Schadensersatzpflicht
bei Vereitelung eines Vorkaufsrechts; Voraussetzungen der subjektiven
Unmöglichkeit bei Veräußerung der Sache an einen Dritten, Beweislast
BGH, Urteil vom 15. Juni
2005 - VIII ZR 271/04
Fundstelle:
NJW-RR 2005, 1534
Amtl. Leitsatz:
Zur Nichtigkeit eines
ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrages und zu Grund und Höhe einer daraus
resultierenden Schadensersatzverpflichtung.
Zentrale Probleme:
Das noch zum alten Schuldrecht ergangene Urteil ist auch
nach neuem Recht von gleichbleibenden Interesse. Das Vorkaufsrechts des
Mieters sowie die Preisberechnung beim Verkauf mehrerer Sachen ergibt sich
nunmehr aus § 577 BGB iVm § 467 BGB. Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht
ausgeübt, ergäbe sich der Schadensersatzanspruch nach dem seit dem 1.1.2002
geltenden Recht aus §§ 280 I, III, 283 BGB. Auch dabei stellte sich die
Frage der Unmöglichkeit nach § 275 I BGB n.F. Diese war hier durch den
Weiterverkauf nur eine subjektive (sog. Unvermögen), die vom Wortlaut des §
275 I BGB ebenfalls erfaßt ist ("Der Anspruch auf die Leistung ist
ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner ...unmöglich ist"). Die bloße
Tatsache der Weiterveräußerung als solche sagt aber noch nicht, daß dem
Schuldner die Leistung unmöglich ist, denn u.U. kann er sie sich ja wieder
verschaffen bzw. den Dritten dazu bewegen, dem Gl. den geschuldeten
Gegenstand zu verschaffen bzw. daran mitzuwirken (etwa durch Einwilligung
nach § 185 BGB). Dies bringt den Gl. in Beweislastprobleme, da im Rahmen
eines Schadensersatzanspruches nach allgemeinen Beweisregeln die
Unmöglichkeit nachweisen muß (nach § 280 I 2 BGB wird nur das
Vertretenmüssen vermutet). Der BGH wiederholt hier wiederum (s. bereits
BGHZ 141, 179),
daß in diesem Fall die Veräußerung die
Unmöglichkeit indiziert, d.h. sie vermutet wird. Der Schuldner kann dann
darlegen (und beweisen), daß er trotz Veräußerung an einen Dritten weiterhin
bereit und in der Lage ist, Eigentum zu verschaffen, also keine (subjektive)
Unmöglichkeit vorliegt.
Zur Schadensersatzpflicht s. die Weiterführung des vorliegenden Urteils in
BGH v. 21.1.2015 - VIII ZR
51/14.
Beachte aber: Wenn die Unmöglichkeit vom Schuldner als anspruchsvernichtende
Tatsache geltend gemacht wird(nach § 275 I BGB), so trägt er nach
allgemeinen Beweislastregeln ohnehin die Beweislast für die Unmöglichkeit.
S. dazu sowie zur "vorübergehenden Unmöglichkeit" insbesondere auch die Anm.
zu
BGH v. 16.3.2005 - IV ZR 246/03.
©sl 2005
Tatbestand:
Die Kläger
begehren von den Beklagten Schadensersatz wegen Vereitelung ihres
Vorkaufsrechtes an der von ihnen bewohnten Mietwohnung.
Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in einem Anwesen in D. M. straße 95.
Für dieses Anwesen liegt eine Teilungserklärung vom 20. Dezember 1992 vor.
Die Wohnung der Kläger ist im Teilungsplan mit der Nummer 14 gekennzeichnet.
Von dem insgesamt 16 Wohnungen und drei Garagen umfassenden Objekt wurden
mit notariellem Vertrag vom 12. August 1998 13 Wohnungen und das
Sondernutzungsrecht an den drei Garagen von den Beklagten an die Firma G.
GmbH verkauft. Mit Schreiben des beurkundenden Notars vom 3. September 1998
wurden die Kläger davon in Kenntnis gesetzt. Der beigefügten auszugsweisen
Kopie des Kaufvertrages war zu entnehmen, daß sich der Gesamtpreis auf
2.650.000 DM und der Preis für die Wohnung Nr. 14 auf 380.000 DM beläuft.
Die weitere Preisgestaltung war der Kopie nicht zu entnehmen. Mit jeweiligen
Schreiben vom 30. Oktober 1998 an die beiden Beklagten teilten sowohl die
Klägerin zu 1 als auch der Kläger zu 2 mit, jeweils von dem Vorkaufsrecht
Gebrauch zu machen, wobei der Kaufpreis nach § 508 BGB a.F. anteilig zu
bestimmen sei. Die Kläger ließen die Ausübung des Vorkaufsrechtes erneut und
gemeinsam durch einen Notar beurkunden. Die Urkunde wurde mit Anschreiben
vom 17. Dezember 1998 an die Beklagten zugestellt. In diesem Anschreiben
gingen die Kläger von einem anteiligen Wert der Wohnung von 200.000 DM aus.
Ausweislich des notariellen Kaufvertrages waren die Beklagten auf das
Vorkaufsrecht des Mieters nach § 570 b BGB a.F. hingewiesen worden. Darauf
hatten sie im Rahmen der Beurkundung erklärt, bezüglich der Wohnungen Nr. 3,
4, 5, 11 und 12 bestehe kein Vorkaufsrecht, da insoweit bereits vor Abschluß
der Mietverträge Wohnungseigentum gebildet worden sei. Für diese Wohnungen
mit einer Gesamtfläche von 454,37 qm betrug der Gesamtpreis 240.000 DM.
Weiter erklärten die Beklagten, für die Wohnungen Nr. 2, 6, 8, 9, 13, 14, 15
und 16 bestehe jeweils ein Vorkaufsrecht. Für diese Wohnungen mit einer
Gesamtfläche von 602,91 qm wurden Einzelkaufpreise vereinbart, die in der
Summe 2.410.000 DM ausmachen. Für die Wohnung Nr. 14 mit 82,3 qm wurden
380.000 DM vereinbart.
Unter "IV. Verschiedenes" heißt es in dem notariellen Kaufvertrag:
"Sollte eine Bestimmung dieses
Vertrages oder der ihm zugrundeliegenden Teilungserklärung aus
irgendeinem Grunde ganz oder teilweise unwirksam sein, so wird dadurch
die Gültigkeit der übrigen Vereinbarungen nicht berührt. Die etwaige
nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine ähnliche, dem Sinn
und Zwecke dieses Vertrages entsprechende gültige Bestimmung zu
ersetzen."
Mit ihrer Klage haben die Kläger 180.000
DM Schadensersatz wegen Vereitelung des Vorkaufsrechtes geltend gemacht und
die Feststellung einer Schadensersatzpflicht der Beklagten für sämtliche
Folgeschäden begehrt. Sie haben die Auffassung vertreten, ihnen stehe ein
Schadensersatzanspruch zu, der sich aus der Differenz zwischen dem im
Vertrag vereinbarten Einzelpreis von 380.000 DM und dem anteiligen Wert der
Wohnung von 200.000 DM errechne.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die
Beklagten mit Urteil vom 25. Juni 2003 verurteilt, an die Kläger 27.911,42 €
(= 54.590 DM) nebst Zinsen zu zahlen. Im übrigen hat es die Berufung
zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten
gegen dieses Urteil führte zu dessen Aufhebung und Zurückverweisung, weil es
keinen Tatbestand enthielt. Das Berufungsgericht hat die Beklagten daraufhin
erneut zur Zahlung von 27.911,42 € verurteilt. Mit der auch gegen dieses
Urteil vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten
weiterhin die Abweisung der Klage.
Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Schadensersatzanspruch gemäß §
325 Abs. 1 BGB a.F. in Höhe von 27.911,42 € wegen Vereitelung eines
Vorkaufsrechtes. Das dem Schadensersatzanspruch zugrundeliegende
Schuldverhältnis folge aus § 570 b BGB a.F. Die Tatbestandsvoraussetzungen
dieser Vorschrift seien erfüllt. Bei dem vorliegenden Verkauf der
streitgegenständlichen Wohnung handele es sich um einen Erstverkauf. Das
Vorkaufsrecht sei von den Klägern wirksam ausgeübt worden. Die Ausübung habe
nicht unter einer Bedingung gestanden. Beim Verkauf mehrerer Wohnungen im
Paket sei die Vereinbarung eines besonders hohen Einzelpreises für eine
bestimmte Wohnung dem Mieter gegenüber unwirksam. Dieser könne die Wohnung
nach dem nach § 508 BGB a.F. zu bemessenden anteiligen Kaufpreis erwerben.
Die Beklagten könnten sich auch nicht darauf berufen, die Ausübung des
Vorkaufsrechtes sei formal unwirksam, weil dies in zwei getrennten Schreiben
erfolgt sei. Es habe kein Zweifel daran bestanden, daß das Vorkaufsrecht
gemeinschaftlich habe ausgeübt werden sollen, denn bei den Klägern handele
es sich um Ehegatten, die auch gemeinschaftlich Mieter der Wohnung seien.
Das den Klägern zustehende Vorkaufsrecht sei durch den Verkauf der von den
Klägern bewohnten Wohnung Nr. 14 an die Firma G. GmbH vereitelt worden.
Infolge der Veräußerung der Wohnung sei den Beklagten die Erfüllung des
Vorkaufsrechts der Kläger unmöglich geworden. Die Vereitelung des
Vorkaufsrechts habe zur Folge, daß die Beklagten die Kläger so stellen
müßten, als wäre das Vorkaufsrecht ordnungsgemäß verwirklicht worden. Der
Schaden der Kläger liege in der Differenz zwischen dem Wert der Wohnung Nr.
14 und dem im Rahmen des erfolgten Verkaufs tatsächlich auf die Wohnung
entfallenden anteiligen Kaufpreis.
Die Beklagten könnten sich nicht darauf berufen, für die Wohnung Nr. 14 sei
ein Einzelpreis von 380.000 DM wirksam vereinbart worden. Die vorliegende
Preisgestaltung sei als sittenwidrig einzustufen. Es seien keine
wirtschaftlich, steuerlich oder sonst vernünftigen oder nachvollziehbaren
Gründe für eine entsprechende Preisgestaltung ersichtlich. Die
Preisgestaltung habe einzig dem Zweck dienen sollen, bei diesen Wohnungen
die Ausübung des Vorkaufsrechtes dadurch zu vereiteln, daß nur für diese
Wohnungen überhöhte Einzelpreise vereinbart worden seien, die dem Marktwert
nicht entsprächen und einen Kauf wirtschaftlich unsinnig erscheinen ließen.
Das habe das eingeholte Sachverständigengutachten bestätigt. Auch der
Zustand der Wohnungen widerspreche der Preisgestaltung. Die im Paket zu
240.000 DM verkauften fünf Wohnungen seien tendenziell besser ausgestattet
als die mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohnungen.
Da die Einzelpreisvereinbarung unwirksam sei, bemesse sich der ersatzfähige
Schaden anhand der Differenz des Verkehrswertes und des nach § 508 BGB a.F.
zu ermittelnden anteiligen Kaufpreises. Der Verkehrswert der Wohnung Nr. 14
liege nach dem eingeholten Sachverständigengutachten bei 265.000 DM. Der
Gesamtwert des Kaufgegenstandes einschließlich der Garagen betrage 3.339.500
DM. Der Anteil der Klägerwohnung am Gesamtwert betrage deshalb gerundet 7,94
%. Mithin entfalle auf die Wohnung ein anteiliger Kaufpreis von 210.410 DM
(= 7,94 % aus 2.650.000 DM). Der den Klägern zu ersetzende Schaden betrage
deshalb 54.590 DM (Differenz zwischen Wert und anteiligem Kaufpreis).
Schließlich stehe den Klägern ein Zahlungsanspruch gegen die Beklagten auch
gemäß § 826 BGB zu. Den Klägern sei der dargelegte Schaden zugefügt worden.
Dies sei erfolgt durch die von den Beklagten vorsätzlich gewählte -
sittenwidrige - Vertragsgestaltung, die darauf abgezielt habe, die wirksame
Geltendmachung des Vorkaufsrechts zu vereiteln. Den Beklagten sei bewußt
gewesen, daß der anteilige Kaufpreis der Wohnung Nr. 14 im Paket mit den
weiteren verkauften Wohnungen niedriger gelegen habe als deren Verkehrswert.
II. Dies hält der revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Die Revision der
Beklagten ist daher zurückzuweisen. Die Kläger haben gegen die Beklagten
einen Schadensersatzanspruch gemäß § 325 Abs. 1 BGB a.F. in Höhe von
27.911,42 €, weil den Beklagten die ihnen obliegende Leistung, den Klägern
das Eigentum der Wohnung Nr. 14 zu verschaffen, infolge eines Umstandes, den
die Beklagten zu vertreten haben, unmöglich geworden ist.
1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß den Klägern ein
Vorkaufsrecht gemäß § 570 b BGB a.F. zustand, das sie rechtswirksam ausgeübt
haben. Es ist innerhalb von zwei Monaten gemäß § 510 Abs. 2 BGB a.F.
ausgeübt worden. Die Schreiben der Kläger an die Beklagten, in denen sie
mitteilen, daß sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, datieren vom 30.
Oktober 1998 und nicht, wie im Berufungsurteil offenbar unrichtig angegeben,
vom 30. November 1998; hierauf hat die Revision zu Recht hingewiesen. Einer
notariellen Beurkundung bedurfte es nicht (BGHZ 144, 357 BGB). Mit der
Ausübung des Vorkaufsrechtes ist entsprechend § 505 Abs. 2 BGB a.F. ein
Kaufvertrag zwischen den Parteien über die von den Klägern gemietete Wohnung
Nr. 14 zustande gekommen unter den Bestimmungen, die die Beklagten mit der
Firma G. GmbH vereinbart haben mit Ausnahme des Kaufpreises in Höhe von
380.000 DM. Die Vereinbarung dieses Einzelkaufpreises hält das
Berufungsgericht zutreffend für sittenwidrig. Nichtig gemäß § 138 BGB sind
solche das Vorkaufsrecht vereitelnde Verträge, die durch ihren
Gesamtcharakter oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der
Sittenwidrigkeit erhalten, sei es, daß sie auf verwerflichen Beweggründen
oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem
Zweck abgeschlossen werden, dem Vorkaufsberechtigten Schaden zuzufügen (BGH,
Urteil vom 11. Dezember 1963 - V ZR 41/62, NJW 1964, 540 unter 2). Das
Berufungsgericht hat - von der Revision unangegriffen - festgestellt, die
Preisgestaltung habe einzig dem Zweck dienen sollen, die Ausübung des
Vorkaufsrechtes dadurch zu vereiteln, daß ein überhöhter Einzelpreis
vereinbart und den Klägern dadurch Schaden zugefügt werden sollte.
2. Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung führt die
Sittenwidrigkeit der Teilabrede über den Kaufpreis nicht zur
Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages gemäß § 139 BGB. Der Kaufvertrag vom 12.
August 1998 enthält unter "IV. Verschiedenes" eine salvatorische Erhaltens-
und Ersetzungsklausel. Solche Klauseln besagen nicht, daß die von dem
Nichtigkeitsgrund nicht unmittelbar erfaßten Teile des Geschäfts unter allen
Umständen als wirksam behandelt werden sollen. Sie enthalten vielmehr nur
eine Bestimmung über die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast im Rahmen
der bei § 139 BGB stets vorzunehmenden Prüfung, ob die Parteien das
teilnichtige Geschäft als Ganzes verworfen hätten oder aber den Rest hätten
gelten lassen. Während bei Fehlen einer salvatorischen Erhaltensklausel die
Vertragspartei, welche das teilnichtige Geschäft aufrechterhalten will,
darlegungs- und beweispflichtig ist, trifft die entsprechende Pflicht, wenn
- wie im hier zu entscheidenden Fall - eine solche Klausel vereinbart ist,
denjenigen, der den ganzen Vertrag verwerfen will (BGH, Urteil vom 24.
September 2002 - KZR 10/01, NJW 2003, 347). Die Beklagten haben aber nicht
dargelegt, daß mit der Einzelpreisvereinbarung der Kaufvertrag stehen und
fallen sollte. Dagegen, daß die Parteien den Kaufvertrag über die
Eigentumswohnung ohne die Zuordnung eines Kaufpreisanteils von 380.000,- DM
für die Wohnung Nr. 14 nicht geschlossen hätten, spricht insbesondere, daß
trotz des Wegfalls der Einzelpreisvereinbarung für diese Wohnung der
Gesamtpreis unverändert bleibt.
3. Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht im Ergebnis zu
Recht davon ausgegangen, daß die den Beklagten obliegende Leistung, den
Klägern das Eigentum an der Wohnung Nr. 14 zu verschaffen, unmöglich
geworden ist. Der objektiven Unmöglichkeit steht gemäß § 275 Abs. 2 BGB a.F.
das Unvermögen gleich. Hat der Schuldner die geschuldete Sache einem Dritten
übereignet, ist die Leistung allerdings nicht schon deswegen unmöglich, weil
der Schuldner über den Gegenstand nicht mehr verfügen kann und auf ihn auch
keinen Anspruch hat. Unmöglichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn
feststeht, daß der Schuldner die Verfügungsmacht nicht mehr erlangen und zur
Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs auch nicht auf die Sache einwirken
kann. Solange dagegen die Möglichkeit besteht, daß der Dritte dem Schuldner
die Verfügungsmacht wieder einräumt oder der Verfügung zustimmt, steht sein
Unvermögen nicht fest. Die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsachen, aus
denen sich die Unmöglichkeit der Leistung ergibt, richtet sich nach den
allgemeinen Regeln. Ist die Unmöglichkeit - wie bei einem Anspruch nach §
325 BGB a.F. - anspruchsbegründende Voraussetzung, wird es dem Gläubiger
häufig nicht möglich sein, Umstände vorzutragen, aus denen sich ergibt, daß
ein Rückerwerb des geschuldeten Gegenstandes durch den Schuldner
ausgeschlossen ist. Die für diese Beurteilung maßgeblichen Tatsachen beruhen
weitgehend auf den rechtlichen und tatsächlichen Beziehungen des Schuldners
zum Erwerber, die dem darlegungsbelasteten Gläubiger regelmäßig nicht oder
nicht ausreichend bekannt sind, während der Schuldner hierzu aus eigener
Kenntnis ohne weiteres näher vortragen kann. In diesen Fällen hat der
Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung angenommen, daß die
Weiterveräußerung die Unmöglichkeit indiziert, sofern der Schuldner nicht
darlegt, daß er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (BGHZ
141, 179, 181, 182).
Die Beklagten haben die Wohnung Nr. 14 an die Firma G. GmbH veräußert.
Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen dazu, daß sie zur Erfüllung
des durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes zustande gekommenen Kaufvertrages
willens und in der Lage sind, hat die Revision nicht aufgezeigt. Das
Unvermögen der Beklagten zur Erfüllung des Kaufvertrages ist somit
indiziert.
4. Rechtsirrtumsfrei ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, daß
die Kläger im Rahmen ihres Anspruchs auf Ersatz des positiven Interesses
verlangen können, so gestellt zu werden, wie sie stehen würden, wenn die
Beklagten den Kaufvertrag ordnungsgemäß erfüllt, das heißt ihnen die
verkaufte Eigentumswohnung übereignet hätten (vgl. BGH, Urteil vom 18.
Januar 1980 - V ZR 110/76, NJW 1980, 1742 unter II).
Zutreffend sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zur
Schadensberechnung. Bei einem Schadensersatzanspruch nach § 325 Abs. 1 Satz
1 BGB a.F. wird das ursprüngliche Vertragsverhältnis mit Eintreten der
Haftungsvoraussetzungen in der Weise umgestaltet, daß an die Stelle der
beiderseitigen Leistungsverpflichtungen ein einseitiges, am
Erfüllungsinteresse ausgerichtetes Abrechnungsverhältnis tritt, bei dem die
gegenseitigen Ansprüche nur noch unselbständige Rechnungsposten sind (BGH,
Urteil vom 24. September 1999 - V ZR 71/99, NJW 1999, 3625 unter II 2). Es
ist deshalb ein Gesamtvermögensvergleich anzustellen. Der tatsächlichen
Vermögensentwicklung ist die Vermögenssituation bei ordnungsgemäßer
Erfüllung gegenüberzustellen. Nur die Differenz beider Vermögenslagen kann
Gegenstand des Schadensersatzanspruches sein (BGH, Urteil vom 24. September
1999 aaO). Zu Recht hat das Berufungsgericht deshalb den Schaden der Kläger
in der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung Nr. 14 und dem im
Rahmen des erfolgten Verkaufs tatsächlich auf die Wohnung entfallenden
anteiligen Kaufpreis gesehen. Daß das Vorkaufsrecht des § 570 b BGB a.F.
bezweckt, den Schutz der Mieter vor spekulativen Umwandlungen von
Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und deren Veräußerung an Dritterwerber
zu verstärken (vgl. Staudinger/Sonnenschein, BGB, Bearb. 1997, § 570 b Rdnr.
5 bis 7), beschränkt den Umfang eines Schadensersatzanspruches gemäß § 325
Abs. 1 BGB a.F. entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung nicht
auf den Schaden, den er im Falle einer Verdrängung aus der gemieteten
Wohnung erleidet. Der Schutz des Mieters wird durch § 570 b BGB a.F. in der
Weise realisiert, daß er bei Eintritt des Vorkaufsfalles einen Kaufvertrag
zwischen sich und dem Verkäufer zustande bringen kann. Hiervon zu
unterscheiden sind die Folgen, die die Verletzungen von aus diesem
Kaufvertrag folgenden Pflichten nach sich ziehen. Nach allgemeinem
Schuldrecht ist für die Nichterfüllung eines Kaufvertrages Ersatz in Höhe
des Erfüllungsinteresses zu leisten, das hier in der Differenz zwischen dem
auf die Wohnung entfallenden Anteil an dem Gesamtkaufpreis, mithin
210.410,-DM, und dem Wert der Wohnung von 265.000,- DM besteht; diese
Differenz beläuft sich daher auf den vom Berufungsgericht zugesprochenen
Betrag.
5. Entgegen der Rüge der Revision ist schließlich auch keine Abzinsung
vorzunehmen für einen Zeitraum "bis zur gedachten Veräußerung der Wohnung"
durch die Kläger. Bei einer konkreten Schadensberechnung - wie im
vorliegenden Fall - bedarf es nicht der Festlegung eines bestimmten
Stichtages, vielmehr sind grundsätzlich alle adäquaten Folgen des
haftungsbegründenden Umstands bis zum Zeitpunkt der letzten mündlichen
Tatsachenverhandlung in die Schadensberechnung einzubeziehen (BGH, Urteil
vom 18. Januar 1980 - V ZR 110/76, NJW 1980, 1742). So ist das
Berufungsgericht verfahren. |