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Grundstückserwerb durch Minderjährige, Begriff des "rechtlich lediglich
vorteilhaften" Rechtsgeschäfts i.S.v. § 107 BGB bei vermietetem Grundstück,
Verbot des Selbstkontrahierens (§ 181 BGB), Gesamtbetrachtung von
schuldrechtlichem und dinglichen Rechtsgeschäft
BGH, Beschl.
v. 3. Februar 2005 - V ZB 44/04 - OLG Frankfurt a.M.
Fundstelle:
NJW 2005, 1430
BGHZ 162, 137
Amtl. Leitsätze:
a) Im grundbuchrechtlichen Antragsverfahren folgt die Beschwerdeberechtigung
eines Beteiligten nicht allein daraus, daß das Grundbuchamt die Vornahme der
beantragten Eintragung abgelehnt oder im Wege der Zwischenverfügung von der
vorherigen Beseitigung bestimmter Eintragungshindernisse abhängig gemacht
hat; hinzukommen muß vielmehr, daß der Beschwerdeführer antragsberechtigt
ist.
b) Hat das Beschwerdegericht die Erstbeschwerde eines Beteiligten als
zulässig behandelt und in der Sache negativ beschieden, obwohl sie mangels
Antragsberechtigung als unzulässig hätte verworfen werden müssen, ist seine
weitere Beschwerde zulässig, jedoch mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die
Erstbeschwerde als unzulässig verworfen wird.
c) Ein auf den Erwerb eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks
gerichtetes Rechtsgeschäft ist für einen Minderjährigen nicht lediglich
rechtlich vorteilhaft im Sinne des § 107 BGB, auch wenn sich der Veräußerer
den Nießbrauch an dem zu übertragenden Grundstück vorbehalten hat.
Zentrale Probleme:
S. die Anm. zu
BGH NJW 2005, 415. Anders als dort
steht hier (wie auch in BGHZ 78, 28,
ähnlich
BayObLG NJW 2003, 1129) die
Gesamtbetrachtungslehre im Vordergrund:
Dabei geht es um die Frage der Vertretungsmacht der Eltern
für ihr Kinder im Rahmen eines in-sich-Geschäfts nach § 181 S. 2 BGB: Es
kann Konstellationen geben, in welchen das schuldrechtliche Grundgeschäft
rechtlich lediglich vorteilhaft ist (Grundstücksschenkung), weil der
Schenkungsvertrag dann lediglich einen Anspruch begründet, also für sich
genommen nur eine Vermögensmehrung darstellt. Wenn aber die Erfüllung dieses
Geschäfts, also die Eigentumsübertragung, für den minderjährigen Erwerber
rechtliche Nachteile mit sich bringt, weil sich persönliche Verpflichtungen
nach dem WEG oder aus Vermietung (§ 566 BGB) ergeben, so könnten Eltern ihre
Kinder anschließend nach dem Wortlaut von § 181 BGB dennoch vertreten, weil
es sich bei der Übereignung um die Erfüllung einer Verbindlichkeit handelt.
Die Aufspaltung des wirtschaftlich einheitlichen Vorgangs der
Grundstücksübertragung durch das Trennungsprinzip würde also den Schutzzweck
von § 181 BGB (und nach Auffassung des BGH auch jenen von § 107 BGB)
umgehen. Deshalb nimmt die Rspr. hier eine Gesamtbetrachtung von
schuldrechtlichem und dinglichem Rechtsgeschäft vor, um zur Unwirksamkeit
auch des schuldrechtlichen Grundgeschäftes zu kommen, während die Literatur
(s. nur Jauernig JuS 1982, 576 f) das Problem durch eine teleologische
Reduktion von § 181 BGB löst (was schon deshalb überzeugender ist, weil
damit die Wirksamkeit des Grundgeschäfts nicht tangiert wird).
S. auch BGH v. 30.9.2010 - V ZB 206/10.
©sl 2005
Zum
Sachverhalt:
Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer mehrerer landwirtschaftlicher
Grundstücke, die er verpachtet hat. Mit notariellem Vertrag vom 22. Dezember
2003 überließ er diese Grundstücke unter gleichzeitiger Erklärung der
Auflassung seinen Enkelkindern, den Beteiligten zu 2 bis 4 zu gleichen
Teilen. Er behielt sich jedoch den lebenslänglichen unentgeltlichen
Nießbrauch an dem übertragenen Grundbesitz vor. Insoweit wurde bestimmt, daß
der Nießbraucher auch die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und
Erneuerungen sowie die außerordentlichen Lasten der Grundstücke zu tragen
hat. Mit gleicher Urkunde bewilligten die Beteiligten zu 2 bis 4 die
Eintragung eines nachrangigen Nießbrauchsrechts mit entsprechendem Inhalt
zugunsten ihrer Mutter, der Beteiligten zu 5, in das Grundbuch.
Die von dem Urkundsnotar im Namen der Beteiligten gestellten Anträge auf
Eigentumsumschreibung und Eintragung des Nießbrauchsrechts zugunsten des
Beteiligten zu 1 hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 11. März
2004 beanstandet, weil die Schenkung der verpachteten Grundstücke für den
minderjährigen Beteiligten zu 4 nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei.
Es hat den Beteiligten aufgegeben, binnen bestimmter Frist einen
Ergänzungspfleger bestellen zu lassen. Die dagegen gerichteten Beschwerden
der Beteiligten sind erfolglos geblieben. Das Oberlandesgericht Frankfurt am
Main möchte auch die weiteren Beschwerden zurückweisen. Es sieht sich daran
jedoch durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Celle vom 16. Februar 2001
(OLGR Celle 2001, 159 = MDR 2001, 931) gehindert und hat die Sache deshalb
dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
Aus den Gründen:
I. ...
II. Die Vorlage ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft.
Das vorlegende Gericht meint, der Erwerb eines verpachteten Grundstücks sei
für einen Minderjährigen wegen des damit verbundenen Eintritts in den von
dem Veräußerer geschlossenen Pachtvertrag nicht lediglich rechtlich
vorteilhaft. Dies gelte auch dann, wenn sich der Veräußerer den Nießbrauch
an dem Grundstück vorbehalten habe. In diesem Fall trete der Minderjährige
bereits mit dem Eigentumserwerb, wenn auch nur für eine juristische Sekunde,
in den bestehenden Pachtvertrag ein. Darüber hinaus träfen ihn die Pflichten
aus dem Pachtverhältnis jedenfalls mit Beendigung des Nießbrauchs. Der
zwischen den Beteiligten geschlossene Überlassungsvertrag bedürfe deshalb
der Genehmigung durch einen an die Stelle der rechtlich verhinderten Eltern
tretenden Ergänzungspfleger. Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht
Celle in seiner auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 16.
Februar 2001 (aaO) die Ansicht, die Übertragung eines mit einem Nießbrauch
belasteten vermieteten Grundstücks sei mit keinen rechtlichen Nachteilen für
den minderjährigen Erwerber verbunden, so daß er die Auflassung selbst
wirksam erklären könne.
Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. ... (wird ausgeführt)
III. Die weiteren Beschwerden sind zulässig (§§ 78, 80 GBO). ... (wird
ausgeführt)
1. Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 5 ist bereits deshalb
unbegründet, weil ihre Erstbeschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 11.
März 2004 mangels Beschwerdeberechtigung unzulässig ist.... (wird
ausgeführt).
2. Die weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1 bis 4 sind ebenfalls
unbegründet. Die im Rahmen des Überlassungsvertrags vom 22. Dezember 2003
erklärte Auflassung (§ 925 BGB) führt zu rechtlichen Nachteilen für den
minderjährigen Beteiligten zu 4 und ist deshalb schwebend unwirksam (§§ 107,
108 Abs. 1 BGB). Ohne die von dem Grundbuchamt verlangte Genehmigung der
Auflassung durch einen Ergänzungspfleger darf die beantragte
Eigentumsumschreibung nicht vorgenommen werden (§ 20 GBO).
a) Ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft ist für
einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft im Sinne von §
107 BGB, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die
er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit
seinem sonstigen Vermögen haftet (Senat, BGHZ
78, 28, 33; Beschl. v. 25. November 2004, V ZB
13/04, WM 2005, 144, 146, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Eine
solche persönliche Haftung ist mit dem Erwerb eines vermieteten oder
verpachteten Grundstücks verbunden. Gemäß §§ 566 Abs. 1, 581 Abs. 2, 593b
BGB tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang (Staudinger/Emmerich, BGB
[2003], § 566 Rdn. 26) in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem bestehenden
Miet- oder Pachtverhältnis ein. Er ist daher nicht nur zu der Überlassung
des vermieteten oder verpachten Grundstücks verpflichtet (§§ 535 Abs. 1, 581
Abs. 1, 585 Abs. 2 BGB); vielmehr können ihn insbesondere auch
Schadensersatz- und Aufwendungsersatzpflichten (§§ 536a, 581 Abs. 2, 586
Abs. 2 BGB) sowie die Pflicht zur Rückgewähr einer von dem Mieter oder
Pächter geleisteten Sicherheit (§§ 566a, 581 Abs. 2, 593b BGB) treffen.
Hierbei handelt es sich nicht um typischerweise ungefährliche
Rechtsnachteile, die bei der Anwendung des § 107 BGB von vornherein außer
Betracht bleiben könnten (so jedoch Stürner, AcP 173 [1973], 402, 431,
448; Jerschke, DNotZ 1982, 459, 473; Stutz, MittRhNotK 1993, 205, 211 für
unbebaute verpachtete Grundstücke). Anders als die mit dem
Grundstückserwerb verbundene Verpflichtung zur Tragung laufender
öffentlicher Lasten (vgl. Senat, Beschl. v. 25.
November 2004, V ZB 13/04, WM 2005, 144, 147) sind die aus dem
Eintritt in ein Miet- oder Pachtverhältnis resultierenden Pflichten ihrem
Umfang nach nicht begrenzt. Ihre wirtschaftliche Bedeutung hängt von den
Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Ob die von ihnen ausgehenden
Gefahren für das Vermögen des Minderjährigen im Hinblick auf die mit dem
Grundstückserwerb verbundenen Vorteile hingenommen werden können, läßt
sich deshalb nicht abstrakt beurteilen, sondern erfordert eine entsprechende
einzelfallbezogene Prüfung durch den gesetzlichen Vertreter. Mit der ganz
überwiegenden Meinung in Rechtsprechung (OLG Oldenburg, NJW-RR 1988,
839; OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2000, 259, 260; Rpfleger 2003, 579;
BayObLG, NJW 2003, 1129) und Literatur
(Bamberger/Roth/Wendtland, BGB, § 107 Rdn. 8; Jauernig/Jauernig, BGB, 11.
Aufl., § 107 Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Schmitt, 4. Aufl., § 107 Rdn. 48;
Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 107 Rdn. 4; Staudinger/Peschel-Gutzeit
[2002], § 1629 Rdn. 233; Feller, DNotZ 1989, 66, 74; Lange, NJW 1955, 1339,
1341) ist deshalb davon auszugehen, daß der Erwerb eines vermieteten oder
verpachteten Grundstücks für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich
vorteilhaft ist.
b) Dies gilt auch dann, wenn sich der Veräußerer - wie hier - den Nießbrauch
an dem zu übertragenden Grundstück vorbehalten hat (OLG Karlsruhe, OLGR
Karlsruhe 2000, 259, 260; Rpfleger 2003, 579; BayObLG NJW 2003, 1129).
Selbst wenn man - entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts -
annimmt, daß die Veräußerung in diesem Fall die miet-oder pachtvertraglichen
Beziehungen zunächst unberührt läßt, der frühere Eigentümer also als
Nießbraucher Vermieter oder Verpächter in dem unverändert fortbestehenden
Miet- oder Pachtverhältnis bleibt (BFH, NJW 1989, 3175, 3176;
Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 567 Rdn. 11;
Staudinger/Emmerich [2003], § 567 Rdn. 13; a.A. BayObLG, Rpfleger 2003, 579;
offen gelassen von Senat, Urt. v. 27. Oktober 1982, V ZR 177/81, NJW 1983,
1780, 1781), tritt der minderjährige Erwerber jedenfalls mit der Beendigung
des Nießbrauchs, hier also mit dem Tod des Beteiligten zu 1, entsprechend §
1056 Abs. 1 BGB in die Pflichten aus dem dann noch bestehenden Miet- oder
Pachtvertrag ein (Staudinger/Emmerich, aaO., § 567 Rdn. 13). Die damit
begründete persönliche Haftung des Minderjährigen ist nicht etwa deshalb
unbeachtlich, weil es sich, wie das Oberlandesgericht Celle (MDR 2001, 931,
932) meint, um einen mittelbaren Rechtsnachteil handelt, der aus der
Eigentümerstellung als solcher resultiert. Tatsächlich ist die Belastung mit
miet- oder pachtvertraglichen Pflichten eine Folge des dinglichen
Erwerbsgeschäfts. Daß sie von dem rechtsgeschäftlichen Willen der
Parteien nicht umfaßt sein muß, sondern kraft gesetzlicher Anordnung
eintritt, ist im Hinblick auf den von § 107 BGB verfolgten Schutzzweck ohne
Belang (vgl. Senat, Beschl. v. 25. November 2004,
V ZB 13/04, Umdruck Seite 12 für öffentliche Grundstückslasten).
Unerheblich ist auch, daß im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung noch
nicht feststeht, ob und wann der minderjährige Erwerber in den von dem
Übergeber geschlossenen Miet- oder Pachtvertrag eintreten wird. Zwar genügt
die bloß theoretische Möglichkeit einer zukünftigen Belastung nicht, um
einen Rechtsnachteil im Sinne von § 107 BGB annehmen zu können (Senat,
Beschl. v. 25. November 2004, V ZB 13/04, Umdruck Seite 15). Deshalb ist
die Schenkung eines Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt nicht bereits
deshalb rechtlich nachteilig, weil eine in Zukunft erfolgende Vermietung
oder Verpachtung durch den Nießbraucher nicht ausgeschlossen werden kann.
Ist das Grundstück dagegen bereits im Zeitpunkt der Auflassung vermietet
oder verpachtet, besteht die hinreichend konkrete Möglichkeit, daß der
Minderjährige bei Beendigung des Nießbrauchs mit Pflichten aus dem Mietoder
Pachtvertrag belastet werden kann. Dies genügt, um einen Rechtsnachteil
anzunehmen (OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2000, 259, 260). Insoweit gilt
nichts anderes als bei einer Schenkung unter Rücktrittsvorbehalt, die nach
allgemeiner Ansicht rechtlich nachteilig ist, weil der Minderjährige im Fall
der Ausübung des Rücktrittsrechts zum Wertersatz oder Schadensersatz,
insbesondere wegen einer zwischenzeitlichen Verschlechterung des
zurückzugewährenden Gegenstands, verpflichtet sein kann (BayObLG, Rpfleger
1974, 309, 310; OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 290; OLG Köln, Rpfleger
1998, 159; ZMR 2004, 189, 191; OLG Celle, MDR 2001, 931, 932; Fembacher/Franzmann,
MittBayNot 2002, 78, 82 f.; Bestelmeyer, Rpfleger 2004, 162).
c) Wegen der mit dem Eigentumserwerb verbundenen Rechtsnachteile konnte
der minderjährige Beteiligte zu 4 die Auflassung nicht selbst wirksam
erklären. Die nach §§ 107, 108 Abs. 1 BGB erforderliche Genehmigung der von
ihm abgegebenen Auflassungserklärung können die Eltern des Beteiligten zu 4
nicht erteilen, weil seine Mutter als Tochter des Beteiligten zu 1 gemäß §§
1629 Abs. 2 Satz 1, 1795 Abs. 1 Nr. 1 erster Halbsatz BGB von der Vertretung
ausgeschlossen ist und sich dieses Vertretungsverbot auch auf den Vater des
Beteiligten zu 4 erstreckt (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juni 1972, IV ZR
53/71, NJW 1972, 1708). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 1795 Abs.
1 Nr. 1 letzter Halbsatz BGB. Zwar ist der der Eigentumsübertragung zugrunde
liegende Schenkungsvertrag (§ 516 Abs. 1 BGB) für den Beteiligten zu 4
lediglich rechtlich vorteilhaft, so daß die Auflassung ausschließlich der
Erfüllung einer durch das schuldrechtliche Grundgeschäft wirksam begründeten
Verbindlichkeit dient. Gleichwohl sind die Eltern des Beteiligten zu 4 daran
gehindert, die Auflassung für diesen zu erklären oder die von ihm selbst
erklärte Auflassung zu genehmigen, weil die in § 1795 Abs. 1 Nr. 1 letzter
Halbsatz BGB normierte Ausnahme von dem Vertretungsverbot unter
Berücksichtigung des Zwecks der §§ 1629 Abs. 2 Satz 1, 1795 Abs. 1 Nr. 1
erster Halbsatz BGB, Kollisionen zwischen den Interessen des Kindes und den
Interessen seiner Eltern zu vermeiden (Palandt/Diederichsen, aaO., § 1629
Rdn. 20), nicht gilt, wenn das in der Erfüllung einer Verbindlichkeit
bestehende Rechtsgeschäft über den Erfüllungserfolg hinaus zu rechtlichen
Nachteilen für den Vertretenen führt. Denn in diesem Fall trifft die § 1795
Abs. 1 Nr. 1 letzter Halbsatz BGB zugrunde liegende Annahme, daß es bei der
bloßen Erfüllung einer bestehenden Verbindlichkeit zu keiner
Interessenkollision kommen kann (Er-man/Holzhauer, BGB, 11. Aufl., §
1795 Rdn. 10; vgl. auch Kern, JA 1990, 281, 282 zu § 181 letzter Halbsatz
BGB), nicht zu, so daß es bei dem grundsätzlichen Vertretungsverbot
verbleiben muß. Damit bedarf es, wie von dem Grundbuchamt verlangt, einer
Genehmigung der Auflassung durch einen noch zu bestellenden
Ergänzungspfleger (§ 1909 Abs. 1 BGB).
3. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf §§ 31 Abs. 1 Satz 1, 30
Abs. 2 Satz 1 KostO.
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