Gewährleistung für Sachmängel im Kaufrecht,
Denkmalschutz eines Gebäudes als Sachmangel, Aufklärungspflicht des
Verkäufers: Haftung aus culpa in contrahendo (§§ 280 I, 311 II, 241 II BGB)
wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten, Konkurrenz zum
Gewährleistungsrecht; Voraussetzungen der Wissenszurechnung analog § 166 I
BGB
BGH, Urteil vom 19. März 2021 - V ZR 158/19 - OLG Hamburg
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
a) Verkauft der Testamentsvollstrecker ein
Nachlassgrundstück, kann ihm die Kenntnis der Erben über Mängel der
Kaufsache oder andere offenbarungspflichtige Umstände nicht nach den für
juristische Personen und öffentliche Körperschaften geltenden Grundsätzen
über die „Organisation eines innerbetrieblichen Informationsaustausches“
zugerechnet werden. b) Eine solche Zurechnung findet auch im Verhältnis
eines Grundstücksverkäufers zu einer von ihm (nur) mit der Verwaltung des
Grundstücks beauftragten, rechtlich und organisatorisch selbständigen
Hausverwaltung nicht statt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. November
1996 - V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270).
Zentrale Probleme:
Eine sehr lehrreiche Entscheidung, insbesondere zu den
Voraussetzungen der Wissenszurechnung nach analog § 166 I BGB. Ein
Testamentsvollstrecker verkauft ein zum Nachlass gehörendes Haus, welches
nach Gefahrübergang unter Denkmalschutz gestellt wurde. Der Senat legt dar,
dass die Tatsache des Denkmalschutzes öffentlich-rechtlichen
Nutzungsbeschränkungen gleichsteht und damit einen Sachmangel i.S.v. § 434 I
S. 2 Nr. 2 BGB (objektiver Fehlerbegriff) begründet. Ein Sachmangel und
nicht ein Rechtsmangel liegt deshalb vor, weil diese Eigenschaft auf eine
Beschaffenheit der Kaufsache selbst zurückzuführen ist (s. dazu auch
BGH NJW 2001, 65). Allerdings war das Haus vor
Gefahrübergang noch nicht unter Denkmalschutz, sondern lediglich in eine
Liste von Denkmälern eingetragen. Dabei ist zu unterstellen, dass der
Verkäufer dies nicht wusste. Der Senat sieht in dieser Tastache einen
offenbarungspflichtigen Umstand. Dabei lässt er offen, ob es sich auch bei
dem bloßen Listeneintrag um einen Sachmangel handelt. Da nämlich die
Gewährleistung vertraglich ausgeschlossen war, kam gem. § 444 BGB eine
Haftung aus §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 BGB ohnehin nur im Fall des
arglistigen (= vorsätzlichen) Verschweigens in Betracht. Gleiches gälte aus
Konkurrenzgründen für eine Haftung aus §§ 280 I, 311 II, 241 II BGB (culpa
in contrahendo). Diese ist nämlich in Konkurrenz zu Fällen, die potentiell
in das Gewährleistungsrecht fallen können (d.h. nach h.M. immer dann, wenn
der aufklärungspflichtige Umstand Gegenstand einer
Beschaffenheitsvereinbarung sein kann); s. dazu die Anm. zu
BGH, Urteil vom 27. März
2009 - V ZR 30/08. Damit kam es jedenfalls auf Vorsatz des
Verkäufers an, weshalb sich die Frage stellte, ob sich ein
Testamentsvollstrecker (der im eigenen Namen mit Verfügungsbefugnis handelt,
§§ 2205, 2206 BGB) das Wissen der Erben nach den Grundsätzen der
Wissenszurechnung analog § 166 I BGB zurechnen lassen muss. Das verneint der
Senat. Zwar erstreckt sich § 166 I BGB im Wege der Analogie auf den
vergleichbaren Tatbestand der Wissensvertretung. "Wissensvertreter" ist
jeder, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist,
im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener
Verantwortung zu erledigen und die dabei angefallenen Informationen zur
Kenntnis zu nehmen und ggf. weiterzuleiten. Das ist aber im Verhältnis eines
Testamentsvollstreckers zu den Erben nicht der Fall. Diese sind nicht seine
Wissensvertreter.
©sl 2021
Tatbestand:
1 Mit notariellem Vertrag vom 21. Dezember
2009 verkaufte der Beklagte als Testamentsvollstrecker
über den Nachlass seines 1999 verstorbenen Vaters ein mit
einem Wohnhaus bebautes Grundstück in Hamburg an eine
Kommanditgesellschaft unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel zu einem
Kaufpreis von 5 Mio. €. Der Kläger ist der einzig verbliebene Gesellschafter
der Käuferin. Mitglieder der Erbengemeinschaft nach dem Vater des Beklagten
sind neben ihm sein Bruder und seine Schwester. Der Kaufvertrag wurde 2011
vollzogen. In ihm heißt es unter der Überschrift „Rechte wegen
Rechtsmängeln“:
„[Der Verkäufer] weist den Käufer daraufhin, dass das
Objekt seiner Kenntnis nach nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet
ist, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente
gibt.“
2 Das Haus, in dem sich vier Wohneinheiten befinden,
war bereits 2006 als Teil eines Ensembles in das Verzeichnis der erkannten
Denkmäler gemäß § 7a Abs. 2 Satz 2 Hamburger Denkmalschutzgesetz in der
damals geltenden Fassung (nachfolgend: DSchG Hmb aF) aufgenommen worden. Das
Informationsschreiben des Denkmalschutzamts war der Schwester des Beklagten
laut Postzustellungsurkunde am 17. Mai 2006 zugestellt und für den Beklagten
und seinen Bruder im Juli 2006 an die Grundstücksverwaltung gesandt worden.
Der Beklagte, der damals im Ausland lebte, macht geltend, dass er
den Inhalt des Schreibens nicht gekannt, sondern nur gewusst habe, dass das
Haus unter der Beobachtung des Denkmalschutzamts gestanden habe.
2009 erwog der Bruder des Beklagten, das Gebäude umzubauen. Hierzu fand im
Juli 2009 ein Besprechungstermin statt, an dem auch der Beklagte teilnahm.
Das Denkmalschutzamt teilte dem Architekten des Bruders des
Beklagten anschließend mit, es bleibe bei der Einschätzung, dass es sich um
ein Denkmal handele, dessen Unterschutzstellung angestrebt werde.
3 Der Kläger beabsichtigte, das Gebäude zu sanieren und der
ursprünglichen Nutzung als Einfamilienhaus zuzuführen. Im Februar 2012
erhielt er im vereinfachten Genehmigungsverfahren eine Baugenehmigung.
Anfang 2013 wurde das Haus in die Denkmalliste eingetragen.
Daraufhin erließ das Denkmalschutzamt einen Baustopp. Für eine geänderte
Planung erhielt der Kläger eine Baugenehmigung unter Auflagen.
4 Mit der Klage verlangt der Kläger von dem Beklagten Zahlung von
rund 2,8 Mio € (Ersatz des Minderwerts und der vergeblichen
Aufwendungen) sowie die Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz
weiterer Schäden. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung
des Klägers hat das Oberlandesgericht festgestellt, dass der
Beklagte dem Kläger aufgrund mangelnder Aufklärung über die
Denkmaleigenschaft des Hauses dem Grunde nach zum Schadensersatz
verpflichtet ist. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision
möchte der Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils
erreichen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
5 Das
Berufungsgericht meint, der Kläger habe gegen den Beklagten dem Grunde nach
einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB
und aus § 280 Abs. 1 i.V.m. § 311 Abs. 2 BGB, da dieser einen Sachmangel
arglistig verschwiegen habe. Das Grundstück sei aufgrund der
Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gemäß § 7a Abs. 2 Satz
2 DSchG Hmb aF mit einem Sachmangel behaftet gewesen. Das Objekt habe
bei Vertragsschluss zwar noch nicht unter Denkmalschutz gestanden. Hierfür
sei nach dem im maßgeblichen Zeitpunkt in Hamburg geltenden konstitutiven
System die Aufnahme in die Denkmalliste erforderlich gewesen. Die mit der
Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler einhergehende
bußgeldbewährte Anzeigepflicht stelle aber eine öffentlich-rechtliche
Beschränkung dar, die mit einem bestehenden Denkmalschutz vergleichbar sei.
Die Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler hätte
deshalb offenbart werden müssen. Der Beklagte könne sich nicht auf den
vereinbarten Haftungsausschluss berufen, da er den Mangel arglistig
verschwiegen habe (§ 444 BGB). Ob er von der Eintragung des Objekts in das
Verzeichnis der erkannten Denkmäler gewusst habe, könne dahinstehen. Er
müsse sich als Testamentsvollstrecker die Kenntnis seiner Schwester hiervon
nach § 166 BGB (analog) zurechnen lassen. Die Zustellungsurkunde
begründe ein Indiz dafür, dass dieser das Informationsschreiben des
Denkmalschutzamtes am 17. Mai 2006 zugegangen sei. Der Wissenszurechnung
gemäß § 166 BGB stehe nicht entgegen, dass der Beklagte als
Testamentsvollstrecker in seiner Verfügungsbefugnis über das Objekt
grundsätzlich unbeschränkt und für den Verkauf verantwortlich gewesen sei.
Der Testamentsvollstrecker sei in einer dem Geschäftsherrn vergleichbaren
Situation. Für ihn bestehe eine Pflicht zur Wissensorganisation und eine
Nachfrageobliegenheit. Der Beklagte hätte deshalb bei seinen Geschwistern
und der Grundstücksverwaltung alle Informationen abfragen müssen. Das habe
sich nach dem Ortstermin im Juli 2009 auch aufgedrängt.
II.
6
Die Revision hat Erfolg.
7 1. Das Berufungsurteil verstößt allerdings
entgegen der Auffassung der Revision nicht gegen §§ 301, 304 ZPO. Das
Berufungsgericht hat nicht - was unzulässig wäre (vgl. Senat, Urteil vom 28.
Januar 2000 - V ZR 402/98, NJW 2000, 1405, 1406; BGH, Urteil vom 22. Juli
2009 - XII ZR 77/06, BGHZ 182, 116 Rn. 10, 11 mwN; Urteil vom 11. Dezember
2018 - KZR 26/17, NJW 2019, 661 Rn. 43) - auch über den unbezifferten
Feststellungsantrag durch Grundurteil entschieden. Das Berufungsurteil ist
vielmehr dahin auszulegen, dass das Berufungsgericht über den Zahlungsantrag
dem Grunde nach (§ 304 ZPO) und zugleich durch stattgebendes Teilendurteil
(§ 301 ZPO) über den Feststellungsantrag befunden hat. Dem Tenor und den
Entscheidungsgründen ist zu entnehmen, dass das Berufungsgericht umfassend
über die Berufung entschieden und der Feststellungsklage stattgegeben hat,
weil es sie für zulässig und entscheidungsreif hält. Nur hinsichtlich des
mit dem Zahlungsantrag geltend gemachten Schadensersatzes hat es zur
Rechtfertigung des Erlasses eines Grundurteils ausgeführt, dass und warum
über die Höhe des von dem Beklagten geschuldeten Schadensersatzes noch nicht
abschließend entschieden werden kann.
8 2. Das Berufungsurteil hält
jedoch aus Gründen des materiellen Rechts der revisionsrechtlichen
Nachprüfung nicht stand. Ein Anspruch des Klägers gegen den
Beklagten besteht weder aus § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1
Satz 1 BGB noch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss
(§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und 3, § 241 Abs. 2 BGB).
9 a)
Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts.
Die Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts kann einen Sachmangel im Sinne des §
434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB begründen. Nach dieser Vorschrift muss
sich der Kaufgegenstand für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine
Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die
der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Der Käufer einer Immobilie
darf grundsätzlich davon ausgehen, dass das Kaufobjekt nicht unter
Denkmalschutz steht, weil Denkmalschutz die Ausnahme von der Regel ist.
Mit der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes gehen Verpflichtungen und
Beschränkungen für den jeweiligen Eigentümer einher, die einer
öffentlich-rechtlichen Baubeschränkung gleichkommen. Diesem ist es
grundsätzlich verwehrt, ohne Genehmigung der
zuständigen Denkmalschutzbehörde Änderungen an dem Gebäude vorzunehmen (vgl.
für Hamburg § 8 DSchG Hmb aF; jetzt § 9 DSchG Hmb). Es besteht die
Verpflichtung, das Denkmal in einem denkmalgerechten Zustand zu erhalten
(vgl. § 14 DSchG Hmb aF; jetzt § 7 DSchG Hmb). Genehmigte Umbau- und
Erhaltungsmaßnahmen sind nicht selten aufgrund denkmalschutz-rechtlicher
Auflagen mit erhöhten Kosten und einem erhöhten Aufwand verbunden.
Damit eignet sich ein unter Denkmalschutz stehendes Kaufobjekt nicht für die
gewöhnliche Verwendung und weist eine Beschaffenheit auf, die bei Sachen der
gleichen Art nicht üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache
nicht hat erwarten müssen (allg. Ansicht, vgl. OLGR Rostock 2007,
257; Erman/Grunewald, BGB, 16. Aufl., § 434 Rn. 6; jurisPK-BGB/Pammler, 9.
Aufl., § 434 Rn. 195; MüKoBGB/Westermann, 8. Aufl., § 434 Rn. 56;
Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2013], § 434 Rn. 173; Krauß in
BeckNotar-HdB, 7. Aufl., § 1 Rn. 322 sowie OLG Celle, DNotZ 1988, 702; OLG
Saarbrücken, NJW-RR 1996, 692; OLGR Naumburg 1999, 126, 129 jeweils für das
bis zum 31. Dezember 2001 geltende Gewährleistungsrecht).
10 b)
Das Berufungsgericht erkennt weiter richtig, dass das Kaufobjekt
bei Gefahrübergang noch nicht unter Denkmalschutz gestanden hat.
Hierfür war nach dem in dem maßgeblichen Zeitpunkt in Hamburg geltenden
konstitutiven System die Eintragung in die Denkmalliste erforderlich (§ 5
DSchG Hmb aF). Bis zum Neuerlass des Hamburgischen Denkmalschutzgesetzes am
1. Mai 2013 (HmbGVBl. 2013, 142) und der Einführung des sogenannten
ipsa-lege-Systems, bei dem die Denkmaleigenschaft unmittelbar aus dem Gesetz
folgt (vgl. dazu Fechner in Martin/Krautzberger, Denkmalschutz und
Denkmalpflege, 4. Aufl., Teil B IV Rn. 147; Davydov in Martin/Krautzberger,
aaO Teil C III Rn. 76 bis 79; Mittelstein/Jötten, NordÖR 2013, 451 ff.),
begann der Denkmalschutz in den hier maßgeblichen Fällen des § 2 Nr.
1 und 2 DSchG Hmb aF erst mit der Eintragung in die Denkmalliste (§
6 Abs. 3 DSchG Hmb aF). Eine solche Eintragung in die Denkmalliste gab es
nicht. Das Haus war nur in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gemäß §
7a Abs. 2 Satz 2 DSchG Hmb aF aufgenommen worden.
11 c) Es kann
offenbleiben, ob auch die Eintragung des Hauses in das Verzeichnis erkannter
Denkmäler gemäß § 7a Abs. 2 Satz 2 DSchG Hmb aF einen Sachmangel im Sinne
des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB darstellt. Jedenfalls handelte es
sich - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht - um
einen offenbarungspflichtigen Umstand.
12 aa) Den
Verkäufer trifft eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Umstände, die
für die Entschließung des Käufers von entscheidender Bedeutung sind und
deren Mitteilung dieser nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (vgl.
Senat, Urteil vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW
2001, 64 mwN). Ein solcher offenbarungspflichtiger Umstand war
die Eintragung in das Verzeichnis erkannter Denkmäler. Sie löste
die bußgeldbewährte Pflicht des Verfügungsberechtigten aus, alle
beabsichtigten Veränderungen dem Denkmalschutzamt anzuzeigen (§ 7a Abs. 1
Satz 1 i.V.m. §§ 8 bis 10 DSchG Hmb aF). Damit sollte dem Denkmalschutzamt
die Prüfung ermöglicht werden, ob ein Unterschutzstellungsverfahren nach § 6
DSchG Hmb aF eingeleitet wird (vgl. Mitteilung des Senats der Freien und
Hansestadt Hamburg an die Bürgerschaft, Drucks. 18/3625 S. 1 und 2). Die
Unterschutzstellung als Denkmal war wahrscheinlich, weil es sich bei den in
das Verzeichnis aufgenommenen Gegenständen um solche handelte, deren
Erhaltung im öffentlichen Interesse lag (§ 2 DSchG Hmb aF).
13 bb)
Insoweit kommt auch ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten aus
Verschulden bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und 3, §
241 Abs. 2 BGB) in Betracht. Der Beklagte haftet aber sowohl aus § 437 Nr.
3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch unter dem
Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss nur unter der weiteren
Voraussetzung der Arglist. Handelt es sich bei der Eintragung in das
Verzeichnis der erkannten Denkmäler um einen Sachmangel, kann der Kläger
diesen im Hinblick darauf, dass die Ansprüche des Käufers wegen eines
Sachmangels vertraglich ausgeschlossen worden sind, gemäß § 444 BGB nur dann
mit Erfolg geltend machen, wenn der Beklagte den Mangel arglistig
verschwiegen hat. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei
Vertragsschluss setzt, weil es sich bei der Eintragung in das Verzeichnis
erkannter Denkmäler um einen der Sache anhaftenden Umstand handelt, wegen
der Sperrwirkung der Sachmängelhaftung ebenfalls eine vorsätzliche
Verletzung der Aufklärungspflicht des Beklagten voraus (vgl.
Senat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ
180, 205 Rn. 19 ff.).
14 d) Die Annahme des
Berufungsgerichts, der Beklagte habe arglistig gehandelt, ist
rechtsfehlerhaft.
15 aa) Weil der Beklagte das
Grundstück in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker veräußert hat
und damit selbst Vertragspartner des Klägers geworden ist, kommt es auf
seine Person an, soweit die rechtlichen Folgen einer Willenserklärung durch
Willensmängel oder durch Kenntnis oder das Kennenmüssen dieser Umstände
beeinflusst werden (vgl. BeckOK BGB/Lange [1.11.2020], § 2206 Rn.
10; MüKoBGB/Zimmermann, 8. Aufl., § 2206 Rn. 15; Staudinger/Reimann, BGB
[2016], § 2205 Rn. 140 und § 2206 Rn. 19). Nicht einschlägig ist daher die Entscheidung
des Senats vom 8. April 2016 (V ZR 150/15, VersR 2017, 766 Rn. 23) zu
einer Mehrheit von Verkäufern, wonach sich ein Verkäufer gemäß § 444 Alt. 1
BGB nicht auf einen vertraglich vereinbarten Ausschluss der
Sachmängelhaftung berufen kann, wenn sein Mitverkäufer einen Mangel
arglistig verschwiegen hat. Der für den Nachlass handelnde
Testamentsvollstrecker bildet mit den Erben keine Verkäufermehrheit.
16 bb) Arglist des Beklagten wäre gegeben, wenn er
selbst Kenntnis von der Eintragung des Hauses in das Verzeichnis der
erkannten Denkmäler gehabt hätte oder wenn ihm als Testamentsvollstrecker
die Kenntnis eines Wissensträgers analog § 166 BGB zuzurechnen wäre. Beides
ist nicht der Fall.
17 (1) Das Berufungsgericht hat
dahinstehen lassen, ob die Behauptung des Beklagten zutreffend ist, dass er
selbst keine Kenntnis von der Eintragung des Objekts in das Verzeichnis
erkannter Denkmäler gehabt und noch nicht einmal um die Existenz eines
solchen Verzeichnisses bei Vertragsschluss gewusst habe. Für das
Revisionsverfahren ist deshalb davon auszugehen, dass das der Fall ist und
der Beklagte lediglich wusste, dass es aus Sicht des Denkmalschutzamts
schützenswerte Elemente des Hauses gab und das Haus unter der Beobachtung
des Denkmalschutzamts stand. Darauf hat der Beklagte den Kläger in dem
Kaufvertrag hingewiesen.
18 (2)
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dem Beklagten eine
mögliche Kenntnis seiner Schwester von der Eintragung des Hauses in
das Verzeichnis erkannter Denkmäler nicht zuzurechnen. Verkauft der
Testamentsvollstrecker ein Nachlassgrundstück, kann ihm die Kenntnis der
Erben über Mängel der Kaufsache oder andere offenbarungspflichtige Umstände
nicht nach den für juristische Personen und öffentliche Körperschaften
geltenden Grundsätzen über die „Organisation eines innerbetrieblichen
Informationsaustausches“ zugerechnet werden.
19 (a)
Eine Zurechnung von Wissen bei dem Abschluss von Verträgen ist nach § 166
BGB zu beurteilen. Die Vorschrift ist nicht auf die
rechtsgeschäftliche Vertretung beschränkt, sondern erstreckt sich analog auf
den vergleichbaren Tatbestand der Wissensvertretung. "Wissensvertreter" ist
jeder, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist,
im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener
Verantwortung zu erledigen und die dabei angefallenen Informationen zur
Kenntnis zu nehmen und ggf. weiterzuleiten (vgl. Senat, Urteil vom
24. Januar 1992 - V ZR 262/90, BGHZ 117, 104, 106 f. mwN; BGH, Urteil vom
25. Oktober 2018 - IX ZR 168/17, NJW-RR 2019, 116 Rn. 13; Urteil vom 26. Mai
2020 - VI ZR 186/17, NJW 2020, 2534 Rn. 15). Eine Wissenszurechnung
auf dieser Grundlage scheidet hier aus, weil nach dem festgestellten
Sachverhalt nicht davon auszugehen ist, dass der Beklagte seine Schwester
damit betraut hatte, bestimmte Aufgaben in Bezug auf das Grundstück zu
erledigen.
20 (b) Entgegen der Ansicht des
Berufungsgerichts ist auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht
einschlägig, wonach jede am Rechtsverkehr teilnehmende Organisation im
Rahmen des ihr Zumutbaren sicherstellen muss, dass die ihr ordnungsgemäß
zugehenden, rechtserheblichen Informationen unverzüglich an die
entscheidenden Personen weitergeleitet und von diesen zur Kenntnis genommen
werden, und dass nach erkennbar anderswo innerhalb der Organisation
vorhandenen und für den eigenen Bereich wesentlichen Informationen
nachgefragt wird (vgl. Senat, Urteil vom 8. Dezember 1989 - V ZR
246/87, BGHZ 109, 327, 330 ff.; Urteil vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94,
BGHZ 132, 30, 37; Urteil vom 13. Oktober 2000 - V ZR 349/99, NJW 2001, 359,
360; Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 203/09, juris Rn. 16 ff.; BGH,
Urteil vom 14. Januar 2016 - I ZR 65/14, NJW 2016, 3445 Rn. 61; Urteil vom
26. Mai 2020 - VI ZR 186/17, NJW 2020, 2534 Rn. 26).
21 Eine
vergleichbare Situation liegt zwischen dem Beklagten und seinen Geschwistern
schon deswegen nicht vor, weil es sich bei dem Beklagten nicht um eine
juristische Person oder eine vergleichbare Organisation handelt. Unabhängig
davon, ist die genannte Rechtsprechung auf das Verhältnis von
Testamentsvollstrecker und Erben auch deshalb nicht übertragbar, weil es
sich grundlegend von der Struktur eines arbeitsteilig organisierten
Unternehmens unterscheidet. Der Erbe ist nicht kraft Erbenstellung in die
Organisation des Testamentsvollstreckers eingegliedert. Er ist nicht dessen
Mitarbeiter und steht auch nicht in dessen Lager. Die
Testamentsvollstreckung beschränkt vielmehr die Erbenstellung (§ 2211 Abs. 1
BGB). Der Testamentsvollstrecker hat die letztwillige Verfügung des
Erblassers zur Ausführung zu bringen (§ 2203 BGB). Er muss dabei nach seinem
Ermessen selbständig und unter Umständen gegen den Willen der
Erben entscheiden (vgl. BGH, Urteil vom 3. Dezember 1986 - IVa ZR
90/85, NJW 1987, 1070, 1071; Urteil vom 8. März 1989 - IVa ZR 353/87, NJW-RR
1989, 642, 643).
22 (3) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
kommt auch nicht in Betracht, dem Beklagten das Wissen der
Grundstücksverwaltung, die das Informationsschreiben des Denkmalschutzamts
im Juli 2006 für ihn entgegengenommen hat, entsprechend § 166 BGB
zuzurechnen. Vortrag dazu, dass die Hausverwaltung in die Veräußerung des
Hauses einbezogen war, ergibt sich aus dem Berufungsurteil nicht und wird
auch von der Revisionserwiderung nicht aufgezeigt. Eine
Wissenszurechnung nach den Grundsätzen der „Organisation
eines innerbetrieblichen Informationsaustausches“ (siehe Rn. 20) findet im
Verhältnis eines Grundstücksverkäufers zu einer von ihm (nur) mit der
Verwaltung des Grundstücks beauftragten, rechtlich und organisatorisch
selbständigen Hausverwaltung nicht statt (vgl. Senat, Urteil vom
22. November 1996 - V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270; vgl. auch Urteil vom 27.
September 2002 - V ZR 320/01, NJW 2003, 589, 590). Die genannten
Grundsätze gelten nur für arbeitsteilige Abläufe innerhalb eines
Unternehmens oder einer Organisation.
III.
23 1. Das
angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§
562 Abs. 1 ZPO).
24 2. Der Senat kann in der Sache abschließend
entscheiden, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (§ 563 Abs.
3 ZPO). Unter Beweis gestellten Vortrag des insoweit darlegungs- und
beweispflichtigen Klägers, aus dem sich ergibt, dass der Beklagte selbst
Kenntnis von der Aufnahme des Hauses in das Verzeichnis erkannter Denkmäler
hatte, lässt sich dem Berufungsurteil nicht entnehmen und wird von der
Revisionserwiderung nicht aufgezeigt.
25 3. Das führt zur
Zurückweisung der Berufung des Klägers gegen das erstinstanzliche Urteil.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
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