Schriftformklausel und
mündliche Vertragsverlängerung - Bedeutung von § 154 II BGB
BGH, Urteil vom 8. Oktober
2008 - XII ZR 66/06
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
Zur formlosen
Fortsetzung eines Mietvertrages bei einer im Ausgangsvertrag enthaltenen
Schriftformklausel.
Zentrale Probleme:
Nicht nur in AGB vereinbarte Schriftformklauseln (s. dazu
die Anm. zu
BAG v. 20.5.2008 - 9 AZR 382/07, ZIP
2008, 2035 und zu BGHZ 164, 133
sowie zu BGH v.
25.1.2017 - XII ZR 69/16),
sondern auch individualvertragliche Klauseln können von den Parteien im
Rahmen eines späteren mündlichen Vertragsschlusses abbedungen werden. Ist
ein solcher Wille feststellbar, spielt die Auslegungsregel des § 154 II BGB
keine Rolle mehr, da kein "Zweifel" besteht.
©sl 2008
Tatbestand:
1 Die Klägerin macht als Rechtsnachfolgerin des Landes Berlin gegen die
Beklagten für die Zeit von Januar 2001 bis März 2003 Mietzins- und
Nutzungsentschädigungsansprüche geltend.
2 Die Beklagte zu 1 ist eine zum Betrieb eines Gesundheitszentrums
gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die übrigen Beklagten, die
Gesellschafter der Beklagten zu 1, sind Ärzte, Apotheker,
Zahntechnikermeister und Geschäftsführer (Beklagter zu 2).
3 Das Land Berlin (als Vermieterin) und die Beklagte zu 1 (als Mieterin)
schlossen am 18. Dezember 1992 einen zunächst bis zum 30. Juni 1994
befristeten Rahmen-Mietvertrag über ein Ärztehaus (frühere Poliklinik) zu
einem monatlichen Mietzins von (ursprünglich) 29.240,05 DM. Ausweislich des
Vertrages war der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages beabsichtigt. Nach §
5 Nr. 2 des Vertrages übernahm der Mieter vor dem Hintergrund des
abzuschließenden Erbbaurechtsvertrages die Instandhaltung des Mietobjekts
einschließlich der Schönheitsreparaturen. § 8 Nr. 6 sieht für den Fall, dass
der Erbbaurechts-vertrag nicht zustande kommt, eine Entschädigung des
Mieters für durchgeführte Veränderungen vor.
4 Der Rahmen-Mietvertrag enthält ferner in § 2 Nr. 4 die Regelung, dass die
Bestimmungen des § 568 BGB (a.F. = § 545 BGB n.F.) keine Anwendung finden,
und eine Vereinbarung, durch die das abgelaufene Mietverhältnis fortgesetzt
oder erneuert wird, der Schriftform bedarf.
5 Zu der beabsichtigten Bestellung eines Erbbaurechts kam es nicht. Deswegen
verlängerten die Vertragsparteien den Rahmen-Mietvertrag durch schriftliche
Mietnachträge von Jahr zu Jahr, zuletzt durch den 10. Mietnachtrag vom
3./14. August 1998 bis zum Abschluss eines - nunmehr angestrebten
-Kaufvertrages, längstens bis zum 30. Juni 1999. In diesem 10. Mietnachtrag
wurde die Kaltmiete auf monatlich 22.514,84 DM reduziert. Auch die
Verhandlungen über einen Kaufvertrag scheiterten. Das für das Land Berlin
handelnde Bezirksamt L. (im Folgenden: Bezirksamt) teilte der Beklagten zu 1
durch Schreiben vom 1. Juli 1999 mit, dass rückwirkend zum 1. Juli 1999 ein
neuer Nachtrag mit entsprechend geändertem Mietzins übergeben werden würde
und bis zu dessen Abschluss der Rahmen-Mietvertrag einschließlich des 10.
Mietnachtrags gelten würden. Wegen Unstimmigkeiten über die Höhe des
Mietzinses wurde ein erneuter Mietnachtrag nicht vereinbart. In der
Folgezeit verhandelten die Vertragsparteien über vorhandene Mängel und über
die Anrechnung von Aufwendungen der Beklagten zu 1.
6 Das Bezirksamt erkannte mit Schreiben vom 28. April 2000 wegen vorhandener
Mängel eine Mietzinsreduzierung von 30 % an, ferner Bauleistungen der
Beklagten zu 1. Es verrechnete die Beträge mit Mietzinsforderungen und
gelangte bis einschließlich April 2000 zu einer Restmietforderung von
1.678,84 DM. In der an das Bezirksamt zurückgesandten Anlage des Schreibens
erklärte sich der Beklagte zu 2 als Vertreter der Beklagten zu 1 damit
einverstanden.
7 Die Beklagte zu 1 zahlte neben dem errechneten Rückstand in den
Folgemonaten zunächst den um 30 % reduzierten Monatsbetrag. Später zahlte
sie hingegen nur noch unregelmäßig.
8 Das Eigentum an dem Mietobjekt ist im Jahr 2001 vom Land Berlin auf die
Klägerin übergegangen. Die Klägerin kündigte als Rechtsnachfolgerin des
Landes Berlin das Mietverhältnis durch Schreiben vom 18. Januar 2002
fristlos wegen Zahlungsverzuges. Sie verlangt - auch aus abgetretenem Recht
des Landes Berlin - Mietzinsen bzw. Nutzungsentschädigung von monatlich
8.058,15 € (70 % des Mietzinses) für die Zeit von Januar 2001 bis März 2003.
9 Das Landgericht hat die Beklagten zu 1 bis 3 und 5 bis 12 durch Teilurteil
antragsgemäß verurteilt.
10 Dagegen haben die Beklagten Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat
die Berufung des Beklagten zu 3 durch Versäumnisteilurteil als unzulässig
verworfen. Der Beklagte zu 9 ist während des Berufungsrechtszugs verstorben.
Insoweit hat das Berufungsgericht das Verfahren abgetrennt. Es hat sodann
auf die Berufung der Beklagten zu 1, 2, 5 bis 8 und 10 bis 12 die gegen
diese gerichtete Zahlungsklage abgewiesen.
11 Mit der - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt die Klägerin ihre
zweitinstanzlich gestellten Schlussanträge weiter.
Entscheidungsgründe:
12 Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen
Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
I.
13 Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der RahmenMietvertrag
über den 10. Mietnachtrag hinaus nicht wirksam verlängert worden sei. Der
Mietvertrag sei mit dem 30. Juni 1999 ausgelaufen, weil es an einer
schriftlichen Verlängerungsvereinbarung fehle. Das Verlängerungsangebot des
Bezirksamtes vom 1. Juli 1999 sei von der Beklagten zu 1 nicht rechtzeitig
angenommen worden. Über die Höhe des Mietzinses sei keine Einigung erzielt
worden.
14 Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung hat das Berufungsgericht
nicht zuerkannt, weil es an einem hinreichenden Vortrag der Klägerin zum
objektiven Mietwert des überlassenen Objekts gemangelt habe. Ansprüche auf
Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB bestünden nicht, denn die Beklagte zu
1 habe der Klägerin das Mietobjekt nicht vorenthalten. An einem Anspruch aus
§§ 990, 987, 989 BGB fehle es, weil die Beklagte zu 1 zum Besitz berechtigt
gewesen sei.
II.
15 Diese Ausführungen halten in wesentlichen Punkten einer rechtlichen
Nachprüfung nicht stand.
16 1. Das Berufungsgericht hat Mietzinsansprüche verneint, weil es an einer
wirksamen Verlängerung des Rahmen-Mietvertrages vom 18. Dezember 1992 fehle.
17 Diese Beurteilung ist rechtsfehlerhaft. Ein Mietvertrag bestand
entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts über den 30. Juni 1999 hinaus.
Ob der Rahmen-Mietvertrag fortgesetzt worden ist oder ob ein neuer Vertrag
abgeschlossen wurde, kann offen bleiben (zur Abgrenzung von
Vertragsänderung und neuem Vertragsschluss siehe Senatsurteil vom 26.
Februar 1992 - XII ZR 129/90 - NJW 1992, 2283). Denn die Vermieterin und die
Beklagte zu 1 als Mieterin sind sich jedenfalls über die wesentlichen
Vertragsbestandteile einig geworden, die für die Begründung des
Klageanspruchs hinreichend sind. Der Vertrag ist erst durch die Kündigung
der Klägerin vom 18. Januar 2002 beendet worden.
18 Die Beklagte zu 1 haftet als Mieterin, die übrigen Beklagten als ihre
Gesellschafter entsprechend § 128 Satz 1 HGB (BGHZ 146, 341).
19 a) Aufgrund der Feststellungen des Berufungsgerichts ist davon
auszugehen, dass sich die Klägerin und die Beklagte zu 1 über die
Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 30. Juni 1999 hinaus einig waren.
Die Nutzung des Mietobjekts ist trotz des nicht - entsprechend
vorausgegangener Übung - vereinbarten Mietnachtrags im Einvernehmen der
Vertragsparteien fortgesetzt worden. Wie aus der Mitteilung des Bezirksamts
vom 1. Juli 1999 zu erkennen ist, war die Vermieterin mit der Fortsetzung
des Mietverhältnisses grundsätzlich einverstanden. Aus dem Schreiben ergab
sich bereits, dass der Mietzins zu ändern war, was offensichtlich im
Zusammenhang mit den gescheiterten Kaufvertragsverhandlungen stand. Auch
wenn die Vertragsparteien zur Höhe des neu zu vereinbarenden Mietzinses
zunächst noch unterschiedlicher Auffassung waren, erzielten sie später auch
insoweit eine Einigung.
20 Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts, auf die das
angefochtene Urteil Bezug genommen hat, unterzeichnete der Beklagte zu 2 für
die Beklagte zu 1 die Anlage zum Schreiben vom 28. April 2000 und erklärte
sich mit der vom Bezirksamt in dem Schreiben vorgeschlagenen Regelung
einverstanden. Damit trafen die Vertragsparteien nicht nur eine Einigung
über die Verrechnung der bis April 2000 aufgelaufenen Mietzinsforderungen
mit Gegenforderungen der Beklagten zu 1. Sie legten in diesem Schreiben auch
den laufenden Mietzins - ausgehend von dem zuletzt im 10. Mietnachtrag vom
3./14. August 1998 vereinbarten Mietzins von 22.514,84 DM - auf einen um 30
% reduzierten Monatsbetrag (15.760,39 DM) fest, wie es sich in der Folge
auch an den entsprechenden Mietzahlungen der Beklagten zu 1 gezeigt hat.
21 Einer (nachträglichen) Einigung über die vertragswesentlichen Fragen
stehen die vom Berufungsgericht im angefochtenen Urteil angeführten Angaben
des Beklagten zu 2 in der mündlichen Verhandlung in zweiter Instanz nicht
entgegen. Der Beklagte zu 2 hat danach erklärt, "dass die Parteien sich
gerade auf neue Mietbedingungen wegen des desolaten Zustandes des
Mietobjektes nicht hätten einigen können". Dies hat sich für das
Berufungsgericht zudem aus den einleitenden Bemerkungen im Schreiben des
Bezirksamtes vom 28. April 2000 ergeben, nach dem "aufgrund der bisher
vorhandenen grundsätzlichen Abweichungen beider Vertragspartner zur Höhe der
zu vereinbarenden Miete und der zugrunde zu legenden Mietfläche (…) bisher
keine Nachtragsvereinbarung zustande (kam)".
22 Diese Feststellungen schließen aber eine einvernehmliche Fortsetzung des
Mietverhältnisses nicht aus. Sie können vielmehr - abgesehen von der
gesondert zu prüfenden Schriftform - nur die Zeit bis zu der im April 2000
erzielten Einigung betreffen. Dies gilt zum einen, soweit zunächst noch der
Zustand des Mietobjekts und vorhandene Mängel einer Verständigung im Wege
gestanden hatten. Durch das Schreiben des Bezirksamtes vom 28. April 2000
und die Einverständniserklärung des Beklagten zu 2 wurde jedoch eine
Einigung erzielt, die dem Streit um den Zustand des Mietobjekts Rechnung
trug. Weil die Vertragsparteien den zu zahlenden Mietzins festlegten, kann
es auch auf die korrekt zu veranschlagende Mietfläche nicht mehr angekommen
sein. Der vom Berufungsgericht angeführte Dissens hinsichtlich der
wesentlichen Vertragsbestandteile war demnach nur ein vorübergehender und
wurde durch die Vereinbarung vom April/Mai 2000 (auch rückwirkend) behoben.
23 Aus den anschließenden Zahlungen des vereinbarten Monatsbetrages über
mehrere Monate ergibt sich auch eine Einigung über den laufenden Mietzins.
Dass es sich hier entgegen der Revisionserwiderung nicht nur um eine
Nutzungsentschädigung handeln sollte, liegt schon darin begründet, dass die
Beklagten ein erhebliches, wenn nicht sogar beruflich existenzielles
Interesse an einer rechtlich gesicherten weiteren Nutzung des Mietobjektes
hatten. Bei einem vertragslosen Zustand wären sie dagegen auf jederzeitiges
Verlangen der Vermieterin zur Räumung des Objekts verpflichtet gewesen.
24 Dass das Berufungsgericht aufgrund der beschriebenen Umstände zum
Ergebnis gelangt ist, die (Vertrags-)Parteien hätten sich über die
Konditionen des zu verlängernden Vertrages nicht verständigen können, beruht
zum einen darauf, dass es die Einigung über die wesentlichen
Vertragsbestandteile nicht von der Schriftform getrennt hat. Zum anderen hat
das Berufungsgericht verkannt, dass eine Einigung an einer verspäteten
Annahme auf das Schreiben vom 1. Juli 1999 (abgesehen von dessen
Rechtsqualität) nur dann scheitert, wenn mit der Annahmeerklärung die
Vertragsverhandlungen der Parteien auch beendet sind. Hier setzten die
Parteien ihre Verhandlungen - aus naheliegenden Gründen - indessen
unstreitig fort. Diese führten schließlich zu der Einigung durch das
Schreiben des Bezirksamtes vom 28. April 2000 und der dies bestätigenden
Einverständniserklärung des Beklagten zu 2.
25 Dass in dem Rahmen-Mietvertrag § 568 BGB (a.F. = § 545 BGB n.F.)
abbedungen ist, steht dem nicht entgegen. Die Vorschrift regelt die
Vertragsfortsetzung allein aufgrund fortgesetzter Nutzung der Mietsache und
Schweigens des Vermieters. Sie erfasst daher von ihrem Regelungsbereich her
schon nicht den hier angenommenen Vertragsschluss.
26 b) Der Fortbestand des Mietverhältnisses scheitert entgegen der
Auffassung des Berufungsgerichts nicht an der in § 2 Nr. 4 des
Rahmen-Mietvertrages vom 18. Dezember 1992 enthaltenen Schriftformklausel.
27 Auch wenn der Schriftwechsel der Vertragsparteien den
Formerfordernissen der §§ 126 Abs. 2, 127 Abs. 2 BGB nicht genügt, führt der
Mangel der vertraglich vereinbarten Schriftform hier nicht zum Scheitern des
Vertragsschlusses nach § 154 Abs. 2 BGB. Das Nichtzustandekommen des
Vertrages ist nach der Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB nur im Zweifel
Rechtsfolge einer vereinbarten, aber nicht eingehaltenen Form. Die Regel des
§ 154 Abs. 2 BGB greift nicht ein, wenn die Schriftform für die Parteien
keine konstitutive Bedeutung hat, der Vertragsschluss also nicht mit der
Beurkundung steht und fällt.
28 An einer konstitutiven Bedeutung fehlt es etwa dann, wenn die
Schriftform nur Beweiszwecken dienen soll. Aber auch wenn die Parteien den
noch nicht beurkundeten Vertrag einvernehmlich in Vollzug setzen, können sie
damit zu erkennen geben, dass der Vertrag ohne Rücksicht auf die nicht
eingehaltene Schriftform wirksam werden soll (vgl. BGHZ 119, 283, 291;
BGH NJW-RR 1997, 669, 670; KG MDR 2005, 1276).
29 Im vorliegenden Fall sind die Vertragsparteien jedenfalls im zuletzt
genannten Sinne verfahren. Auch wenn ihre Vorstellungen zur Miethöhe
zunächst noch offenkundig voneinander abwichen, waren die Vertragsparteien
von vornherein darum bemüht, zu einer inhaltlichen Einigung zu gelangen.
Diese war im Hinblick auf die vertragswesentlichen Punkte im April/Mai 2000
- auch rückwirkend - erzielt. Wie der Mietzins ermittelt worden war,
ergab sich aus dem Schreiben des Bezirksamtes vom 28. April 2000 und der
darauf bezogenen Einverständniserklärung des Beklagten zu 2. Dass der
Mietzins auch künftig in dieser Höhe zu entrichten war, ergab sich aus den
Zahlungen der Beklagten zu 1 in den Folgemonaten, so dass jedenfalls zu
Beweiszwecken eine Beurkundung nicht mehr erforderlich war. Wenn die (Vertrags-)Parteien
unter diesen Umständen von einer Beurkundung des Vertrages absahen und den
Vertrag über das Auslaufen des 10. Mietnachtrags mit dem 30. Juni 1999
hinaus bis zur Kündigung durch die Klägerin über mehr als zwei Jahre
fortsetzten, belegt dies, dass sie die Schriftform nicht als für die
Wirksamkeit des Vertrages unerlässlich ansahen. Das gilt erst recht, weil
die rechtlich gesicherte Nutzung des Mietobjekts - wie oben ausgeführt - für
die Beklagten von erheblicher Bedeutung war.
30 Die in § 2 Nr. 4 des Rahmen-Mietvertrages enthaltene
Schriftformklausel ist somit durch schlüssiges Verhalten der
Vertragsparteien abbedungen worden. Ob es sich bei der Klausel um eine
allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB (§ 1 AGBG)
handelt (vgl. Senat BGHZ 164, 133, 136), kann hierfür offen bleiben. Denn
auch eine Individualvereinbarung wäre wirksam abbedungen worden. Ob die
Klausel in vollem Umfang entfallen sollte oder nur für eine Übergangszeit
bis zum Abschluss eines der früheren Handhabung entsprechenden weiteren
Mietnachtrages, kann offen bleiben, weil jedenfalls auch für die
Übergangszeit der mit der Klage geltend gemachte Mietzins geschuldet ist.
31 2. Die Beklagte zu 1 schuldet gemäß § 546 a Abs. 1 BGB, die übrigen
Beklagten als Gesellschafter in Verbindung mit § 128 Satz 1 HGB ab
Wirksamwerden der fristlosen Kündigung vom 18. Januar 2002 eine
Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses. Auf den - aus den
Feststellungen der Vorinstanzen nicht ersichtlichen - genauen Zeitpunkt des
Zugangs der Kündigung kommt es nicht entscheidend an, weil der Anspruch auf
Nutzungsentschädigung der Höhe nach dem Mietzinsanspruch entspricht.
32 Die Ansicht des Berufungsgerichts, es fehle an der notwendigen
Vorenthaltung, ist für die Zeit nach Zugang der Kündigung nicht haltbar.
Nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens der Klägerin konnte ihr Wille, das
Mietobjekt zurückzuerhalten, nicht zweifelhaft sein. Wenn die Parteien in
der Folgezeit bis zur Klageerhebung weiter über alternative Lösungen
verhandelten, schließt dies den Rücknahmewillen der Klägerin nicht aus, wie
die Revision mit Recht geltend macht.
III.
33 Das Berufungsurteil ist demnach aufzuheben. Der Senat kann in der Sache
selbst nicht abschließend entscheiden, weil weitere Feststellungen
erforderlich sind. Das Berufungsgericht hat die mit der Berufung gegen die
Tatsachenfeststellungen des Landgerichts vorgebrachten Einwendungen zwar
weitgehend erledigt. Zu den mit der Berufung der Beklagten zu 1 und 5 bis 12
geltend gemachten Gegenforderungen wegen in Absprache mit der Vermieterin
gemachten Aufwendungen, die allerdings zum Teil bereits vor der Einigung
aufgrund des Schreibens vom 28. April 2000 datieren, hat das
Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen
getroffen. Die von der Beklagten zu 1 offensichtlich zur Aufrechnung
gestellten Forderungen (wegen der Gesellschafter vgl. § 129 Abs. 3 HGB) sind
nicht von vornherein unschlüssig, und zwar weder im Hinblick auf die
möglicherweise noch gültige Regelung in § 8 Nr. 6 des Rahmen-Mietvertrages
noch auf die von den Vertragsparteien ausweislich des Schreibens vom 28.
April 2000 einvernehmlich praktizierte Verrechnung mit dem - bereits
reduzierten - Mietzins. Ebenfalls ist mit der Berufung die vom Landgericht
vorgenommene Verrechnung der von der Beklagten zu 1 erbrachten Mietzahlungen
sowie der vereinnahmten Mietsicherheit beanstandet worden. Zu beiden Fragen
werden die Parteien vor dem Berufungsgericht Gelegenheit zu ergänzendem
Vortrag haben.
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