Schadensersatz wegen Verweigerung der Erlaubnis
zur Untervermietung; Voraussetzungen der Pflicht zur Erteilung der Erlaubnis
nach § 553 I BGB; Anforderungen an die Widerlegung der Vermutung des
Vertretenmüssens (Verschuldens) bei Rechtsirrtum; Anforderungen an einen
unverschuldeten Rechtsirrtum
BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII
ZR 349/13 - LG Hamburg
Fundstelle:
NJW 2014, 2717
Amtl. Leitsatz:
a) Ein mehrjähriger (berufsbedingter)
Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der
Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen
(Fortführung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006,
1200).
b) Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1
BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an
dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein
Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin
Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu
Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.
Zentrale Probleme:
Eine über das im Zentrum stehende
mietrechtliche Problem hinaus sehr lehrreiche Entscheidung. Will ein Mieter
den Gebrauch der Mietsache an einen Dritten überlassen, so ist hierzu nach §
540 Abs. 1 BGB die Erlaubnis des V:ermieters erforderlich. Verweigert der
Vermieter dieser Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis gem. § 540
Abs. 1 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern
nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (zum Missbrauch
dieses Kündigungsrechts zur Erschleichung einer sonst nicht bestehenden
Kündigungsmöglichkeit siehe
BGH NJW-RR
2010, 306; zur Kündigungsmöglichkeit des
Vermieters bei Verstoß gegen das Verbot s.
BGH NJW 2011, 1065).
Im Wohnraummietrecht ist der Vermieter
überdies zu einer solchen Gestattung
verpflichtet, wenn der Mieter nur einen Teil des Wohnraums an einen Dritten
überlassen will und hierfür nach Abschluss des Mietvertrages ein
berechtigtes Interesse entstanden ist. Im vorliegenden Fall hatte der
Vermieter eine solche Gestattung verweigert. Der Mieter hatte später
erfolgreich auf Erteilung der Gestattung geklagt. Nunmehr verlangt er
Schadenersatz für den Ausfall der Untermiete. Da der Vermieter nach § 553
Abs. 1 zur Gestattung verpflichtet war (der Senat führt bei
Rn. 13 ff näher die Anforderungen an ein berechtigtes Interesse aus; s.
dazu auch BGH v.
8.1.2014 - VIII ZR 210/13: Kein
berechtigtes Interesse bei tageweiser Vermietung an Touristen), liegt eine
Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vor. Damit stellte sich die
Frage des Vertretenmüssens. Nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB wird dieses
Vertretenmüssen vermutet. Bei der Widerlegung der Vermutung ging es nun
darum, unter welchen Voraussetzungen ein Rechtsirrtum für den Schuldner
entlastend wirkt. Der BGH wiederholt hier seine ständige Rechtsprechung,
wonach an die Schuldlosigkeit eines Rechtsirrtums äußerst strenge
Anforderungen zu stellen sind (s. dazu bei Rn. 34 ff). Zur
Frage, ob die Überlassung eines "Teils" des Wohnraums auch bei der
Untervermietung einer Einzimmerwohnung vorliegen kann s.
BGH v. 13.9.2023 - VIII ZR 109/22.
Der Senat stützt den
Schadensersatzanspruch allein auf § 280 Abs. 1 BGB. Da der Schaden deshalb
entstanden ist, weil die Gestattung verspätet erfolgt ist, dürfte es sich
richtigerweise wohl um einen Verspätungsschaden im Sinne von § 280 Abs. 2
i.V.m. § 286 BGB handeln. Da aber jedenfalls Verzug vorlag, ist das hier
nicht entscheidungserheblich.
©sl 2014
Tatbestand:
1 Die Kläger sind aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten
im Jahr 2001 abgeschlossenen Mietvertrags Mieter einer in einem
Mehrfamilienhaus gelegenen Dreizimmerwohnung der Beklagten in Hamburg. Die
Nettokaltmiete beträgt 535 € monatlich.
2 Der Kläger zu 2 studierte im Zeitraum vom 1. September 2008 bis 31. August
2009 an der Universität Ottawa/Kanada und nahm zum 1. Januar 2011 eine
Lehrtätigkeit an der School of Nursing der Universität Ottawa auf, wo er
inzwischen eine Professur innehat. Sein Arbeitsvertrag ist befristet bis zum
30. Juni 2014. Die Klägerin zu 1 ist seit Herbst 2010 arbeitslos und
begleitete den Kläger zu 2 nach Kanada. Seit 15. November 2010 halten sich
beide Kläger in Kanada auf.
3 Mit Schreiben vom 19. August 2010 hatten die Kläger die Hausverwaltung der
Beklagten von ihrer Absicht unterrichtet, die Wohnung - mit Ausnahme eines
von ihnen weiter genutzten Zimmers - ab dem 15. November 2010
voraussichtlich für zwei Jahre an Frau A. H. unterzuvermieten, weil sie sich
in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten
würden. Auf Nachfrage der Hausverwaltung der Beklagten übersandten die
Kläger dieser mit Schreiben vom 13. Oktober 2010 eine Kopie des
Personalausweises der künftigen Untermieterin und teilten mit, dass geplant
sei, ihr zwei der drei Zimmer gegen anteilige Erstattung des Mietzinses zu
überlassen. Mit Anwaltsschreiben vom 3. November 2010, gerichtet an die
Hausverwaltung, setzten die Kläger der Beklagten letztmalig eine Frist zur
Gestattung der Untervermietung bis zum 10. November 2010. Die Beklagte
verweigerte mit Anwaltsschreiben vom 10. November 2010 die Zustimmung zur
Untervermietung an Frau H. oder an andere Dritte.
4 Die Kläger erhoben daraufhin Klage auf Zustimmung zur Untervermietung an
Herrn Dr. S. und später an Frau B. (jeweils bis zum 31. Dezember 2012). Frau
H. und anschließend auch Herr Dr. S. hatten nach dem Vorbringen der Kläger
ihr Anmietungsinteresse im Hinblick auf die versagte Zustimmung der
Beklagten aufgegeben. Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Hamburg
vom 4. Oktober 2011 wurde die Beklagte verurteilt, den Klägern zu erlauben,
die beiden vorderen Zimmer der Wohnung an Frau B. bis zum 31. Dezember 2012
unterzuvermieten.
5 Die Kläger nehmen die Beklagte auf Zahlung entgangener Untermiete im
Zeitraum vom 15. November 2010 bis 30. Oktober 2011 in Höhe von insgesamt
7.475 € nebst Zinsen in Anspruch. Sie machen geltend, die Mietinteressenten
H. und Dr. S. wären im Falle der Zustimmung der Beklagten bereit gewesen,
die beiden vorderen Zimmer gegen Zahlung von monatlich 650 € anzumieten.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete
Berufung der Beklagten ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit
ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr
Klageabweisungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
6 Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
7 Das Berufungsgericht (LG Hamburg, WuM 2014, 144) hat seine Entscheidung im
Wesentlichen auf folgende Erwägungen gestützt:
8 Den Klägern stehe ein Anspruch auf Schadensersatz für den Mietausfall im
Zeitraum vom 15. November 2010 bis zum 30. Oktober 2011 in Höhe von
insgesamt 7.475 € zu. Die Beklagte habe den Klägern pflichtwidrig die
Erlaubnis zur Untervermietung an die Zeugen H. und Dr. S. verweigert. Die
Kläger hätten ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung von zwei
Räumen der angemieteten Dreizimmerwohnung gehabt, weil sie hierdurch die
Mietlasten hätten verringern und sich die Wohnung für die Zeit ihrer
Rückkehr nach Deutschland hätten erhalten wollen. Dem berechtigten Interesse
an der Untervermietung stehe nicht entgegen, dass sich die Kläger für die
Dauer der Untervermietung überwiegend in Kanada aufgehalten hätten. Denn
nach höchstrichterlicher Rechtsprechung bestehe im Hinblick auf die
"Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft", die es erfordern
könne, an einer andernorts gelegenen Arbeitsstelle eine weitere Wohnung zu
begründen, ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis auch
dann, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung habe.
Diese Grundsätze hätten nach Ansicht der Berufungskammer auch bei einem
zeitlich begrenzten mehrjährigen Aufenthalt im Ausland zu gelten, zumal für
eine berufliche Tätigkeit in Deutschland zunehmend Auslandserfahrung
benötigt werde. Ein der Untervermietung entgegenstehendes Interesse der
Beklagten sei nicht erkennbar.
9 Die Pflichtverletzung der Beklagten sei auch schuldhaft erfolgt. Die
Beklagte habe die gegen sie sprechende Vermutung des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB
nicht widerlegt. Sie könne sich nicht mit dem Einwand entlasten, der
Sachverhalt sei rechtlich und tatsächlich schwierig und undurchsichtig
gewesen. Zwar habe vorliegend eine unklare Rechtslage bestanden, weil die
Frage, ob auch bei einer mehrjährigen Abwesenheit des Mieters aufgrund eines
Auslandsaufenthalts eine Verpflichtung zur Erteilung einer
Untervermietungserlaubnis bestehe, in der Instanzrechtsprechung
unterschiedlich beurteilt werde und vom Bundesgerichtshof noch nicht
entschieden worden sei. Diese Unsicherheit liege jedoch im Risikobereich der
Beklagten. Ihr sei zuzumuten gewesen, eine Untervermietungserlaubnis zu
erteilen, weil ihr hierdurch kein Schaden gedroht habe.
II.
10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist
daher zurückzuweisen.
11 Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der
Klägerin gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des im Zeitraum vom 15. November
2010 bis 30. Oktober 2011 angefallenen Mietausfallschadens in Höhe von 7.475
€ bejaht. Den Klägern stand nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf
Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an
Frau H. zu. Indem die Beklagte die danach geschuldete Zustimmung zur
Untervermietung verweigert hat, hat sie schuldhaft eine mietvertragliche
Pflicht verletzt und ist daher zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens
(Mietausfalls) verpflichtet.
12 1. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die
Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu
überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes
Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift
nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der
Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus
sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Davon ausgehend hat das
Berufungsgericht einen Anspruch der Kläger auf Gestattung der
Untervermietung von zwei Räumen der Dreizimmerwohnung an Frau H.
rechtsfehlerfrei bejaht.
13 a) Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht ein nach dem Abschluss
des Mietvertrages entstandenes berechtigtes Interesse der Kläger darin
gesehen, dass diese ab 15. November 2010 ihren Lebensmittelpunkt für mehrere
Jahre in Ottawa/Kanada begründeten, weil der Kläger zu 1 eine befristete
Lehrtätigkeit an der School of Nursing an der Universität Ottawa aufnahm,
die zum damaligen Zeitpunkt arbeitslose Klägerin zu 2 ihn nach Kanada
begleitete, und beide durch die Untervermietung die Kosten einer doppelten
Haushaltsführung verringern wollten. Ein Interesse des Mieters im
Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon dann anzunehmen, wenn ihm
vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung
eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen
(vgl. Senatsbeschluss vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218
zur Vorgängerregelung des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF).
14 Als berechtigt ist dabei jedes Interesse des Mieters von nicht
ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechtsordnung in
Einklang steht (Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05,
NJW 2006, 1200 Rn. 8 [zu § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB]; Senatsbeschluss vom 3.
Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]).
Der Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung aus § 553
Abs. 1 Satz 1 BGB ist - vor allem in der durch Mobilität und Flexibilität
geprägten heutigen Gesellschaft - nicht auf die Fälle beschränkt, in denen
der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Denn dies würde dem
Zweck des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zuwiderlaufen, dem Mieter auch dann die
Wohnung zu erhalten, wenn er einen Teil untervermieten möchte, und der
grundsätzlich anzuerkennenden Entscheidung des Mieters, sein Privatleben
"innerhalb der eigenen vier Wände" nach seinen Vorstellungen zu gestalten
(Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 13). Daher ist
der Wunsch eines Mieters, der am Ort seiner in einer anderen Stadt gelegenen
Arbeitsstelle unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung
angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten
entlastet zu werden, als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines
Teils der Wohnung anzuerkennen (Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR
4/05, aaO). Dies gilt - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat
und was auch die Revision nicht ernsthaft in Frage stellt - auch für die
Aufnahme einer (befristeten) Arbeitstätigkeit im Ausland.
15
b) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts beabsichtigten die Kläger,
für die Dauer ihres Auslandaufenthalts in Kanada zwei Räume der
Dreizimmerwohnung unterzuvermieten. Diese Feststellungen greift die Revision
nicht an. Sie meint aber, dass ein Anspruch der Kläger auf Erteilung einer
Untervermietungserlaubnis gleichwohl ausgeschlossen sei, weil die Kläger
mehr als die Hälfte der Wohnung hätten untervermieten und auch den
verbleibenden Teil nicht zum Wohnen hätten nutzen wollen. Mit diesen
Angriffen bleibt sie ohne Erfolg.
16 aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum finden
sich allerdings zahlreiche Bestrebungen, den Anwendungsbereich des § 553
Abs. 1 BGB durch qualitative und/oder durch quantitative Anforderungen an
die verbleibende Nutzung durch den Mieter einzuschränken. Nach der wohl
strengsten Auffassung setzt § 553 BGB voraus, dass die Wohnung auch nach der
Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (OLG Hamm, MDR 1998,
1127 f.; LG Berlin, GE 1995, 1277, 1279; ZMR 2002, 49 f.; GE 2005, 126; LG
Frankfurt am Main, WuM 2002, 92; Hinz in Dauner-Lieb/Heidel/Ring, BGB,
I. Aufl., § 553 Rn. 8; aA Hinz, aaO, 2. Aufl.). Andere Stimmen sehen das
entscheidende Kriterium für die Anwendung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB darin,
dass der Mieter nach wie vor die Sachherrschaft (Obhut) über die Wohnung
behält (LG Berlin, Urteil vom 27. März 2008 - 62 S 376/07, juris;
MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 553 Rn. 6; Schmidt-Futterer/Blank,
Mietrecht,
II. Aufl., § 553 BGB Rn. 8; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 553 Rn. 3;
jurisPK-BGB/Schur, 6. Aufl., § 553 Rn. 6). Bei einer nur marginalen Nutzung,
wie etwa bei der Einlagerung von Möbeln oder bei einer gelegentlichen
Übernachtung in einem nicht untervermieteten Zimmer einer größeren Wohnung,
seien die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB von vornherein nicht
erfüllt (Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 7; LG Berlin, GE 1982, 947).
17 Eine andere Auffassung, der sich die Revision anschließt, will dem Mieter
in Anlehnung an eine Entscheidung des Landgerichts Mannheim aus dem Jahr
1997 (WuM 1997, 263) nur dann einen Anspruch auf Erteilung einer
Untervermietungserlaubnis zubilligen, wenn ihm mindestens die Hälfte des
Wohnraums zur Eigennutzung verbleibt (Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl.,
§ 553 Rn. 4; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 553 BGB Rn. 6).
18 bb) Im Gegensatz dazu halten ein Teil der Instanzgerichte und des
Schrifttums eine großzügigere Betrachtungsweise für geboten (LG Hamburg, WuM
1994, 535; NJW-RR 2000, 602 f.; ZMR 2001, 973 f.; LG Berlin, GE 1993, 653;
NJW-RR 1994, 1289; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 553 Rn. 6;
Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 553 Rn. 3). Nach dieser Ansicht soll
eine Anwendung des § 553 Abs. 1 BGB nur dann ausscheiden, wenn der Mieter
der Sache nach die Wohnung zu Gunsten eines anderen vollständig aufgibt,
also die Sachherrschaft endgültig und vollständig verliert (LG Hamburg,
NJW-RR 2000, 602; WuM 1994, 535; LG Berlin, NJW-RR 1994, 1289;
Staudinger/Emmerich, aaO; Hinz, aaO, 2. Aufl., § 553 Rn. 8). Daher sei die
genannte Vorschrift anzuwenden, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam
ausübe, etwa indem er ein Zimmer für sich belege, persönliche Gegenstände in
der Wohnung belasse oder im Besitz von Schlüsseln sei (LG Berlin, GE 1993,
653; NJW-RR 1994, 1289; LG Hamburg, WuM 1994, 535; Erman/Lützenkirchen, aaO;
aA LG Berlin, GE 1982, 947).
19 cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. § 553 Abs. 1 BGB
stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter
verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich
seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Die Stimmen in der
Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum, die in
unterschiedlicher Ausprägung dem Mieter nur dann einen Anspruch auf
Gestattung der Untervermietung
gewähren wollen, wenn ihm ein wesentlicher Teil der Wohnung zur Eigennutzung
(zu Wohnzwecken) verbleibt (dazu oben unten II 1 b aa), wenden bei der
Auslegung des § 553 Abs. 1 BGB Kriterien an, die im Gesetz keine Stütze
finden und die dem Regelungszweck der genannten Vorschrift zuwiderlaufen.
20 (1) Die Bestimmung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB macht den Anspruch auf
Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten
Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass er nur einen Teil des
Wohnraums einem Dritten überlässt. Dass der Mieter mehr als die Hälfte des
Wohnraums oder wenigstens einen signifikanten Anteil zur Eigennutzung
zurückbehalten müsse, ist dieser Vorschrift (und auch § 549 Abs. 2 BGB aF)
nicht zu entnehmen. Die abweichende Auffassung stützt sich auf eine
Entscheidung des Landgerichts Mannheim aus dem Jahr 1997 (WuM 1997, 263),
die solche Anforderungen jedoch nicht aus § 549 Abs. 2 BGB aF (heute § 553
Abs. 1 BGB), sondern allein aus der für preisgebundenen Wohnraum geltenden
Sonderregelung des § 21 Abs. 1 Satz 1 WoBindG abgeleitet hat. Nach dieser
Bestimmung gelten für den Inhaber einer öffentlich geförderten Wohnung die
Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes entsprechend, wenn dieser die
gesamte Wohnung oder mehr als die Hälfte der Wohnfläche an einen Dritten
untervermietet. Auch zur Art und zum Umfang der dem Mieter verbleibenden
Nutzung (etwa: Wohnung als Lebensmittelpunkt, Ausübung der Sachherrschaft,
nicht nur gelegentliche Nutzung zu Wohnzwecken) macht § 553 Abs. 1 Satz 1
BGB keine Vorgaben.
21 (2) Solche Einschränkungen ergeben sich auch nicht aus der
Entstehungsgeschichte dieser Regelung oder aus der mit ihr verfolgten
Zielsetzung.
22 (a) § 553 BGB entspricht, von geringen redaktionellen Änderungen
abgesehen, § 549 Abs. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). § 549 Abs. 2 BGB
aF war in das Mietrecht eingefügt worden, um einen billigen Ausgleich
zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen
(BT-Drucks. IV/806 S. 9; Bericht zu BT-Drucks. IV/2195, S. 3 f.). Dass dem
Mieter nur dann ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur
Untervermietung eingeräumt werden sollte, wenn er nur einen Teil des
Mietraums dem Untermieter überlassen will, beruhte auf der Überlegung, dass
den berechtigten Interessen eines Mieters, der den gesamten Wohnraum
weitervermieten will, durch das bereits in § 549 Abs. 1 Satz 2 aF (heute §
540 Abs. 1 Satz 2 BGB) geregelte Sonderkündigungsrecht genügt wird
(BT-Drucks. IV/806 aaO). Dieses seit längerem bestehende Kündigungsrecht
sollte nun bei Vorliegen eines nach Mietvertragsabschluss entstandenen
berechtigten Interesses daran, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu
überlassen, durch einen gesetzlichen Anspruch des Mieters auf Gestattung der
Untervermietung ergänzt werden (BT-Drucks. IV/806 aaO; Bericht zu BT-Drucks.
IV/2195 aaO). Der Gesetzgeber empfand es als unbillig, dass der Mieter nach
bisheriger Rechtslage darauf angewiesen war, von diesem Kündigungsrecht auch
dann Gebrauch zu machen, wenn er ein Interesse daran hatte, den Wohnraum
nicht vollständig aufzugeben (BT-Drucks. IV/806 aaO).
23 Zum Schutz gegenläufiger Belange des Vermieters sollte der Anspruch auf
Erteilung einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte allerdings dann
ausgeschlossen sein, wenn sie dem Vermieter wegen eines wichtigen Grundes in
der Person des Untermieters, wegen einer Überbelegung des Wohnraums oder aus
sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist (§ 549 Abs. 2 aF).
24 (b) Die zu § 549 Abs. 2 BGB aF angestellten Erwägungen sind auch für
die Auslegung der nahezu gleichlautenden Bestimmung des § 553 BGB und für
die Abgrenzung dieser Vorschrift zu § 540 Abs. 1 BGB maßgebend. Daneben
kommt der in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehobenen Mobilität und Flexibilität in der heutigen
Gesellschaft Bedeutung zu (BT-Drucks. 14/4553, S. 38 f. zu den
Kündigungsfristen).
25 (aa) Der Zweck des § 553 Abs. 1 BGB besteht darin, dem Mieter die
Wohnung, an der er festhalten will, zu erhalten (Senatsurteil vom 23.
November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 11, 13). Dieser Gesichtspunkt ist
maßgebend dafür, dass der Gesetzgeber dem Mieter - anders als in den Fällen
des § 540 Abs. 1 BGB - nicht nur ein Sonderkündigungsrecht, sondern einen
Anspruch auf Gestattung der Untervermietung gewährt. Dabei stellt § 553 Abs.
1 Satz 1 BGB - ebenso wie die Vorgängerregelung des § 549 Abs. 2 BGB aF -
keine hohen Hürden für einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung
auf. Es genügt, dass der Mieter ein nach Vertragsschluss entstandenes
berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorweisen kann und den
Wohnraum nicht vollständig dem Dritten überlässt.
26 Etwaigen gegenläufigen Interessen des Vermieters wird durch die
ergänzenden Regelungen des § 553 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB Rechnung
getragen. Nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein Anspruch auf Erteilung einer
Untervermietungserlaubnis ausgeschlossen, wenn in der Person des Dritten ein
wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem
Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
In den Fällen, in denen dem Vermieter die Gestattung der
Gebrauchsüberlassung an Dritte nur gegen angemessene Erhöhung der Miete
zuzumuten ist, sieht § 553 Abs. 2 BGB vor, dass der Vermieter die Erlaubnis
von einer entsprechenden Einverständniserklärung des Mieters abhängig machen
kann.
27 (bb) § 553 Abs. 1, 2 BGB trägt damit den unterschiedlichen Interessen der
Mietvertragsparteien bei einer Untervermietung durch eine abgestufte
Interessen- und Zumutbarkeitsprüfung Rechnung. Dagegen legt § 553 Abs. 1 BGB
dem Mieter nicht zusätzlich ungeschriebene Pflichten auf, denen er sich zum
Schutz des Vermieters durch eine Untervermietung nicht entziehen können
soll.
28 Dem steht schon entgegen, dass § 553 Abs. 1 BGB die zu berücksichtigenden
Interessen abschließend festlegt. Ein schutzwürdiges Interesse des
Vermieters daran, dem Mieter eine Untervermietung nur dann zu gestatten,
wenn er den Wohnraum im Wesentlichen selbst nutzt oder zumindest die
Sachherrschaft über den Wohnraum ausübt, besteht nicht. Denn der Vermieter
wird ausreichend dadurch geschützt, dass der Untermieter Erfüllungsgehilfe
des Mieters hinsichtlich der Obhut über die Mietsache ist und der Mieter
demzufolge dem Vermieter gemäß § 278 BGB für Verletzungen der Obhutspflicht
haftet (vgl. Senatsurteil vom 5. März 2013 - VIII ZR 205/13, WuM 2014, 279
Rn. 12 [zur Erfüllungseigenschaft des Mieters hinsichtlich
Verhaltenspflichten des Vermieters]; vgl. auch Staudinger/Emmerich, aaO, §
540 Rn. 37 [zu § 540 Abs. 2 BGB]). Darüber hinaus verkennen die Stimmen in
der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, die für die Anwendung des § 553
Abs. 1 BGB - in unterschiedlichen Ausprägungen - eine signifikante
Weiternutzung des Wohnraums durch den Mieter verlangen, dass das
Wohnraummietrecht dem Mieter generell keine Gebrauchspflicht auferlegt (vgl.
Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 93/10, NZM 2011, 151 Rn. 14 mwN).
Insbesondere ist ein Mieter nicht verpflichtet, in der Wohnung seinen
Lebensmittelpunkt zu begründen; wo er im herkömmlichen Sinn "wohnt", ist
seinen persönlichen Vorstellungen und seiner freien Entscheidung überlassen
(Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 93/10, aaO). Weswegen im Falle
einer Untervermietung, die gerade der Verwirklichung persönlicher
Lebensvorstellungen dienen soll, etwas anderes gelten soll, ist nicht zu
erkennen.
29 (cc) Die Auslegung des Tatbestandsmerkmals "Überlassung eines Teils des
Wohnraums" hat sich letztlich allein daran auszurichten, dass der Gesetzgeber durch § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dem Mieter, der ein nachträglich
entstandenes berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat, nur dann
eine Untermieterlaubnis verwehren will, wenn er den gesamten Wohnraum an
einen Dritten weitergeben möchte. In einem solchen Fall geht es dem Mieter
nicht darum, sich den Wohnraum zu erhalten; seinen Belangen wird durch das
Sonderkündigungsrecht in § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichend Rechnung
getragen (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 9). Genügt dagegen das Kündigungsrecht
nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht, um den Bedürfnissen des Mieters in der
heutigen durch Flexibilität und Mobilität geprägten Gesellschaft vollständig
gerecht zu werden, steht ihm, sofern die weiteren Voraussetzungen des § 553
Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt sind und keine Ausschlussgründe nach Satz 2 dieser
Vorschrift bestehen, ein Anspruch auf Erteilung einer
Untervermietungserlaubnis zu.
30 Dabei ist in Anbetracht des mieterschützenden Zwecks des § 553 Abs. 1
BGB, dem Mieter den Wohnraum zu erhalten (vgl. Senatsurteil vom 23. November
2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 11), ein großzügiger Maßstab anzulegen. Von
einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" ist daher regelmäßig
bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht
vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er - wie im Streitfall die
Kläger - ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin
Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu
Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.
31 c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht das Vorliegen von Gründen
verneint, die gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB einem Anspruch auf Erteilung
einer Erlaubnis zur Untervermietung entgegenstehen könnten. Hiergegen bringt
die Revision nichts vor.
32 2. Ohne Erfolg macht die Revision weiter geltend, die Beklagte habe die
Erlaubnis zur Untervermietung jedenfalls nicht schuldhaft verweigert. Gemäß
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB wird ein Verschulden der Beklagten vermutet.
Eine
Widerlegung dieser Vermutung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei
verneint. Übergangenen Sachvortrag macht die Revision nicht geltend.
Entgegen der Auffassung der Revision entfiel ein Verschulden der Beklagten
auch nicht deshalb, weil sie aufgrund einer unklaren Rechtslage hätte davon
ausgehen dürfen, dass sie zu einer Gestattung der Untervermietung nicht
verpflichtet gewesen sei. Zwar trifft es zu, dass die Frage, ob ein Mieter
einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung hat, wenn er einen
mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm
verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch zu Wohnzwecken nutzen wird,
bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen
ist und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum
uneinheitlich beurteilt wird. Dies entlastet die Beklagte jedoch nicht von
ihrer rechtlichen Fehleinschätzung.
33 a) Die Revision will eine schuldhafte Verweigerung der
Untervermietungserlaubnis unter Verweis auf die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs verneinen, nach der ein Gläubiger, der vom Schuldner zu
Unrecht eine Leistung verlangt, grundsätzlich nicht schon dann fahrlässig
handelt, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung unberechtigt ist (vgl.
BGH, Urteile vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08, BGHZ 179, 238 Rn. 20; vom
18. Januar 2011 - XI ZR 356/09, NJW 2011, 1063 Rn. 31). Diese Rechtsprechung
beruht auf der Erwägung, dass dem Gläubiger die Durchsetzung seiner Rechte
unzumutbar erschwert würde, wenn man von ihm verlangte, die sicher nur in
einem Rechtsstreit zu klärende Berechtigung einer geltend gemachten
Forderung schon im Vorfeld oder außerhalb eines Rechtsstreits vorauszusehen
(BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08, aaO mwN).
Der im Verkehr
erforderlichen Sorgfalt entspricht der Gläubiger demgemäß regelmäßig schon
dann, wenn er
sorgfältig prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist (BGH, Urteile
vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08, aaO; vom 18. Januar 2011 - XI ZR 356/09,
aaO; jeweils mwN). Dies gilt auch dann, wenn die zu beurteilende Rechtslage
unklar ist (BGH, Urteil vom 18. Januar 2011 - XI ZR 356/09, aaO).
34 b) Anders liegen die Dinge bei einem Schuldner.
Nach ständiger
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs fordert der Geltungsanspruch des
Rechts, dass der Verpflichtete grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über
die Rechtslage selbst trägt (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - ,
NJW 2006, 3271 Rn. 19). Daher stellt die höchstrichterliche Rechtsprechung
in diesen Fällen an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums seit
je her strenge Anforderungen (grundlegend BGH, Urteil vom 9. Januar 1951 - I
ZR 35/50, NJW 1951,
398).
35 (1) Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt bei einem Schuldner regelmäßig
nur dann vor, wenn er die Rechtslage unter Einbeziehung der
höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft hat und bei Anwendung
der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt auch mit einer anderen Beurteilung
durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (st. Rspr.; zuletzt
Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, unter II 2 a, zur
Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen, mwN). Ein solcher Ausnahmefall ist etwa
dann anzunehmen, wenn der Schuldner eine gefestigte höchstrichterliche
Rechtsprechung für seine Auffassung in Anspruch nehmen konnte und eine
spätere Änderung derselben nicht zu befürchten brauchte (Senatsurteil vom
30. April 2014 - VIII ZR 103/13, aaO mwN).
36 (2) Musste der Schuldner dagegen mit der Möglichkeit rechnen, dass das
zuständige Gericht einen anderen Rechtsstandpunkt einnehmen würde als er,
ist ihm regelmäßig ein Verschulden anzulasten (BGH, Urteil vom 18. April
1974 - KZR 6/73, NJW 1974, 1903 unter III; BGH, Beschlüsse vom 19. Juli 2011
- XI
ZR 191/10, NJW 2011, 3229 Rn. 12; vom 21. Dezember 1995 - V ZB 4/94, BGHZ
131, 346, 353 f.; jeweils mwN). Dies gilt insbesondere bei einer unklaren
Rechtslage. Hier handelt ein Schuldner regelmäßig bereits dann fahrlässig,
wenn er sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen
bewegt, in dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung
der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen
muss. Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem
Gläubiger zuschieben (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, aaO mwN).
Entscheidet er sich bei einer unsicheren Rechtslage dafür, die von ihm
geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er - von besonderen Sachlagen
abgesehen (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 276 Rn. 23 mwN)
- das
Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest
fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er -
wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung
verpflichtet war.
37 Sofern der Schuldner zu einer eigenständigen rechtlichen Beurteilung
nicht in der Lage ist, muss er Rechtsrat einholen; für ein etwaiges
Verschulden seines Rechtsberaters hat er nach § 278 BGB einzustehen (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, aaO mwN), wobei für einen
unverschuldeten Rechtsirrtum des Rechtsberaters dieselben strengen
Grundsätze wie für den Schuldner selbst gelten.
38 c) Nach diesen Maßstäben hat die Beklagte die gegen sie sprechende
Verschuldensvermutung nicht widerlegt. Im Gegenteil hätte sie bei der
gebotenen sorgfältigen Prüfung der Rechtslage schon im Hinblick auf die im
Senatsurteil vom 23. November 2005 (VIII ZR 4/05, aaO) angestellten
Erwägungen zum mieterschützenden Regelungszweck des § 553 Abs. 1 BGB und zum
Vorliegen eines berechtigten Interesses bei berufsbedingtem Wechsel an einen
anderen Ort mit der Möglichkeit rechnen müssen, dass die Kläger gemäß § 553
Abs. 1 BGB eine Erlaubnis zur Untervermietung beanspruchen durften. Denn die
genannte Senatsentscheidung hat die rechtlichen Maßstäbe für die Beurteilung
der Zulässigkeit einer Untervermietung wegen eines längeren
Auslandsaufenthalts des Mieters vorgezeichnet (vgl. Staudinger/Emmerich,
aaO, § 553
Rn. 6).
39 3. Den Klägern ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch
die pflichtwidrig und schuldhaft verweigerte Erlaubnis zur Untervermietung
ein Mietausfallschaden in Höhe von 7.475 € entstanden. Dies greift die
Revision nicht an.
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