Bei dem II. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs standen eine Reihe von Verfahren zur Entscheidung an,
in denen es um kreditfinanzierte Beteiligungen an geschlossenen
Immobilienfonds ging. Die Fonds waren in der Rechtsform von
Gesellschaften bürgerlichen Rechts gegründet worden. Geschäftsgegenstand
war jeweils die Errichtung und Vermietung von Gebäuden, vornehmlich in
den neuen Bundesländern. Die Anfangsverluste sollten den Anlegern
steuerlich zugewiesen werden, um Steuervorteile erzielen zu können. Für
den Beitritt sollte kein Eigenkapital erforderlich sein. Vielmehr boten
die von den Initiatoren eingeschalteten Anlagevermittler den
Interessenten Bankkredite an. Teilweise hatten die Banken dazu ihre
Kreditformulare den Anlagevermittlern überlassen. Die monatlichen Zins-
und Tilgungsraten sollten nach den von den Initiatoren herausgegebenen
Prospekten im wesentlichen aus den Mieterträgen gezahlt werden. Um diese
sicherzustellen, hatten von den Initiatoren gegründete Gesellschaften
Mietgarantien übernommen. Für die Anlageprojekte wurden Personen
geworben, die teilweise nur durchschnittliche oder
unterdurchschnittliche Einkommen hatten. Die Werbegespräche fanden
häufig in den Privatwohnungen statt.
In der Folgezeit gingen die finanziellen Erwartungen nicht in Erfüllung.
Ein großer Teil der Anlagegelder war nicht in die Immobilien geflossen,
sondern von den Initiatoren vereinnahmt worden. Die angekündigten Mieten
erwiesen sich als unrealistisch und wurden nicht annähernd erreicht. Die
Mietgarantien stellten sich als wertlos heraus, weil die
kapitalschwachen Mietgaranten in Konkurs fielen. Daraufhin stellten die
Anleger ihre Zahlungen ein und verlangten von den Banken Rückzahlung der
bereits geleisteten Zahlungen. Die Banken bestanden dagegen auf der
weiteren Erfüllung der Kreditverträge. In den nachfolgenden
Rechtsstreitigkeiten haben die Oberlandesgerichte nahezu durchweg den
Banken Recht gegeben. Auf die Revisionen der Anleger hat der II.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Urteile aufgehoben und dabei
allgemeine Rechtsgrundsätze für die Abwicklung kreditfinanzierter
Fondsbeteiligungen aufgestellt.
Danach gelten der Fondsbeitritt und der im Zusammenhang damit von dem
Anlagevermittler angebahnte Kreditvertrag als verbundenes Geschäft iSd.
Verbraucherkreditgesetzes (dieses Gesetz ist mittlerweile als §§ 355 ff.
in das BGB eingefügt worden). Die Bank muß sich deshalb alle
Einwendungen entgegenhalten lassen, die der Anleger gegen die
Fondsverantwortlichen hat. Da diese wegen Täuschung des Anlegers
verpflichtet sind, ihn so zu stellen, als wäre er dem Fonds nie
beigetreten und als hätte daher den Kreditvertrag nie geschlossen, hat
die Bank keinen Zahlungsanspruch gegen den Anleger. Umgekehrt hat der
Anleger einen Anspruch gegen die Bank auf Rückzahlung all dessen, was er
aus seinem eigenen Vermögen - nicht aus den Erträgnissen des Fonds - an
die Bank gezahlt hat. Dafür muss er seine Ansprüche gegen den Fonds und
die Fondsverantwortlichen an die Bank abtreten und sich etwaige
Steuervorteile anrechnen lassen.
Die gleiche Rechtsfolge ergibt sich aus dem Gesetz über den Widerruf von
Haustürgeschäften (mittlerweile § 312 BGB) in den Fällen, in denen die
Verträge in der Wohnung des Anlegers geschlossen oder angebahnt worden
sind. Danach hat der Anleger das Recht, seine Vertragserklärungen zu
widerrufen. Wenn er darüber nicht ordnungsgemäß belehrt worden ist - wie
in den entschiedenen Fällen -, besteht dieses Widerrufsrecht zeitlich
unbefristet und kann auch noch nach Jahren ausgeübt werden.
In der Regel haben die Anleger die Vertragserklärungen nicht selbst
abgegeben, sondern sind dabei von einem Treuhänder vertreten worden.
Dieser Treuhänder war von den Initiatoren des Fonds von vornherein
bestimmt worden. Die Anleger hatten für ihn eine umfassende Vollmacht zu
unterzeichnen. Der Senat hat - in Übereinstimmung mit der ständigen
Rechtsprechung - angenommen, daß diese Vollmacht wegen Verstoßes gegen
das Rechtsberatungsgesetz nichtig ist, falls der Treuhänder - wie üblich
- kein Rechtsanwalt ist und keine Erlaubnis zur Besorgung von
Rechtsangelegenheiten hat. Dagegen hat er gegen die Rechtsprechung
anderer Senate zur Heilung dieses Vollmachtsmangels nach
Rechtsscheinsgesichtspunkten Bedenken geäußert. Dabei hat er auf die
Besonderheit abgestellt, daß der Treuhänder - wie der Bank bekannt ist -
nicht von dem Anleger als seine Vertrauensperson ausgewählt, sondern ihm
von den Initiatoren des Fonds vorgegeben wird. Letztlich konnte der
Senat diese Streitfrage aber offen lassen, weil schon die tatsächlichen
Voraussetzungen für eine Heilung des Vollmachtsmangels nach
Rechtsscheinsgesichtspunkten nicht erfüllt waren. Damit sind diese
Kreditverträge auch deshalb unwirksam, weil sie von einem vollmachtlosen
Vertreter geschlossen worden sind. Wiederum schuldet der Anleger nicht
Rückzahlung des Kredits, sondern nur Abtretung seiner Fondsbeteiligung
an die Bank.
Schließlich enthielten die
schriftlichen Kreditverträge in einigen Fällen nicht die Mindestangaben
zu den Kreditbedingungen, wie sie durch das Verbraucherkreditgesetz
vorgeschrieben sind. Auch das führt zur Unwirksamkeit der Verträge. Eine
Heilung durch Auszahlung des Kredits - wie im Verbraucherkreditgesetz
vorgesehen - ist nicht eingetreten, weil der Kredit nicht an den
Anleger, sondern an die Fondsgesellschaft geflossen ist. Auch spielte es
keine Rolle, daß die Fondsgesellschaft bereits zuvor auf dem zu
bebauenden Grundstück ein Grundpfandrecht zur Sicherung der Bank
bestellt hatte. Zwar kommen die Schutzvorschriften des
Verbraucherkreditgesetzes bei sog. Realkrediten, also Krediten, die
grundpfandrechtlich gesichert sind, nicht zur Anwendung. Das gilt nach
Auffassung des II. Zivilsenats aber nicht, wenn das Grundpfandrecht
schon bestellt worden ist, bevor der Anleger dem Fonds beigetreten ist.
Danach haben Privatpersonen, die
entweder durch Täuschung oder in ihrer Wohnung oder unter Beteiligung
eines nicht zur Besorgung von Rechtsangelegenheiten zugelassenen
Treuhänders oder ohne hinreichende Belehrung über die Kreditkonditionen
zu einem kreditfinanzierten Fondsbeitritt bewogen worden sind,
grundsätzlich keine Zahlungspflichten gegenüber der Bank. Wegen der
Berechnung der Rückzahlungsansprüche hat der Senat die Sachen jeweils an
die Oberlandesgerichte zurückverwiesen.
Urteile vom 14.Juni 2004 –
II ZR 392/01, II
ZR 395/01, II ZR 374/02,
II ZR 385/02, II
ZR 393/02 und II ZR 407/02