Subjektiver und objektiver Fehlerbegriff;
Maklerexposé als "Werbung" iSv § 434 Abs. 1 S. 3; Gewährleistungsausschluss;
Schadensersatz statt der Leistung (§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 BGB;
c.i.c.-Anspruch auf Vertragsauflösung, Konkurrenz zum Gewährleistung
BGH, Urteil vom 19. Januar 2018 - V
ZR 256/16 - OLG Oldenburg
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
a) Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines
Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines
Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines
Kellers) in einem Expose, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um
ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Expose oder um ein Maklerexpose
handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April
2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7).
b) Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den
öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden
Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom
22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn.
12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen
Mangel arglistig verschwiegen hat.
Zentrale Probleme:
Ein Fall mit klassischen Kaufrechtsproblemen (s. dazu
auch BGH v. 25.1.2019 - V ZR
38/18 ):
Der vom Verk äufer beauftragte Makler
beschreibt das in den 50er Jahren gebaute Einfamilienhaus unter anderem mit
"Keller trocken“. Der Verkäufer selbst lässt den Keller kurz vor der
Besichtigung streichen, um den Eindruck eines trockenen Kellers zu erwecken.
Der Käufer möchte sich anschließend vom Kaufvertrag lösen.
Zunächst geht es um
den Fehlerbegriff. Eine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 S. 1
BGB verneint der Senat unter Hinweis auf BGH,
Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15
mit dem Argument, das vorvertragliche Angaben bei formgebundenen Verträgen,
in welchen diese Angaben nicht enthalten sind, nicht Vertragsbestandteil
werden (s. auch
BGHZ 207, 349).
Allerdings liegt hier ein Sachmangel nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB vor. Bei den
Angaben im Makler-Exposee handelt es sich nämlich um „öffentliche Äußerungen
„im Sinne dieser Vorschrift. Zwar ist bezüglich solcher Angaben ein
Gewährleistungsausschluss grundsätzlich möglich, weil es sich um einen
Bestandteil des objektiven Fehlerbegriffs handelt (vgl. dazu BGH
Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15).
Allerdings ist hier der Gewährleistungsausschluss wegen der Arglist des
Verkäufers nach § 444 BGB unwirksam (s. dazu auch
BGH v. 9.2.2018 - V ZR 274/16). Damit konnte der Verkäufer
Schadensersatz statt der Leistung nach § 437 Nr. 3, 2 80 Abs. 1, 281 BGB
verlangen sowie nach § 437 Nr. 2, 323 BGB vom Vertrag zurücktreten. Eine
Fristsetzung war nach § 440 BGB wegen Unzumutbarkeit nicht erforderlich.
Daneben kommt auch ein Anspruch aus cic (§§
280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB) in Betracht. Wegen der Arglist des
Verkäufers ist dieser Anspruch auch nicht wegen des Vorrangs des
Gewährleistungsrechts ausgeschlossen (BGH
NJW 2009, 2120).
Auch dieser Anspruch ist unter anderem auf Vertragsauflösung gerichtet.
Möglicherweise etwas schwierig macht es
sich der Senat in Bezug auf Einrichtungsgegenstände, die der Käufer in einem
weiteren Vertrag übernommen hatte. Er bejaht einen Anspruch auf Rückzahlung
des Kaufpreises aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB (Leistungskondiktion). Die
durch den Schadenersatz statt der Leistung erfolgte Auflösung des
Kaufvertrages bewirke nämlich analog § 139 BGB die Nichtigkeit des Vertrags
über die Einrichtungsgegenstände. Wenn aber, was sicher richtig ist,
zwischen diesen beiden Verträgen Geschäftseinheit im Sinne von § 139 BGB
anzunehmen ist, dann wäre es wohl einfacher, den Kaufvertrag ebenfalls in
den Schadenersatz statt der (ganzen) Leistung mit einzubeziehen. Ein
Rückgriff auf das wegen § 818 Abs. 3 BGB für den Gläubiger unvorteilhaft der
Bereicherungsrecht scheint hier nämlich nicht angemessen.
©sl 2018
Tatbestand:
1 Die Klägerin erwarb aufgrund notariellen
Kaufvertrags vom 6. April 2013 von den Beklagten unter Ausschluss der
Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zu einem
Kaufpreis von 119.000 €. In dem Verkaufsexpose des Maklers wurde das Objekt
u.a. wie folgt beschrieben:
„... Es stammt aus den 50iger Jahren und wurde 2005 - 2007 komplett saniert.
D.h., Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert,
das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde - wie die Hohlschicht des
Hauses - gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten
Stand . . Zudem ist das Haus unterkellert (trocken)."
2 Mit weiterem Vertrag vom 26. April 2013 verkauften die Beklagten an die
Klägerin zu einem Preis von 1.000 € verschiedene Einrichtungsgegenstände aus
dem Wohnhaus. Gestützt auf die Behauptung, sie sei über
Feuchtigkeitserscheinungen im Keller arglistig getäuscht worden, hat die
Klägerin die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von 130.809,34 €
nebst Rechtshängigkeitszinsen Zug um Zug gegen Rückübereignung des
Grundstücks und der Einrichtungsgegenstände in Anspruch genommen.
3 Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 129.809,34 € nebst Zinsen
(Kaufpreis 119.000 €, Maklerkosten 7.080,50 €, Notarkosten 814,09 €, Kosten
Grundbuchamt 118,50 € sowie 296,25 €, Umzugskosten 1.500 € und 1.000 €
Kaufpreis für die übernommene Einrichtung) stattgegeben und sie im übrigen
abgewiesen. Hiergegen haben die Beklagten Berufung eingelegt, während die
Klägerin neben der Zurückweisung der Berufung hilfsweise die Verurteilung
der Beklagten zur Zahlung von 30.000 € nebst Zinsen beantragt hat. Das
Oberlandesgericht hat den Hauptantrag der Klägerin abgewiesen und dem
Hilfsantrag unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 20.000 € nebst Zinsen
stattgegeben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision wendet sich die
Klägerin gegen die Abweisung ihres Hauptantrages. Die Beklagten beantragen
die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe:
I.
4 Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat die Klägerin keinen Anspruch auf
Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen eines Sachmangels. Die in dem Keller
vorhandene Feuchtigkeit stelle für sich genommen keinen Mangel dar. Auf der
Grundlage der von dem Sachverständigen in dem selbständigen Beweisverfahren
getroffenen Feststellungen befinde sich der Keller in einem Zustand, der zur
Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 50-iger Jahren typisch gewesen sei.
Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig
anzutreffen. Ein Mangel lasse sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer
Beschaffenheitsvereinbarung begründen, weil im Kaufvertrag ein besonderer
Zustand des Kellers nicht vereinbart worden sei. Auch der in dem
Verkaufsexposé des Maklers enthaltene Hinweis auf einen trockenen Keller
habe keinen Eingang in den Vertrag gefunden.
5 Die Klägerin könne aber mit Erfolg einen Anspruch auf
Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten geltend machen.
Die Beklagten hätten vor der eigentlichen Hausbesichtigung die Kellerwände
mit weißer Farbe überstrichen, also eine „Verkaufslackierung" angebracht, um
so den falschen Eindruck zu vermitteln, der Keller sei in jeder Hinsicht
trocken. Die Klägerin sei deshalb über den tatsächlichen Zustand des Kellers
arglistig getäuscht worden. Gerade vor dem Hintergrund der Angaben
im Verkaufsexpose und der Nachfrage der Klägerin anlässlich der
Hausbesichtigung nach einem trockenen Keller sei den Beklagten bekannt
gewesen, dass sie diese über den wirklichen Zustand des Kellers getäuscht
hätten. Sie hätten die Klägerin auf die durchgeführten Malerarbeiten und
darauf hinweisen müssen, dass sich der Zustand der Kellerwände geraume Zeit
nach dem weißen Anstrich bedingt durch die eindringende Feuchtigkeit
erheblich verändern würde. Aus der Verletzung von vorvertraglichen Pflichten
folge jedoch kein Recht zum Rücktritt vom Vertrag. Die Klägerin könne nur
Ersatz des Vertrauensschadens verlangen. Sie sei so zu stellen, wie sie
stünde, wenn es ihr gelungen wäre, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis
abzuschließen. Dieser Betrag werde auf 20.000 € geschätzt.
II.
6 Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung
nicht stand. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne
von der Beklagten nicht Rückabwicklung des Vertrages im Wege des
Schadensersatzes verlangen, ist rechtsfehlerhaft.
7 1. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht einen
Schadensersatzanspruch statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1
und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB.
8 a) Richtig ist allerdings, dass die Parteien keine
Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben und deshalb ein Mangel i.S.d. §
434 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht in Betracht kommt. Dass der Keller trocken sein
sollte, hat in dem notariellen Kaufvertrag keinen Ausdruck gefunden.
Damit scheidet grundsätzlich - und auch hier - die Annahme einer
Beschaffenheitsvereinbarung aus (vgl. Senat, Urteil
vom 8. November 2016 - V ZR 78/14, NJW 2016, 1815 Rn. 15).
9 b) Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des
Berufungsgerichts, dass das Grundstück unter Berücksichtigung der Umstände
des Einzelfalls (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11,
NJW-RR 2012, 1078 Rn. 14) trotz der von dem Sachverständigen festgestellten
Feuchtigkeit im Keller eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen
der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache
erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB). Nach den
Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Keller nicht zu Wohnzwecken und
zu einer Zeit (50-iger Jahre) errichtet worden, als Kellerabdichtungen noch
nicht zum Stand der Technik gehörten.
10 c) Übersehen hat das Berufungsgericht aber, dass gemäß § 434 Abs.
1 Satz 3 BGB, der nach der Rechtsprechung des Senats auch für
Grundstückskaufverträge gilt (Urteil vom 22.
April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18), zur
Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB Eigenschaften gehören, die
der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines
Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem
Expose (vgl. Senat, Urteil vom 22. April
2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; so auch bereits Senat,
Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16),
wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer
selbst erstelltes Expose (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V
ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 2 und 7) oder um ein Maklerexpose
handelt (vgl. auch OLG Hamm, OLGR 2009, 161). Hier fand sich in dem
Verkaufsexpose des Maklers der ausdrückliche Hinweis darauf, dass der Keller
trocken sei. Diese Beschaffenheit durfte die Klägerin erwarten,
wobei es im Rahmen von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht darauf ankommt, ob die
Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden
hat. Tatsächlich war der Keller jedoch feucht. Damit liegt entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts ein Sachmangel vor. Dass die - insoweit
darlegungs- und beweispflichtigen - Beklagten den Inhalt des Maklerexposes
nicht kannten und auch nicht kennen mussten oder die Angaben zu dem Zustand
des Kellers berichtigt haben (§ 434 Abs. 1 Satz 3, Hs. 2 BGB), hat das
Berufungsgericht nicht festgestellt.
11 2. Rechtsfehlerhaft sind auch die Erwägungen des
Berufungsgerichts, mit denen es eine Rückabwicklung im Wege des
Schadensersatzes aus einem Anspruch wegen Verletzung vorvertraglicher
Pflichten (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB) verneint.
Hierbei ist für die Prüfung der Begründetheit der Revision zu Gunsten der
Klägerin die Feststellung des Berufungsgerichts als zutreffend zu
unterstellen, dass die Beklagten die Klägerin über die tatsächliche
Feuchtigkeitsbelastung in dem Keller arglistig getäuscht und damit ihre
vorvertraglichen Pflichten vorsätzlich verletzt haben
.
12 a) Nach einer Verletzung von Aufklärungspflichten kann der
Geschädigte grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschaden verlangen
(Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39). Er
ist so zu stellen, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss
maßgeblichen Umstände stünde. Da in aller Regel anzunehmen ist, dass der
Vertrag bei der gebotenen Aufklärung nicht oder mit einem anderen Inhalt
zustande gekommen wäre, ist der Geschädigte in erster Linie berechtigt, sich
von diesem zu lösen und Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss
getätigten Aufwendungen zu verlangen (vgl. Senat, Urteil vom 11.
Juni 2010 - V ZR 144/09, WuM 2011, 524 Rn. 8; Urteil
vom 4. Dezember 2015 - V ZR 142/14, NZM 2016, 582 Rn. 18; BGH, Urteil
vom 28. März 1990 - VIII ZR 169/89, BGHZ 111, 75, 82). Daneben räumt
die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem Geschädigten das Recht ein, an
dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Geschieht dies, reduziert sich
der zu ersetzende Vertrauensschaden auf dessen berechtigte Erwartungen, die
durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden
(Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BGHZ
168, 35, 39; Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 144/09, WuM 2011, 524 Rn.
8). Er kann verlangen so behandelt zu werden, als wäre es ihm bei
Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem günstigeren
Preis abzuschließen (BGH, Urteil vom 14. Januar 1993 - IX ZR
206/91, NJW 1993, 1323; Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 144/09, WuM
2011, 524 Rn. 8).
13 b) Aus den von dem Berufungsgericht zitierten Entscheidungen ergibt sich
nichts anderes. Sie beziehen sich sämtlich auf Fälle, in denen der
Geschädigte - anders als hier - nicht die Rückabwicklung des Vertrages
verlangte, sondern an diesem festhalten wollte. Dies gilt insbesondere für
das Urteil des Senats vom 19. Mai 2006 (V ZR 264/05,
BGHZ 168, 35, 39). Wie die Revision zu Recht ausführt, lassen die
dortigen einschränkenden und von dem Berufungsgericht aus dem Zusammenhang
herausgelösten Ausführungen des Senats, der Geschädigte habe keinen Anspruch
auf Anpassung des Vertrages, sondern „lediglich" das Recht, an dem für ihn
ungünstigen Vertrag festzuhalten und den verbleibenden Vertrauensschaden zu
liquidieren, die Möglichkeit, den Vertrag rückabzuwickeln, unberührt. Eine
solche Schadensberechnung hatte der dortige Geschädigte nicht vorgenommen,
so dass auch keine Veranlassung bestand, insoweit Einschränkungen zu
formulieren.
III.
14 1. Soweit das Berufungsgericht den Hauptantrag der Klägerin abgewiesen
hat, kann das Berufungsurteil hiernach keinen Bestand haben und ist
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst
entscheiden, weil es keiner weiteren Feststellungen mehr bedarf (§ 563 Abs.
3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
15 a) Die Klägerin hat jedenfalls gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2,
§ 311 Abs. 2 BGB wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten gegen die
Beklagten einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 6. April
2013 im Wege des Schadensersatzes.
16 aa) Aufgrund der Feststellungen des Berufungsgerichts ist davon
auszugehen, dass die Beklagten die Klägerin in Bezug auf die fehlende
Trockenheit des Kellers arglistig getäuscht und damit ihre vorvertraglichen
Pflichten verletzt haben. Die hiergegen von den Beklagten in der
Revisionserwiderung erhobene Gegenrüge ist unbegründet.
17 (1) Nach § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des
gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen
Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche
Behauptung wahr oder nicht wahr ist. Die Würdigung ist grundsätzlich Sache
des Tatrichters, an dessen Feststellungen das Revisionsgericht gemäß § 559
Abs. 2 ZPO gebunden ist. Dieses kann lediglich überprüfen, ob das
Berufungsgericht die Voraussetzungen und die Grenzen des § 286 ZPO gewahrt
hat. Damit unterliegt der Nachprüfung nur, ob sich der Tatrichter mit dem
Prozessstoff und den etwaigen Beweisergebnissen umfassend und
widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Würdigung also vollständig und
rechtlich möglich ist und nicht gegen Denk- und Erfahrungssätze verstößt (st.
Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 17. November 2016 - III ZR 139/14, NZM 2017, 299
Rn. 24 mwN; siehe auch Senat, Beschluss vom 19. Juni 2013 - V ZB 226/12,
juris Rn. 12 mwN).
18 (2) Gemessen an diesem eingeschränkten Prüfungsmaßstab ist die
Beweiswürdigung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden. Insbesondere
liegt kein Verstoß gegen die Denkgesetze vor. Dass den Beklagten zu dem
Zeitpunkt, als sie die Kellerwände hatten streichen lassen, noch nicht
bewusst war, dass die Trockenheit des Kellers für die Kaufentscheidung der
Klägerin ausschlaggebend war, sondern dies aufgrund der Nachfrage nach einem
trockenen Keller erst anlässlich der Hausbesichtigung im März 2013 erfahren
haben, schließt Arglist nicht aus. Sie wussten jedenfalls im Zeitpunkt der
Besichtigung, dass die Klägerin erheblichen Wert auf einen trockenen Keller
legte und die dort tatsächlich vorhandene Feuchtigkeitsbelastung aufgrund
des von ihnen veranlassten Anstrichs nicht zu erkennen war. Diesen Umstand
hätten sie der Klägerin offenbaren müssen. Dass der Zustand des Kellers
angesichts des Alters des Hauses der „allgemeinen Erwartungshaltung"
entsprach, worauf die Beklagten unter Bezugnahme auf eine entsprechende
Feststellung des Sachverständigen weiter hinweisen, entlastet sie nicht, da
die Erwartungshaltung der Klägerin, wie die Beklagten wussten, eine andere
war.
19 bb) Der grundsätzliche Vorrang der kaufrechtlichen Regelungen
steht einem Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss nicht entgegen,
weil die Beklagten die Klägerin arglistig getäuscht haben (vgl.
Senat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn. 24).
20 cc) Der Höhe nach beläuft sich der Schadensersatzanspruch der Klägerin,
die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts den Grundstückskaufvertrag
bei einem Hinweis auf die Feuchtigkeit jedenfalls nicht so wie geschehen
abgeschlossen hätte, auf einen Betrag von 128.809,34 € (Kaufpreis 119.000 €,
Maklerkosten 7.080,50 €, Notarkosten 814,09 €, Kosten Grundbuchamt 118,50 €
sowie 296,25 €, Umzugskosten 1.500 €), wobei die Zahlung entsprechend dem
Antrag der Klägerin Zug um Zug gegen Rückgewähr der von den Beklagten
erhaltenen Leistungen zu erfolgen hat. Dass der Klägerin ein Schaden in
entsprechender Höhe entstanden ist, ist nach den von dem Berufungsgericht in
Bezug genommenen Feststellungen des Landgerichts zwischen den Parteien
unstreitig und wird auch von der Revisionserwiderung nicht in Frage
gestellt. Soweit der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der
Revisionsverhandlung die Auffassung vertreten hat, den Beklagten stünde ein
Anspruch auf Nutzungsersatz zu, steht das der abschließenden Entscheidung
des Senats nicht entgegen. Es erscheint zunächst bereits zweifelhaft, ob der
Nutzungsersatz bei der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung wegen der
Verletzung vorvertraglicher Pflichten auch unter Geltung des neuen
Schuldrechts einen im Rahmen der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigenden
Posten darstellt (verneinend für einen Schadensersatzanspruch statt der
ganzen Leistung Senat, Urteil vom 30. Juni 2017 - V ZR 134/16, NJW 2017,
3438 Rn. 20 f.). Selbst wenn dies aber der Fall wäre, hätten sich die
Beklagten in den Tatsacheninstanzen zumindest auf diesen Abzugsposten
berufen müssen, weil sie für die von der Klägerin gezogenen Vorteile
darlegungs- und beweispflichtig sind (vgl. Senat, Urteil vom 3. Mai 2002 - V
ZR 115/01, NJW-RR 2002, 1280 Rn. 6; Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12,
BGHZ 200, 350, Rn. 22). Auf entsprechenden Vortrag aus den
Tatsacheninstanzen verweisen die Beklagten aber nicht.
21 b) Ohne dass es noch darauf ankäme, hat die Klägerin - zumindest auf der
Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts, die einen
Mangel gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB begründen -
in demselben Umfang einen Anspruch auf Rückabwicklung des
Grundstückskaufvertrages im Wege des Schadensersatzes statt der Leistung
gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB.
22 aa) Der in dem Grundstückskaufvertrag vereinbarte
Haftungsausschluss für Sachmängel steht dem Anspruch nicht entgegen. Zwar
umfasst ein solcher Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen
Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen - beispielsweise in einem
Expose - zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des
aufstehenden Gebäudes (Senat, Urteil vom 22.
April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12). Hierauf kann
sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er - wie hier - bezogen auf
den Mangel arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB).
23 bb) Der Vorrang der Nacherfüllung schließt den Anspruch
jedenfalls deshalb nicht aus, weil bei einer arglistigen Täuschung die
Nacherfüllung unzumutbar ist (Senat, Urteil
vom 15. Juli 2011 - V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 14).
24 c) Den Kaufpreis in Höhe von 1.000 €, den die Klägerin aufgrund
des weiteren Kaufvertrags vom 26. April 2013 für die erworbenen
Einrichtungsgegenstände gezahlt hat, kann sie gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 und
2 BGB (Leistungskondiktion) zurückverlangen. Da der
Grundstückskaufvertrag im Wege des Schadensersatzes rückabgewickelt wird, entfällt
die Wirksamkeit des Kaufvertrages vom 26. April 2013 und damit auch der
Rechtsgrund für die Zahlung der 1.000 €. Dies folgt aus
einer entsprechenden Anwendung des § 139 BGB. Die an sich
selbständigen Vereinbarungen stellen ein einheitliches Rechtsgeschäft dar,
weil der Kauf der Einrichtungsgegenstände erkennbar im untrennbaren
Zusammenhang mit dem Kauf des Hausgrundstücks stand und deshalb nach den
Vorstellungen der Parteien die Vereinbarungen nicht für sich allein gelten,
sondern gemeinsam miteinander „stehen und fallen" sollten (vgl.
Senat, Urteil vom 30. April 1976 - V ZR 143/74, NJW 1976, 1931).
Eines Rückgriffs auf die in § 313 Abs. 3 BGB normierten Grundsätze des
Wegfalls der Geschäftsgrundlage bedarf es deshalb entgegen der Auffassung
des Landgerichts nicht.
25 d) Der Zinsanspruch ist gemäß § 291 Satz 1 und 2, § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB
begründet (Rechtshängigkeitszinsen).
26 2. Das Berufungsurteil ist darüber hinaus auch insoweit und damit
insgesamt aufzuheben, als das Berufungsgericht dem Hilfsantrag der Klägerin
in Höhe eines Teilbetrages von 20.000 € nebst Zinsen stattgegeben hat. Da
die Entscheidung über den Hilfsantrag unter der auflösenden Bedingung stand,
dass dem Hauptantrag nicht stattgegeben wird, fehlt es ihr nunmehr an einer
verfahrensrechtlichen Grundlage (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 - V
ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 309 mwN).
IV. 27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, § 97 Abs. 1, § 100
|