Anwendungsbereich der kurzen mietrechtlichen
Verjährung nach § 548 BGB; Anforderungen an die Verjährungshemmung nach
204 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB
durch Klageerhebung bei (noch) unbegründeter Klage; Abgrenzung von
(verdeckter) Teilklage und Schadensersatzklage
BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 - XII
ZR 12/13 - OLG Schleswig
Fundstelle:
NJW 2014, 920
Amtl. Leitsatz:
a) Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1
BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter
vertraglich übernommenen Instand-setzungs- und Instandhaltungspflicht und
auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil
vom 23. Juni 2010 - XII ZR 52/08 - NJW 2010, 2652
Rn. 12).
b) Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich
übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1
und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548
Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es
darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist
(im Anschluss an BGH Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05 - NJW 2006,
1588 Rn. 9).
c) Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum
Zeitpunkt der Klageerhebung - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht
alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen
Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche
Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rn.
43; BGH Urteile vom 27. Februar 2003 - VII ZR 48/01 - NJW-RR 2003, 784 und
vom 3. Mai 1999 - II ZR 119/98 - NJW 1999, 2115).
Zentrale Probleme:
Die Entscheidung wiederholt die bereits mehrfach
betonten Grundsatz, dass die kurze Verjährung nach § 548 BGB aufgrund ihres
Zwecks (Rechtsfrieden) einen äußerst weiten sachlichen Anwendungsbereich
hat:
Diese wird auch angewendet auf Schäden an der Mietsache,
wird auf weitere Anspruchsgrundlagen (zB § 823 BGB) sowie auf Schäden an nicht mitvermieteten
Sachen erstreckt. Sie kann sogar zugunsten Dritter anwendbar sein, die nicht
Partei des Mietvertrages sind, aber in dessen Schutzbereich einbezogen sind.
S. dazu
BGHZ
61, 227; BGH NJW 2005, 739
und BGH NJW 2006, 2399;
BGH NJW 2010, 2652
sowie BGH v.
23.10.2013 - VIII ZR 402/12. Im übrigen geht
es um die Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung.
©sl 2014
Tatbestand:
1 Die Klägerin macht gegenüber den
Beklagten Ansprüche wegen nicht durchgeführter Instandsetzungs- und
Instandhaltungsmaßnahmen nach beendetem Mietverhältnis geltend.
2 Mit Vertrag vom 12. Januar 1999 und Zusatzvertrag vom 27. Januar 2000
vermietete die Klägerin die drei jeweils mit Werkhallen bebauten
streitgegenständlichen Gewerbegrundstücke an die Rechtsvorgängerinnen der
Beklagten zu 1. Die Beklagte zu 2 unterzeichnete den Mietvertrag als
"Haftende" auf Mieterseite. In § 11 des Mietvertrags war unter anderem
folgendes vereinbart:
"2. Die Mieter sind verpflichtet, alle Unterhaltungs- und
Instandhaltungsarbeiten einschließlich der Außenanlagen und Einfriedung
auszuführen, auch soweit Unterhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf bereits
bei Beginn des Mietverhältnisses besteht (Instandhaltung von Dach und Fach).
...
3. Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses der vorstehenden
Verpflichtungen entsprechende Arbeiten ausstehen, sind diese vor Rückgabe
der Mietsache fachgerecht durchzuführen."
3 Mit Schreiben vom 30. September 2008 kündigten die Mieterinnen den Vertrag
zum 31. März 2009. Zwei Grundstücke erhielt die Klägerin am 29. Juni 2009
zurück, das dritte am 31. Oktober 2009. Nach Auffassung der Klägerin
standen Instandsetzungsarbeiten in erheblichem Umfang aus.
4 Im November 2009 hat die Klägerin daher - gestützt auf das Gutachten eines
Sachverständigen - gegen die Rechtsvorgängerinnen der Beklagten zu 1 und
gegen die Beklagte zu 2 Klage beim Landgericht erhoben und mit dieser einen
Kostenvorschuss, hilfsweise Schadensersatz in Höhe von 355.483 € zzgl.
Mehrwertsteuer (insgesamt 423.024,77 €) verlangt. Im Juli 2010 hat sie die
Klage um weitere Hilfsanträge erweitert. Diese waren auf Verurteilung zur
Durchführung der in dem Gutachten genannten Arbeiten und auf Feststellung
gerichtet, dass die Beklagten die sich aus der Durchführung dieser Arbeiten
ergebenden, die Klageforderung übersteigenden Kosten zu tragen hätten. Das
Landgericht hat die Klage abgewiesen.
5 Im Berufungsrechtszug hat die Klägerin den Vorschussanspruch nicht weiter
verfolgt, sondern Schadensersatz in Höhe von 355.483 € sowie die
Feststellung begehrt, dass die Beklagten ihr auch die über diesen Betrag
hinausgehenden Kosten für die im Gutachten aufgeführten Arbeiten erstatten
müssten. Außerdem hat die Klägerin hilfsweise die Verurteilung der Beklagten
zur Durchführung dieser Arbeiten beantragt. Nachdem über das Vermögen der
Beklagten zu 1 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, hat das
Berufungsgericht durch Teilurteil die auf die Beklagte zu 2 (im Folgenden:
Beklagte) bezogene Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
6 Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der vom Oberlandesgericht
zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
7 Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des
angefochtenen Teilurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das
Berufungsgericht.
I.
8 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, es
bestünden keine Bedenken gegen die Wirksamkeit von § 11 des Mietvertrags, so
dass die Klägerin einen Anspruch auf Durchführung der dort genannten
Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen habe. Die Überwälzung dieser
Arbeiten auf den Mieter sei im Gewerberaummietrecht zulässig. Dass es sich
vorliegend um eine Formularklausel handele, deren Wirksamkeit § 307 BGB
entgegenstehen könnte, sei von den Beklagten nicht hinreichend dargelegt.
Ihnen sei der Zustand der auf den Grundstücken befindlichen Hallen bei
Vertragsschluss auch bekannt gewesen, da jedenfalls eine der Mieterinnen die
Objekte bereits genutzt habe und zuvor deren Eigentümerin gewesen sei.
9 Die Ansprüche der Klägerin seien aber verjährt. Die Klage habe die
Verjährung nicht gehemmt. Zwar sei die jeweils mit Rückgabe der Immobilien
beginnende sechsmonatige Verjährungsfrist bei Klageerhebung noch nicht
abgelaufen gewesen. Ein Vorschussanspruch der Klägerin habe zu diesem
Zeitpunkt jedoch nicht mehr bestanden. Denn für ihn sei nach Herausgabe des
Mietobjekts durch den Mieter kein Raum mehr, weil der Vermieter dann einen
Anspruch aus §§ 280, 281 BGB geltend machen könne und Billigkeitserwägungen
einen Vorschussanspruch nicht mehr geböten. Auch der hilfsweise geltend
gemachte Schadensersatzanspruch habe bei Klageeinreichung nicht bestanden,
weil es sowohl an der gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Mahnung
als auch an der hier nicht entbehrlichen Fristsetzung gefehlt habe. Diese
würden durch die Klageerhebung nicht ersetzt. Die Verjährung eines nicht
bestehenden Anspruchs könne schwerlich durch Klageerhebung gehemmt werden.
Sofern die Rechtsprechung in Einzelfällen auch bei Fehlen einer
Anspruchsvoraussetzung Hemmung oder Unterbrechung angenommen habe, handele
es sich nicht um vergleichbare Fälle.
10 Soweit die Klägerin während des Berufungsrechtszugs mit Schreiben vom 23.
März 2012 den Beklagten die erforderliche Frist gesetzt habe, sei zu diesem
Zeitpunkt die Verjährungsfrist des § 548 BGB abgelaufen gewesen. Gleiches
gelte hinsichtlich des am 8. Juli 2010 gestellten Hilfsantrags auf
Durchführung der im Einzelnen aufgelisteten Arbeiten, der einen anderen
Streitgegenstand darstelle.
11 Eine Hemmung der Verjährung des Schadensersatzanspruchs sowie des
Anspruchs aus § 11 des Mietvertrags sei schließlich auch nicht gemäß § 213
BGB erfolgt. Denn diese Vorschrift setze ihrem Wortlaut nach voraus, dass
bei Geltendmachung des fraglichen Anspruchs wegen eines anderen auf
demselben Sachverhalt beruhenden Anspruchs bereits eine Hemmung eingetreten
sei. Die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche hätten aber zum Zeitpunkt
der Klageerhebung nicht bestanden und mithin keine Hemmung bewirken können.
II.
12 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
13 1. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings, dass
das Berufungsgericht die in § 11 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung
der Mieter zur Durchführung der - auch Dach und Fach betreffenden und
bereits bei Beginn des Mietverhältnisses erforderlichen - Unterhaltungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen als einzelvertragliche Vereinbarung im vorliegenden
Fall für wirksam befunden hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 151, 53, 62
f. = NJW 2002, 2383, 2384). Die Beklagte, deren uneingeschränkte Mithaftung
für diese Verpflichtung revisionsrechtlich zu unterstellen ist, erinnert mit
der Revisionserwiderung hiergegen auch nichts.
14 2. Rechtsfehlerhaft ist hingegen die Annahme des
Berufungsgerichts, auf dieser vertraglichen Verpflichtung bzw. deren
Nichterfüllung beruhende Ansprüche der Klägerin seien gemäß § 548 Abs. 1 BGB
verjährt.
15 a) Zwar gilt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, der
im vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB Anwendung
findet, auch für die streitgegenständlichen Ansprüche des Vermieters auf
Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht
bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung.
16 Denn die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB soll zwischen den Parteien des
Mietvertrags eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und eine
beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen
Sache bei Rückgabe erreichen. Die Rechtsprechung hat den
Anwendungsbereich des § 548 BGB weit ausgedehnt. So unterfallen
unter anderem Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
der Mietsache ebenso der kurzen Verjährung des § 548 BGB wie Ansprüche wegen
einer vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht.
Ferner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche des
Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als
solche zwar zurückgeben kann, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe
vertraglich geschuldeten Zustand befindet (Senatsurteil vom
23. Juni 2010 - XII ZR 52/08 -NJW 2010, 2652 Rn. 12 mwN;
BGH Urteil vom 7. November 1979 - VIII ZR 291/78 - NJW 1980, 389, 390; vgl.
auch Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 11. Aufl. § 548 BGB Rn. 13, 19, 25
mwN).
17 b) Ebenfalls zutreffend ist die Auffassung des Berufungsgerichts,
dass die Verjährung auch des auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB
gestützten Schadensersatzanspruchs bereits mit Rückgabe der Mietsache zu
laufen begonnen hat, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem
Zeitpunkt bereits entstanden war. Denn mit § 548 Abs. 1
Satz 2 BGB ist im Sinn des § 200 Satz 1 BGB ein anderer Verjährungsbeginn
als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt (BGH Urteil vom 15.
März 2006 - VIII ZR 123/05 -NJW 2006, 1588 Rn. 9). Daher kann der
Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung der vom Mieter vertraglich
übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bereits verjährt
sein, bevor die gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung
durch den Vermieter erfolgt ist.
18 c) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch der innerhalb der
Verjährungsfrist erhobenen Klage die Hemmungswirkung des § 204 Abs. 1 Nr. 1
BGB abgesprochen. Dabei kann dahinstehen, ob - wie die Revision geltend
macht - eine erfolglose Fristsetzung i.S.d. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB (die
nach den Feststellungen des Berufungsgerichts inzwischen vorliegt) hier
gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich war. Denn unabhängig hiervon hat
die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs durch Klageerhebung die
Verjährung rechtzeitig gehemmt.
19 aa) Dem steht zum einen nicht entgegen, dass die Klägerin
ursprünglich den Klagebetrag in erster Linie als Vorschuss und lediglich
hilfsweise als Schadensersatz gefordert hat. Denn für die
verjährungshemmende Wirkung einer Klage ist die prozessuale Gestaltung als
Haupt- oder Hilfsantrag unschädlich (BGH Urteil vom 7. Mai 1997 -
VIII ZR 253/96 - NJW 1997, 3164, 3165; Senatsurteil vom 19. Januar 1994 -
XII ZR 190/92 - NJW-RR 1994, 514, 515; MünchKommBGB/Grothe 6. Aufl. § 204
Rn. 6).
20 bb) Zum anderen ist der Klageerhebung eine Hemmungswirkung nicht bereits
deshalb abzusprechen, weil zu diesem Zeitpunkt mangels Fristsetzung
gegebenenfalls noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen des
Schadensersatzanspruchs vorgelegen haben.
21 Nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB wird die Verjährung durch die
Erhebung einer Leistungsklage gehemmt. Dem liegt der Rechtsgedanke zugrunde,
dass der Gläubiger durch aktives Betreiben seines Anspruchs seinen
Rechtsverfolgungswillen so deutlich macht, dass der Schuldner gewarnt wird
und sich auf eine Erfüllung auch nach Ablauf der ursprünglichen
Verjährungsfrist einstellen muss. Dabei ist zwar nur die wirksam
erhobene Leistungsklage geeignet, die Verjährung zu hemmen, weil die
unwirksame Klage, die insbesondere den Mindestanforderungen des § 253 Abs. 2
ZPO nicht entspricht, nicht als Klage im Sinne des Gesetzes angesehen werden
kann. Im Gegensatz dazu löst aber eine wirksame, wenn auch mit
Fehlern behaftete Klageschrift die Hemmung aus, gleich ob sie unzulässig
oder unbegründet ist. Denn auch sie macht für den Schuldner den
Rechtsverfolgungswillen des Gläubigers deutlich (BGH Urteil vom 24.
Mai 2012 - IX ZR 168/11 - FamRZ 2012, 1296 Rn. 16 f.; Senatsurteil vom 19.
Januar 1994 - XII ZR 190/92 - NJW-RR 1994, 514, 515). Nach ständiger
Rechtsprechung entfaltet die wirksame Klageerhebung ihre verjährungshemmende
Wirkung daher auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung - von der
Sachbefugnis abgesehen - noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen
(BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rn. 43 zum Mahnbescheidsantrag; BGH Urteile
vom 27. Februar 2003 - VII ZR 48/01 - NJW-RR 2003, 784 und vom 3. Mai 1999 -
II ZR 119/98 - NJW 1999, 2115; vgl. auch Erman/Schmidt-Räntsch BGB 13. Aufl.
§ 204 Rn. 3; Palandt/Ellenberger BGB 73. Aufl. § 204 Rn. 5).
22 Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Verjährung eines (noch) nicht
entstandenen Anspruchs könne schwerlich durch Klageerhebung gehemmt werden,
ist mithin unzutreffend, ohne dass es überhaupt auf die vom Berufungsgericht
erkannte Besonderheit ankäme, dass die Verjährung auch vor
Anspruchsentstehung zu laufen beginnen konnte.
23 d) Die streitgegenständlichen Schadensersatzansprüche der Klägerin sind
insgesamt nicht verjährt.
24 aa) Die verjährungshemmende Wirkung ist vorliegend hinsichtlich des
Schadensersatzanspruchs nicht auf den bei Klageerhebung bezifferten Betrag
(mit oder ohne Mehrwertsteuer) beschränkt, so dass der darüber
hinausgehende, derzeit mit dem Feststellungsantrag verfolgte Anspruch
ebenfalls nicht verjährt ist.
25 Zwar erstreckt sich die Hemmung bei einer "verdeckten Teilklage",
d.h. einer solchen, bei der weder für die Beklagtenseite noch für das
Gericht erkennbar ist, dass die bezifferte Forderung nicht den Gesamtschaden
abdeckt, nur auf den geltend gemachten Anspruch im beantragten Umfang. Etwas
anderes gilt für die Anwendung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf
Schadensersatzansprüche aber, wenn mit der Klage von Anfang an ein
bestimmter Anspruch in vollem Umfang geltend gemacht wird und sich dann
Umfang und Ausprägung des Klageanspruchs ändern, nicht aber der
Anspruchsgrund. Der Schadensersatzkläger klagt dann nicht
eine Geldsumme, sondern den Schaden ein und unterbricht damit die Verjährung
der Ersatzforderung in ihrem betragsmäßig wechselnden Bestand. Für
die endgültige Bemessung des Schadens ist der Zeitpunkt der letzten
mündlichen Verhandlung maßgebend, aufgrund derer das Urteil ergeht, so dass
dem Umfang der Verjährungswirkung daher durch den ursprünglich bezifferten
Leistungsantrag keine Grenzen gezogen werden (BGHZ 151, 1 = NJW 2002, 2167,
2168).
26 bb) So liegt der Fall hier. Die Klägerin hatte von Anfang an ausreichend
deutlich gemacht, dass sie den gesamten für die nachzuholenden
Instandsetzungsarbeiten erforderlichen Betrag als Schadensersatz begehrte
und diesen auf der Grundlage des vorgerichtlichen Gutachtens, das die
angegebenen Kosten als "grob geschätzt" bezeichnete, vorläufig beziffert
hatte. Damit wurde die Verjährung auch für über den Klageantrag
hinausgehende Beträge gehemmt, soweit diese ebenfalls auf dem Anspruchsgrund
der nicht von Mieterseite ausgeführten Arbeiten beruhen.
27 cc) Auf die trotz § 281 Abs. 4 BGB mit dem Hilfsantrag geltend
gemachten Erfüllungsansprüche kommt es daher im Revisionsverfahren nicht an.
28 3. Die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts zu den Hauptanträgen
hat demnach keinen Bestand. Der Senat kann in der Sache nicht abschließend
entscheiden, da es hierzu weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf.
Das Urteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen.
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