|
Sachmangel bei unrichtigem Verkaufsexposé (§ 434
I S. 3 BGB): keine Formbedürftigkeit nach § 311a I BGB; Abgrenzung zur
Beschaffenheitsvereinbarung; Unwirksamkeit eines Gewährleistungsausschlusses
nach § 444 BGB - Wissenzurechnung
BGH v. 25.1.2019 - V ZR 38/18 - OLG
Düsseldorf
Fundstelle:
noch nicht bekannt
Amtl. Leitsatz:
a) Öffentliche Äußerungen vor Vertragsschluss
bestimmen die Eigenschaft einer Sache, die der Käufer erwarten kann, nicht,
wenn und soweit die Vertragsparteien eine abweichende Beschaffenheit des
Kaufobjekts vereinbart haben.
b) Regeln die Kaufvertragsparteien, dass
eine bestimmte Eigenschaft des Kaufobjekts nicht zur vereinbarten
Beschaffenheit gehört, liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung im
Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.
c) Ein allgemeiner Haftungsausschluss
erfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne
des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks
(Bestätigung u.a. von Senat, Urteil vom 22. April
2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12).
Zentrale Probleme:
Ein sehr lehrreicher, klausurreifer Fall zum Kaufrecht:
In einem Exposé wird für ein verkauftes Grundstück die weitere Bebaubarkeit
in Aussciht gestellt, im notariellen Kaufvertrag wird vereinbart, dass eine
weitere Bebaung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört. Zunächst
stellt der Senat (zum wiederholten Mal) fest, dass die in § 434 I S. 3 BGB
genannten "öffentlichen Äußerungen" (hier: das Exposé) den obkektiven
Fehlerbegriff des § 434 Abs. 1 BGB prägen und daher nicht Eingang in den
notariellen Kaufvertrag finden müssem (zu prviaten vorvertraglichen Angaben
s. tBGH, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14).
Aus diesem Grund ist insoweit - anders als bei Beschaffenheitsvereinbarungen
- auch ein Gewährleistungsausschluss möglich (s. dazu
BGH v. 19. Januar 2018 - V ZR 256/16 und2BGH
v. 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150). Zu recht sieht
der BGH in der Vertragsklausel "Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung
oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit"
keine negative Beschaffenheitsvereinbarung. Auch liegt keine Berichtigung
des Exposés i.S.v. § 434 I 3 BGB vor. Damit handelt es sich um einen
Gewährleistungsausschluss. Auf diesen konnte sich die Verkäuferin aber wegen
arglistigen Verschweigen des Mangels nicht berufen (§ 444 BGB). Wegen dieser
Arglist war übrigens auch eine Fristsetzung gem. § 323 II Nr. 3 BGB
entbehrlich. Die Aufklärungspflicht ergab sich aus der falschen Angabe im
Exposé, das Wissen des als Verhandlungsgehilfen auftretenden Maklers musste
sich die Beklagte analog § 166 BGB zurechnen lassen. Die Arglist bestand
hier in Form einer "Aussage in's Blaue". Daneben geht es hier noch um eine
Haftung des Ehemanns der Verkäuferin ais § 823 II BGB i.V.m. § 263 StGB. Sie
dazu auch die in der Entscheidung verwiesenen Urteile.
©sl 2019
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 2. Mai 2013 kauften die
Klägerin und der (ursprüngliche) Drittwiderbeklagte, ihr Ehemann, von der
Beklagten zu 1 unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem
Wohnhaus bebautes
Grundstück zu einem Kaufpreis von 750.000 €. Abschnitt
V Nr. 1 des notariellen Kaufvertrags lautet auszugsweise:
„(...) Die
Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht
zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes.“
2 In dem
Verkaufsexpose des Beklagten zu 3, der Makler ist, heißt es u.a.:
„Es besteht die Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren
Grundstücksteil zu errichte[n]. Daneben gibt es eine angrenzende Weide, die
gepachtet werden kann.“
3 Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte
nahmen das Grundstück im Oktober 2013 in Besitz. Nachdem sich erwiesen
hatte, dass weder eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen
bestand noch eine solche Bebauung genehmigungsfähig war, erklärten sie den
Rücktritt von dem Kaufvertrag.
4 Mit ihrer Klage verlangt die
Klägerin, zugleich in Prozessstandschaft für den Drittwiderbeklagten, von
der Beklagten zu 1 die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen
Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück und die Feststellung des
Annahmeverzugs. Ferner will sie - soweit noch von Interesse -
gegenüber den Beklagten zu 1 und 3 feststellen lassen, dass
diese verpflichtet sind, ihr und dem Drittwiderbeklagten die Schäden zu
ersetzen, die ihnen auf Grund des Rücktritts von dem Kaufvertrag und der
Rückübertragung des Eigentums entstanden sind bzw. noch entstehen werden.
Das Landgericht hat - soweit hier von Interesse - der Klage stattgegeben.
Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zu 1 ist erfolglos geblieben.
Mit ihren von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revisionen wollen die
Beklagten zu 1 und 3 weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. Die
Klägerin beantragt die Zurückweisung der Rechtsmittel.
Entscheidungsgründe:
I.
5 Das Berufungsgericht meint,
die Klägerin und der Drittwiderbeklagte könnten von der Beklagten zu 1 die
Rückzahlung des Kaufpreises nach § 434, § 437 Nr. 2, § 323, § 346 Abs. 1 BGB
verlangen. Auf Grund der Angaben in
dem Expose hätten sie nach §
434 Abs. 1 Satz 3 BGB erwarten können, dass eine Baugenehmigung für die
Errichtung von Pferdeboxen bestehe bzw. eine solche Bebauung jedenfalls
genehmigungsfähig sei. Beides sei nicht der Fall, weswegen das
Grundstück mangelhaft sei. Der Annahme eines Mangels stehe nicht die
Regelung in dem Kaufvertrag entgegen, wonach die Zulässigkeit einer weiteren
Bebauung nicht zu der vereinbarten Beschaffenheit des Grundstücks gehöre.
Letztere beziehe sich nämlich nur auf einen möglichen Umbau bzw. eine
mögliche Erweiterung des Wohnhauses und nicht auf die Bebaubarkeit des
Grundstücks mit Pferdeboxen. Die Angabe in dem Expose sei weder durch die
Übergabe von Kopien aus der Bauakte noch durch eine Aufklärung im Rahmen der
Grundstücksbesichtigungen berichtigt worden. Auf den vereinbarten
Haftungsausschluss könne sich die Beklagte zu 1 nach § 444 BGB
nicht berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen habe.
6
Der Beklagte zu 3 hafte aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB.
Er habe die Klägerin und den Drittwiderbeklagten durch seine
Angaben in dem Expose vorsätzlich getäuscht, um diese zu dem Abschluss des
Kaufvertrages zu veranlassen. Der Vermögensschaden der Klägerin und des
Drittwiderbeklag-ten bestehe darin, dass diese das Grundstück nicht
vollumfänglich für den vertraglich vorausgesetzten Zweck verwenden könnten.
II.
7 Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Verhältnis zu
der Beklagten zu 1 stand. Die Revision des Beklagten zu 3 hat hingegen
Erfolg.
8 Revision der Beklagten zu 1
9 1. Rechtsfehlerfrei
bejaht das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin und des
Drittwiderbeklagten gegen die Beklagte zu 1 aus § 434 Abs. 1 Satz 3,
§ 437 Nr. 2, § 323, § 346 Abs. 1 BGB auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um
Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an dem erworbenen Grundstück.
10 a) Das Kaufobjekt weist einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs.
1 Satz 3 BGB auf, weil, abweichend von den Angaben in dem
Verkaufsexpose, keine Baugenehmigung für die Errichtung von bis zu drei
Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil erteilt war und eine solche
Bebauung öffentlichrechtlich auch nicht genehmigungsfähig ist.
11 aa)
Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache
die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des
Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Expose (vgl.
Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 17; Urteil
vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;
Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017,
150 Rn. 7; Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11,
NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16). Die „Erlaubnis“ zur Errichtung von zwei
bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil gehörte danach zu der
von der Beklagten zu 1 geschuldeten Beschaffenheit. Die Annahme des
Berufungsgerichts, die Klägerin und der Drittwiderbeklagte hätten aus
objektivierter Sicht erwarten können, dass die Pferdeboxen nach
öffentlichrechtlichen Vorschriften und damit auch baurechtlich zulässig
sind, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
12 bb)
Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der
Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann,
setzt, anders als die Revision meint, nicht voraus, dass
diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.
Das hat der Senat in jüngerer Zeit wiederholt ausgesprochen (vgl. Senat,
Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ
207, 349 Rn. 15; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR
23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18; Urteil vom 19.
Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;
Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW
2018, 1954 Rn. 21). Daran hält er fest.
13 Entgegen
einer im Schrifttum teilweise vertretenen Ansicht (BeckOK BGB/Faust
[1.11.2018], § 434 Rn. 78; Grigoleit/Herresthal, JZ 2003, 233, 239; Herrler,
NotBZ 2017, 121, 128; ders., NJW 2017, 152 f.; Weber, RNotZ 2016, 650, 654)
ist die Vorschrift des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB ohne Einschränkungen
auf Grundstückskaufverträge anwendbar; insbesondere ist sie nicht
teleologisch dahin zu reduzieren, dass die nach der öffentlichen Äußerung zu
erwartende Beschaffenheit im Vertrag einen Niederschlag gefunden haben muss.
Das Gesetz unterscheidet zwischen einer von den Vertragsparteien
vereinbarten und der gesetzlich vorgegebenen Beschaffenheit der Kaufsache.
Die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des
Verkäufers erwarten kann, zählen zu der nach dem Gesetz geschuldeten
Beschaffenheit, wie sich daraus ersehen lässt, dass es in § 434 Abs. 1 Satz
3 BGB heißt, diese Eigenschaften gehörten „zu der Beschaffenheit nach Satz 2
Nr. 2“. Schon nach der Gesetzessystematik wäre es deshalb
fragwürdig, bei beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäften allein die
Vorschrift des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB - für die Sollbeschaffenheit nach §
434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB wird Entsprechendes, soweit ersichtlich,
von niemandem vertreten - im Wege der teleologischen Reduktion dahin
einzuschränken, dass die öffentliche Äußerung Erwähnung im Vertrag gefunden
haben muss.
14 Vor diesem Hintergrund überzeugt auch der Einwand
nicht, dass es wertungsmäßig keinen Unterschied machen könne, ob der
Verkäufer Angaben zur Kaufsache in einer öffentlichen Äußerung mache oder,
etwa anlässlich der Besichtigung des Grundstücks, nur gegenüber dem Käufer
(so aber BeckOK BGB/Faust [1.11.2018], § 434 Rn. 78; Grigoleit/Herresthal,
JZ 2003, 233, 239; Herrler, NotBZ 2017, 121, 128; ders., NJW 2017, 152 f.;
Weber, RNotZ 2016, 650, 654). Zwar ist in beiden Fällen - anders als
bei der Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB - zu beurteilen, welche
Rechtsfolgen eine Information des Verkäufers über die Kaufsache nach sich
zieht (sofern die Haftung hierfür nicht wirksam ausgeschlossen wurde). Der
Maßstab ist aber ein jeweils anderer. Eine öffentliche Äußerung des
Verkäufers richtet sich an die Öffentlichkeit und prägt die Erwartung an die
Beschaffenheit der Sache. Deshalb steht diese Eigenschaft den in § 434 Abs.
1 Satz 2 Nr. 2 BGB bezeichneten Eigenschaften gleich. Wann
eine Äußerung des Verkäufers, die nur an den (späteren) Käufer gerichtet
war, zu einer vereinbarten Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB
führt, ist dagegen eine Frage der Auslegung. Hierzu hat der Senat
den Auslegungsgrundsatz entwickelt, dass eine Beschreibung von
Eigenschaften eines Grundstücks durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die
in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht
zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt (vgl.
Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14,
BGHZ 207, 349 Rn. 15; vgl. auch Krüger, ZfIR 2018, 753, 756).
15 cc)
Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerfrei an, dass die öffentliche
Äußerung der Beklagten zu 1 im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht
durch die Übergabe von Kopien aus der Bauakte im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz
3 Halbsatz 2 BGB in gleichwertiger Weise berichtigt worden war.
Unabhängig davon, was die Berichtigung in gleichwertiger Weise im Einzelnen
erfordert (vgl. dazu BeckOK BGB/Faust [1.11.2018], § 434 Rn. 89;
Erman/Grunewald, BGB, 15. Aufl., § 434 Rn. 28; MüKoBGB/Westermann, 7. Aufl.,
§ 434 Rn. 31 und 34; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2013], § 434 Rn.
111), setzt sie jedenfalls voraus, dass der Verkäufer klar darauf
hinweist, dass eine bestimmte öffentliche Äußerung unrichtig ist. Nicht
ausreichend ist, dass sich - wie hier - aus übergebenen Unterlagen für den
Käufer Zweifel an der Richtigkeit der öffentlichen Angabe des Verkäufers
ergeben könnten.
16 dd) Entgegen der Ansicht der Revision
ist die Haftung der Beklagten zu 1 nach § 434 Abs. 1 Nr. 3 BGB nicht durch
die Regelung in Abschnitt V Nr. 1 des notariellen Kaufvertrags, wonach die
Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung „nicht zur
vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes gehört“, ausgeschlossen. Mit
ihr haben die Vertragsparteien keine von den Angaben des Exposes abweichende
Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB getroffen.
17 (1) Allerdings gilt die Vorschrift des § 434 Abs. 1 Satz 3
BGB nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist.
Das betrifft sowohl einen vereinbarten Haftungsausschluss
(vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15,
NJW 2017, 150 Rn. 18), als auch Beschaffenheitsvereinbarungen.
Öffentliche Äußerungen vor Vertragsschluss bestimmen die
Eigenschaft einer Sache, die der Käufer erwarten kann, nicht, wenn und
soweit die Vertragsparteien eine abweichende Beschaffenheit des Kaufobjekts
vereinbart haben. Das ergibt sich aus der Vorschrift des § 434 BGB
innewohnenden abgestuften Systems (vgl. Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB
[2013], § 434 Rn. 97), wie sie in der Verweisung in § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB
auf § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Ausdruck gekommen ist („[s]oweit die
Beschaffenheit nicht vereinbart ist“). Haben die Vertragsparteien
über die Beschaffenheit der Sache eine von der öffentlichen Äußerung
abweichende Vereinbarung getroffen, scheidet ein Rückgriff auf die
öffentliche Äußerung aus.
18 (2) Eine
Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB erfordert
die Vereinbarung einer bestimmten Eigenschaft, die zu der vertragsgemäßen
Beschaffenheit der Kaufsache gehören soll. Dabei kommt es auf die
Unterscheidung zwischen einer „positiven“ und einer „negativen“
Beschaffenheit nicht an. Denn es macht keinen Unterschied, ob die
Eigenschaft vorhanden (z.B. „Denkmal“) oder nicht vorhanden sein soll (z.B.
„kein Denkmal“); auch kann eine wertmindernde („negative“)
Eigenschaft Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein (vgl.
zur Schadstoffbelastung des Grundwassers als mögliche „negative“
Beschaffenheitsvereinbarung Senat, Urteil vom 30.
November 2012 - V ZR 25/12, NJW 2013, 1671 Rn. 10 u. 12).
Abzugrenzen ist die Beschaffenheitsvereinbarung allerdings von der auf eine
bestimmte Eigenschaft bezogene Haftungsbeschränkung (vgl. zu
Abgrenzungsfragen beim Verbrauchsgüterkauf BeckOK BGB/Faust [1.11.2018], §
476 Rn. 15 f.; MüKoBGB/Lorenz, 7. Aufl., § 475 Rn. 10;
Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2013], § 475 Rn. 59 f.). Regeln
die Kaufvertragsparteien, dass eine bestimmte Eigenschaft des Kaufobjekts
nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, liegt darin keine
Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn es
wird kein bestimmter (ggf. auch mangelhafter) Zustand der Kaufsache als
vertragsgemäß festgelegt; vielmehr ist eine solche Abrede darauf gerichtet,
für eine bestimmte Beschaffenheit nicht einstehen zu wollen.
19 (3) Gemessen daran handelt es sich bei der Regelung in Abschnitt
V Nr. 1 des notariellen Kaufvertrags, wonach die Zulässigkeit einer weiteren
Bebauung oder bestimmte Verwendung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit
gehört, nicht um eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434
Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine bestimmte Eigenschaft in Bezug auf die
Bebauung oder Verwendung des Grundstücks wird gerade nicht vereinbart. Eine
gegenüber den Angaben im Expose vorrangige Beschaffenheitsvereinbarung hätte
einen bestimmten Zustand des Grundstücks in Bezug auf die Pferdehaltung zum
Gegenstand haben müssen (z.B. „Pferdeboxen können nicht errichtet
werden“). Daran fehlt es.
21 Anders als die Revision meint,
liegt in der Regelung auch keine Berichtigung der Angaben im Expose.
Hierfür wäre, wie dargelegt, eine Korrektur der Angaben erforderlich
gewesen. Eine solche enthält Abschnitt V Nr. 1 des Kaufvertrages nicht; die
Regelung bringt nur zum Ausdruck, dass der Verkäufer für die Möglichkeit
einer weiteren Bebauung nicht einstehen will. Damit handelt es sich
um einen - zwar möglichen, aber nur in den Grenzen des § 444 BGB wirksamen -
Haftungsausschluss. Diesem Verständnis steht nicht entgegen, dass
die Parteien zugleich einen allgemeinen Haftungsausschluss für
Sachmängel vereinbart haben. Da sich ein allgemeiner
Haftungsausschluss im Zweifel nicht auf eine von den Parteien nach § 434
Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarte Beschaffenheit erstreckt (vgl.
Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14,
BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN), ist eine Regelung, wonach eine
bestimmte Eigenschaft nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört,
jedenfalls als Klarstellung sinnvoll; das gilt auch dann, wenn sie
sich letztlich als redundant erweist.
22 b) aa) Der
vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss erfasst - wovon das
Berufungsgericht zutreffend ausgeht - auch die nach den öffentlichen
Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu
erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (vgl. Senat,
Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150
Rn. 12; Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR
256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 22; Urteil vom 9.
Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 22 jeweils mwN; vgl. auch
BGH, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn.
32). Hierauf kann sich die Beklagte zu 1 jedoch gemäß § 444 BGB
nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen hat.
23 bb) Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung
durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen
Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit
rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel
nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem
vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr, vgl.
Senat, Urteil vom 21. Juli 2017 - V ZR 250/15, NJW
2018, 389 Rn. 11 mwN). Entgegen der Auffassung der Revision sind diese
Voraussetzungen erfüllt.
(1) Die Offenbarungspflicht der
Beklagten zu 1 ergab sich bereits daraus, dass die unrichtige Angabe in dem
Verkaufsexpose über die Zulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen eine
Fehlvorstellung der Klägerin und des Drittwiderbeklagten hervorgerufen hat
(vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V
ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 19). Die Beklagte zu 1 hielt den
Sachmangel auch mindestens für möglich. Nach den Feststellungen des
Berufungsgerichts war sie damit einverstanden, dass die Angabe zu einer
Errichtung von Pferdeboxen in das Expose aufgenommen wurde, obwohl sie
wusste, dass hierfür keine sichere Tatsachengrundlage bestand, nachdem die
amtliche Bauakte lediglich „Indizien“ dafür bot, dass eine Bebauung mit
Pferdeboxen bauordnungsrechtlich zulässig war. Dies erfüllt, wie das
Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, den Vorwurf einer - Arglist
begründenden - Angabe „ins Blaue“ hinein (vgl. Senat, Urteil vom
12. Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363).
24 (2)
Die Beklagte zu 1 muss sich das Wissen des Beklagten zu 3 davon
zurechnen lassen (§ 166 BGB analog), dass der Klägerin und dem
Drittwiderbeklagten die Pferdehaltung auf dem Grundstück wichtig war und sie
bei Offenbarung des Mangels den Vertrag deshalb nicht oder nicht mit dem
vereinbarten Inhalt geschlossen hätten. Zwar ist ein Makler in der
Regel kein Vertreter des Verkäufers (vgl. BGH, Urteil vom 8. Januar
2004 - VII ZR 181/02, WM 2004, 1240, 1241 f.). Ist der Makler aber
zugleich Verhandlungsführer oder -gehilfe, muss der Vertretene sich dessen
Wissen zurechnen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII
ZR 181/02, aaO; MüKoBGB/Schubert, 8. Aufl., § 166 Rn 73). So ist es
hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Beklagte zu 3
von der Beklagten zu 1 bei den Vertragsverhandlungen und
Besichtigungsterminen als Verhandlungsgehilfe eingesetzt worden und hat
diese vertreten.
25 c) Die weiteren Voraussetzungen für den
Rücktritt sind erfüllt. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung (§ 437
Nr. 2, § 323 Abs. 1 BGB) war entbehrlich, weil der Beklagten zu 1 Arglist
zur Last fällt (vgl. Senat, Urteil vom 8.
Dezember 2006 - V ZR 249/05, NJW 2007, 835 Rn. 12 f.).
26 d) Als
Folge des wirksam erklärten Rücktritts ist gemäß § 346 Abs. 1 BGB die
empfangene Leistung zurück zu gewähren, Zug um Zug gegen Rückgabe der
Gegenleistung (§ 348 Satz 1 BGB). Hinsichtlich der Nebenforderungen und der
Feststellung des Annahmeverzugs sind Rechtsfehler nicht ersichtlich und
werden von der Revision auch nicht geltend gemacht.
27 2. Keinen
Rechtsfehler lässt auch die Beurteilung des Berufungsgerichts erkennen, die
Klägerin könne die beantragte Feststellung der Haftung der Beklagten zu 1
hinsichtlich der weitergehenden Schäden aus der Rückabwicklung des
Kaufvertrags verlangen. Das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche
Feststellungsinteresse ergibt sich daraus, dass die Klägerin zu einer
abschließenden Bezifferung des ihr und dem Drittwiderbeklagten entstandenen
und künftig entstehenden Schadens derzeit nicht in der Lage ist (vgl. dazu
Senat, Urteil vom 17. Oktober 2003 - V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79, 82; BGH,
Urteil vom 19. April 2016 - VI ZR 506/14, MDR 2016, 786 Rn. 6 und 8 mwN).
28 Revision des Beklagten zu 3
29 Die Revision des Beklagten zu 3
hat Erfolg und führt insoweit zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und
zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht.
30 1. Die Revision des
Beklagten zu 3 ist zulässig. Das Berufungsgericht hat die Revision in dem
Urteilstenor ausdrücklich auch für den Beklagten zu 3 zugelassen; die
vorsorglich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde ist damit gegenstandslos.
Zwar hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision mit den als
klärungsbedürftig erachteten Rechtsfragen zur Haftung des
Grundstücksverkäufers für öffentliche Äußerungen über Eigenschaften von
Sachen sowie zum Verhältnis einer durch öffentliche Äußerungen des
Verkäufers geweckte Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2,
Satz 3 BGB) zu einer negativen Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 1
Satz 1 BGB) begründet. Es hat aber die als zulassungsrelevant angesehenen
Rechtsfragen ausdrücklich sowohl auf die Beklagte zu 1 als auch auf den
Beklagten zu 3 bezogen.
32 2. Das Rechtsmittel des Beklagten zu 3 hat
auch in der Sache Erfolg. Auf der Grundlage der bisherigen
Feststellungen des Berufungsgerichts ist ein Anspruch der Klägerin und des
Drittwiderbeklagten aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB nicht gegeben.
32 a) Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass
der Beklagte zu 3 verpflichtet war, die Klägerin und den Drittwiderbeklagten
darüber zu informieren, dass für eine Baugenehmigung bzw. eine
Genehmigungsfähigkeit der Pferdeboxen lediglich Indizien bestanden. Dass er
das unterlassen hat, stellt eine Täuschung durch Unterlassen zu Lasten der
Klägerin und des Dritt-widerbeklagten im Sinne des § 263 Abs. 1 StGB dar.
33 b) Auch die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts (§ 286
Abs. 1 Satz 1 ZPO), der Beklagte zu 3 habe vorsätzlich gehandelt, hält der
revisionsrechtlichen Kontrolle stand; sie ist nur darauf nachprüfbar ob sich
der Tatrichter mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und
widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Würdigung also vollständig
und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze
verstößt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2017 - VI ZR 128/16, NJW
2018, 1751 Rn. 15, mwN). Derartige Rechtsfehler liegen nicht vor.
Nach der Würdigung des Berufungsgerichts hat der Beklagte zu 3 bedingt
vorsätzlich gehandelt, weil er es zumindest für möglich hielt und billigend
in Kauf genommen hat, dass Pferdeboxen auf dem Grundstück nicht errichtet
werden dürfen und dass eine Genehmigung tatsächlich nicht erteilt war
(zum bedingten Vorsatz vgl. BGH, Urteil vom 20. Dezember 2011 - VI ZR
309/10, NJW-RR 2012, 404 Rn. 10; Urteil vom 14. Mai 2013 - VI ZR 255/11,
BGHZ 197, 225 Rn. 17; Urteil vom 15. Oktober 2013 - VI ZR 124/12, NJW 2014,
1380 Rn. 12; Urteil vom 19. Dezember 2017 - VI ZR 128/16, NJW 2018, 1751 Rn.
13). Die im Expose aufgestellte Behauptung „ins Blaue hinein“, eine
Baugenehmigung sei erteilt,begründet deshalb den Vorwurf des bedingten
Vorsatzes (vgl. dazu BGH, Urteil vom 22. Januar 2015 - III ZR 10/14, K&R
2015, 258 f.; Fischer, StGB, 66. Aufl., § 263 Rn. 180; Satzger in
Satzger/Schluckebier/Widmaier, StGB, 4. Aufl., § 263 Rn. 304).
34 c)
Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen aber nicht die Annahme, der
Klägerin und dem Drittwiderbeklagten sei durch den irrtumsbedingten
Abschluss des Kaufvertrags ein Vermögensschaden entstanden; aus diesem Grund
fehlen auch entsprechende Feststellungen zu dem darauf bezogenen Vorsatz des
Beklagten zu 3.
35 aa) Ein Vermögenschaden im Sinne des
Betrugstatbestandes (§ 263 StGB) liegt nicht bereits deshalb vor, weil die
Klägerin und der Drittwiderbeklagte das Grundstück nicht gekauft hätten,
wenn sie gewusst hätten, dass entgegen der Angabe in dem Expose die
Errichtung von Pferdeboxen unzulässig und das Grundstück deshalb nicht in
vollem Umfang zu dem vertraglich vorausgesetzten Zweck - Pferdehaltung auf
dem Grundstück - brauchbar ist. Entscheidend ist vielmehr, ob das Grundstück
wirtschaftlich betrachtet der von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten
erbrachten Gegenleistung entsprach. Zwar kann als Schaden die gesamte
Leistung des Geschädigten anzusehen sein, wenn die Gegenleistung nicht oder
nicht in vollem Umfange zu dem vertraglich vorausgesetzten Zweck brauchbar
ist; selbst wenn der Verkehrswert der Gegenleistung der Leistung des
Getäuschten entspricht. Das setzt aber weiter voraus, dass der Getäuschte
sie auch nicht in anderer zumutbarer Weise verwenden, namentlich ohne
besondere Schwierigkeiten wieder veräußern kann (vgl. BGH, Beschluss vom 12.
Juni 2018 - 3 StR 171/17, NStZ-RR 2018, 283 mwN).
36 bb) Wie es sich
hier verhält, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Es hat
offengelassen, ob das Grundstück auch ohne Bebaubarkeit mit Pferdeboxen den
vereinbarten Preis wert war. Für das Revisionsverfahren ist deshalb zu
Gunsten des Beklagten zu 3 zu unterstellen, dass der Kaufpreis dem Wert des
Grundstücks entsprochen hat. Feststellungen dazu, ob die Klägerin und
der Drittwiderbeklagte das Grundstück in anderer zumutbarer Weise
verwenden, insbesondere ohne besondere Schwierigkeiten wieder veräußern
können, fehlen.
III.
Das Berufungsurteil kann deshalb keinen
Bestand haben und ist gemäß § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben, soweit zum Nachteil
des Beklagten zu 3 entschieden worden ist. Die Sache ist insoweit zur neuen
Verhandlung und Ent-
scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen,
da sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO).
38 Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
39
Die Klägerin trägt die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich
sämtlicher tatsächlicher Umstände, die einen Schadensersatzanspruch aus
vorsätzlich begangenem Betrug (§ 263 StGB) gegen den Beklagten zu 3
begründen.
40 Das Berufungsgericht wird festzustellen haben, ob der
Wert des Grundstücks auch ohne die Pferdeboxen dem vereinbarten Kaufpreis
entsprochen hat. Für den Vermögensvergleich ist dabei auf den Zeitpunkt der
Vermögensverfügung abzustellen (vgl. BGH, Beschluss vom 9. März 1999 - 1 StR
50/99, NStZ 1999, 555, 556). Falls sich danach kein Vermögensschaden ergibt,
wird festzustellen sein, ob die Klägerin und der Drittwiderbeklagte das
Grundstück in anderer zumutbarer Weise verwenden, insbesondere ohne
besondere Schwierigkeiten wieder veräußern können.
41 Für die
Verwirklichung des Betrugstatbestands muss der Beklagte zu 3 die Schädigung
der Klägerin und des Drittwiderbeklagten in seinen Vorsatz aufgenommen
haben. Dafür reicht es aus, dass er die schadensbegründenden Umstände kannte
(vgl. BGH, Beschluss vom 4. Dezember 2002 - 2 StR 332/02, NStZ 2003, 264).
42 Sollte der Beklagten zu 3 danach zum Schadensatz verpflichtet sein,
haften er und die Beklagte zu 1 entgegen der von dem Vertreter des Beklagten
zu 3 in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Ansicht als
Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Beide Beklagten hätten die ganze Leistung zu
bewirken, während die Klägerin die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt
wäre (§ 421 Satz 1 BGB). Das Leistungsinteresse des Käufers ist bei einem
Schadensersatzanspruch nach berechtigtem Rücktritt vom Kaufvertrag aus §
437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1, § 284 BGB und einem
Schadensersatzanspruch wegen täuschungsbedingten Abschlusses eines
Kaufvertrags aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB identisch. Eines
einheitlichen Schuldgrundes bedarf es nicht (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli
2016 - XI ZR 254/15, BGHZ 2011, 189 Rn. 44).
|