Kündigung eines Mietverhältnis wegen
(qualifizierten) Verzugs mit der Mietzahlungspflicht § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.
3 b BGB); Erfordernis des Vertretenmüssens beim Verzug (§ 286 IV BGB);
Verschulden und Rechtsirrtum
BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII
ZR 138/11
Fundstelle:
NJW 2012, 2882
Amtl. Leitsatz:
Der eine fristlose Kündigung
begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des
Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen
können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch
genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an
BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR
102/06, NZM 2007, 35).
Zentrale Probleme:
Eine Entscheidung zu Grundfragen des Mietrechts und des
Verzugs: Nach § 543 II Nr. 3b BGB kann der Vermieter den Vertrag
außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in
der dort genannten besonderen Weise in Verzug ist (daher: "qualifizierter"
Verzug). Das kann bei Wohnraum nur noch nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
abgewendet werden. Hier geht es um die Frage des Vertretenmüssens (§ 276
BGB) als Voraussetzung des Verzugs (§ 286 IV BGB). Der BGH wendet sich hier
gegen die Ansicht, dass der Mieter, der unberechtigt die Miete mindert,
seine Nichtleistung der Miete nur dann zu vertreten hat, wenn die mangelnde
Berechtigung der Minderung offensichtlich ist. Eine solche Haftungsmilderung
ist vom Gesetz nicht vorgesehen. Der Mieter ist auch nicht schutzlos, denn
er kann bei Zweifeln unter Vorbehalt leisten und damit vermeiden, später
nach § 814 BGB an der Rückforderung gehindert zu sein (s. dazu die Anm. zu
BGH NJW 2003, 2601).
S. dazu auch BGH v. 10.10.2012 - VIII ZR 107/12
sowie BGH v. 4.2.2015 -
VIII ZR 175/14.
©sl 2012
Tatbestand:
1 Die Beklagten sind seit 1. September
2007 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerinnen in F. . In § 4 Nr. 1 des
Mietvertrags ist bestimmt, dass die Miete mit den Nebenkosten monatlich im
Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter zu
zahlen ist.
2 Im Dezember 2008 teilten die Beklagten den Klägerinnen mit, dass sich im
Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilde, und baten
um Abhilfe, die die Klägerinnen ablehnten. Nach deren Ansicht, die sie den
Beklagten anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 mitteilten, ist das
Heizungs- und Lüftungsverhalten der Beklagten für die Schimmel- und
Kondenswasserbildung verantwortlich.
3 Die Beklagten minderten daraufhin die vertraglich vereinbarte Bruttomiete
in Höhe von 1.550 €/Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils
310 € (20%).
4 Mit ihrer Klage nehmen die Klägerinnen die Beklagten auf Zahlung des für
die Monate März 2009 bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands (3.410 €)
nebst Zinsen sowie auf Räumung des Hauses in Anspruch. Den mit Schriftsatz
vom 7. Januar 2010 (dem Beklagtenvertreter zugestellt am 8. Januar 2010)
klageerweiternd geltend gemachten Räumungsanspruch stützen sie zum einen auf
die mit diesem Schriftsatz ausgesprochene fristlose Kündigung, in der der
bis einschließlich Januar 2010 offene Mietzahlungsrückstand von 3.410 €
aufgeführt ist, zum anderen auf eine weitere in der mündlichen Verhandlung
vor dem Berufungsgericht am 22. Dezember 2010 ausgesprochene fristlose
(hilfsweise ordentliche) Kündigung, in der der bis Juni 2010 aufgelaufene
Mietzahlungsrückstand von 4.960 € genannt ist.
5 Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit
Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel des
vermieteten Anwesens verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben.
6 Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar
2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand in Höhe von 1.240 € aus und
nahmen ab Juli 2010 unter Vorbehalt die Mietzahlungen wieder in voller Höhe
auf. Während des Berufungsverfahrens zahlten die Beklagten am 17. Februar
2011 weitere 3.720 € (Mietrückstand März 2009 bis Januar 2010 zuzüglich
Mietrückstand Juni 2010) an die Klägerinnen und glichen damit den zu dieser
Zeit noch offenen Mietrückstand vollständig aus.
7 Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht, nachdem die Parteien
die Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt
hatten, die Beklagten in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur
Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz aus 3.410 € seit 8. Juli 2010 bis 17. Februar 2011 verurteilt
und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision
verfolgen die Kläger den Räumungsanspruch weiter und erstreben die
Abänderung des Berufungsurteils, soweit dort zu ihrem Nachteil erkannt
worden ist.
Entscheidungsgründe:
8 Die Revision hat Erfolg.
I.
9 Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von
Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
10 Den Klägerinnen stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zu, da
weder die Kündigung vom 7. Januar 2010 noch die Kündigung vom 22. Dezember
2010 das Mietverhältnis beendet habe. Zwar habe zu beiden Zeitpunkten
Rückstand mit mehr als zwei Monatsmieten bestanden. Die Wirksamkeit der
fristlosen Kündigungen vom 7. Januar und 22. Dezember 2010 erfordere nach §
543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB jedoch, dass die Beklagten mit den
Mietzahlungen in Verzug gewesen seien. Daran fehle es, denn die Beklagten
treffe kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete, da die von ihnen
vorgenommene Minderung nicht offensichtlich unberechtigt und nicht
unangemessen gewesen sei.
11 Hinsichtlich des Verschuldensmaßstabs des § 276 BGB sei im Rahmen des §
543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ein großzügiger Maßstab anzulegen. Bestünden
sachlich gerechtfertigte Meinungsverschiedenheiten über die Höhe der
Mietzahlung (Berechtigung der Minderung), müssten diese im Wege der
Leistungsklage ausgetragen werden. Der Rückgriff des Vermieters auf das
Kündigungsrecht sei in diesen Fällen sachfremd, weil § 543 BGB nicht als
Druckmittel gegen den Mieter eingesetzt werden dürfe, um ihn zum Verzicht
auf die Gel-tendmachung seiner Rechte zu bewegen. Da im Streitfall die
Ursache der Schimmelbildung unklar gewesen sei, fehle es an einem
Verschulden der Beklagten.
12 Diese Erwägungen träfen nicht nur auf die Kündigung vom 7. Januar 2010,
sondern auch auf die Kündigung vom 22. Dezember 2010 zu. Zwar entfalle die
Berechtigung für eine Mietminderung, wenn der Mieter (nachträglich) erkenne,
dass eine Minderungsbefugnis nicht bestehe. Davon sei immer dann auszugehen,
wenn der Mieter vom Gericht auf diesen Umstand hingewiesen werde. Selbst
wenn der Mieter das ihm ungünstige Urteil durch eine weitere Instanz
überprüfen lassen wolle, müsse er dennoch sein Zahlungsverhalten ändern,
ohne dass es einer vorherigen Mahnung des Vermieters bedürfe. Im Streitfall
habe daher zu den nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils geschuldeten und
von den Beklagten auszugleichenden Mieten auch der bis zum erstinstanzlichen
Urteil aufgelaufene Zahlungsrückstand in Höhe von 3.410 € gezählt. Jedoch
hätten die Beklagten letztlich sämtliche Rückstände mit der letzten, am 17.
Februar 2011 geleisteten Zahlung in Höhe von 3.710 € ausgeglichen. Damit
trete die Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ein, so dass die Kündigung
unwirksam geworden sei. Dass die Zahlungen nur unter Vorbehalt erfolgt
seien, ändere nichts an deren Erfüllungswirkung.
13 Auch die am 22. Dezember 2010 hilfsweise erklärte ordentliche
Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB greife nicht durch, da es auch
insoweit am Verschulden der Beklagten fehle. Die Frage, ob ein
Mieter, nachdem er durch Urteil auf die fehlende Berechtigung zur
Mietminderung hingewiesen worden sei, nur die ab diesem Zeitpunkt fällig
werdenden Zahlungen zu leisten habe oder ob er sogleich den aufgelaufenen
Rückstand in voller Höhe ausgleichen müsse, werde kontrovers diskutiert.
Zwar hätten die Beklagten nach Zustellung des Ersturteils alle Rückstände
ausgleichen müssen, was der Prozessbevollmächtigte der Beklagten, dessen
Verschulden sich die Beklagten nach § 278 BGB zurechnen lassen müssten,
irrtümlich anders gesehen habe. Dennoch fehle es am Verschulden, da es noch
keine eindeutige obergerichtliche Rechtsprechung hierzu gebe. Im Übrigen
könne ein etwaiges Fehlverhalten der Beklagten deshalb in einem milderen
Licht erscheinen, weil sie nachträglich Zahlung geleistet hätten.
II.
14 Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung
nicht stand. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristlose
Kündigung der Klägerinnen vom 7. Januar 2010 beendet worden. Der
Räumungsanspruch der Kläger ist daher gemäß § 546 Abs. 1 BGB begründet.
15 Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis von jeder
Vertragspartei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt
werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter in einem
Zeitraum, der sich über mehrere Termine erstreckt, mit der Entrichtung der
Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate
erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). So verhält es
sich im Streitfall.
16 1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bestand im Zeitpunkt des
Zugangs der fristlosen Kündigung vom 7. Januar 2010 ein Zahlungsrückstand
von 3.410 €, der die Summe der Mieten für zwei Monate (3.100 €) überschritt.
Mit diesem Betrag waren die Beklagten entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichts auch in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn den
Beklagten stand - wie in der Revisionsinstanz zwischen den Parteien nicht
mehr im Streit ist - wegen der Schimmel- und Kondenswasserbildung kein
Minderungsrecht zu, da die Ursache der beanstandeten Mängel nach den
Feststellungen der Vorinstanzen in einem unzureichenden Heizungs- und
Lüftungsverhalten der Beklagten liegt.
17 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts entfällt der
Verzug der Beklagten nicht deshalb, weil die von ihnen vorgenommene
Mietminderung angesichts der zunächst unklaren Ursache der
Schimmelpilzbildung nicht "offensichtlich unberechtigt" gewesen und der
Mietrückstand deshalb von ihnen nicht zu vertreten sei.
18 a) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und
in der mietrechtlichen Literatur teilweise die Auffassung vertreten, im
Rahmen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sei bezüglich des Verschuldens ein
milderer Maßstab anzuwenden, insbesondere im Falle eines Rechtsirrtums des
Mieters. Der Streit über das Minderungsrecht müsse in diesen Fällen
im Wege der Leistungsklage über die nicht gezahlten Mieten ausgetragen
werden. Anderenfalls könne allein der Druck einer fristlosen Kündigung den
Mieter zu einem Verzicht auf seine Rechte aus § 536 BGB bewegen. Erst wenn
der Vermieter vom Gericht erfahre, dass sein Minderungsrecht nicht bestehe,
entfalle der Entschuldigungsgrund und könne Verzug eintreten
(Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 543 BGB Rn. 103 ff.; vgl.
Kokemüller, WuM 1999, 201, 202 ff.; LG Berlin, GE 2007, 1486, 1487; vgl.
auch LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2004, 1238 f.).
19 b) Diese Auffassung trifft nicht zu. Der
Senat hat bereits entschieden, dass auch im Wohnraummietrecht an das
Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu
stellen sind und kein Grund besteht, im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB
zugunsten des Mieters einen milderen Sorgfaltsmaßstab anzulegen
(Senatsurteil vom 25.
Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35 Rn. 25 ff.).
Auch bei einem im Bereich des Tatsächlichen - hier der Ursache einer
Schimmelpilzbildung - angesiedelten Irrtums besteht dafür kein Grund (vgl.
BGH, Urteil vom 27. September 1989 - IVa ZR 156/88,
NJW-RR 1990, 160, 161).
20 Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug,
solange die Leistung aufgrund eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu
vertreten hat; zu vertreten hat der Schuldner gemäß § 276 BGB Vorsatz und
Fahrlässigkeit. Mit dieser gesetzlichen Regelung lässt sich die
Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten im Rahmen des § 543
Abs. 2 Nr. 3 BGB schon deshalb nicht in Verzug geraten können, weil ihre
Einschätzung, der Schimmelbefall sei auf einen von den Klägerinnen zu
vertretenden Baumangel zurückzuführen, nicht "offensichtlich unberechtigt"
gewesen sei, nicht vereinbaren. Sie liefe darauf hinaus, dass sich
die Haftung des Mieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkte.
Für eine derartige Privilegierung des Mieters besteht kein Anlass. Entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts wird auf den Mieter, der das Risiko
einer fahrlässigen Fehleinschätzung der Ursache eines Mangels zu tragen hat,
kein unzulässiger Druck dahin ausgeübt, auf seine Rechte aus § 536 BGB zu
verzichten. Denn der Mieter kann den Minderungsbetrag, den er für angemessen
hält, unter dem einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB
ausschließenden Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen, so dass
ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte
herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu
sein.
21 c) Vorliegend entfällt der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden
Verschuldens der Beklagten. Dass sie bei Anwendung verkehrsüblicher
Sorgfalt nicht hätten erkennen können, dass die Ursache der
Schimmelpilzbildung in ihrem eigenen Wohnverhalten lag, ist von ihnen nicht
dargetan worden und auch sonst nicht ersichtlich. Im Gegenteil
haben die Beklagten selbst eingeräumt, dass sie wegen der Haltung mehrerer
Katzen, die das Haus nicht verlassen sollten, in ihrem Lüftungsverhalten
eingeschränkt waren; zudem musste sich ihnen die Vermutung aufdrängen, dass
das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen
eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der
gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend
höhere Anforderungen zu stellen waren.
22 3. Da im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 7. Januar 2010
mithin sämtliche Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs.
2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB vorlagen, hätten die Beklagten dem damit
begründeten Räumungsanspruch der Klägerinnen nur dadurch die Grundlage
entziehen können, dass sie innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2
BGB die Mietrückstände vollständig ausgeglichen hätten. Dies ist nicht
geschehen. Ein Ausgleich der die Kündigung begründenden
Zahlungsrückstände fand erst mit der Zahlung vom 17. Februar 2011 statt.
Diese nicht mehr im Zeitraum des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB liegende Zahlung
konnte der Kündigung vom 7. Januar 2010 ihre Wirksamkeit nicht mehr nehmen.
Soweit die damit verspätete Zahlung der offenen Rückstände auf Rat des
Prozessbevollmächtigten der Beklagten geschehen sein sollte, haben sich die
Beklagten dessen Verschulden gemäß § 278 BGB zurechnen zu lassen.
III.
23 Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Da keine weiteren Feststellungen zu treffen
sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 BGB).
Da sich der Räumungsanspruch der Klägerinnen als begründet erweist, ist die
Berufung der Beklagten gegen das auf Räumung erkennende Urteil des
Amtsgerichts zurückzuweisen.
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