde in das Mietrecht eingeführt, um einen billigen
Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu
schaffen. Dem Mieter, der die gemietete Wohnung einem Dritten zum Gebrauch
überlassen will, stand bis zur Einführung des § 549 Abs. 2 BGB aF nach § 549
Abs. 1 Satz 2 BGB aF (heute § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) lediglich die
Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses zu, sofern der Vermieter
die erforderliche Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung verweigerte.
Dieses Kündigungsrecht sollte bei Vorliegen eines nach dem
Mietvertragsabschluss entstandenen berechtigten Interesses des Mieters,
einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, durch
einen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung ergänzt
werden (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 9 sowie Bericht des
Rechtsausschusses, BT-Drucks. IV/2195, S. 3 f.; Senatsurteil vom 11. Juni
2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 22). Insofern sollte die
Neuregelung des § 549 Abs. 2 BGB aF nur eingreifen, wenn der Mieter einen
Teil des Mietraums, nicht dagegen, wenn er "den ganzen Mietraum" einem
Dritten überlassen will; für letzteren Fall werde den
berechtigten Interessen des Mieters schon durch das bereits in § 549 Abs. 1
Satz 2 BGB aF (heute § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) geregelte
Sonderkündigungsrecht Genüge getan (BT-Drucks. IV/806, aaO).
29 (b) Dass der Gesetzgeber bei der Ausfüllung des von ihm angenommenen
Regelungsbedarfs zwischen Wohnungen mit mehreren Zimmern und solchen mit nur
einem Zimmer unterscheiden wollte, lässt sich der
Gesetzgebungsgeschichte nicht entnehmen. Insbesondere ist nicht ersichtlich,
dass eine Überlassung bei Einzimmerwohnungen nach dem Willen des
Gesetzgebers stets als eine solche des "ganzen Mietraums" angesehen und eine
teilweise Überlassung einer solchen Wohnung verhindert werden sollte.
30 (3) Maßgeblich gegen den Ausschluss von Einzimmerwohnungen
aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 553 Abs. 1 BGB spricht ihr
mieterschützender Zweck, dem Mieter den Wohnraum möglichst zu erhalten
(Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII
ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 30; vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05,
NJW 2006, 1200 Rn. 11). Unter dessen Berücksichtigung sind die
Voraussetzungen dieser Vorschrift auszulegen (Senatsurteile vom 23. November
2005 - VIII ZR 4/05, aaO; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217,
263 Rn. 53).
31 (a) Verlangte das Gesetz, dass der Mieter
mindestens ein räumlich abgetrenntes Zimmer zurückbehält, liefe der
Schutzzweck der Vorschrift für Mieter einer Einzimmerwohnung gänzlich leer.
Sachgerechte Gründe dafür, solche Mieter insoweit als weniger schutzwürdig
anzusehen als Mieter einer Mehrzimmerwohnung, erschließen sich indes nicht,
denn auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung kann es, namentlich bei - wie
hier - befristeter Abwesenheit, darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten
(vgl. Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII
ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 25, 29 f.). Wäre der Mieter einer
Einzimmerwohnung jedoch auf das Sonderkündigungsrecht des § 540 Abs. 1 Satz
2 BGB beschränkt, trüge dies seinem berechtigten Interesse am Erhalt des
Wohnraums nicht Rechnung.
32 (b) Für die Anwendung
des § 553 Abs. 1 BGB auch auf Einzimmerwohnungen spricht des Weiteren der in
der heutigen Gesellschaft an Bedeutung zunehmende Aspekt der Mobilität und
Flexibilität. Dies haben bereits die Gesetzesmaterialien zum
Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben (BT-Drucks. 14/4553, S. 38 [zu
Kündigungsfristen]; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05,
NJW 2006, 1200 Rn. 13; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717
Rn. 24, 29). Diesem Gesichtspunkt ist gerade auch bei Einzimmerwohnungen
Bedeutung zuzumessen.
33 (4) Daher ist auch bei Einzimmerwohnungen
eine teilweise Überlassung von Wohnraum im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB
grundsätzlich möglich, sofern der Mieter - ebenso wie bei
Mehrzimmerwohnungen - seinen Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig
aufgibt. Diese Beurteilung entspricht auch der ganz überwiegenden Auffassung
im Schrifttum und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte (vgl.
BeckOGK-BGB/Emmerich, Stand: 1. Juli 2023, § 553 Rn. 12; Siegmund in
Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 553 BGB Rn. 12; NK-BGB/Hinz,
4. Aufl., § 553 Rn. 8; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 553
BGB Rn. 7; Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl., § 553 Rn. 3; Oberndorfer,
AnwZert MietR 13/2023 Anm. 1; LG Berlin, Beschluss vom 9. September 2019 -
64 T 65/19, juris Rn. 4; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 1. September
2011 - 14 C 212/11, juris Rn. 25; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26. November
2020 - 25 C 16/20, juris Rn. 17 f.; aA LG Berlin, Urteil vom 10. November
1994 - 61 S 204/94, juris Rn. 7; MünchKommBGB/Bieber, 9. Aufl., § 553 Rn. 4
i.V.m. Fn. 4 und Rn. 6; Bieber, jurisPR-MietR 16/2022 Anm. 1).
34 dd)
Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht festgestellt, dass der
Kläger den vorbezeichneten Anforderungen Rechnung getragen und dem
Untermieter nur einen Teil des Wohnraums überlassen hat, ohne seinen
Gewahrsam an der Wohnung vollständig aufzugeben.
35 (1) Wie oben
(unter II 2 b bb) ausgeführt, ist es für die lediglich teilweise
Überlassung des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB allein
maßgeblich, dass der Mieter den Gewahrsam daran nicht vollständig aufgegeben
hat (vgl. Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW
2014, 2717 Rn. 25, 30). Der Mieter muss Gewahrsam an einem Teil der
Wohnung behalten, wobei es zu dessen Ausübung nicht erforderlich ist, dass
er weiterhin in der Wohnung lebt; vielmehr kann auch derjenige Mieter
Gewahrsam ausüben, der - wie hier -(zeitweise) ortsabwesend ist
(vgl. Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn.
13, 28; vgl. auch Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW
2006, 1200 Rn. 12 f.). Entgegen der Ansicht der Revision ist es nicht
erforderlich, dass der zurückbehaltene Teil des Wohnraums (auch) zu
Übernachtungszwecken genutzt werden kann. Dies ist, wie der Senat bereits
ausgesprochen hat, keine zwingend notwendige Voraussetzung, sondern - neben
der Lagerung von Gegenständen - lediglich eine von mehreren
Nutzungsmöglichkeiten (vgl. Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII
ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 30 [und/oder]).
36 (2) Ausgehend von
diesen Grundsätzen ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der
Kläger dem Untermieter die Einzimmerwohnung nur teilweise überlassen wollte,
revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Der Kläger hat persönliche
Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen, die nach den
rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts der alleinigen
Nutzung durch ihn vorbehalten waren. Den Zugriff hierauf hat er sich zudem
durch Zurückbehaltung eines Wohnungsschlüssels gesichert. Hinzu tritt hier
der Wille des Klägers, die Wohnung nur für die Zeit seines
Auslandsaufenthalts teilweise einem Dritten zu überlassen.
37 c)
Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch das Vorliegen von
Gründen verneint, die gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB einem Anspruch auf
Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung entgegenstehen könnten.
Tatsächliche Umstände, aus denen sich im Sinne dieser Vorschrift ergeben
könnte, dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorläge, der in
Rede stehende Wohnraum übermäßig belegt würde oder den Beklagten die
Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden könnte, hat das
Berufungsgericht nicht festgestellt. Übergangenen Sachvortrag zeigt die
Revision nicht auf.
38 d) Das Berufungsgericht hat - anders als die
Revision meint - ebenfalls zu Recht angenommen, dass die von den Beklagten
zweitinstanzlich erklärte außerordentliche fristlose, hilfsweise fristgemäße
Kündigung des Mietverhältnisses dem geltend gemachten Anspruch nach § 553
Abs. 1 Satz 1 BGB nicht entgegensteht. Zwar hat der Kläger durch die
ohne Erlaubnis der Beklagten vorgenommene Untervermietung - unabhängig
davon, ob er deren Erteilung beanspruchen konnte - seine Vertragspflichten
verletzt (vgl. Senatsurteil vom 2.
Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20 mwN). Hat
der Mieter indes eine Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig - vor
Überlassung der Mieträumlichkeit an den Untermieter - erbeten, so ist es dem
Vermieter - wie auch die Revision nicht verkennt - wegen des Verbots
rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei einer
Kündigung des Mietverhältnisses auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen,
die er dem Mieter hätte erteilen müssen, wenn er sich selbst vertragsgemäß
verhalten hätte (vgl. Senatsurteil vom 2.
Februar 2011 - VIII ZR 74/10, aaO Rn. 22 f.). Demgemäß ist die
von den Beklagten erklärte, auf die fehlende Erlaubnis zur Untervermietung
gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, weil die Beklagten - wie
ausgeführt - zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet waren.
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