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Rechtsfähigkeit der
BGB-Gesellschaft und Grundbucheintragung der Gesellschafter "als
Gesellschafter bürgerlichen Rechts"; Grundbuchfähigkeit der GbR?
BGH, Urteil vom 25.
September 2006 - II ZR 218/05
Fundstelle:
NJW 2006, 3716
Amtl. Leitsatz:
Sind im Grundbuch die
Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Zusatz "als
Gesellschafter bürgerlichen Rechts" als Eigentümer eingetragen, so ist die
Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks. Auf die Frage, ob die
Gesellschaft auch selbst in das Grundbuch eingetragen werden könnte, kommt
es dabei nicht an.
Zentrale Probleme:
Es geht um ein Folgeproblem, daß sich aus der Anerkennung
der Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft ergibt (s. dazu
BGH NJW
2001, 1056 = BGHZ 146, 341;
zu den Konsequenzen für die
Haftung der Gesellschafter s. die Anm. zu
BGH NJW 2003, 1445
sowie
BGH v.
24.6.2003 - VI ZR
434/01;
zur Verbrauchereigenschaft eine GbR i.S.v. § 13 BGB s.
BGH
NJW 2002, 368; zur Abgabe einer Willenserklärung durch einen
alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter und die Möglichkeit ihrer
Zurückweisung nach § 174 S. 1 BGB s. BGH NJW 2002,
1194). Bisher ungeklärt ist nämlich die Frage, ob die GbR damit auch
grundbuchfähig ist. Der BGH läßt die Frage offen und stellt klar, daß die
Eintragung aller Gesellschafter mit dem Vermerk "als Gesellschafter
bürgerlichen Rechts" ausreichend ist, um Eigentum "der Gesellschaft" als
solcher zu begründen: Durch die Eintragung werde damit für den Rechtsverkehr
- unabhängig von der Frage, ob auch die GbR selbst eingetragen werden könnte
- unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht, dass Eigentümerin der Liegenschaft
die GbR ist. Ansonsten müsste es eine Form des Gesamthandseigentums neben
dem Gesellschaftsvermögen geben, oder die Gesellschafter müssten
Bruchteilseigentümer sein. Beides komme "nicht ernsthaft in Betracht."
Weiter offen läßt der BGH die in der Literatur bejahte Frage, ob die
Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft einen bestimmten Organisationsgrad
voraussetzt.
Zur Grundbuchfähigkeit s. jetzt BGH v. 4.12.2008 - V
ZB 74/08.
©sl 2006
Tatbestand:
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Die Klägerin, ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer
Gesellschaft bürgerlichen Rechts, schloss am 27. Juli/9. August 1995 zur
Finanzierung des von ihr betriebenen Bauvorhabens K. straße 11 in B. einen
Darlehensvertrag mit der beklagten Bank. Dabei wurde sie von ihren
Gründungsgesellschaftern P. und Z. vertreten. Mit notariell beurkundeter
Erklärung vom 13. August 1996 bestellten P. und Z. als damalige Eigentümer
des Grundstücks K. straße 11 zugunsten der Beklagten an vier noch zu
bildenden Wohnungseigentumseinheiten eine Gesamtgrundschuld über 728.300,00
DM und unterwarfen sich und den jeweiligen Eigentümer der sofortigen
Zwangsvollstreckung in die Liegenschaft.
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Zu der Auszahlung des Darlehens kam es nicht, weil die Beklagte auf einer
gesamtschuldnerischen Mithaftung aller Gesellschafter in voller Höhe - wie
in dem Darlehensvertrag vorgesehen - bestand, während die Gesellschafter
nach dem Gesellschaftsvertrag nur zur anteiligen Haftung verpflichtet waren
und eine weitergehende Haftungsübernahme ablehnten. Die Beklagte macht
deshalb einen Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung von
Bereitstellungszinsen und Nichtabnahmeentschädigung i.H.v. 72.878,57 €
geltend und will wegen dieses Anspruchs die Zwangsvollstreckung in die von
der Grundschuld erfassten Miteigentumsanteile an dem Grundstück betreiben.
Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Vollstreckungsabwehrklage.
Hilfsweise hat sie beantragt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen
Urkunde wegen Unwirksamkeit der Vollstreckungsunterwerfung für unzulässig zu
erklären.
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Weiter begehrt die Klägerin Freistellung von Ansprüchen der H. AG (im
Folgenden: H. ) auf Zahlung von Bereitstellungszinsen und
Nichtabnahmeentschädigung i.H.v. zuletzt noch 21.115,75 €. Dem liegt
zugrunde, dass die Gesellschafter der Klägerin wegen der Weigerung der
Beklagten, das vereinbarte Darlehen auszuzahlen, einen neuen
Darlehensvertrag mit der H. geschlossen haben, der aber nach dem Vortrag der
Klägerin nicht durchgeführt werden konnte, weil sich die Beklagte weigert,
auf die Rechte aus der - erstrangigen - Grundschuld zu verzichten.
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Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie
abgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Berufungsgericht zugelassene
Revision der Klägerin.
Entscheidungsgründe:
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Die Revision ist begründet und führt unter Aufhebung des angefochtenen
Urteils zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
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I. 1. Das Berufungsgericht hat in Bezug auf die Vollstreckungsabwehrklage
ausgeführt: Die Klage sei unbegründet, weil sich die von der Beklagten
betriebene Zwangsvollstreckung nicht gegen die Klägerin richte. Dabei könne
offen bleiben, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) grundbuchfähig
sei. Denn in den Grundbüchern seien als Wohnungseigentümer die
Gesellschafter der Klägerin eingetragen. Jedenfalls deswegen sei nicht die
Klägerin selbst Eigentümerin und damit Vollstreckungsschuldnerin.
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. Das hält rechtlicher Prüfung nicht stand.
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Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Klägerin Eigentümerin
des von der Vollstreckung betroffenen Grundstücks.
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Die Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO (i.V.m. § 794 Abs. 1 Nr. 5 und
Abs. 2, § 795 ZPO) ist von "dem Schuldner" zu erheben (BAG NJW 1964, 687,
689). Das ist derjenige, gegen den sich die Zwangsvollstreckung richtet, der
also in dem für vollstreckbar erklärten Titel oder in der gegen den
Rechtsnachfolger erteilten Vollstreckungsklausel aufgeführt ist (Münch-KommZPO/K.
Schmidt, 2. Aufl. § 767 Rdn. 44). Erklärt - wie hier - der Eigentümer eines
Grundstücks in einer notariellen Urkunde, dass er sich und den jeweiligen
künftigen Eigentümer wegen des Anspruchs auf Zahlung aus dem Grundstück (§§
1191 f., 1147 BGB) der Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwerfe, so
ist er oder der zum Zeitpunkt des Vollstreckungsbeginns im Grundbuch
eingetragene (Nachfolge-)Eigentümer Vollstreckungsschuldner. Das gleiche
gilt bei einer Zwangsvollstreckung in einen in einem Wohnungsgrundbuch
eingetragenen Miteigentumsanteil.
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Als Wohnungseigentümer sind in den Wohnungsgrundbüchern betreffend der mit
der Grundschuld belasteten Miteigentumsanteile mittlerweile die 22
derzeitigen Gesellschafter der Klägerin mit dem Zusatz "als Gesellschafter
bürgerlichen Rechts" eingetragen. Diese Eintragung entspricht der
Regelung des § 47 Alt. 2 GBO. Ob nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit
der GbR durch die Senatsentscheidung BGHZ 146, 341
auch die Gesellschaft selbst als Eigentümerin in das Grundbuch
eingetragen werden kann, ist streitig (siehe statt aller Ulmer/Steffek,
NJW 2002, 330), bedarf hier aber keiner Entscheidung. Klar ist
nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedenfalls, dass
materiell-rechtlich das Eigentum an einer zum Gesellschaftsvermögen
gehörenden Liegenschaft nicht den Gesellschaftern, sondern der Gesellschaft
selbst zusteht (BGH, Beschl. v. 6. April 2006 - V ZB 158/05, ZIP 2006,
1318 Tz. 11; OVG Nordrhein-Westfalen, DB 2002, 1545; Wiedemann GesR II § 7
III 2 a). Ob dafür - wie im Schrifttum vorgeschlagen - ein bestimmter
Organisationsgrad erforderlich ist (so MünchKommBGB/Ulmer 4. Aufl. § 705
Rdn. 306; K. Schmidt, IMJW 2001, 993, 1001 f.; Wiedemann, ZGR 1996, 286, 290
f., 298 f.), kann offen bleiben. Die Klägerin erfüllt jedenfalls diese
Voraussetzung.
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Wenn dann im Grundbuch die einzelnen Gesellschafter mit dem Zusatz "als
GbR" eingetragen sind, wird damit für den Rechtsverkehr - unabhängig von der
Frage, ob auch die GbR selbst eingetragen werden könnte - unzweifelhaft zum
Ausdruck gebracht, dass Eigentümerin der Liegenschaft die GbR ist
(ebenso schon Flume, ZHR 136 [1972], 177, 195). Ansonsten müsste es eine
Form des Gesamthandseigentums neben dem Gesellschaftsvermögen geben, oder
die Gesellschafter müssten Bruchteilseigentümer sein. Beides kommt nicht
ernsthaft in Betracht.
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II. Auch der weiteren Annahme des Berufungsgerichts, ein Anspruch der
Klägerin auf Freistellung von den Zahlungspflichten gegenüber der H. scheide
schon deshalb aus, weil der Darlehensvertrag mit dieser Bank nicht von der
Klägerin, sondern von deren Gesellschaftern geschlossen worden sei, so dass
die Klägerin daraus nicht verpflichtet sei, kann nicht gefolgt werden.
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Das Berufungsgericht hat dabei unterstellt, dass die Beklagte verpflichtet
war, die Rechte aus der Grundschuld an die von der Klägerin bezeichnete Bank
abzutreten, und dass sie mit dieser Pflicht in Verzug gekommen ist. Damit
ist sie der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB zum Ersatz des
Verzögerungsschadens verpflichtet. Nach dem - für das Revisionsverfahren als
richtig zu unterstellenden - Vortrag der Klägerin sind die von der H.
geltend gemachten Ansprüche auf Bereitstellungszinsen und
Nichtabnahmeentschädigung durch den Verzug der Beklagten verursacht worden.
Entscheidend ist damit, ob sich die Ansprüche der H. gegen die Klägerin
richten und damit einen Schaden der Klägerin darstellen.
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Das ist der Fall. Der zugrunde liegende Darlehensvertrag ist zwischen dieser
Bank und der Klägerin zustande gekommen. Die Gesellschafter der Klägerin
haben den Vertrag mit dem Zusatz "zusammen in GbR K. str. 11" geschlossen.
Damit haben sie zum Ausdruck gebracht, dass sie in ihrer gesamthänderischen
Verbindung als GbR berechtigt und verpflichtet werden wollten. Nach
Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR durch die neuere
Senatsrechtsprechung ist damit die GbR selbst berechtigt und verpflichtet.
Dem steht - anders als das Berufungsgericht meint - nicht entgegen, dass
unter Nr. 2.1.8 und 4.1. des Darlehensvertrages "jeder einzelne
Darlehensnehmer" in Bezug auf den seinem Gesellschaftsanteil entsprechenden
Teil der Darlehenssumme die persönliche Haftung übernommen hat. Damit ist
lediglich klargestellt, dass die Gesellschafter - entgegen § 128 HGB - nicht
unbeschränkt haften (siehe dazu BGHZ 142, 315,
318 ff.; 150, 1).
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III. Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit
die noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.
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1. Nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ist die
Grundschuld, aus der die Beklagte die Zwangsvollstreckung betreibt, durch
Einigung der damaligen Grundstückseigentümer Z. und P. mit der Beklagten und
Eintragung in die anschließend gebildeten Wohnungsgrundbücher gemäß § 873
Abs. 1 BGB wirksam bestellt worden.
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2. Damit kommt es für den Erfolg der Vollstreckungsabwehrklage darauf an, ob
den Rechten der Beklagten aus der Grundschuld der Einwand der
ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB
entgegensteht, weil der Darlehensvertrag - wie das Landgericht angenommen
hat - unwirksam ist.
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Das Landgericht hat gemeint, die Gesellschafter Z. und P. seien aufgrund des
Gesellschaftsvertrages nicht berechtigt gewesen, die Mitgesellschafter einer
unbeschränkten Haftung für die Darlehensverbindlichkeit zu unterwerfen, wie
es in dem Darlehensvertrag geschehen sei, und deshalb sei der
Darlehensvertrag - da die Mitgesellschafter die Genehmigung verweigert
hätten - unwirksam.
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a) Daran ist richtig, dass die Gesellschafter der Klägerin nicht schon
analog § 128 HGB für die Gesellschaftsschulden unbeschränkt haften - so dass
es auf den Umfang der Vollmacht nicht ankäme. Aus Gründen des
Vertrauensschutzes hat der Senat angenommen, dass sich die Anleger bereits
existierender Immobilienfonds für die von ihnen vor der
Rechtsprechungsänderung zu der Haftung der GbR-Gesellschafter durch die
Urteile vom 27. September 1999 und 29. Januar 2001 (BGHZ
142, 315; 146, 341) abgeschlossenen
Verträge unter den bis zur Aufgabe der früher gegenteiligen Rechtsprechung
maßgebenden Voraussetzungen (Sen.Urt. v. 12. Mai 1990 - II ZR 312/88, ZIP
1990, 715, 716 m.w.Nachw.) auf die in dem Gesellschaftsvertrag vorgesehene
Haftungsbeschränkung berufen dürfen (BGHZ 150, 1, 5). Davon ist auch hier
nach den bisherigen Feststellungen auszugehen.
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b) Das Berufungsgericht wird aber durch Auslegung des Darlehensvertrages zu
klären haben, ob die Mitgesellschafter tatsächlich zu einer unbeschränkten
Haftung verpflichtet werden sollten, obwohl nach dem Wortlaut des Vertrages
die Annahme näher liegt, es solle sich nur um eine Auszahlungsvoraussetzung
handeln. Wenn aufgrund der Vertragsauslegung eine solche Pflicht anzunehmen
und damit die entsprechende Klausel mangels einer darauf gerichteten
Vollmacht der geschäftsführenden Gesellschafter und mangels Genehmigung der
Mitgesellschafter unwirksam sein sollte, ist weiter zu prüfen, ob diese
Teilunwirksamkeit gemäß § 139 BGB zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages
führt. Nur dann steht den Rechten der Beklagten aus der Grundschuld die
Bereicherungseinrede entgegen.
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3. Sollte danach die Beklagte aus § 812 BGB verpflichtet sein, die Rechte
aus der Grundschuld an die von der Klägerin benannte Bank abzutreten, kommt
eine Haftung der Beklagten wegen Verzugs im Hinblick auf die Ansprüche der
H. auf Bereitstellungszinsen und Nichtabnahmeentschädigung in Betracht. Dazu
muss geklärt werden, ob die H. - wie die Klägerin behauptet - das von ihr zu
gewährende Darlehen nur deshalb nicht ausgezahlt hat, weil die Klägerin
wegen der Weigerung der Beklagten keine erstrangige Grundschuld
bereitstellen konnte, oder ob das - wie die Beklagte geltend macht - auf
einem davon unabhängigen Wunsch der Klägerin beruhte und somit nicht Folge
des Verzugs der Beklagten war.
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