Sachmangelbegriff beim Kauf (§ 434 BGB),
Unwirksamkeit eines vertraglichen Gewährleistungsausschlusses nach § 444 BGB
(arglistiges Verschweigen eines Mangels); Voraussetzungen einer
Aufklärungspflicht; Abgrenzung bedingter Vorsatz/Fahrlässigkeit
BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR
18/11
Fundstelle:
NJW-RR 2012, 1078
Amtl. Leitsatz:
Das Unterlassen eines
Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren
Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein
arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.
Zentrale Probleme:
Ein schöner Fall zu Grundfragen
des Kaufrechts, s. dazu auch BGHZ
180, 205 und die Anm. zu BGH NJW 2011, 1280.
Zur Frage eines Kausalitätserfordernisses bei § 444 BGB s. die Anm. zu
BGH v. 15.7.2011 - V ZR 171/10; zur Mehrheit von Verkäufern s.
BGH v. 8.4.2016 - V ZR 150/15.
Zur den Anforderungen an die Arglist s. auch BGH v.
22.4.2016 - V ZR
23/15 und BGH v. 28.5.2021 - V ZR 24/20. S. dazu auch BGH v. 19.1.2018 - V ZR
256/16 sowie BGH v. 9.2.2018 - V ZR 274/16.
©sl 2012
Tatbestand:
1 Mit notariellem Vertrag vom 3. April
2004 verkaufte die Beklagte ein mit einem 1936 errichteten Wohnhaus bebautes
Grundstück in Berlin-Köpenick für 575.000 € an die Klägerin und deren
Ehemann. Der Vertrag enthält einen Ausschluss für die Haftung wegen
eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes mit Ausnahme vorsätzlich
zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel.
2 Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die Abdichtung des Bauwerks
mangelhaft ist, weshalb Feuchtigkeit eindringt und in den Kellerwänden
aufsteigt. Die Klägerin verlangt aus eigenem und aus abgetretenem Recht
ihres Ehemanns von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die - in einem
Gutachten geschätzten - Kosten für die Herstellung einer vertikalen
Abdichtung der Kellerwände, die Einbringung einer Horizontalsperre und das
Richten der Dachrinne in Höhe von insgesamt 132.000 € zuzüglich Zinsen.
3 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Kammergericht hat die Klage
dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, soweit die Klägerin von der
Beklagten Schadensersatz wegen der fehlenden bzw. nicht mehr wirksamen
Abdichtung gegen aufsteigende Nässe (Horizontalsperre) verlangt hat, und die
Berufung im Übrigen zurückgewiesen. Die Beklagte will mit der von dem Senat
zugelassenen Revision die Abweisung der Klage insgesamt und die Klägerin mit
der Anschlussrevision die Verurteilung der Beklagten gemäß ihrem Klageantrag
erreichen.
Aus den Gründen:
I.
4 Das Berufungsgericht bejaht wegen der fehlenden Horizontalsperre
einen Schadensersatzanspruch der Klägerin nach § 437 Nr. 3 i.V.m. § 281 Abs.
1, 2 BGB.
5 Das auf dem verkauften Grundstück befindliche Wohnhaus weise einen Mangel
im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB auf, weil nach den gutachterlichen
Feststellungen eine Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit
entweder nicht vorhanden oder eine vorhandene nicht mehr wirksam sei. Dies
stelle, obwohl das Kellergeschoss nicht als Wohnraum verkauft worden sei,
einen Mangel der Kaufsache dar, weil die Gefahr bestehe, dass die
Feuchtigkeit auch in die Wohnräume aufsteige und das gesamte Gebäude
schädige.
6 Die Beklagte könne sich nach § 444 BGB auf den vertraglich
vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen, weil sie den Mangel
arglistig verschwiegen habe. Es könne dahinstehen, ob sie selbst
von den Feuchtigkeitsschäden gewusst habe. Sie müsse sich jedenfalls die
Erklärungen bzw. Nichterklärungen ihres Ehemannes zurechnen lassen, den sie
als ihren Verhandlungsgehilfen eingeschaltet habe. Dieser habe
deshalb arglistig gehandelt, weil er die Käufer bei den
Vertragsverhandlungen nicht hinreichend darüber in Kenntnis gesetzt habe,
dass die Ursache der bei der Besichtigung festgestellten feuchten Flecken
unklar gewesen sei. Dass er selbst unsicher gewesen sei, zeige sich
daran, dass er den Zeugen L. , einen Bauingenieur, der für die Bausparkasse
das Verkaufsexpose zu erstellen gehabt habe, nach der Ursache der sichtbaren
Feuchtigkeitsflecken gefragt habe. Er habe deshalb gegenüber den Käufern
nicht - für sich genommen plausible - Vermutungen zu den Ursachen der Mängel
nennen dürfen, sondern deutlich machen müssen, dass deren Ursache nicht
bekannt sei und nähere Untersuchungen zur Schadensursache nicht angestellt
worden seien.
7 Unbegründet sei der weitergehende Schadensersatzanspruch wegen der Kosten
für die Herstellung einer vertikalen Abdichtung der Kellerwände, da die
Verkäufer kein zu Wohnzwecken geeignetes Kellergeschoss geschuldet hätten.
Auch nach dem Exposé, in dem das große Zimmer im Keller als zur Nutzung als
Gästezimmer, Büro, Clubraum oder Bibliothek geeignet angegeben worden sei,
habe ein Käufer nicht erwarten dürfen, dass der Keller als Wohnraum nutzbar
sei. Unbegründet sei die Klage auch wegen der Kosten für das Richten der
Dachrinne. Dies sei ein offensichtlicher Mangel, auf den die Verkäufer nicht
gesondert hätten hinweisen müssen, weshalb ein arglistiges Verschweigen
nicht in Betracht komme.
II.
8 Die Revision der Beklagten ist insgesamt, die Anschlussrevision der
Klägerin ist überwiegend begründet.
9 1. Das Berufungsurteil ist allerdings nicht wegen Verletzung der
Vorschriften der §§ 301, 304 ZPO aufzuheben. Das Berufungsgericht hat -
entgegen der Auffassung der Anschlussrevision nicht - durch ein unzulässiges
Teil- und Grundurteil entschieden ... (wird ausgeführt)
...
12 2. Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Unrecht einen
Schadensersatzanspruch nach § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1,
3 BGB dem Grunde nach zuerkannt.
13 a) Die Beklagte hat allerdings ihre Verpflichtung nach § 433 Abs.
1 Satz 2 BGB, die Sache den Käufern frei von Rechts- und Sachmängeln zu
verschaffen, teilweise nicht erfüllt. Das verkaufte Hausgrundstück
weist einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.
Bereits die Feuchtigkeit des Kellers (und nicht erst die Gefahr von
Feuchtigkeit in den Wänden der darüber liegenden Wohnräume) stellt einen
Mangel des verkauften Gebäudes im Sinne des § 434 BGB dar.
14 aa) Richtig ist, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden,
als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im
Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des
Einzelfalls ankommt (Senatsurteile vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn.
13, juris und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 208; Krüger,
ZNotP 2010, 42, 43). Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem
sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher
Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die
Feuchtigkeitserscheinungen sind (Senatsurteil vom 7. November 2008 - V ZR
138/07, Rn. 13, juris; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43). Der bei Altbauten
übliche Standard ist dann nicht maßgebend, wenn die Parteien eine
abweichende Beschaffenheit vereinbart haben (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder
wenn diese für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (Nutzung des
Kellers als Aufenthaltsraum) erforderlich ist.
15 bb) Gemessen daran ist die Feuchtigkeit im Keller, die auf das
Fehlen einer dem Ausbauzustand der Kellerräume entsprechenden Isolierung
zurückzuführen ist, als ein Sachmangel anzusehen. Die Kellerräume sind weder
für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr.
2 BGB) geeignet noch haben sie die nach den Äußerungen im Exposé von dem
Käufer zu erwartende Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 434 Abs. 1
Satz 2 Nr. 2 BGB).
16 (1) Vertraglich vorausgesetzt im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2
Nr. 1 BGB ist die nicht vereinbarte, aber von beiden Parteien
übereinstimmend unterstellte Verwendung der Kaufsache, die von der
gewöhnlichen Verwendung (hier von der bei Altbauten üblichen Nutzung der
Kellerräume als Lagerraum) abweichen kann (Lemke/D. Schmidt,
Immobilienrecht, § 434 BGB Rn. 36; ders. in PWW, BGB, 6. Aufl., § 434 Rn.
40; NK-BGB/Büdenbender, BGB, 2. Aufl., § 434 Rn. 21; Palandt/Weidenkaff,
BGB, 71. Aufl., § 434 Rn. 20; OLG Düsseldorf, NJW 2006, 2858, 2859).
Zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache gehören nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB
zudem die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des
Verkäufers oder der von ihm beauftragten Gehilfen erwarten darf, wozu auch
die Angaben zur Nutzbarkeit eines Gebäudes in einem Exposé gehören
(vgl. OLG Hamm, OLGR 2009, 161).
17 (2) Die Eignung der Kellerräume zur Nutzung als Aufenthaltsräume war
danach die von dem Verkäufer geschuldete Beschaffenheit. Die vertraglich
vorausgesetzte Verwendung von Kellerräumen ergibt sich - wenn nichts anderes
vereinbart ist - aus ihrem Ausbauzustand und ihrer konkreten Nutzung. Ein
Käufer kann nämlich grundsätzlich davon ausgehen, dass Räume zu der
Verwendung geeignet sind, zu der sie hergerichtet sind und auch tatsächlich
genutzt werden. Diese Beschaffenheit ergab sich zudem aus der damit
übereinstimmenden Angabe im Exposé, nach der das Souterrain "nicht wirklich
Keller" und das 37 m2 große Zimmer zur Nutzung als Gästezimmer, Büro, Club
oder Bibliothek geeignet sein sollte.
18 Dagegen ist es nicht entscheidend, dass das Exposé sich nicht dazu
verhielt, ob die Kellerräume auch nach den öffentlich-rechtlichen
Vorschriften Wohnräume darstellten. Es stellte lediglich einen
weiteren Sachmangel dar, wenn es an der für eine der Nutzung gemäß dem
Ausbauzustand erforderlichen Baugenehmigung fehlen sollte
(Senatsurteile vom 20. März 1987 - V ZR 27/86, NJW 1987, 2511, 2512 und vom
26. April 1991 - V ZR 73/90, BGHZ 114, 260, 262).
19 3. Im Hinblick darauf, dass die Ansprüche des Käufers wegen eines
Sachmangels ausgeschlossen sind, können sie von der Klägerin gegen
die Beklagte gemäß § 444 BGB nur dann geltend gemacht werden, wenn der
Mangel von dem Verkäufer arglistig verschwiegen worden ist. Das ist entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts nicht der Fall. Allein das
Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache
der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher
sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.
20 a) Noch zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings eine
Aufklärungspflicht der Beklagten über den Sachmangel bejaht, obwohl auf
diesen hinweisende Merkmale (durch die Feuchtigkeitsflecken an den
Kellerwänden) sichtbar waren, von den Käufern bei der Besichtigung
wahrgenommen wurden und über die Flecken und deren mögliche Ursachen auch
gesprochen wurde.
21 aa) Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine
Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach
der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen
lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers
von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu
mindern geeignet sind (Senat, Urteile vom 7. Juni 1978 - V ZR
46/75, WM 1978, 1073, 1074 und vom 16. Juni 1989 - V ZR 74/88, Rn. 15, juris).
Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne
weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der
Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel
bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann
(Senatsurteile vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34;
vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64; vom 12. April 2002 - V ZR
302/00, Rn. 11, juris und vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003,
772, 773 - std. Rspr.).
22 bb) Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von
denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen
tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben
(vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom
12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris). In diesen Fällen muss
der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes
Wissen nicht zurückhalten (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000
- V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9,
juris). Vermag der Verkäufer auf Grund eigener Sachkunde oder auf
Grund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine
Ursachen zu ziehen, die sich dem Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der
Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass
ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen mitteilt
(Senatsurteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773).
23 b) Das Berufungsgericht überspannt jedoch die Anforderungen an die
Offenbarungspflicht, wenn es einen Verkäufer für verpflichtet hält, den
Käufer auch darüber aufzuklären, dass die Schadensursache unklar und nähere
Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind.
24 aa) Richtig ist zwar, dass das Tatbestandsmerkmal der Arglist in § 444
BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht
getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen erfasst, die auf bedingten
Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" reduziert sind
und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl.
Senatsurteile vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550 und vom
22. November 1996 - V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270). Voraussetzung
für ein vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist jedoch stets, dass der
Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält
(vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW-RR 2003,
989, 990).
25 bb) An den dafür erforderlichen Feststellungen fehlt es.
26 Das Berufungsgericht hat zu Gunsten der Beklagten unterstellt, dass der
Keller keine feststellbare erhöhte Feuchtigkeit aufgewiesen und dass die
Beklagte selbst keine positive Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden gehabt
habe. Danach kommt ein arglistiges Verschweigen nur in der Form eines
bedingten Vorsatzes der Beklagten infrage. Ein bedingt vorsätzliches
Verschweigen des Mangels setzt jedoch voraus, dass die Beklagte oder der für
sie handelnde Ehemann nach ihren Kenntnissen und ihrer Erfahrung aus den
äußerlichen Merkmalen (Feuchtigkeitsflecken) den Schluss auf das
Vorhandensein des Mangels (Kellerfeuchtigkeit) und seine Ursache (schadhafte
oder fehlende vertikale und horizontale Abdichtung) zu ziehen vermochten und
dies den Käufern nicht offenbart haben. Das ist ebenfalls nicht
festgestellt. Das Berufungsgericht geht nicht von Kenntnissen, sondern
lediglich von einer Unsicherheit des Ehemannes der Beklagten über die
Ursache der Feuchtigkeitsflecken aus.
27 c) Die Entscheidung ist auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt im
Ergebnis richtig, dass ein arglistiges Vorspiegeln bestimmter Eigenschaften
oder der Abwesenheit von Mängeln dem arglistigen Verschweigen von Mängeln
gleichsteht. Die Beklagte hat nicht vorgespiegelt, der Keller sei
trocken.
28 aa) Der Verkäufer ist zwar verpflichtet, Fragen des Käufers
richtig und vollständig zu beantworten (Senatsurteile vom 20.
September 1996 - V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144, 155 und
vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ
180, 205, 215 Rn. 25). Allein der Umstand, dass Fragen -
hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken - falsch beantwortet
wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist.
Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich
grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit
oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom 8. Mai
1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461; Senatsurteil vom 12. Januar 2001 -
V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363). Anders ist es, wenn der
Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage
- „ins Blaue hinein" - macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Wer so
antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (Senat,
Urteile vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12.
Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363).
29 bb) So liegt es hier jedoch nicht. Der Ehemann der Beklagten hat
nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die
er in Wirklichkeit nicht hatte, was den Vorwurf der Arglist begründete
(vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460,
2461 und Senatsurteil vom 11. Mai 2001 - V ZR 14/00, NJW 2001, 2326, 2327),
sondern er hat lediglich seine Einschätzungen zu den Ursachen der
sichtbaren feuchten Flecken mitgeteilt, indem er auf die Frage der Käufer -
für sich genommen plausible -Vermutungen genannt hat.
30 4. Unbegründet ist dagegen die Anschlussrevision, soweit sie sich gegen
die Abweisung der Klage wegen der Mängel an der Dachrinne wendet. Ansprüche
wegen dieses Mangels stehen der Klägerin infolge des vereinbarten
Haftungsausschluss nicht zu. Die Ausführungen des Berufungsgerichts, das ein
arglistiges Verschweigen des Mangels durch die beklagte Verkäuferin wegen
dessen Offensichtlichkeit verneint hat, sind rechtsfehlerfrei.
III.
31 Das Grundurteil des Berufungsgerichts ist, soweit Revision und
Anschlussrevision Erfolg haben, aufzuheben. Die Sache ist an das
Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nach dem
festgestellten Sachverhältnis nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs.
3 ZPO). Das Berufungsgericht ist nicht der unter Sachverständigenbeweis
gestellten Behauptung der Klägerin nachgegangen, dass die Beklagte von der
behaupteten Durchfeuchtung der Kellerwände gewusst habe. Diesem Beweis wird
nachzugehen sein, da die von der Klägerin vorgetragene Tatsache erheblich
und das Beweismittel zur Beweisführung geeignet ist. Die Erkennbarkeit eines
Mangels und dessen Aussagekraft stellen nämlich Fragen dar, die ein
Sachverständiger mit den ihm typischerweise zu Gebote stehenden
Erkenntnismöglichkeiten beantworten kann, wenn es darum geht, ob sich
bestimmte Mängel dem Verkäufer eines Hauses von selbst erschließen oder ob
es dazu besonderer Fähigkeiten und Anstrengungen bedarf (Senatsbeschlüsse
vom 8. Oktober 2009 - V ZB 84/09, NJW-RR 2010, 233, 234 Rn. 12 und vom 22.
Oktober 2009 - V ZR 21/09, WuM 2010, 375).
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