NJW 2001, 2875
LM H. 9/2001 § 276 (Fa) BGB N4r. 163 m. Anm. Lorenz

1.) Verletzt ein Verkäufer seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten dadurch, daß er den Käufer über einen Umstand nicht ordnungsgemäß unterrichtet, der einen Rechtsmangel darstellt, so werden auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtete Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nicht durch die Gewährleistungsansprüche wegen des Rechtsmangels ausgeschlossen.
2.) Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann ausnahmsweise auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn feststeht, daß ohne das schädigende Verhalten ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre. Läßt sich diese Feststellung nicht treffen, so kann der Geschädigte, der an dem Vertrag festhalten will, als Ersatz des negativen Interesses verlangen, so gestellt zu werden, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen.

Zentrale Probleme (s. auch die Anm. zu BGH NJW 2004, 364 sowie zu BGH, Urteil vom 19.05.2006 - V ZR 264/05 und BGH v. 11.11.2011 - V ZR 245/10):

Die Entscheidung behandelt eine ganze Reihe wichtiger Fragen des allgemeinen und des besonderen Schuldrechts: Der Bekl. hatte den Kl. ein Grundstück verkauft, welches vermietet war. Da der Mietvertrag nach § 571 BGB im Wege der gesetzlichen Vertragsübernahme auf den Erwerber übergeht, liegt damit an sich ein Rechtsmangel i.S.v. § 434 BGB vor. Eine Haftung für diesen ist freilich ausgeschlossen, wenn der Käufer diesen kennt (§ 439 BGB).

Hier war zwar die Vermietung bekannt, nicht aber, daß der Mietvertrag eine Verlängerungsoption enthielt, bei deren Ausübung der Käufer an der geplanten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert gewesen wäre. Da der Rechtsmangel behebbar war (man kann den Mieter ja zur Vertragsaufhebung bzw. zum Verzicht auf die Option bewegen), liegt hierin kein Fall anfängl. Unvermögens, der (nach h.M.) verschuldensunabhängig gem. §§ 440 I, 325 BGB zum Schadensersatz verpflichten würde (vgl. hierzu die Anm. zu BGH NJW 2000, 1256). Ein Schadensersatzanspruch kommt vielmehr nur nach §§ 400 I, 326 BGB in Betracht, setzt also eine (hier nicht erfolgte) Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung voraus. Daran scheiterte der Anspruch aus Rechtsmängelhaftung.

Damit kam nur ein Schadensersatzanspruch aus c.i.c. wegen schuldhafter Nichtaufklärung bzw. Falschinformation über den Inhalt des Mietvertrages in Betracht. Dabei stellt sich zunächst die Frage des Konkurrenzverhältnisses. Der BGH bestätigt hier seine bisherige Rechtsprechung, daß - anders als in Konkurrenz zur Sachmängelgewährleistung s. dazu die Anm. zu BGH NJW 1999, 3192) - die c.i.c. durch das Rechtsmängelgewährleistungsrecht nicht ausgeschlossen ist. Dem ist zuzustimmen (s. dazu die Anm. zu BGH NJW 2000, 803).
Die Haftungsbegründung eines Anspruchs auf c.i.c. bereitet dabei im vorliegenden Fall wenig Probleme. Man bedarf wohl gar nicht der Annahme einer Aufklärungspflicht, denn der Schwerpunkt des Verschuldens liegt hier auf aktivem Tun, nämlich der falschen weil unvollständigen Information über den Inhalt des Mietvertrags. Dann kommt es gar nicht darauf an, ob eine Aufklärungspflicht bestand. Wer - gefragt oder ungefragt - Angaben macht, muß diese richtig und damit auch vollständig machen.
Damit war die entscheidende Frage hier diejenige nach dem Inhalt des Schadensersatzanspruchs. Nach in der Literatur stark umstrittener Ansicht des BGH kann nämlich im Falle einer solchen vorvertraglichen Informationspflichtverletzung der Geschädigte im Wege der c.i.c. den Ersatz desjenigen Schadens verlangen, der dadurch entstanden ist, daß er den betreffenden Gegenstand "zu teuer" erworben hat, ohne daß er nachweisen muß, daß sich der andere Teil auf einen solchen Vertragsschluß eingelassen hat (s. dazu die Anm. zu BGH NJW 1998, 2900). Zwischenzeitlich hatte ein anderer Senat eine Entscheidung gefällt, die darauf hindeutete, daß ein solcher Schadensersatz, der auf eine "Minderung durch c.i.c" hinausläuft, nur möglich ist, wenn der Geschädigte den hypothetischen Vertragsschluß zu den besseren Bedingungen nachweist (BGH NJW 1998, 2900). Hiervon versucht sich die Entscheidung mit der begrifflichen Unterscheidung zwischen positivem und negativem Interesse abzugrenzen. Diese Abgrenzung ist allerdings schlichtweg nicht nachvollziehbar. Dadurch, daß der BGH den geltend gemachten Schaden schlicht und einfach zum Vertrauensschaden "umdeklariert" und anschließend unter bloßem Verweis auf die bisherige Rechtsprechung das Kausalitätserfordernis aufgibt, wird die Tatsache umgangen, daß es - unabhängig von der Terminologie - darum geht, daß der Geschädigte so zu stellen ist, wie er stünde, wenn das schädigende Ereignis (hier: die Falschaufklärung) nicht stattgefunden hätte (§ 249 S. 1 BGB). Je nach Fallgestaltung kann das der Vertrauensschaden, aber auch das Erfüllungsinteresse sein. Die Behauptung, die c.i.c. führe zum Ersatz des negativen Interesses ist nämlich keine (geschriebene oder ungeschriebene) subsumtionsfähige Rechtsnorm, sondern allenfalls eine tatsächlich Feststellung des üblicherweise in Anwendung von § 249 S. 1 BGB erzielten Ergebnisses. Die einzige Möglichkeit, das vom Senat "gewünschte" Ergebnis zu begründen, ist die jüngst von Canaris (AcP 200 [2000] 273, 315 f) vorgeschlagene Heranziehung von § 251 Abs. 1 BGB.

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 7. September 1993 kauften die Kläger und eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung vom Beklagten zwei gewerblich genutzte Grundstücke zum Preis von 4.950.000 DM. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung wurde das Eigentum am 26. April 1994 umgeschrieben. Eine etwa 4.000 m² große Teilfläche eines der Grundstücke war durch Vertrag vom 21. Dezember 1979 an die H. H. KG vermietet, die dort einen Auto- und Reifenservicebetrieb eingerichtet hatte. Die den Klägern vor Vertragsabschluß vom Makler übergebene Vertragsurkunde bestimmte unter § 3 eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 1994, wobei der Mieterin ein "Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses um einmal fünf Jahre" eingeräumt wurde.

Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Zahlung von 300.000 DM als Schadensersatz, weil er mit der Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses bis Ende 2004 einen Mangel des Grundstücks arglistig verschwiegen habe. Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgen sie ihr Klageziel weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I.

Diese Ausführungen halten im entscheidenden Punkt einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB verneint.

2. Mit Recht wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß seien nicht erfüllt.

b) Das Berufungsgericht hat es jedoch fehlerhaft unterlassen, das Klagebegehren unter dem Gesichtspunkt eines Anspruchs auf Ersatz des Vertrauensschadens zu prüfen. Ein solcher Anspruch ist nicht durch die Vorschriften der §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB ausgeschlossen (vgl. BGHZ 65, 246, 253; Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698; Urt. v. 17. Mai 1991, V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; Urt. v. 11. Oktober 1991, V ZR 159/90, NJW-RR 1992, 91, 92; Urt. v. 17. Juni 1994, V ZR 204/92, NJW 1994, 2947, 2949; Urt. v. 19. November 1999, V ZR 321/98, NJW 2000, 803, 804).

bb) Erfüllt - wie hier - ein Lebenssachverhalt die Tatbestandsmerkmale mehrerer Anspruchsgrundlagen, ohne daß einer der Haftungstatbestände nach seinem Sinn und Zweck oder einer ausdrücklichen Regelung den Vorrang beanspruchen kann, so ist ein Fall der Anspruchskonkurrenz gegeben, bei dem sämtliche Rechtsfolgen gleichrangig nebeneinander stehen (vgl. GSZ, BGHZ 13, 88, 95; auch BGHZ 17, 214, 217; 66, 315, 319; 100, 190, 201). Bei einem Zusammentreffen in der geschilderten Weise kommt einem Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 Abs.1 BGB gegenüber einem solchen aus culpa in contrahendo kein Vorrang zu. Im Unterschied zu den Regelungen für Sachmängel in den §§ 459 ff BGB (vgl. hierzu Senat, BGHZ 60, 319, 321 ff) handelt es sich bei den Bestimmungen über die Rechtsmängelgewährleistung im Kaufrecht nicht um abschließende Sonderregelungen (vgl. Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, aaO). Für Rechtsmängel verweist § 440 Abs. 1 BGB lediglich pauschal auf die §§ 320 bis 327 BGB; es fehlt nicht nur an Regelungen mit einer den §§ 459 ff BGB vergleichbaren systematischen Geschlossenheit (BGHZ 110, 196, 203), sondern auch an einer § 477 BGB entsprechenden besonderen Verjährungsbestimmung. Überdies kennt die Rechtsmängelhaftung keine dem § 463 Satz 2 BGB (vgl. hierzu Senat BGHZ 60, 319, 321) vergleichbare, einschränkende Sonderregelung des Verschuldens bei Vertragsschluß. § 444 BGB, der den Verkäufer zur Aufklärung über die rechtlichen Verhältnisse der Kaufsache verpflichtet, erfaßt nur die vertraglichen, nicht aber auch die vorvertraglichen Hinweispflichten (vgl. RGZ 52, 167, 168; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 444 Rdn. 3).

c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist mit dem Urteil des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 24. Juni 1998 (aaO) keine Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung zum Ersatz des Vertrauensinteresses durch Anpassung eines Vertrages nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo verbunden. Die Entscheidung bestätigt diese vielmehr mit dem Hinweis, die Vorinstanz habe in Übereinstimmung mit der - durch Zitate belegten - ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen Anspruch auf Vertragsanpassung unter den gegebenen Umständen in revisionsrechtlich nicht angreifbarer Weise verneint. Auch in der Literatur (vgl. Stoll, JZ 1999, 95 ff; Lorenz, NJW 1999, 1001 f) ist die Entscheidung nicht anders verstanden worden.

Durch das zumindest fahrlässige Verschweigen der zweiten Verlängerungsoption verletzte der Beklagte schuldhaft seine vorvertraglichen Pflichten. Macht nämlich der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben, die für den Kaufentschluß des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein (BGHZ 74, 103, 110; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, NJW-RR 1988, 458, 459; Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302). Dies gilt bei der Unterrichtung über das bestehende Mietverhältnis selbst dann, wenn der Beklagte von der beabsichtigten Umgestaltung des Anwesens durch Errichtung eines Boardinghouses nichts wußte. Bereits im Hinblick auf § 571 Abs. 1 BGB ist die Dauer eines Mietverhältnisses wegen der damit eingeschränkten Verfügungsmöglichkeit des Erwerbers grundsätzlich für dessen Kaufentschluß von Bedeutung.

3. Den Betrag, um den sie das Grundstück vom Beklagten zu teuer erwarben, haben die Kläger allerdings bislang nicht dargetan. Sie haben ihren Schaden vielmehr mit den Mieteinnahmen begründet, die ihnen in Höhe von 319.000 DM der Zeit von Januar 1994 bis Dezember 1999 oder - in zweiter Linie - in Höhe von 307.501,49 DM in der Zeit von Januar 2000 bis Dezember 2004 wegen des Nachgebens gegenüber der H. H. KG in der Vereinbarung vom 22./25. Januar 1995 entgangen sein sollen. Diese Aufwendungen sind jedoch nicht zu ersetzen; denn sie unterfallen nicht dem Schutzzweck des Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Dessen Grundlage ist enttäuschtes Vertrauen (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, V ZR 168/78, NJW 1981, 1035, 1036). Die von den Klägern mit der Mieterin getroffene Vereinbarung beruht jedoch nicht darauf, daß die Kläger weiterhin darauf vertrauten, zutreffend über die Dauer des Mietverhältnisses unterrichtet worden zu sein. Grund war vielmehr der Entschluß der Kläger, trotz der als falsch erkannten Auskunft am Vertrag festzuhalten und das beabsichtigte Boardinghouse auch unter den gegebenen Bedingungen zu errichten. Dem Verschulden des Beklagten zurechenbare Folge des Vertrauens der Kläger war nur der Abschluß des Kaufvertrages, nicht aber die Nachteile, die sich erst aus der Entscheidung der Kläger ergaben, trotz der erkannten längeren Dauer des Mietverhältnisses keine Rückabwicklung des Vertrages zu fordern (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, aaO; auch BGH, Urt. v. 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79, NJW 1980, 2408, 2410).

Selbst wenn sich die Kläger die Ausführungen des Sachverständigen aus dem im ersten Rechtszug eingeholten schriftlichen Gutachten zu eigen gemacht hätten, wäre auch dies kein für die Ermittlung des Vertrauensschadens erheblicher Vortrag. Der Sachverständige hat mit dem "Nachteil ... aus der nicht realisierten Investition" nichts anderes als den Gewinn ermittelt, der den Klägern bei einer verspäteten Fertigstellung des Bauvorhabens entgangen wäre. Dieser ist aber für die Berechnung der - nicht durch eine Verzögerung verursachten - Vermögensnachteile, die die Kläger hier als Schadensersatz geltend machen können, ohne Belang.

Das bisherige Vorbringen der Kläger reicht nicht aus, um den für die Anpassung des Kaufpreises maßgeblichen Minderwert ermitteln zu können. Zwar haben die Kläger im ersten Rechtszug behauptet, durch ein Mietverhältnis von längerer Dauer sei der Verkehrswert eines zu Ausbau- oder Neubauzwecken erworbenen Grundstücks um 10 % gemindert. Die Parteien haben indes die Nutzung des Grundstücks für die Errichtung eines Boardinghouses oder auch nur für eine bauliche Umgestaltung nicht zum Vertragszweck gemacht. Es kann daher nur maßgeblich sein, welche Bedeutung der Geschäftsverkehr gewöhnlich einer Verlängerungsoption, wie sie hier vereinbart wurde, für die Wertermittlung beilegt. Den Absichten einzelner Interessenten, auf die der vom Landgericht beauftragte Sachverständige bei der Erläuterung seines Gutachtens abgestellt hat, kommt unter den hier gegebenen Umständen keine entscheidende Bedeutung zu.

Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist aufzuheben. Da Entscheidungsreife fehlt, muß die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht erfolgen.

Die Kläger erhalten auf diese Weise auch Gelegenheit, ihren Klageantrag zu überdenken. Da es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß auch der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zum Gesellschaftsvermögen zählen soll, ist von Mitgläubigerschaft auszugehen (vgl. BGH, Urt. v. 12. Oktober 1995, I ZR 172/93, NJW 1996, 1407, 1409). Die Kläger können daher nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB nur Leistung an alle Gläubiger verlangen. Zu diesen dürfte aber auch die R. straße 1 - Grundstücksverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung zählen, die ebenfalls als Gesamtschuldnerin hinsichtlich des Kaufpreises an dem Kaufvertrag mit dem Beklagten beteiligt war.