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Anspruch des Mieters
nach Vornahme einer nicht geschuldeten Schönheitsreparatur:
Schadensersatzanspruch bei Verwendung unwirksamer AGB aus §§ 280 I, 311 II,
241 BGB (culpa in contrahendo), (keine) Geschäftsführung ohne Auftrag ("Auch
fremdes Geschäft"), Inhalt des Anspruchs aus Leistungskondiktion (§ 812 I S.
1 Alt. 1 BGB), Höhe des Wertersatzes nach § 818 II BGB
BGH, Urteil vom 27. Mai
2009 - VIII ZR 302/07
Fundstelle:
NJW 2009, 2590
für BGHZ vorgesehen
S. auch
BGH v. 4.5.2011 - VIII ZR 195/10
Amtl. Leitsatz:
a) Ein Mieter, der auf Grund einer
unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der
Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird
nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung
erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die
Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.
b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an
einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund
einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat,
bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben
einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie
als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und
Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.
Zentrale Probleme (s.
auch S. Lorenz NJW 2009, 2576 sowie den
Telefonkommentar in Ausgabe
8/2009 der NJW Audio-CD):
Ein Mieter sieht sich aufgrund einer
unwirksamen Endrenovierungsklausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen
verpflichtet. Nach Vornahme der Reparaturen verlangt er vom Vermieter
Wertersatz für die erbrachte Leistung. Die Fallkonstellation wirft
Grundfragen des Rechts der Geschäftsführung ohne Auftrag sowie des
Bereicherungsrechts auf:
Bekanntlich hält die Rechtsprechung trotz vehementer Kritik in der Literatur
nach wie vor an der Kunstfigur des „Auch-fremden-Geschäfts“ bei der Leistung
auf nichtige Verträge fest und drängt damit das zur Bewältigung der
Nichtigkeitsfolgen eigentlich berufene Bereicherungsrecht zurück. Das
geschieht nach einem Argumentationsmuster, das mittlerweile schon als
stereotyp bezeichnet werden kann: Zunächst wird – zutreffend - betont, daß
das Vorliegen von Eigengeschäftsführungswillen nicht das gleichzeitige
Vorliegen von Fremdgeschäftsführungswillen ausschließt. Daran anschließend
wird die – nirgends gesetzlich niedergelegte – Vermutung des
Fremdgeschäftsführungswillens bei sog. „objektiv fremden Geschäften“
herangezogen, um das tatsächliche Vorliegen von Fremdgeschäftsführungswillen
im konkreten Fall zu begründen. Eine Widerlegung dieser Vermutung wird kaum
diskutiert, so daß man de facto insoweit schon von einer Fiktion sprechen
kann. Das gipfelt dann in der Formulierung, daß bei der „Erfüllung unerkannt
nichtiger Verträge … eine Geschäftsführung ohne Auftrag regelmäßig zu
bejahen ist“ (BGH NJW 2000,
72). Diese Verdrängung des
Bereicherungsrechts zugunsten der Geschäftsführung ohne Auftrag dürfte
vorwiegend durch Billigkeitserwägungen wie etwa der Umgehung von § 818 III
BGB oder § 817 S. 2 BGB motiviert sein (So etwa in
BGH
NJW 1997, 47). De facto werden so
Vergütungsansprüche aus nichtigen Verträgen hergeleitet (so z.B. in
BGH
NJW 1993, 3196). Aber auch dieses wird
gelegentlich wiederum unter Billigkeitsgesichtpunkten korrigiert: Erweist
sich die Anwendung der Geschäftsführung ohne Auftrag im Ergebnis als
unbefriedigend, wird entweder das Kriterium des „für erforderlich halten
Dürfens“ in § 670 BGB als Korrektiv herangezogen (so in
BGH
NJW 2000, 1560) oder aber die Anwendung
der Geschäftsführung ohne Auftrag durch allgemeine Erwägungen ausgeschlossen
(So in
BGH NJW 2000,
72: Kein Aufwendungsersatz für Kosten
einer Vertragsanbahnung sowie in BGH NJW 2004, 513:
Vorrang des öffentlich-rechtlichen Kostenrechts). Das ist nichts anderes als
ergebnisorientierte Rechtsanwendung.
Auch im vorliegenden Fall brauchte der Senat die Anwendung der
Geschäftsführung ohne Auftrag in diesen Fallkonstellationen nicht
grundsätzlich in Frage stellen: Durchaus konsequent und überzeugend
argumentiert er nämlich mit dem Entgeltcharakter von Schönheitsreparatur-
und Endrenovierungsvereinbarungen: Nach ständiger Rechtsprechung stellt die
abweichend von der gesetzlichen Ausgangslage (§§ 535 I S. 2, 538 BGB)
erfolgte vertragliche Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter
nach interessengerechter Auslegung des Parteiwillens einen Teil des vom
Mieters geschuldeten Entgelts für die Gebrauchsüberlassung dar (BGHZ 77,
301;
BGH NJW 2005, 425).
Damit erbringt ein Mieter bei der Vornahme solcher Reparaturen in
wirtschaftlicher Hinsicht keine Werkleistung, sondern ein Entgelt. Ist die
Verpflichtung unwirksam, ist der Fall konsequenter Weise mit der
rechtsgrundlosen Erbringung eines Entgelts gleichzustellen, d.h. nicht
anders zu beurteilen, als habe der Mieter eine höhere als die tatsächlich
geschuldete Miete gezahlt. Dann aber ist in der Tat auch von der Warte der
Rechtsprechung aus allein das Bereicherungsrecht einschlägig, denn die
Zahlung eines Entgelts kann nie eine auftragslose Geschäftsführung für den
Zahlungsempfänger sein (wohl aber für den Schuldner im Falle der
Drittzahlung nach § 267 BGB).
Ist die Lösung des Falles somit allein auf bereicherungsrechtlicher Ebene in
der Form einer Leistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) zu suchen,
stellt sich die Frage der Höhe der im Wege des Bereicherungsausgleichs
geschuldeten Wertersatzes.
Zutreffend geht der Senat davon aus, daß sich im Falle von rechtsgrundlosen
Werkleistungen, die ja ihrer Natur nach nicht herausgabefähig sind, der nach
§ 818 II BGB geschuldete Wertersatz grundsätzlich nach der üblichen
Vergütung richtet. Auf eine Wertsteigerung des Objekts der Werkleistung kann
es dabei ebensowenig ankommen wie auf die Selbstkosten des Leistenden, denn
es geht – anders als im Schadensersatzrecht nicht um den Ausgleich eines
Vermögensverlustes auf Seiten des Leistenden, sondern um die Bereicherung
des Leistungsempfängers. Auch ein Wegfall der Bereicherung (§ 818 III BGB)
ist auf dieser Grundlage kaum vorstellbar.
Nach Ansicht des Senats ist bei der vorliegenden Problematik aber zu
berücksichtigen, daß Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen
vielfach von der im Mietvertrag regelmäßig eingeräumten Möglichkeit Gebrauch
machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte
und Bekannte erledigen zu lassen und daß sich in diesem Fall der Wert der
Leistung „üblicherweise“ nach dem berechne, „was der Mieter billigerweise
neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material
sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem
Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen“.
Offenbar erachtet der Senat es aber für möglich, einen höheren Wert
anzusetzen, wenn die Ausführung von Schönheitsreparaturen zugleich
Gegenstand der beruflichen Tätigkeit des Mieters war.
Das ist nicht nur grundsätzlich bedenklich, sondern letztlich auch
inkonsequent: Stellt man sich mit dem Senat auf den generellen Standpunkt,
daß der „übliche“ Wert von Endrenovierungsarbeiten i.S.v. § 818 II BGB aus
den vom Senat angestellten spezifisch miettypischen Erwägungen nur derjenige
einer solchen „Selbstvornahme“ sei, dann kann die Begrenzung des
Wertersatzes auf diesen Betrag nicht davon abhängen, ob im konkreten
Einzelfall auf Seiten des Bereicherungsgläubigers höhere Kosten angefallen
sind, weil er etwa entgegen der (unterstellten) Üblichkeit einen Handwerker
beauftragt hat oder selbst professioneller Maler ist. Ist der „übliche“ Wert
hingegen der übliche Werklohn, ist dieser als Wertersatz geschuldet,
wiederum unabhängig davon, auf welche Weise die Reparatur vorgenommen wurde.
Raum für eine individuelle Betrachtungsweise läßt das Bereicherungsrecht
hier gerade nicht, denn anders als im Schadensersatzrecht geht es gerade
nicht um die Entreicherung des Bereicherungsgläubigers, sondern um die
Bereicherung des Bereicherungsschuldners. Dieses Grundaxiom des
Bereicherungsrechts verletzt die vorliegende Entscheidung. Zu ersetzen ist –
fachmännische Reparatur vorausgesetzt – in jedem Fall der übliche Werklohn.
Es kann also nicht darauf ankommen, ob sie von einem Laien, einem von diesem
beauftragten Handwerker vorgenommen wurden oder ob der Mieter zufällig
zugleich Fachmann war.
Das überzeugt in der vorliegenden Fallkonstellation auch wertungsmäßig: Die
Verwandten und Bekannten des Mieters wollen den Vorteil ihrer
unentgeltlichen Tätigkeit, die üblicherweise lediglich mit Freundesdank,
einer zünftigen Brotzeit und einem Kasten Bier „entlohnt“ wird, sicher nicht
dem Vermieter, sondern dem Mieter zukommen lassen. Daß der Vermieter hiervon
profitieren soll, ist nicht einzusehen.
Zur Verjährung des Anspruchs s. jetzt
BGH v. 4.5.2011 - VIII ZR 195/10 sowie
BGH v. 20.6.2012 - VIII ZR 12/12: § 548 II (analog)
©sl 2009
Tatbestand:
1 Die Kläger hatten in der Zeit von Mai 1999 bis Mai 2006 eine Wohnung des
Beklagten in K. gemietet. Der dabei vom Beklagten verwendete
Formularmietvertrag enthält in seinem § 16 Ziff. 4 zur Frage der
Schönheitsreparaturen folgende Bestimmungen:
"a) Der Mieter ist verpflichtet, auf
seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder
Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper
einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und
Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens
aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. ...
Die Zeitfolge beträgt: Bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.
Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des
Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem
Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von
diesem Zeitpunkt an. ...
b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses
verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach
§ 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten
durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in
fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch
nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben
genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des
Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die
Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so
muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden
wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert
würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen
Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als
Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann
die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die
Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt. ..."
2 Ferner enthält der Formularmietvertrag
im Leerfeld des § 27 (Sonstige Vereinbarungen) unter anderem folgenden
handschriftlichen Eintrag:
"Die Wohnung wird dem Mieter
renoviert übergeben (Erstbezug). Bei Beendigung des Mietverhältnisses
erfolgt die Übergabe in renoviertem Zustand ..."
3 Im Jahre 2004 renovierten die Kläger
die Wohnung. Kurz vor Ende des Mietverhältnisses sprachen die Parteien über
eine durchzuführende Renovierung; der genaue Inhalt des Gesprächs ist
streitig. Jedenfalls weißten die Kläger vor Auszug noch die Wohnung. Mit der
Behauptung, der Beklagte habe ausdrücklich auf Durchführung einer
Endrenovierung bestanden, um die Wohnung in einem frisch renovierten Zustand
weiterzuvermieten, beanspruchen die Kläger Erstattung der für das Weißen der
Wand- und Deckenflächen getätigten Aufwendungen, die sie mit 9 € je
Quadratmeter ansetzen.
4 Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 1.620,- € nebst Zinsen gerichtete
Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger
zurückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer vom
Berufungsgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
5 Die Revision ist begründet.
I.
6 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
7 Mit dem Amtsgericht, das eine Schadensersatzpflicht des Beklagten wegen
Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten durch Vorlage eines
Mietvertragsformulars mit unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln ebenso
verneint hatte wie Ansprüche der Kläger aus einer Geschäftsführung ohne
Auftrag, sei davon auszugehen, dass die Kläger nur einen
Bereicherungsanspruch hätten. Dieser münde hier aber deshalb nicht in einen
Zahlungsanspruch, weil der Beklagte durch die trotz unwirksamer
Endrenovierungsklausel vorgenommene Renovierung mangels
Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung nicht bereichert sei. Mit dem
Landgericht Berlin (GE 2007, 517) sei vielmehr davon auszugehen, dass durch
die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen letztlich
die Kalkulationsgrundlage gestört gewesen sei, weil der Vermieter sich von
den an sich ihm obliegenden Renovierungspflichten nicht habe befreien
können, zugleich aber eine geringere Miete erhalten habe, als er sie
andernfalls gefordert hätte. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse sich
vermeiden oder zumindest mildern, wenn man etwaige Erstattungsansprüche des
Mieters auf einen Wertersatz begrenze. Dagegen bestehe keine Notwendigkeit,
dem Mieter über die Abschöpfung einer eventuellen Bereicherung des
Vermieters hinaus Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu gewähren,
weil er während der Mietzeit von der wegen der vermeintlich wirksam
übergewälzten Schönheitsreparaturverpflichtung niedriger kalkulierten Miete
profitiert habe.
II.
8 Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in
allen Punkten stand.
9 Das Berufungsgericht hat zwar im Ergebnis zu Recht eine Erstattungspflicht
des Beklagten unter den Gesichtspunkten eines Schadensersatzes wegen
Verschuldens bei Vertragsschluss und einer Geschäftsführung ohne Auftrag (§
539 Abs. 1, § 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB) verneint. Nicht frei von
Rechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht
auch einen Anspruch der Kläger auf Herausgabe einer ungerechtfertigten
Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB) aberkannt hat.
10 1. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs,
dass ein Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die Verwendung
unwirksamer Klauseln seine vorvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme
gegenüber seinem Vertragspartner verletzen und sich bei Verschulden diesem
gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann, wenn der Vertragspartner in
Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätigt (vgl.
Senat, BGHZ 99, 101, 107; BGH, Urteil vom 8. Oktober 1987 - VII ZR 358/86,
WM 1988, 56, unter 3 a; Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, WM 1984,
986, unter II 5 a bb; ferner etwa Erman/Roloff, BGB, 12. Aufl., Vor § 307
bis 309, Rdnr. 19 m.w.N.). Im mietrechtlichen Schrifttum wird deshalb
angenommen, dass ein Vermieter sich wegen einer Verletzung der
vorvertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, §
311 Abs. 2 BGB) gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen kann,
wenn er diesem gegenüber schuldhaft (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksame
Allgemeine Geschäftsbedingungen über die Durchführung von
Schönheitsreparaturen verwendet und der Mieter daraufhin in der irrigen
Annahme der Wirksamkeit dieser Regelungen Renovierungsaufwendungen tätigt
(Blank, Festschrift für Derleder, 2005, S. 189, 198 ff.; Börstinghaus,
WuM 2005, 675, 678; Lehmann-Richter, WuM 2005, 747 f.; Sternel, ZMR 2008,
501 f.; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3.
Aufl., Rdnr. I 268; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 196 a;
MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 126; Palandt/Weidenkaff, BGB,
68. Aufl., § 535 Rdnr. 47 a).
11 Bei der hier gegebenen Fallgestaltung kann dem Beklagten indessen kein
zur Ersatzpflicht führender Verschuldensvorwurf gemacht werden.
12 a) Das Amtsgericht, dessen Erwägungen das Berufungsgericht als zutreffend
gebilligt und seiner Beurteilung zugrunde gelegt hat, hat die zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4 Buchst. c des
Formularvertrages getroffenen Endrenovierungsbestimmungen als nach § 307
Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam angesehen. Einen Schadensersatzanspruch der
Kläger wegen Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten des Beklagten durch
Verwendung dieser Klausel hat es verneint, weil zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses eine solche Klausel noch nicht beanstandet worden sei und
dem Beklagten deshalb kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne.
Gegen diese Beurteilung, die die Revision hinnimmt, bestehen schon deshalb
keine Bedenken, weil der Senat kurz zuvor eine identische Klausel als
wirksam behandelt hatte (Senatsurteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WuM
1998, 592, unter III 2 und 3).
13 b) Hinsichtlich der handschriftlich eingetragenen
Endrenovierungsverpflichtung in § 27 des Formularvertrages rügt die
Revision, dass das Berufungsgericht dem unter Zeugenbeweis gestellten
Vorbringen der Kläger nicht nachgegangen sei, wonach es sich um eine vom
Beklagten vorformulierte Vertragsklausel gehandelt habe, die er nicht nur
bei den Nachmietern, sondern auch bei anderen Mietern verwendet habe, so
dass bei diesem für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellenden
Sachvortrag auch insoweit eine vorformulierte Vertragsbestimmung im Sinne
von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB vorgelegen habe (vgl. Senat, BGHZ 141,
108, 110 f.; BGH, Urteil vom 19. Mai 2005 - III ZR 437/04, WM 2005, 1373,
unter II 2 a). Im Ergebnis bleibt der Einwand der Revision jedoch ohne
Erfolg, dass der Beklagte sich durch die Verwendung einer solchen Klausel,
die anders als eine inhaltsgleiche Individualvereinbarung gemäß § 307 Abs. 1
Satz 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senatsurteile vom 14. Januar 2009 - VIII ZR
71/08, NJW 2009, 1075, Tz. 10; vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, WuM
2007, 682, Tz. 13 m.w.N.), schadensersatzpflichtig gemacht habe, weil es
auch insoweit an einem Verschulden fehlt.
14 Von dem Beklagten konnte nicht erwartet werden, dass ihm an der
Zulässigkeit einer Endrenovierungsabrede, die individualvertraglich nicht zu
beanstanden ist (Senatsurteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, WuM 2009,
193, Tz. 12 f.), Zweifel kommen mussten, wenn er sie in einer für
individualvertragliche Vereinbarungen typischen Weise handschriftlich
hinzugefügt hat. Insbesondere kann es ihm nicht als Verschulden
angelastet werden, wenn er nicht erkannt hat, dass nach der außerhalb des
Mietrechts ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Senat,
BGHZ 141, 108, 110 f.; BGH, Urteil vom 19. Mai 2005 - III ZR 437/04, WM
2005, 1373, unter II 2 a) solche handschriftlich hinzu gesetzten Regelungen
als vorformulierte Vertragsbestimmungen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und
2 BGB zu werten sein können mit der Folge, dass ihre Wirksamkeit strengeren
Anforderungen unterliegt.
15 2. Entgegen der Auffassung der Revision steht den Klägern auch kein
Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus einer Geschäftsführung ohne
Auftrag zu.
16 a) Zwar bestimmt § 539 Abs. 1 BGB, dass der Mieter vom Vermieter
Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht gemäß § 536a
Abs. 2 BGB zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung
ohne Auftrag (§ 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB) ersetzt verlangen kann.
Indessen handelt es sich bei dieser Bestimmung um eine
Rechtsgrundverweisung, die erfordert, dass zugleich die gesetzlichen
Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen (BGH,
Urteil vom 24. Februar 1982 - IVa ZR 306/08, WM 1982, 698, unter I 3 a;
Palandt/Weidenkaff, aaO, § 539 Rdnr. 6 m.w.N.). Daran fehlt es hier.
17 b) Eine Fremdgeschäftsführung scheidet zwar nicht schon deshalb
aus, weil sich die Kläger - wie die Revisionserwiderung mit der von ihr
erhobenen Gegenrüge geltend macht - durch individualvertragliche Abrede
wirksam zur Vornahme der getätigten Endrenovierung verpflichtet und in
diesem Fall eine eigene vertragliche Pflicht erfüllt hätten (vgl.
BGHZ 63, 119, 120 f.; Lange in: jurisPK-BGB, 4. Aufl., § 677 Rdnr. 30;
Palandt/Sprau, aaO, § 677 Rdnr. 11). Von einer solchen
individualvertraglichen Abrede kann nach dem für das Revisionsverfahren zu
unterstellenden Sachverhalt nicht ausgegangen werden. Gleichwohl sind die
Voraussetzungen für eine Geschäftsführung ohne Auftrag nicht gegeben.
18 aa) Die Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag setzen voraus,
dass der Geschäftsführer ein Geschäft "für einen anderen" besorgt. Das
kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits dann der Fall
sein, wenn er das Geschäft nicht nur als eigenes, sondern auch als fremdes
führt, das heißt in dem Bewusstsein und mit dem Willen, zumindest auch im
Interesse eines anderen zu handeln. In diesem Zusammenhang wird zwischen
objektiv und subjektiv fremden Geschäften unterschieden. Bei objektiv
fremden Geschäften, die schon ihrem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und
Interessenkreis eingreifen (z.B. Hilfe für einen Verletzten, BGHZ 33,
251, 254 ff.; Abwendung der von einem unbeleuchteten Fahrzeug drohenden
Gefahren, BGHZ 43, 188, 191 f.; Tilgung fremder Schulden, BGHZ 47, 370, 371;
Veräußerung einer fremden Sache, RGZ 138, 45, 48 f.), wird regelmäßig ein
ausreichender Fremdgeschäftsführungswille vermutet. Das gilt grundsätzlich
auch für Geschäfte, die zugleich objektiv eigene als auch objektiv fremde
sind. Dabei kann es genügen, dass das Geschäft seiner äußeren Erscheinung
nach nicht nur dem Besorger, sondern auch einem Dritten zugute kommt,
insbesondere wenn dessen Interesse an der Vornahme der Handlung im
Vordergrund steht oder gar vordringlich ist. Hingegen erhalten
objektiv eigene oder neutrale Geschäfte ihren (subjektiven) Fremdcharakter
allenfalls durch einen Willen des Geschäftsführers zur vordringlichen
Wahrnehmung fremder Interessen. Hierfür besteht grundsätzlich keine
tatsächliche Vermutung; der Wille, ein solches Geschäft in erster Linie oder
zumindest zugleich für einen anderen zu führen, muss vielmehr hinreichend
deutlich nach außen in Erscheinung treten (BGH, Urteil vom 21.
Oktober 2003 - X ZR 66/01, WM 2004, 1397, unter III 2 a aa m.w.N.). Demgemäß
hat der Senat etwa in Fällen, in denen ein Energieversorger
Energielieferungen in der irrigen Annahme durchgeführt hatte, zur Versorgung
vertraglich verpflichtet zu sein, einen Rückgriff auf die Vorschriften der
Geschäftsführung ohne Auftrag nur deshalb zugelassen, weil dies über seine
eigenen Lieferinteressen hinaus zugleich dem Versorgungsinteresse des
Abnehmers an einer ununterbrochenen Energielieferung, und zwar nicht zuletzt
mit Blick auf die hierauf angewiesenen Nutzer, entsprochen hat
(Senatsurteile vom 27. April 2005 - VIII ZR 140/04, WM 2005, 1717, unter II
2 a; vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 66/04, WM 2005, 1089, unter II 3 a und
b).
19 bb) In der mietrechtlichen Instanzrechtsprechung wie auch im Schrifttum
wird verbreitet die Auffassung vertreten, dass der Mieter, der auf Grund
einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel renoviert, selbst bei einer
Schlussrenovierung kein Geschäft des Vermieters führt (LG Berlin, GE 2007,
517, 518; LG Waldshut-Tiengen, WuM 2000, 240; AG Köln, WuM 2006, 261, 262;
AG München, NZM 2001, 1030; Blank, aaO, S. 197 f.; Staudinger/Emmerich, BGB
(2006), § 539 Rdnr. 6; Both, WuM 2007, 3, 6; Horst, DWW 2007, 48, 52; Lange,
NZM 2007, 785, 787; Paschke, WuM 2008, 647, 648 f.; Kinne, GE 2009, 358 f.;
aA: LG Landshut WuM 2008, 335; LG Wuppertal, ZMR 2007, 973; LG Karlsruhe,
NZM 2006, 508; Sternel, aaO, S. 502). Dem ist im Ergebnis zuzustimmen.
20 Ein Mieter, der auf Grund vermeintlicher vertraglicher Verpflichtung
Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein
Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und
Interessenkreis tätig.
Der für eine Fremdgeschäftsführung erforderliche unmittelbare Bezug zum
Rechts- und Interessenkreis des Vermieters (vgl. BGHZ 54, 157, 160 f.;
61, 359, 363; 72, 151, 153; 82, 323, 330 f.; BGH, Urteil vom 3. März 2009 -
XI ZR 41/08, WM 2009, 790, Tz. 24; Palandt/Sprau, aaO, § 677 Rdnr. 4) ist
entgegen der Auffassung der Revision nicht schon deswegen gegeben, weil die
Renovierungsmaßnahmen zu einer Verbesserung der Mietsache führen und damit
dem Vermögen des Vermieters zugute kommen. Denn mit der Vornahme von
Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich
und wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der
Wohnung geschuldeten Entgelts anzusehen ist (Senat, BGHZ 92, 363, 370
f.; 101, 253, 262; 105, 71, 79 ff.; Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - VIII ZR
317/97, WM 1998, 2145, III 2 c; vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW
2004, 2087, unter III a; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, WuM
2005, 50, unter II 2 b; BGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99, WuM
2002, 484, unter II b). Eine dadurch bewirkte Vermögensmehrung auf
Vermieterseite stellt ebenso wenig wie die Zahlung der Miete eine
Wahrnehmung von Vermieterinteressen und damit eine Geschäftsführung dar,
welche eine Anwendung der Vorschriften über die Geschäftsführung ohne
Auftrag rechtfertigen könnte.
21 3. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch ein
Anspruch der Kläger auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung
(§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB) nicht verneint werden.
22 a) Nach ihrem für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellenden
Sachvortrag haben sie die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen auf
Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne rechtlichen
Grund erbracht.
23 b) Da die von den Klägern rechtsgrundlos erbrachte Leistung nicht in
Natur herausgegeben werden kann, hat der Beklagte nach § 818 Abs. 2 BGB
Wertersatz zu leisten. Dieser ist entgegen einer verbreitet vertretenen
Auffassung (z.B. LG Berlin, GE 2007, 517, 518 f.; AG Karlsruhe, DWW 2005,
374, 375; Hannemann, Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 203;
Lehmann-Richter, aaO, S. 751; Both, aaO, S. 6; Paschke, aaO, S. 651; Blank,
aaO, S. 198; Börstinghaus, aaO, S. 677; Kinne, aaO, S. 360) allerdings
nicht darauf gerichtet, eine durch die Renovierungsmaßnahmen eingetretene
Wertsteigerung der Mieträume in Form von Vorteilen auszugleichen, die der
Vermieter aus einem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache
tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können. Diese für einen
Ausgleich von Grundstücksverwendungen maßgebliche Sichtweise (vgl. BGH,
Urteil vom 16. September 1998 - XII ZR 136/96, NZM 1999, 19, unter II 3 b
m.w.N.) passt hier deshalb nicht, weil die Leistung der Kläger darin
bestanden hat, einen rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihnen für
die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung vermeintlich geschuldeten Entgelts
durch Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit durch eine Werkleistung
zu erbringen (dazu vorstehend unter II 2 b bb).
24 Bei rechtsgrundlos erbrachten Dienst- oder (nicht verkörperten)
Werkleistungen bemisst sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung
grundsätzlich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen
Vergütung (Palandt/Sprau, aaO, § 818 Rdnr. 21;
Bamberger/Roth/Wendehorst, BGB, 2. Aufl., § 818 Rdnr. 30, jeweils m.w.N.).
Eine solche Bemessung kann auch bei verkörperten Werkleistungen angebracht
sein (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2001 - VII ZR 222/99, WM 2001, 1766,
unter IV 2 d). Das ist hier deswegen geboten, weil der von den Klägern
herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Beklagte in der von
ihm gestellten Endrenovierungsklausel verlangt hatte und was er im Zuge der
Weitervermietung nutzen konnte, ohne dass es dafür entscheidend darauf
ankommt, ob und in welcher Höhe dies zu einer Wertsteigerung der Mietwohnung
geführt hat. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter
bei Ausführung von Schönheitsreparaturen vielfach von der im Mietvertrag
regelmäßig eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in
Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen
zu lassen. In diesem auch hier gegebenen Fall bemisst sich der Wert der
Dekorationsleistungen üblicherweise nur nach dem, was der Mieter
billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das
notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner
Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte
aufwenden müssen (vgl. Senat, BGHZ 92, 363, 373). Den Wert der von den
Klägern erbrachten Eigenleistungen, der im Allgemeinen nur einen Bruchteil
des Betrages ausmacht, den der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers
hätte aufbringen müssen, wird das Berufungsgericht gemäß § 287 ZPO zu
schätzen haben (vgl. BGHZ 92, aaO). Zugleich wird es zu klären haben, ob
ein höherer Wert etwa deshalb anzusetzen ist, weil die Ausführung der
Schönheitsreparaturen zugleich Gegenstand eines von den Klägern in
selbständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes war. Mit einem dahin
weisenden Vorbringen der Kläger, wonach der Kläger zu 2 beruflich als Maler
und Lackierer tätig sei, hat sich das Berufungsgericht - von seinem
Standpunkt aus folgerichtig - bislang nicht befasst.
III.
25 Hiernach kann die Entscheidung des Berufungsgerichts keinen Bestand
haben. Das Berufungsurteil ist daher auf die Revision der Kläger aufzuheben
(§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das
Berufungsgericht hinsichtlich der in § 27 des Mietvertrages getroffenen
Endrenovierungsabrede keine Feststellungen zum Vorliegen einer
Individualvereinbarung getroffen hat, deren Wirksamkeit nicht mit dem vom
Amtsgericht herangezogenen Summierungseffekt verneint werden kann
(Senatsurteil vom 14. Januar 2009, aaO, Tz.13). Sollte hiernach keine
wirksame Endrenovierungsvereinbarung bestanden haben, werden die
erforderlichen Feststellungen zur Höhe eines dann gegebenen Anspruchs auf
Herausgabe der bei dem Beklagten eingetretenen Bereicherung zu treffen sein.
Die Sache ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das
Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). |